Купить дом? Риск: 100% владение = затраты

Дом — Ваш собственный дом, ваш собственный дом, является большой целью для многих, когда дело доходит до покупки недвижимости. Независимо от того, для собственного пользования или в качестве инвестиции, при покупке дома вы являетесь единственным владельцем и, следовательно, несете ответственность за все инвестиционные расходы.

Без разделения затрат, без распределения на арендаторов

Это еще более экстремальная ситуация в случае с жильем собственника, потому что здесь вы не можете переложить какие-либо расходы на арендаторов. Вы уже узнали, что владение собственным жильем является самой дорогой формой жилья в статье Покупка вашей первой недвижимости. В конце концов, вы несете ответственность за все расходы, даже на пенсии!

Эксплуатационные расходы и расходы на содержание всегда на вас, даже если дом давно выплачен. Дом быстро становится дорогим, поскольку в отличие от квартиры, где вы являетесь частью сообщества собственников, вы несете 100% понесенных инвестиционных расходов.

Совет! Полное сравнение между домом, многоквартирным домом, коммерческим зданием и кондоминиумом читайте в моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) здесь:

• Виды недвижимости, купить дом или квартиру? — внешний

Бессрочные инвестиционные расходы — пример: Система отопления

Вы только что расплатились за дом, а через год вам нужно покупать новую систему отопления. Допустим, эта система отопления стоит 10 000, поэтому ваша доля составляет полные 10 000 (как 100%-ного владельца).

Если бы у вас был кондоминиум в многоквартирном доме, скажем, с 10 единицами (квартирами), из которых вы владеете одной единицей, вам пришлось бы заплатить только 1 000, то есть 10%.

Допустим, через год крыша сильно повреждена. Повреждения, развивающиеся постепенно с течением времени. Еще 10 000 на ремонт. Как владелец дома, все снова ложится на вас. Если вы были собственником квартиры, то есть опять же частью сообщества собственников (многоквартирный дом с 10 единицами), то только 1 000.

Безвозмездная аренда в старости? Старый дом…

Никаких налоговых льгот для домовладельцев, никаких субсидий на создание жилья, никаких отчислений вашим жильцам.

Это упрощенный пример.

Без учета дальнейших расходов на содержание и управление, вам, как владельцу, придется заплатить 20 000. Вот вам и «бесплатная аренда в старости» в качестве владельца жилья.

Будь то для личного пользования или в качестве инвестиции, для новичков в сфере недвижимости кондоминиумы во многих отношениях более выгодны, чем дома.

Покупка многоквартирного дома: Больший риск и источники опасности

Многоквартирный дом — При покупке многоквартирного дома у вас изначально есть недостатки, присущие домовладельцу, плюс значительно более высокие инвестиционные расходы.

Больше площади, больше жилой площади, больше арендаторов, больше фасада, больше рисков.

Соответственно, вам необходимо иметь больше собственных средств, чтобы вы могли оплатить не только цену покупки, но и всю текущую эксплуатацию многоквартирного дома. И помните, что для арендодателей существует 2 больших риска: Задолженность по арендной плате и вакансии. При большем количестве арендаторов риск усиливается, особенно в местах с расположением категории «С» и «В-минус».

Для многоквартирного дома как инвестиции, если мы говорим о вводе недвижимости, также необходимо больше знаний и опыта. Переговоры о цене покупки, последующая сдача в аренду и освобождение отдельных помещений. Вы должны быть в состоянии справиться с этим, как с точки зрения ноу-хау (новые арендаторы с кредитоспособностью), так и с финансовой точки зрения (постоянные выплаты по кредиту).

Купить коммерческую недвижимость

Коммерческая — Коммерческая имеет несколько недостатков, для начинающих риэлторов, во-первых, разные юридические требования, требования к недвижимости, но также и юридические рамочные условия, такие как договоры аренды. Кроме того, в случае с коммерческими арендаторами существует более высокий риск вакансий из-за более высоких колебаний, чем в случае с жилой недвижимостью. Все это необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости.

В любом случае, штаб-квартира, многоквартирный дом, коммерческая недвижимость, самый простой способ попасть в недвижимость — это кондоминиумы!

