BVR-прогноз: +3,1 процента — Почему недвижимость снова будет расти структурно к 2026 году

БВР +3,1 процента: что стоит за прогнозом

Key Facts -

БВР +3,1 процента: что стоит за прогнозом

IW Кельн: «Устойчивый рост цен» — что означает этот термин

Только 58 процентов потребности в жилье покрыты: ядро поддержки цен

Недвижимость vs. акции: Рассмотрение риска и доходности 2026

Бундесверband деutscher Volksbanken и Raiffeisenbanken (БВР) относится к самым методически надежным источникам прогнозов на рынке недвижимости в Германии. В текущем отчете о рынке недвижимости 2026 БВР прогнозирует рост цен на жилую недвижимость в Германии в целом за 2026 год на +3,1 процента.

Это число не является смелой спекуляцией — это результат фундаментального анализа, учитывающего динамику предложения, развитие спроса и финансовое окружение. Заметно, что прогноз БВР скорректирован вверх по сравнению с предыдущим годом: в 2025 году ожидаемый рост составлял +2,3 процента.

Берлин Центр Люкс Инвестиционная недвижимость

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

IW Кельн: «Устойчивый рост цен» — что означает этот термин

Институт немецкой экономики Кельн (IW Кельн) использует в своей текущей исследовании рынка жилья формулировку «устойчивый рост цен». Этот выбор слов программен: устойчивый рост — не спекулятивный бум, не краткосрочный импульс, а постоянное движение вверх, основанное на структурных основаниях.

IW обосновывает эту оценку тремя основными аргументами:

Снижение предложения 2023–2025 будет полностью ощущаться только в 2026/2027
Демографический спрос остается стабильным, основания семей превышают завершения строительства
Уровень процентных ставок стабилизировался — сдерживающее поведение покупателей в период адаптации уменьшается

Только 58 процентов потребности в жилье покрыты: ядро поддержки цен

Возможно, самый наглядный отдельный индикатор структурного положения жилищного рынка: в настоящее время новостройки покрывают лишь около 58 процентов ежегодного спроса на жилье. Из необходимых 400 000 единиц примерно 215 000–230 000 завершаются.

Это недостаточное покрытие накапливается: каждый год образуется кумулятивный дополнительный дефицит в размере около 170 000–185 000 единиц. К существующему дефициту в 1,4 миллиона квартир эта разница непрерывно добавляется.

Для прогноза цен это является надежным индикатором: пока спрос структурно превышает предложение, нет фундаментальной причины для падения цен. Рост цен на 3,1 процента не является прорывом тенденции — это логичное следствие постоянного дисбаланса.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Недвижимость vs. акции: Рассмотрение риска и доходности 2026

Прямое сравнение доходности жилой недвижимости и акций на 2026 год:

Класс активов	Ожидаемый рост стоимости	Постоянный доход	Общий доход	Волатильность
Жилой фонд (A-локация)	+3,1 %	3,0–4,5 % (чистая арендная плата)	6–8 %	низкая
DAX (среднее за 20 лет)	переменный, примерно +8–10 % в год	~2,8 % дивидендов	8–12 %	высокая
10-летняя государственная облигация	0 % (номинал к погашению)	~2,5 %	2,5 %	очень низкая

Недвижимость при низкой волатильности обеспечивает общий доход, конкурентоспособный с акционным рынком. Основное различие: недвижимость может быть заимствована. С 40 процентами собственного капитала и 60 процентами финансирования (при текущих ставках) получается рентабельность собственного капитала, которая значительно превосходит общий рынок — при условии, что денежный поток положительный.

Какие локации выигрывают от прогноза

Индекс BVR +3,1 процента — это среднее по стране. Фактическое рассеивание значительно:

Мюнхен, Франкфурт, Стутгард: Прогноз +4,5–6 процентов — дефицит предложений сталкивается со стабильным ростом доходов
Берлин, Гамбург, Дюссельдорф: Прогноз +3–4,5 процентов — устойчивое восстановление, без бума
Лейпциг, Дрезден, Нюрнберг: Прогноз +4–5,5 процентов — потенциал отставания при ускоренной урбанизации
Сельские B/C-объекты: Прогноз +1–2 процента или стагнация — структурная слабость спроса

Для обоснованного решения по инвестициям это означает: выбор локации в 2026 году важнее, чем выбор класса активов. Кто покупает в A-объектах, инвестирует в структурно обеспеченный рост цен. Кто покупает в B/C-объектах, ставит на превосходные результаты — с соответствующим более высоким риском.