Определите рыночную стоимость: Определите рыночную стоимость и рассчитайте цену продажи

Определение рыночной стоимости — Определение рыночной стоимости недвижимости регулируется законом в Постановлении об оценке недвижимости(ImmoWertV). Помимо типа использования, размера и состояния недвижимости, важным фактором при определении рыночной стоимости является также энергоэффективность недвижимости. Рыночная стоимость определяется агентом по недвижимости или сюрвейером. Все, что вам нужно знать о рыночной стоимости и методах оценки [год] здесь!

Рыночная стоимость: Цена продажи [год] для дома и квартиры

Давайте начнем с двух самых важных вопросов:

Что означает рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, которая может быть реализована в ходе обычной хозяйственной деятельности в течение определенного срока в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими свойствами и местоположением имущества или другого объекта оценки.

В 2004 году термин «рыночная стоимость», который используется во всех странах ЕС, был добавлен к определению рыночной стоимости в § 194 Германского строительногокодекса (BauGB). Таким образом, рыночная стоимость — это оценка цены, которая может быть реализована на рынке. Рыночная стоимость обычно используется при купле-продаже земли и зданий. Также определение рыночной стоимости может потребоваться в случае принудительной продажи, начисления налогов налоговым ведомством, развода и наследования .

Где я могу найти рыночную стоимость?

Вы не найдете рыночную стоимость в списке, ее нужно рассчитать с помощью типичных методов оценки — об этом подробнее чуть позже.

Определение рыночной стоимости: Как рассчитать рыночную стоимость?

При оценке рыночной стоимости учитывается макро- (город/регион) и микро- (непосредственное окружение объекта недвижимости) местоположение объекта, его участок, размер и существующие земельные платежи, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к дате, указанной в оценке. Возможно, что рыночная стоимость может значительно измениться за определенный период времени.

Рыночная стоимость определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:

• Материальная стоимость имущества, если оно разработано
• Характер и местоположение объекта (размер, тип застройки)
• Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
• Другие объекты оценки

Но:

Однако в действительности решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос.

Спрос на недвижимость и требуемые характеристики сильно различаются в зависимости от региона. Вспомните такие города категории » А», как Мюнхен и Берлин, где местоположение играет большую роль в рыночной стоимости.

Документы для определения рыночной стоимости

Для оценки стоимости продажи недвижимости обычно анализируются следующие документы:

• Выписка из земельной книги
• Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
• Описание здания
• План участка и карта участка
• Расчет жилой площади
• Энергетический сертификат

Для кондоминиумов также требуется следующее:

• Протоколы трех последних собраний собственников
• Бизнес-план
• Декларация о разделе (земельная книга)
• Заявление на получение жилищного пособия

Если речь идет о недвижимости, приносящей доход, необходимо также представить соответствующие документы:

• Операционные расходы
• Списки аренды
• Договоры аренды

Также следует обратить внимание на права и обременения:

• Нотариальные акты
• Специальные регистрации (права на проезд, права на проживание и т.д.)

Взвешивание критериев при определении рыночной стоимости

Особое внимание уделяется местоположению и ожидаемым будущим рискам, связанным с объектом недвижимости. Как правило, речь идет о рисках, связанных с модернизацией, например, о расходах, которые можно ожидать в связи с отставанием от графика ремонтных работ. Также оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Если здание было построено до 1945 года, то это старое здание; после 1945 года — новое. Также учитывается внешний дизайн, планировка этажей, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.

Такие факторы, как местоположение, балкон и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в сдаче объекта в аренду. К другим факторам, учитываемым при оценке, относятся, например, лифт и оснащение объекта:

• Площадь участка (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
• Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
• Гараж, подземный паркинг, парковочные места (существующие риски реконструкции)
• Подвал дополнительно используется или, например, в подвале не завершен ремонт
• Демографические данные о местоположении объекта
• Тип недвижимости (коммерческая, жилая, опека, перечисленные, другие особые формы, смешанная недвижимость)

Оценка: 3 метода оценки

Вся важная информация об оценке продажи недвижимости и других оценочных процедурах в кратком изложении:

Подход, основанный на капитализации дохода: Разбивка на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства

При подходе, основанном на капитализации дохода, объект недвижимости делится на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, расходы на содержание и управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Метод материальной стоимости: Стоимость нового строительства объекта недвижимости

При использовании метода стоимости активов сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, после чего добавляется стоимость активов здания. Имущественная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения, связанного с возрастом.

Материальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и материальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент материальной стоимости. Расчет коэффициента стоимости активов зависит от типа здания, предварительной стоимости активов и стандартной стоимости земли. Общая стоимость активов, рассчитанная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые потребуются для восстановления объекта.

Метод сравнительной стоимости: Сравнение с аналогичными объектами

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу недвижимость с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже кондоминиумов и жилых домов. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенных земельных участков.

При сравнении учитываются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилой недвижимости. Метод сравнительной стоимости считается особенно реалистичным. Он часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо на региональном уровне.

Оценить имущество [год]

Оценка дома, оценка квартиры, на что нужно обратить внимание, чтобы получить хорошую продажную цену? Мои советы вы можете найти здесь:

• Оценить имущество [год]