Купите кондоминиум:

Кондоминиум — Если вы уже прочитали наше руководство по покупке вашей первой недвижимости, то вы уже знаете, что кондоминиумы — это самый простой способ начать работу в сфере недвижимости.

Самый «простой» способ стать инвестором в недвижимость.

Вот еще раз краткое резюме:

Как правило, им требуется меньше собственного капитала, с одной стороны, для покупки, а с другой — для последующей эксплуатации недвижимости.

Вы являетесь частью сообщества собственников, соответственно, инвестиционные расходы распределяются между сторонами.

Сдавать в аренду кондоминиум легче, в отличие от многоквартирных домов. Дома также имеют очень специфическую целевую группу, в основном семьи. Демографическая ситуация все больше смещается в сторону одиноких домохозяйств.

Соответственно, наш совет — покупать 1-2 комнатные квартиры!

Покупка дома: Типы домов с первого взгляда

Особенно при покупке недвижимости необходимо учитывать множество факторов, и выбор правильного типа дома имеет большое значение для доходности (аренда) и роста стоимости (инвестиции). Подробнее о покупке дома и отдельных типах домов можно узнать здесь.

• Купить дом

Типы домов в списке:

• Ферма
• Бунгало
• Двухквартирный дом
• Отдельно стоящий дом
• Фахверковый дом
• Дом отдыха
• Сборный дом
• Деревянный дом
• Загородный дом
• Массивный дом
• Многоквартирный дом
• Террасный дом
• Пляжный домик
• Вилла
• Дом с низким энергопотреблением
• Дом с нулевым энергопотреблением и пассивный дом

Купите квартиру: Типы квартир с первого взгляда

Рынок недвижимости практически бесконечен, и жилищный сектор не является исключением. Существует множество типов квартир, каждый из которых отличается друг от друга по целому ряду факторов. Подробнее об этой теме читайте здесь:

• Купить квартиру

Здесь вы найдете обзор типов квартир:

• Квартира в старом здании
• Плоский
• Чердачная квартира
• Квартира для бабушки
• Плоский
• Лофт
• Двухуровневая квартира
• Пентхаус
• Подвальная квартира
• Квартира с террасой

Еще больше фактов о домах, жилых домах и квартирах вы можете найти на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de): Immobilienarten , Haus oder Wohnung kaufen?

Рынок недвижимости Дармштадта: спрос превышает предложение

Вопрос: Вы работаете в основном как консультант по недвижимости и инвестор в Дармштадте и регионе Рейн-Майн. По вашему опыту, каково развитие рынка недвижимости в этом регионе Германии?

Популярное место для жизни и деловой город

В южной части земли Гессен находится Дармштадт, который в последнее время любит официально называть себя «научным городом». Это связано не только с «Техническим университетом», но и с многочисленными технологическими компаниями, которые специально обосновались здесь.

Дармштадт занимает поистине особое положение в регионе Рейн-Майн, если Дармштадт вообще можно отнести к этому региону. Будучи университетским городом, Дармштадт уже сейчас имеет более сильный приток населения, чем другие города его размера. С другой стороны, в последние годы город очень успешно работает над своим имиджем «наукограда».

Многочисленные компании, специализирующиеся на технологиях, имеют здесь свои штаб-квартиры или, по крайней мере, крупные филиалы. Это означает соответствующее количество преимущественно очень хорошо оплачиваемых рабочих мест и желание этих людей также жить в городе или его окрестностях.

Именно поэтому стоит приобрести недвижимость в Дармштадте:

• Центральное расположение
• Стабильный научный сектор
• Университетский город
• Очень хорошо оплачиваемая работа

Расположение Дармштадта

Дармштадт расположен на юге земли Гессен и разделен на девять районов. Ближайшие города:

• Оффенбах
• Франкфурт
• Мангейм
• Майнц

Вот мезолаж Дармштадта:

Популярное в Дармштадте: новое строительство

Это развитие будет продолжаться, особенно потому, что технологии, разработанные в Дармштадте в области «искусственного интеллекта», исследования климата и т.д., являются реальными технологиями будущего с растущим спросом на сотрудников. Разумеется, это отражается и на ценах на дома и квартиры. За несколько лет темпы роста достигли двузначных цифр. Количество разрешений на строительство жилых домов в Дармштадте по-прежнему значительно ниже спроса.

