2,4 миллиона новых жилых помещений к 2030 году: Что Германия сейчас нуждаетесь

2,4 миллиона жилых помещений к 2030 году: Цель, которую Германия не сможет достичь

Институт немецкой экономики Кёльна (IW Köln) оценил кумулятивный спрос на жилье к 2030 году в 2,4 миллиона новых жилых единиц. Эта цифра включает в себя текущий дефицит, демографически обусловленный спрос, вызванный созданием новых домохозяйств, и потребность в замене устаревших объектов.

При текущем темпе строительства — около 215 000 завершенных объектов в год, с умеренным восстановлением до 230 000–250 000 к 2028 году — к 2030 году будет завершено около 1,3 миллиона единиц. Это соответствует покрытию 54 процентов общего спроса.

Последствие: структурный дефицит предложения будет продолжать расти, а не сокращаться. Для инвесторов это самое важное долгосрочное прогнозирование рынка.

Социальное жилье не хватает больше всего: Забытое звено

В рамках общего дефицита особенно критичным является сегмент социального жилья. Количество социальных квартир сократилось с 2,6 млн (2006) до менее чем 1,1 млн (2026) — снижение более чем на 57 процентов за 20 лет. Ежегодно из социального жилья исключается около 40 000 единиц, к ним добавляется лишь около 20 000–25 000 новых.

Чистый дефицит в 15 000–20 000 социальных квартир в год известен политическим кругам, но структурно решить это сложно: строительство социального жилья без значительной поддержки невозможно сделать экономически целесообразным, а бюджеты поддержки со стороны федерального правительства и регионов вряд ли будут достаточны.

Для частных инвесторов: сегмент социального жилья не является привлекательным для прямых инвестиций, но его сокращение усиливает давление на общий рынок жилья — что в свою очередь усиливает рост арендных ставок и избыточный спрос в среднем сегменте.

Что структурно необходимо: Четыре рычага

1. Снижение процентных ставок через программы поддержки KfW

Программа поддержки нового строительства KfW в 2022/2023 году причинила значительный ущерб из-за прекращения финансирования. Надежные, низкоэффективные кредиты KfW могут дать преимущество в 0,5–1 процентных пункта по сравнению с рыночными условиями — достаточно, чтобы сделать многие проекты экономически выгодными. Необходимо создать постоянную и надежную программу, а не ежегодные обсуждения бюджета.

2. Снижение бюрократии и ускорение получения разрешений

В среднем в Германии процесс получения разрешения на строительство занимает 5,9 месяцев — в регионах с высокой конкуренцией более 12 месяцев. В Нидерландах или Дании аналогичный процесс завершается за 6–8 недель. Цифровизация процедур подачи заявок, единые стандарты и должное оснащение органов по строительству могут сократить сроки вдвое.

3. Тип здания E и упрощение норм

Инициатива Типа здания E является элементом, который может позволить сэкономить 8–12 процентов. В дополнение к пересмотру норм по парковочным местам (часто чрезмерно завышенным в центральных районах) и более гибким правилам по строительству чердаков можно добавить еще 5–8 процентов.

4. Политика земли и активизация земельных участков

Государственные земельные участки — заброшенные территории железнодорожной компании, резервные земли муниципалитетов, военные участки после возврата — активируются слишком медленно и дорого. Консистентная политика земли с моделью аренды для социально смешанного жилья значительно снизит стоимость земельных участков на 20–30 процентов от общей стоимости.

Почему этого все равно недостаточно — структурное дилемма

Даже если бы все четыре рычага были одновременно применены — что политически нереалистично — Германия не смогла бы полностью достичь цели 2030 года. Причина в том, что на стороне производственной мощности строительной отрасли:

• Нехватка квалифицированных кадров: По данным Центрального союза немецкого строительного бизнеса, в строительной отрасли не хватает более 80 000 квалифицированных рабочих
• Ограничения по мощности поставщиков: Производители готовых компонентов, производители окон и дверей, сантехнические компании — все работают на пределе своих возможностей
• Сроки реализации: Самостоятельно принятые и финансируемые проекты требуют 18–36 месяцев для завершения

Структурный отставание невозможно компенсировать в течение одного политического цикла. Это суровая реальность — и одновременно долгосрочная основа для инвесторов в недвижимость.

Прогноз на 2030 год: Что останется для инвесторов

Прогноз до 2030 года однозначен: структурный дефицит предложения останется, арендные цены продолжат расти в мегаполисах, объекты в первоклассных локациях будут структурно возрастать в цене. Для инвесторов капитала с долгосрочной перспективой рынок жилья в Германии становится одним из самых надежных инвестиций вообще — не из-за краткосрочной спекуляции, а из-за структурного спроса, который ни одна политическая мера в ближайшее время не сможет устранить.

Задача: покупать селективно, приоритизировать расположение и адаптировать структуру финансирования к постоянно повышенному уровню процентных ставок. Кто это делает, инвестирует не против рынка — а вместе с самыми сильными структурными ветрами, которые предлагает немецкий рынок недвижимости за десятилетия.