2,4 миллиона новых жилых помещений к 2030 году: Что Германия сейчас нуждаетесь

2,4 миллиона жилых помещений к 2030 году: Цель, которую Германия не сможет достичь

Key Facts -

2,4 миллиона жилых помещений к 2030 году: Цель, которую Германия не сможет достичь

Социальное жилье не хватает больше всего: Забытое звено

Что структурно необходимо: Четыре рычага

1. Снижение процентных ставок через программы поддержки KfW

2. Снижение бюрократии и ускорение получения разрешений

3. Тип здания E и упрощение норм

4. Политика земли и активизация земельных участков

Почему этого все равно недостаточно — структурное дилемма

Прогноз на 2030 год: Что останется для инвесторов

Институт немецкой экономики Кёльна (IW Köln) оценил кумулятивный спрос на жилье к 2030 году в 2,4 миллиона новых жилых единиц. Эта цифра включает в себя текущий дефицит, демографически обусловленный спрос, вызванный созданием новых домохозяйств, и потребность в замене устаревших объектов.

При текущем темпе строительства — около 215 000 завершенных объектов в год, с умеренным восстановлением до 230 000–250 000 к 2028 году — к 2030 году будет завершено около 1,3 миллиона единиц. Это соответствует покрытию 54 процентов общего спроса.

Последствие: структурный дефицит предложения будет продолжать расти, а не сокращаться. Для инвесторов это самое важное долгосрочное прогнозирование рынка.

Стройка нового здания с стеклянным фасадом в Германии

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Социальное жилье не хватает больше всего: Забытое звено

В рамках общего дефицита особенно критичным является сегмент социального жилья. Количество социальных квартир сократилось с 2,6 млн (2006) до менее чем 1,1 млн (2026) — снижение более чем на 57 процентов за 20 лет. Ежегодно из социального жилья исключается около 40 000 единиц, к ним добавляется лишь около 20 000–25 000 новых.

Чистый дефицит в 15 000–20 000 социальных квартир в год известен политическим кругам, но структурно решить это сложно: строительство социального жилья без значительной поддержки невозможно сделать экономически целесообразным, а бюджеты поддержки со стороны федерального правительства и регионов вряд ли будут достаточны.

Для частных инвесторов: сегмент социального жилья не является привлекательным для прямых инвестиций, но его сокращение усиливает давление на общий рынок жилья — что в свою очередь усиливает рост арендных ставок и избыточный спрос в среднем сегменте.

Что структурно необходимо: Четыре рычага

1. Снижение процентных ставок через программы поддержки KfW

Программа поддержки нового строительства KfW в 2022/2023 году причинила значительный ущерб из-за прекращения финансирования. Надежные, низкоэффективные кредиты KfW могут дать преимущество в 0,5–1 процентных пункта по сравнению с рыночными условиями — достаточно, чтобы сделать многие проекты экономически выгодными. Необходимо создать постоянную и надежную программу, а не ежегодные обсуждения бюджета.

2. Снижение бюрократии и ускорение получения разрешений

В среднем в Германии процесс получения разрешения на строительство занимает 5,9 месяцев — в регионах с высокой конкуренцией более 12 месяцев. В Нидерландах или Дании аналогичный процесс завершается за 6–8 недель. Цифровизация процедур подачи заявок, единые стандарты и должное оснащение органов по строительству могут сократить сроки вдвое.

3. Тип здания E и упрощение норм

Инициатива Типа здания E является элементом, который может позволить сэкономить 8–12 процентов. В дополнение к пересмотру норм по парковочным местам (часто чрезмерно завышенным в центральных районах) и более гибким правилам по строительству чердаков можно добавить еще 5–8 процентов.

4. Политика земли и активизация земельных участков

Государственные земельные участки — заброшенные территории железнодорожной компании, резервные земли муниципалитетов, военные участки после возврата — активируются слишком медленно и дорого. Консистентная политика земли с моделью аренды для социально смешанного жилья значительно снизит стоимость земельных участков на 20–30 процентов от общей стоимости.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Почему этого все равно недостаточно — структурное дилемма

Даже если бы все четыре рычага были одновременно применены — что политически нереалистично — Германия не смогла бы полностью достичь цели 2030 года. Причина в том, что на стороне производственной мощности строительной отрасли:

Нехватка квалифицированных кадров: По данным Центрального союза немецкого строительного бизнеса, в строительной отрасли не хватает более 80 000 квалифицированных рабочих
Ограничения по мощности поставщиков: Производители готовых компонентов, производители окон и дверей, сантехнические компании — все работают на пределе своих возможностей
Сроки реализации: Самостоятельно принятые и финансируемые проекты требуют 18–36 месяцев для завершения

Структурный отставание невозможно компенсировать в течение одного политического цикла. Это суровая реальность — и одновременно долгосрочная основа для инвесторов в недвижимость.

Прогноз на 2030 год: Что останется для инвесторов

Прогноз до 2030 года однозначен: структурный дефицит предложения останется, арендные цены продолжат расти в мегаполисах, объекты в первоклассных локациях будут структурно возрастать в цене. Для инвесторов капитала с долгосрочной перспективой рынок жилья в Германии становится одним из самых надежных инвестиций вообще — не из-за краткосрочной спекуляции, а из-за структурного спроса, который ни одна политическая мера в ближайшее время не сможет устранить.

Задача: покупать селективно, приоритизировать расположение и адаптировать структуру финансирования к постоянно повышенному уровню процентных ставок. Кто это делает, инвестирует не против рынка — а вместе с самыми сильными структурными ветрами, которые предлагает немецкий рынок недвижимости за десятилетия.