Наследственный налог на недвижимость 2026: льготы, ставки и стратегии
Сколько наследственного налога нужно заплатить за недвижимость? — Это зависит от двух факторов: степени родства и стоимости наследуемой недвижимости. Супруги и дети платят значительно меньше, чем братья и сёстры или друзья. Первый шаг всегда один: проверить льготный налоговый вычет.
Льготные налоговые вычеты по наследственному налогу 2026 года
| Степень родства | Льготный налоговый вычет | Налоговая ставка |
|---|---|---|
| Супруг / официально зарегистрированный партнёр | 500 000 € | I |
| Дети (на каждого ребёнка) | 400 000 € | I |
| Внуки (если родитель умер) | 400 000 € | I |
| Внуки (родитель жив) | 200 000 € | I |
| Родители / дедушка и бабушка (при наследовании) | 100 000 € | I |
| Братья и сёстры, племянники, племянницы | 20 000 € | II |
| Не родственники (друзья, партнёры без брака) | 20 000 € | III |
Важно: Свободные суммы действуют на человека и могут использоваться снова каждые 10 лет (подарок при жизни!).
Ставки наследственного налога 2026 года в зависимости от стоимости и налоговой категории
| Налогоплательщик | Налоговая категория I (дети, супруги) | Налоговая категория II (братья и сестры) | Налоговая категория III (непосредственные родственники) |
|---|---|---|---|
| до 75 000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 75 001 – 300 000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 300 001 – 600 000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 600 001 – 6 млн € | 19 % | 30 % | 30 % |
| более 6 млн € | 23–30 % | 35 % | 50 % |
Пример расчета: одноэтажный дом в Мюнхене (800 000 €)
Дети наследуют дом стоимостью 800 000 €:
- Свободная сумма: 400 000 €
- Налогоплательщик: 400 000 €
- Ставка налога (налоговая категория I, 300 001–600 000 €): 15 %
- Налог на наследство: 60 000 €
В этом случае непосредственно связанное лицо наследует бытовое помещение:
- Налоговый вычет: 20 000 €
- Налогооблагаемое приобретение: 780 000 €
- Ставка налога (налоговая группа III): 30 %
- Наследственный налог: 234 000 €
Семейный дом: Когда недвижимость не облагается налогом?
Самостоятельно используемый семейный дом может полностью освобождаться от наследственного налога – но только если выполняются все три условия:
- Собственник жил в недвижимости до своей смерти
- Наследник является супругом или ребенком
- Наследник сам переезжает и проживает в недвижимости как минимум 10 лет
Внимание: Для детей дополнительно: площадь жилья не должна превышать 200 м². В случае более крупных объектов часть, превышающая 200 м², облагается налогом пропорционально.
5 стратегий минимизации наследственного налога при недвижимости
- Подарок при жизни: Налоговые льготы можно использовать заново каждые 10 лет. При раннем планировании: ребенок получает каждые 10 лет 400 000 € без уплаты налогов – таким образом за 20–30 лет можно полностью передать стоимость недвижимости.
- Право пожизненного пользования сохраняется: Родители передают недвижимость детям, но сохраняют право пожизненного пользования (право на проживание + доходы от аренды). Значение права пожизненного пользования значительно снижает налогооблагаемый приобретенный доход.
- Зарегистрировать право на проживание: Похоже на право пожизненного пользования, но только право на проживание без доходов от аренды. Снижает ценность дарения, поэтому налог меньше.
- GmbH или GmbH & Co. KG: Недвижимость в корпоративных структурах может использовать скидки на налогообложение в размере 85–100% (объекты производственного назначения) при соблюдении определенных условий.
- Частичная продажа до наследования: Если имеется несколько наследников, часть недвижимости может быть продана, а вырученные средства распределены – это снижает общую налоговую нагрузку.
Часто задаваемые вопросы о наследственном налоге на недвижимость
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.
Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.
Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.
Заказать частный самолёт: бронирование, типы самолётов и цены чартера
Инвестировать 1 миллион евро: недвижимость, ETF и лучшая стратегия
Частичная продажа с ценовым фактором (3 место): проверка калькулятора! Оценка и расходы
1,4 миллиона квартир не хватает: дефицит жилья в Германии на рекордном уровне
Стагфляция в новостройках: почему жильё в 2026 году дорожает несмотря на кризис
Продать земельный участок Дюссельдорф: процесс, подготовка, налоги
Недвижимость купить 2026: стоит ли это еще? Рыночный анализ & прогноз
Продать виллу в Дюссельдорфе: цены, риэлторы, чек-лист + список покупателей в ожидании
Продажа виллы в Дюссельдорфе: цены, риэлтор, чек-лист + список покупателей
Продать виллу в Мирбуш: популярное расположение вилл рядом с Дюссельдорфом