В Дармштадте особенно востребовано новое строительство!

Задолженность по вакансиям и ремонту жилья

С другой стороны, в Дармштадте уже имеется заметное количество свободных квартир с резким отставанием в ремонте. Bessungen, Martins- и Johannes-Viertel — вот лишь несколько примеров. Непонятно, почему владельцы этих зданий не вкладывают средства в ремонт квартир и тем самым не облегчают ситуацию на рынке. Я очень уверен, что в результате никому не придется считаться с падением доходов от аренды и цен на покупку. Уровень арендной платы уже абсолютно сопоставим с Франкфуртом, Висбаденом или даже Мюнхеном.

Такой же уровень арендной платы, как во Франкфурте, Висбадене и Мюнхене

При правильном ремонте и реконструкции вы можете наслаждаться увеличением стоимости вашей собственности здесь:

Стать инвестором в недвижимость — но как?

Вопрос: Как профессиональные инвесторы в недвижимость финансируют покупку или новое строительство недвижимости?

Тот, кто занимается инвестициями в недвижимость профессионально, обычно работает в этом бизнесе уже очень долгое время. Это означает, что такой человек, во-первых, имеет очень хорошие банковские связи, а во-вторых, обладает достаточным опытом в бизнесе. Он или она всегда имеет правильный «нюх» на проекты или предложения по недвижимости, которые могут быть хорошо реализованы и пользуются доверием банков для беспрепятственного получения финансирования.

Используйте кредитное плечо и скользящий капитал

Но в принципе это одно и то же, независимо от того, выходите ли вы на рынок как профессионал или как новичок. Принцип остается тем же: Вы покупаете свою первую недвижимость, должны иметь определенный капитал и сдаете ее в аренду. В лучшем случае доход от аренды будет полностью покрывать обслуживание долга, но, по крайней мере, он должен составлять большую часть аннуитета от процентов и погашения долга. Если при покупке вы уделили внимание правильному расположению, оборудованию и состоянию вашей недвижимости, то вскоре вы получите прибыль от увеличения стоимости. Поскольку поговорка «собственность — не собственность» применима и к недвижимости, будущий профессионал в области инвестиций в недвижимость теперь может использовать это увеличение стоимости для покупки и финансирования своей второй собственности. Это называется«эффект рычага«, и он может продолжаться практически бесконечно.

1. Покупка первой недвижимости за счет собственных средств
2. Прибыль за счет повышения стоимости
3. Эффект финансового рычага влияет на покупку второй недвижимости

Сначала студенческая квартира, потом отдельный дом

В Дармштадте, например, вы можете начать с небольшой студенческой квартиры. Через несколько лет можно добавить многокомнатную квартиру, пригодную для сдачи в аренду, и, возможно, даже один или два полноценных многоквартирных дома. Что я настоятельно не рекомендую делать инвесторам в недвижимость, так это покупать и сдавать в аренду односемейные дома. Конечно, аренда жилья в Дармштадте и его окрестностях не будет проблемой, и никому не придется опасаться потери арендной платы. Но жильцы односемейных домов, как правило, очень требовательные арендаторы. Для поддержания желаемого состояния дома владельцу обычно приходится вкладывать значительно больше и чаще, чем в случае с квартирой или многоквартирным домом.

Вот краткое изложение всего важного:

• Прибыльные: микроквартиры, многокомнатные квартиры и многоквартирные дома
• Невыгодно: односемейные дома

Идеальным вариантом для студентов являются прежде всего многочисленные квартиры в старых зданиях Дармштадта, которые идеально подходят для совместного проживания:

Особый случай для застройщиков: предварительное финансирование и модернизация

Особым случаем среди инвесторов в недвижимость является застройщик. Они покупают землю или старые здания с целью масштабного строительства новых или модернизации. Квартиры, которые затем строятся, обычно продаются «под ключ». Помимо большого опыта, застройщику также необходимо безоговорочное доверие банков, поскольку ему приходится предварительно финансировать расходы на покупку, строительство и реконструкцию, иногда в течение длительного периода времени. Ему также нужен пул хороших мастеров для всех работ, необходимых для внешней и внутренней отделки здания. Покупка и аренда — абсолютно более легкий путь.

