Продажа подземного паркинга: Оценка, процедура, продажа + контрольный список

Продажа подземной автостоянки 2022 — Оценка, процедура, продажа и агент по недвижимости, что становится важным при продаже подземной автостоянки? Кто покупает подземную автостоянку? Однако для тех, кто продает недвижимость впервые (пример наследования), часто важнее всего вопрос: сколько стоит подземная парковка? Мое небольшое руководство для первого знакомства с процессом продажи (состоящим из 18 этапов) и, прежде всего, более грубо: что становится важным при оценке. И все это в качестве первого, небольшого представления о последующей продаже. Совет. Вы «только» хотите продать одно парковочное место? Тогда читайте подробнее здесь: Продажа места на подземной парковке. Для продавцов подземных гаражей здесь представлено все, что вам нужно знать, начиная с процедуры оценки и заканчивая налогами.

Продажа подземной автостоянки 2022: стоимость, брокер и процедура

Начнем с одного из самых важных вопросов для начинающих продавцов: сколько стоит моя подземная парковка? После 3 основных факторов вы найдете все этапы продажи недвижимости, которые также актуальны для вас и продажи вашей подземной парковки, начиная с документов, вопросов агенту, заканчивая договором купли-продажи и передачей.

Давайте начнем с 3 наиболее важных факторов стоимости:

  1. Местонахождение (город, район и улица)
  2. Состояние подземной автостоянки
  3. Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

Расположение: город, улица и колебания

Чем лучше расположение вашей подземной автостоянки, тем проще будет сдавать парковочные места в долгосрочную и/или краткосрочную аренду. Для того чтобы доля вакантных площадей была как можно ниже, первое, на что следует обратить внимание при оценке, — это местоположение.

Ситуация в оценке (текущая и перспективная):

  • Макроперспектива — В каком городе вы продаете?
  • Мезоперспектива — какой район?
  • Микроперспектива — Какая улица и номер дома?

Независимо от того, идет ли речь о небольшом городе, городе среднего размера или мегаполисе, в центрах городов с каждым годом становится все больше и больше автомобилей. Чем выше колебания и чем ниже конкурентные предложения в данном месте, тем лучше — в том числе и для доходности инвесторов.

Следующий шаг — покупатели (важно знать их перспективы) должны оценить состояние вашей подземной парковки.

Состояние вашей подземной автостоянки

Очень немногие инвесторы хотят затевать масштабную реконструкцию подземного гаража. Конечно, есть определенный процент тех, кто хочет купить очень, очень дешево и поэтому ищет старую или плохо сохранившуюся недвижимость. Состояние играет центральную роль в оценке стоимости вашей подземной автостоянки, наряду с местоположением.

Для конкретной оценки необходимо определить фактическое состояние и целевое состояние.

Типичными недостатками первых десятилетий являются:

  • Этаж подземной автостоянки
  • Напольные покрытия
  • Ремонт бетона
  • Герметизация трещин
  • Герметизация потолков

Иногда это также отставание в ремонте, например, из-за споров о ремонте с ассоциацией собственников.

Заранее спасибо, это всего лишь пример:

Расходы на содержание многоэтажных паркингов сильно колеблются в зависимости от их состояния

Очень старая подземная автостоянка: возраст более 40 лет

Вот пример, очень старая подземная автостоянка, рассчитанная примерно на 100 парковочных мест:

Допустим, подземной автостоянке уже 40-50 лет, и она действительно находится на излете своей жизни. Поэтому расходы на переоборудование и реконструкцию неизбежны для нового владельца подземной парковки.

За каждое парковочное место в подземном паркинге вы можете рассчитывать заплатить ~ 6 000 евро (как общий проект), при размере 100 парковочных мест.

Только модернизация пола подземной автостоянки обойдется примерно в 1,4 миллиона евро. Кроме того, ремонт бетона обойдется примерно в 1,1 млн. евро.

Далее мы рассмотрим герметизацию потолка подземной автостоянки. На новую изоляцию от капающей воды можно рассчитывать еще на 0,5 миллиона евро (источник: DZ Online). Предметов меньше, но в целом они не являются незначительными. Кроме того, можно сделать дымоудаление, вентиляцию или даже обновить электропроводку, чтобы соответствовать растущим рынкам, например, растущему числу электромобилей во внутренних городах и жилых районах.

Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

В дополнение к краткосрочным арендаторам на объекте, оценка также рассматривает долгосрочных арендаторов и вакансии. В конечном итоге, оценка основывается на краткосрочных/долгосрочных арендаторах и возможном будущем потенциале (реконструкция, развитие, маркетинг) автостоянки.

Конечно, идеальным вариантом является долгосрочный договор аренды, а вакансия — наоборот. Для того чтобы оценка была реалистичной и чтобы последующие заинтересованные стороны имели представление, собирается информация от ваших арендаторов. Кроме того, учитывается множество более мелких параметров, например, в хороших А-локациях также учитывается аренда коммерческих площадей под рекламу (подъездные пути, парковочные зоны и фасады).

Это дает вам 3 центральных фактора для определения стоимости:

  1. Местонахождение (город, район и улица)
  2. Состояние подземной автостоянки
  3. Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Продажа подземных гаражей является гораздо более специализированной, чем простая продажа парковочного места, автостоянки или отдельного гаража. Многие подземные гаражи также продаются не через порталы недвижимости, а через личные сети, часто хорошими и опытными агентами по недвижимости.

Тем не менее, важно знать о продаже, чтобы вы могли хорошо подготовиться, а также найти опытного агента по недвижимости.

Подготовка: брокер, документы и оценка

Самые важные моменты в подготовке недвижимости и ее продаже.

Этап продаж: налаживание контактов и ведение переговоров

Второй этап заключается в маркетинге вашей недвижимости для поиска покупателей и инвесторов с достаточной кредитоспособностью.

Обработка продаж: полная передача

От договора купли-продажи до передачи объекта.

Подземный паркинг с частичным владением: одно парковочное место?

И, наконец, о самой маленькой единице: можете ли вы также продавать подземное парковочное место по отдельности? Возможна индивидуальная продажа мест на подземной парковке. Однако это зависит от того, является ли парковочное место отдельной собственностью или особым правом пользования. Разница в том, что если у вас есть парковочное место с собственной страницей в земельной книге (специальное право собственности), то продажа проста. В случае особого права пользования, принадлежащего кондоминиуму, особое право пользования может быть продано только другому совладельцу.

Узнайте больше об индивидуальной продаже парковочных мест в подземном паркинге:

Место, место, место! Рынок недвижимости

Во многих горячих точках Германии не хватает парковочных мест. Поэтому первая хорошая новость заключается в том, что вы можете продать свою автостоянку по реальной цене. Ведь только в прошлом году было зарегистрировано 2,92 миллиона новых автомобилей. По данным KBA (Kraftfahrt-Bundesamt — Федеральное управление автомобильного транспорта), количество транспортных средств в Германии увеличилось на 1,1 млн. по сравнению с отчетной датой предыдущего года и составило примерно 66,9 млн. зарегистрированных в Германии автомобилей, что на 1,6 % больше.

66,9 млн. зарегистрированных автомобилей в Германии

При наличии правильной сети покупателей и инвесторов, как правило, через опытных брокеров с успешными сделками, вы сможете продать свою подземную автостоянку относительно быстро.

Здесь представлен специальный обзор продаж общей недвижимости в крупных городах: