1,4 миллиона квартир не хватает

1,4 миллиона — число, определяющее рынок жилья Германии

Key Facts -

1,4 миллиона — число, определяющее рынок жилья Германии

Потребность 400 000, реальность 215 000 — насколько велик разрыв?

Региональная асимметрия: пустующее жильё на востоке, дефицит на западе

Почему кризис жилищного строительства 2023–2025 годов проявляется в полной мере только сейчас

Дефицит жилья в Германии достиг в 2026 году масштабов, не имеющих исторических аналогов в послевоенной истории. Немецкий союз квартиросъёмщиков оценивает общий дефицит в 1,4 миллиона единиц жилья — квартир, которых не хватает для рыночного обеспечения населения Германии.

Чтобы устранить этот дефицит за десять лет, потребовалось бы 400 000 новых квартир в год. Фактически же в 2025 году было сдано лишь около 215 000 единиц — менее половины от потребности.

Результат — самоусиливающаяся спираль дефицита: слишком малое предложение сталкивается с постоянным или растущим спросом, повышает арендную плату, усиливает давление на агломерации и одновременно делает политическую проблему труднее решаемой.

Строительная площадка новостройки со стеклянным фасадом, Германия

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Потребность 400 000, реальность 215 000 — насколько велик разрыв?

Разница между потребностью и вводом в эксплуатацию составляет около 185 000 единиц в год. Накопленным итогом за пять лет это даёт почти миллион дополнительно недостающих квартир — к уже существующему дефициту в 1,4 миллиона. Institut der deutschen Wirtschaft Köln в своём отчёте о рынке жилья за 2025 год приходит к выводу, что к 2030 году общая потребность составит 2,4 миллиона новых квартир — если текущие тенденции сохранятся без изменений.

Для сравнения: при нынешних темпах к 2030 году будет введено лишь 1,3 миллиона единиц. Уровень покрытия потребности составляет неполных 54 процента.

Региональная асимметрия: пустующее жильё на востоке, дефицит на западе

Картина сильно различается по регионам. В западногерманских агломерациях наблюдается острая нехватка жилья:

Мюнхен: доля пустующего жилья менее 0,5 процента — фактически свободного жилья нет
Гамбург: пустует 0,7 процента, структурный дефицит в доступном сегменте
Берлин: официально 1,0 процента пустующего жилья, но оно сильно сконцентрировано на окраинах

В то же время в структурно слабых восточногерманских регионах наблюдается значительное пустующее жильё — до 10–15 процентов в сокращающихся небольших городах. Это пустующее жильё функционально непригодно для использования — оно возникает в регионах, куда никто не хочет переезжать.

Таким образом, дефицит — это не общенациональное явление, а несоответствие между расположением жилья и местом спроса. Новое жильё должно строиться именно там, где строить сложнее всего: в плотно застроенных городских районах с высокими ценами на землю, ограничениями и сопротивлением.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Почему кризис жилищного строительства 2023–2025 годов проявляется в полной мере только сейчас

Между разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию проходит 18–36 месяцев. Резко снизившееся число разрешений на строительство в 2023 и 2024 годах (-30 процентов по сравнению с 2022 годом) полностью отразится на показателях ввода в эксплуатацию лишь в 2025 и 2026 годах. Дно ещё не пройдено.

Кризис жилищного строительства имеет несколько одновременно действующих причин: рост издержек на строительство, высокие процентные ставки для девелоперов, бюрократические процедуры выдачи разрешений, нехватка квалифицированных кадров в строительной отрасли и недостаточное федеральное финансирование. Реалистичный разворот тренда возможен не раньше 2027 года.

Что это значит для инвесторов

Структурный дефицит предложения такого масштаба — фундаментальный попутный ветер для владельцев существующего жилья:

риск простоя (пустующего жилья) снижается почти до нуля в востребованных локациях
выбор арендаторов улучшается из-за дефицита предложения
потенциал роста арендной платы выше среднерыночного в городах категории А
рост стоимости обеспечен структурным избытком спроса

Тот, кто инвестирует в жильё как объект капиталовложений, делает это в 2026 году на рынке, который структурно противоположен перенасыщенному рынку. Риск заключается не в недостатке спроса, а в регуляторном вмешательстве — например, в реформах жилищного права или локальных ограничениях арендной платы.