Стагфляция в новостройках: почему жильё в 2026 году дорожает несмотря на кризис

Стагфляция в строительстве: строят меньше, но всё равно дороже

Стагфляция — одновременное возникновение экономической стагнации и роста цен — известна из макроэкономики 1970-х годов. В немецком жилищном строительстве именно это явление стало реальностью в 2026 году.

Федеральное статистическое ведомство Германии (Destatis) сообщило о росте цен на новостройки на +3,3 процента в феврале 2026 года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Одновременно разрешения на строительство находятся на многолетнем минимуме, число завершённых объектов продолжает снижаться, а отрасль борется со структурными проблемами издержек, которые быстро не разрешатся.

Для покупателей новостроек это означает: в 2026 году они платят больше, чем в 2025-м — несмотря на то, что рынок сокращается. Для владельцев вторичного жилья это означает: новостройки как конкуренция остаются дорогими, что делает вторичное жильё относительно более привлекательным.

Данные Destatis: что конкретно означают +3,3 процента

Индекс цен на строительство Destatis измеряет фактические расчётные цены на работы по возведению каркаса здания и отделочные работы. Рост на +3,3 процента год к году в условиях, когда общая инфляция составляет менее 3 процентов, означает: строительство дорожает быстрее среднего.

Конкретно: новостройка, которая в 2024 году в Мюнхене стоила 9 500 евро за квадратный метр, сегодня стоит около 9 800 евро. Во Франкфурте диапазон составляет 8 200–8 800 евро, в Берлине — 7 400–7 900 евро за квадратный метр для новостроек «под ключ» в хороших локациях.

На многих рынках эти цены на 40–60 процентов превышают цены вторичного жилья в сопоставимых локациях. Разрыв в цене между новостройками и вторичным жильём подталкивает спрос на рынок вторичного жилья — и тем самым поддерживает там цены.

Стоимость материалов: тихий главный драйвер

За ростом цен стоит прежде всего сторона издержек. Важные строительные материалы с 2020 года устойчиво закрепились на повышенном уровне:

• Строительная древесина: несмотря на нормализацию после пика 2021 года, по-прежнему на 35–45% выше докризисного уровня
• Сталь: устойчиво высокие энергозатраты в производстве стали удерживают цены повышенными
• Теплоизоляция / минеральная вата: дефицит мощностей, выросшие цены на сырьё
• Труд: рост зарплат в строительной отрасли в 2024/2025 годах на 4,5–5,5 процента, ожидаются дальнейшие повышения

К этому добавляются затраты на выполнение энергетических требований (GEG 2024), которые сами по себе вызывают 300–500 евро дополнительных расходов на квадратный метр по сравнению со стандартом до 2020 года.

Разрешения на строительство выйдут на путь восстановления только с 2027 года

Взгляд на опережающий индикатор — разрешения на строительство — показывает: быстрого разворота тренда ожидать не приходится. В 2025 году было выдано около 200 000 разрешений — небольшое восстановление по сравнению с 2024 годом, но далеко от пика 2021 года, превышавшего 360 000.

Отраслевые объединения строительной индустрии и прогнозные институты полагают, что число завершённых объектов начнёт расти лишь с 2027 года — и поначалу умеренно. Длинный путь от разрешения через начало строительства до завершения (18–36 месяцев) не позволяет быстро нарастить предложение.

Для дефицита жилья это неутешительный сигнал: даже оптимистичные сценарии предполагают заметное улучшение предложения в агломерациях не раньше 2028 года.

Последствия для девелоперов и институциональных инвесторов

Для девелоперов стагфляция имеет экзистенциальное измерение. Тот, кто рассчитывал проект в 2021 году, сегодня сталкивается с:

• затратами на строительство на 25–35% выше первоначального расчёта
• затратами на финансирование, выросшими в два-три раза
• ценами продажи, которые выросли непропорционально

Это объясняет волну банкротств среди средних девелоперов в 2023–2024 годах и сдержанность институциональных инвесторов в форвардных сделках по новостройкам. Крупные инвесторы в 2026 году явно предпочитают вторичное жильё новостройкам.

Вывод: объекты вторичного рынка выигрывают от стагфляции в новостройках

Стагфляция в новостройках парадоксальным образом поддерживает цены на вторичное жильё. Если новостройки устойчиво на 40–60 процентов дороже сопоставимых объектов вторичного рынка, спрос структурно смещается на вторичный рынок. Именно этот механизм в 2026 году обеспечивает стабилизацию и восстановление цен на вторичном рынке — даже без улучшения на стороне предложения.