Недвижимость, доходность и финансирование: калькулятор доходности онлайн

Вопрос: Какие из бесчисленных онлайн-калькуляторов вы считаете полезными для инвесторов в недвижимость или тех, кто находится на пути к этому?

Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора

Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной онлайн-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:

Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?

Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:

1. Stiftung Warentest
2. Серьезные онлайн-газеты

Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом

С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который бы рассчитал процентную ставку, которую я должен буду выплатить за кредит на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.

Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!

Рассчитывайте возвраты: онлайн и лично

Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.

В итоге:

• Рассчитайте возврат и сумму займа онлайн
• Затем, на втором этапе, проведите обсуждение с консультантом вашего банка.

Будь то старое здание или новое строительство — ваш банковский консультант всегда готов помочь вам в вопросах финансирования:

Инвестиционные альтернативы золотому бетону

Вопрос: В Дармштадте люди думают не только о недвижимости, когда инвестируют. Здесь расположены интересные компании — особенно благодаря близости к Франкфурту. Какие три инвестиционные возможности имеют наибольший смысл, по вашему мнению, и какие из них имеют недостатки?

Форма инвестиций зависит от цели

Прежде всего, я рекомендую каждому, кто хочет выгодно вложить свои деньги, спросить себя. Спросите себя о собственной готовности идти на риск с точки зрения прибыли и убытков. Потому что инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, а другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, в свою очередь, совершенно безразлично для других инвесторов.

Сырье и редкие земли

Те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. Это форма инвестирования, которая пока не очень распространена, но становится все более популярной. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые достаточно хорошо разбираются в этом вопросе. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это инвестиция, которая должна работать в течение нескольких лет, чтобы компенсировать колебания цен.

Инвестиционный фонд в банке и страховании

Для фанатиков чистой безопасности — если говорить о совершенно другой стороне — существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Такие фонды предлагают банки и страховые компании. Однако многие считают их очень скучными.

Арт-объекты: Остерегайтесь подделок!

Если вы ищете более необычную форму инвестиций, вам стоит обратить внимание на предметы искусства. В городе Дармштадте, построенном в стиле модерн, это, конечно, вполне реальная альтернатива, тем более что здесь есть местный рынок и много специалистов. Однако я не являюсь экспертом в этой области и не могу сказать многого о ценности различных видов искусства. Но если вы посмотрите на серьезную и официальную статистику, то быстро поймете, что на рынке искусства происходит очень многое. Конечно, не нужно быть искусствоведом, чтобы правильно — то есть с прибылью — инвестировать свой капитал в этот рынок. Но вам необходимы знания и опыт. И даже в этом случае вы не защищены от подделок!

Недвижимость продолжает оставаться популярным видом инвестиций. Особенно вблизи многочисленных достопримечательностей Дармштадта:

Чем фонды могут быть лучше собственных объектов недвижимости?

Вопрос: Многих инвесторов особенно привлекают фонды в качестве варианта инвестиций, поскольку они считаются менее рискованными, чем другие формы. Вы сами только что упомянули о них. Каковы ваши аргументы за и против инвестирования в фонды?

Классические инвестиционные фонды: Акции

Сначала нужно уточнить, о каких фондах мы хотим поговорить. Начнем с классических инвестиционных фондов, состоящих из акций и/или государственных облигаций. Они являются настоящей классикой на рынке уже многие годы и предназначены для всех тех, кто хотел бы участвовать в развитии корпоративных и государственных инвестиций, но сторонится собственного «управления акциями». Будь то сберегательный план или единовременная инвестиция, эти фонды являются более или менее рискованными в зависимости от состава их ценных бумаг. Независимо от риска потерь, который обычно может быть компенсирован длительным инвестиционным периодом, эти инвестиции стоят денег. Они стоят денег из-за эмиссионной надбавки, которая взимается с каждого взноса капитала, кроме того, полученный инвестиционный доход облагается налогом, а также взимается постоянная комиссия за ведение счета депо. Все это должно быть вычтено из полученной или достижимой прибыли.

