Арендная плата

В среднем по стране 12,96 евро за квадратный метр — и рост ускоряется

Key Facts -

В среднем по стране 12,96 евро за квадратный метр — и рост ускоряется

Вторая лига, показатели роста номер один: Лейпциг и города Восточной Германии

Почему арендная плата структурно не снизится

Прогноз по арендной плате: +3,5–5 процентов в мегаполисах на 2026 год

В 2026 году немецкий рынок аренды нашёл новое равновесие — на структурно более высоком уровне. Согласно данным Immowelt за I квартал 2026 года, средняя по стране арендная ставка предложения составляет 12,96 евро за квадратный метр. Это соответствует росту примерно на 4,2 процента по сравнению с прошлым годом — и значительно превышает общий уровень инфляции.

Для инвесторов, владеющих существующими объектами или рассматривающих новые приобретения, этот показатель нельзя рассматривать изолированно. Это результат структурного дисбаланса: нехватка жилья сталкивается с растущим спросом в экономически сильных агломерациях. Тем самым заложена основа для дальнейшего роста арендной платы.

Стройплощадка новостройки со стеклянным фасадом, Германия

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Лидеры: Мюнхен, Франкфурт, Берлин

Самые дорогие рынки аренды жилья Германии сосредоточены в трёх мегаполисах, уровень арендной платы в которых в 2026 году достигает новых рекордов:

Мюнхен: 19,79 евро/м² — Мюнхен остаётся безоговорочным лидером. Тот, кто ищет квартиру площадью 70 квадратных метров, платит в среднем 1 385 евро холодной аренды в месяц.
Франкфурт-на-Майне: 19,75 евро/м² — почти на уровне Мюнхена, что является явным признаком силы франкфуртской финансовой экосистемы как драйвера арендных ставок.
Берлин: 17,98 евро/м² — столица за последние пять лет показала самый сильный относительный рост среди всех крупных городов Германии. В 2019 году средний показатель по Берлину был ещё ниже 12 евро.

Примечательно, что эти цифры отражают арендные ставки предложения — то есть то, что указывают арендодатели в объявлениях. Ставки по действующим договорам аренды в среднем по стране примерно на 25–30 процентов ниже, что объясняет структурное давление на корректировку арендной платы при смене жилья.

Вторая лига, показатели роста номер один: Лейпциг и города Восточной Германии

Особенно заметна динамика в городах второго эшелона. Согласно данным empirica-regio за 2025/2026 годы, в Лейпциге зафиксирован рост арендной платы на 12,7 процента по сравнению с предыдущим годом — самый высокий показатель среди немецких городов с населением более 400 000 человек.

За этим стоит динамика перераспределения: те, кого вытесняют из Мюнхена или Франкфурта, переезжают не в сельскую местность, а в более доступные крупные города. Лейпциг, Дрезден и Эрфурт выигрывают от этого поведения при поиске жилья и всё чаще формируют собственные модели дефицита.

Для инвесторов это означает: наиболее привлекательная доходность от аренды в 2026 году возникает уже не в самых дорогих рынках, а на растущих периферийных рынках — в городах с потенциалом роста арендных ставок, но растущим спросом за счёт притока населения.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Почему арендная плата структурно не снизится

Спрос остаётся стабильным: население немецких городов растёт, размер домохозяйств уменьшается (больше домохозяйств из одного человека), урбанизация продолжается. На стороне предложения в полной мере проявляется кризис жилищного строительства: в 2023 году было завершено строительство лишь 295 000 квартир, а на 2025 год ожидается менее 200 000.

Кёльнский институт немецкой экономики (IW) оценивает ежегодную потребность в жилье в 400 000 новых единиц. Разрыв между потребностью и вводом жилья в 2026 году настолько велик, как не был уже несколько десятилетий. Даже если строительная отрасль восстановится в течение 24 месяцев, это скажется на предложении лишь в 2027–2028 годах.

Прогноз по арендной плате: +3,5–5 процентов в мегаполисах на 2026 год

Ведущие аналитики рынка ожидают дальнейшего роста арендной платы в крупных мегаполисах на 3,5–5 процентов в среднем за 2026 год. Этот прогноз основан на трёх факторах:

Дефицит предложения: объёмы ввода жилья в 2026 году заметно ниже потребности
Индексация арендной платы: многие действующие договоры индексированы — при инфляции выше 3 процентов это запускает автоматическое повышение арендной платы
Сокращение социального жилья: ежегодно из программы социального найма выбывает больше жилья, чем создаётся нового

Новая реформа арендного права 2026 года (Miete II) частично смягчит эту динамику, в частности за счёт ограничения индексации арендной платы при превышении ИПЦ на 3 процента. Однако структурный эффект, вероятно, останется ограниченным.

Что это значит для инвесторов

Рост арендной платы на 4 процента по существующему портфелю равнозначен прямому росту доходности без дополнительных капиталовложений — при условии, что потенциал повышения арендной платы реализуется. Решающее различие в 2026 году проходит между:

Арендной платой при новом заключении договора и по действующим договорам: разница составляет 25–30 процентов. При смене арендаторов или простое возникает значительная выгода от переоформления аренды.
Топовыми локациями и локациями категорий B/C: в то время как Мюнхен и Франкфурт демонстрируют высокие абсолютные уровни, растущие города, такие как Лейпциг, показывают более высокие темпы роста.
Меблированной и немеблированной арендой: меблированная аренда в значительной степени не подпадает под тормоз арендной платы и потолок арендной платы — регуляторное преимущество, которое пока действует в 2026 году, но в будущем будет ограничено новым правилом (надбавка за меблировку не более 10 процентов).

Тот, кто сегодня покупает недвижимость, при стабильной стратегии удержания выигрывает от рынка аренды, который структурно останется напряжённым в обозримом будущем. Вопрос не в том, вырастет ли арендная плата, — а в том, насколько сильно и на каких рынках.