Инвестиции в недвижимость

EY Trendbarometer: 84 процента выбирают жильё — рекордный показатель

Key Facts -

EY Trendbarometer: 84 процента выбирают жильё — рекордный показатель

JLL, I квартал 2026 года: сдержанная активность — но избирательная, а не пессимистичная

Прайм-локации против локаций категории B: решающее различие 2026 года

Прайм-локации (города категории А, лучшие микролокации)

Локации категории B и периферийные локации

Почему жильё превосходит офисы и ретейл в 2026 году

Перспективы: следующие шаги институциональных инвесторов

EY Real Estate Trendbarometer 2026 — важнейший ежегодный опрос инвесторов на немецком рынке недвижимости. Результат за 2026 год однозначен: 84 процента опрошенных инвесторов называют жилую недвижимость своим предпочтительным классом активов — самый высокий показатель с начала проведения опроса.

Для сравнения: в 2021 году, на пике бума офисной недвижимости, этот показатель составлял 67 процентов. Смещение в сторону жилья — это не краткосрочная реакция на спад рынка, а структурная переоценка риска и доходности.

На втором месте — логистика с 57 процентами, что также является признаком времени: электронная коммерция и решоринг структурно повышают спрос на логистические площади. Офисная недвижимость, напротив, в 2026 году пользуется предпочтением лишь у 38 процентов инвесторов — резкое снижение по сравнению с допандемийным уровнем.

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

JLL, I квартал 2026 года: сдержанная активность — но избирательная, а не пессимистичная

Реальные данные по сделкам рисуют более дифференцированную картину. JLL сообщает о сдержанном объёме сделок в I квартале 2026 года — отсутствуют крупные сделки свыше 500 миллионов евро, почти нет форвардных сделок по новостройкам, наблюдается сдержанность в отношении инвестиций в девелопмент проектов.

Но это не означает пессимизм: это означает избирательность. В 2026 году институциональные инвесторы тщательнее анализируют сделки. Заключаемые сделки концентрируются на:

Существующих объектах со стабильным арендным доходом в топовых локациях
Жилых портфелях с короткими оставшимися сроками аренды (потенциал роста арендной платы)
Концепциях микроквартир и студенческого жилья в университетских городах
Недвижимости для ухода за пожилыми людьми как демографически защищённом сегменте

Прайм-локации против локаций категории B: решающее различие 2026 года

Важнейшее инвестиционное решение 2026 года — это не вопрос класса активов, а вопрос локации. Рынок движется в двух темпах:

Прайм-локации (города категории А, лучшие микролокации)

Цены полностью компенсировали спад или превысили его. Чистая начальная доходность в 3,0–3,8 процента по жилой недвижимости считается приемлемой, поскольку рост арендной платы и стабильность стоимости рассматриваются как гарантированные. Институциональные инвесторы платят премию в размере 10–15 процентов сверх медианы.

Локации категории B и периферийные локации

Более высокая доходность (чистая начальная доходность 4,5–6,5 процента), но и более высокие риски: возможна стагнация арендной платы, более высокий риск простоя при экономическом спаде, худшие варианты выхода при перепродаже. Институциональные инвесторы в значительной степени избегают этих сегментов, тогда как частный инвестиционный рынок здесь активен.

Для крупнообъёмных инвестиций от 10 миллионов евро ориентация на прайм-локации обязательна — ликвидность и варианты выхода в локациях категории B сильно ограничены.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Почему жильё превосходит офисы и ретейл в 2026 году

Убедительность жилого сегмента по сравнению с другими классами активов основывается на четырёх структурных преимуществах:

Устойчивость спроса: жильё — не опциональный товар. Удалённая работа, рецессия, цифровизация — ничто не снижает базовый спрос на жильё.
Дефицит предложения как постоянное состояние: при нехватке 1,4 миллиона квартир структурно не видно избыточного предложения.
Короткие сроки, высокая гибкость аренды: договоры аренды жилья бессрочные, корректировка арендной платы при смене арендатора возможна немедленно. Арендодатели офисной недвижимости, напротив, связаны договорами на 5–10 лет.
Управляемый регуляторный риск: несмотря на реформу арендного права, базовая доходность от обычной сдачи жилья в аренду остаётся в значительной степени защищённой с регуляторной точки зрения.

Перспективы: следующие шаги институциональных инвесторов

Ожидается, что сдержанная активность I квартала 2026 года усилится во второй половине года. Наблюдатели рынка прогнозируют оживление рынка сделок, как только первые снижения ключевой ставки ЕЦБ ещё больше снизят форвардные ставки, а продавцы окончательно адаптируют свои ценовые ожидания к новой процентной среде.

Капитал уже готов — европейские открытые фонды недвижимости, страховые компании и пенсионные фонды предусмотрели значительные объёмы вложений в немецкую жилую недвижимость. Рынок 2026 года ждёт подходящих точек входа. Избирательно и на основе данных — а не оппортунистически.