Для акций вы должны вычесть из прибыли следующие расходы:

• Выдача надбавок
• Налоги
• Текущие комиссионные за хранение

Открытые фонды недвижимости

Как человек, занимающийся недвижимостью, естественно, сразу же думает о фондах недвижимости. Открытые фонды недвижимости позволяют инвесторам вкладывать относительно небольшие суммы в недвижимость в различных городах, регионах и странах. Там управляющие фондами в основном инвестируют в коммерческую недвижимость — в первую очередь в офисные комплексы, а также в гостиницы и торговые центры. Инвесторы могут вкладывать средства в эти объекты, покупая акции, а затем получать прибыль от их дохода от сдачи в аренду и роста стоимости. В этом случае недостатки сравнимы с недостатками фондов акций. Это связано с тем, что если инвестируемая недвижимость не приносит дохода от аренды в течение длительного периода времени, или если стоимость недвижимости ухудшается из-за изменений на рынке, это снижает доходность при неизменных затратах.

Вот преимущества:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Прибыль за счет дохода от аренды и увеличения стоимости

Вот недостатки:

• Уменьшающийся аннуитет в случае потери ренты или обесценивания стоимости

Закрытые фонды недвижимости

Диверсификация рисков в открытых инвестиционных фондах недвижимости выше, чем в закрытых, следовательно, перспективы доходности открытых фондов недвижимости ниже. С помощью закрытых фондов недвижимости можно добиться исключительных результатов. Диапазон простирается от утроения вложенного капитала до полной потери инвестиций. Однако в прошлом лишь немногие фонды недвижимости приносили своим инвесторам огромную прибыль; при довольно большом количестве закрытых инвестиций вкладчики капитала терпели убытки. Перспективы получения значительных доходов всегда связаны с большими рисками. Сдача в аренду коммерческой недвижимости обычно сопряжена с большим количеством трудностей, чем приобретение жилой недвижимости. Поэтому закрытые фонды недвижимости опять же не для инвесторов со слабыми нервами и ограниченными запасами капитала.

Очень высокий риск при использовании закрытых фондов

Популярную недвижимость можно также найти в Дармштадте вблизи старого города:

Покупка недвижимости в районе Дармштадта

Вопрос: Если кто-то из наших читателей является инвестором в недвижимость в регионе Рейн-Майн и ищет дома, квартиры и т.д., что бы вы ему порекомендовали? Каков ваш секретный совет для них по выгодным инвестициям в недвижимость?

Оденвальд: благоприятные арендные и закупочные цены

Прежде всего, я бы отметил Оденвальд. Помимо недорогой земли под застройку, здесь также соответственно низкая арендная плата и закупочные цены на дома. В зависимости от того, насколько далеко от главного центра Дармштадта вы находитесь, риск потери арендной платы увеличивается. Это связано с тем, что сообщение между городами Оденвальда и долиной Рейна — как автомобильное, так и железнодорожное — обычно не очень хорошее. Те, кто не против езды и предпочитает жить в сельской местности, всегда предпочтут место для проживания в Оденвальде. Это открывает возможности для инвесторов в недвижимость. Не столь недорогими, но все же благоприятными являются некоторые населенные пункты в окрестностях Дармштадта. Бюттельборн, например, или другие места в Риде — вот мои рекомендации.

Совет: Оденвальд или окрестности Дармштадта (Бюттельборн и Рид)

Спрос и предложение на рынке жилья: статистика

Франкфурт, Дармштадт, Нюрнберг или Ганновер — вот обзор предложения и спроса на аренду квартир:

Focus Frankfurt: Инвестиции в регионе Рейн-Майн

Вы хотели бы инвестировать в регион Рейн-Майн? Тогда узнайте больше здесь:

• Инвестиции Франкфурт
• Цены во Франкфурте
• Инвестиции Висбаден
• Капитальные инвестиции Майнц

Недвижимость как инвестиция в Майнце

Вопрос: Вы работаете в основном в Майнце и его окрестностях как инвестор и финансовый консультант в сфере недвижимости. Каково, на ваш взгляд, развитие рынка недвижимости в регионе вокруг Майнца?

Цены на недвижимость и цены за квадратный метр

При этом арендная плата за квадратный метр, а также цены покупки квадратного метра жилой площади в Майнце выше, чем, например, в Висбадене или Кельне. Думаю, этим все сказано. Что касается арендной платы, то в качестве средней арендной платы за квадратный метр в начале 2019 года была пробита отметка в 10 евро. При покупке кондоминиума в Майнце средняя цена за квадратный метр в настоящее время составляет чуть менее 3 600 евро, что примерно на 10 евро больше, чем в соседнем городе. Всем известно, что ситуация между Майнцем и Висбаденом похожа на ситуацию между Кельном и Дюссельдорфом. Соревнование в основном по любви.

Покупка квартиры в Майнце: € 3 600 за квадратный метр

С точки зрения покупателей недвижимости, особенно тех, кто хочет использовать свою недвижимость в качестве инвестиции, это отличное развитие событий. Существует серьезная статистика, которая предсказывает шестизначную прибыль через 25 лет, особенно при покупке кондоминиума, который не используется владельцем. Конечно, вы должны спросить себя, почему это так.

Дома и квартиры в Майнце: популярные типы недвижимости

Вопрос: Какая недвижимость в настоящее время является самой популярной инвестицией в Майнце?

Фактически, все типы домов и квартир, которые может предложить рынок. От отдельных домов на окраине города до квартир в старом городе и лофтов на берегу Рейна, даже офисная недвижимость в центре или в одном из многочисленных коммерческих районов — Майнц предлагает что-то на любой инвестиционный вкус. Как и везде, это вопрос цены, а она зависит не только от местоположения, состояния и возраста, но и от общего предложения. Неважно, что это: я советую каждому потенциальному покупателю прояснить все вопросы о финансировании и т.д.. Потому что в настоящее время заинтересованных лиц гораздо больше, чем предложений. Вы должны действовать быстро.

Особой популярностью пользуются кондоминиумы вблизи старого города:

Расположение Майнца

Этот популярный студенческий город расположен в земле Рейнланд-Пфальц, прямо на Рейне. Окрестные города включают:

• Висбаден
• Франкфурт
• Дармштадт
• Бад Кройцнах

Вот мезолаж Майнца:

Кредит, кредит на недвижимость & Co.

Вопрос: Какие существуют интернет-сайты и предложения для инвесторов в недвижимость, которые имеют смысл и полезны с точки зрения эксперта? Как вы считаете, что можно сказать об онлайн-калькуляторах кредитов?

Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора

Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной интернет-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:

Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?

Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:

1. Stiftung Warentest
2. Серьезные онлайн-газеты

Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом

С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который рассчитывал бы процентную ставку, которую я должен выплатить по кредиту на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.

Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!

Порталы недвижимости: для покупателей и продавцов

Среди других наиболее известных сайтов для инвесторов в недвижимость — известные порталы по недвижимости. Здесь я тоже не могу ни рекомендовать, ни отговаривать. Тот, кто серьезно заинтересован в покупке недвижимости, должен всегда регистрироваться на нескольких порталах одновременно. Не только частные лица как продавцы недвижимости, но и агентства недвижимости часто имеют предпочтительные порталы. В результате я нахожу разные предложения недвижимости на разных сайтах. Я также рекомендую зарегистрироваться на домашних страницах авторитетных агентств недвижимости. С помощью информационных рассылок вы всегда можете очень быстро узнать, что происходит на желаемом рынке недвижимости.

Расчет возврата: онлайн и лично

Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.

В итоге:

• Рассчитайте возврат и сумму займа онлайн
• Затем, на втором этапе, проведите беседу со своим банковским консультантом.

Ваш банковский консультант будет рад проконсультировать вас по вопросу финансирования недвижимости, чтобы вы могли купить недвижимость в Майнце:

Урожайность: определение, объяснение и пример

Вопрос: Как вы рассчитываете доходность от аренды недвижимости?

Местоположение для доходной недвижимости и инвестиционной недвижимости

Существуют различные методы. Но прежде всего: почему инвестор в недвижимость вообще должен думать о расчете доходности? Ответ довольно прост, потому что, только рассчитав доходность, можно сравнить ценность инвестиций в недвижимость с ценностью других инвестиций. Кроме того, разные объекты недвижимости имеют разную доходность. Если мне нравится квартира или дом, это еще не значит, что это хорошая инвестиция. С помощью расчета доходности можно сравнивать между собой объекты недвижимости в разных местах и регионах.

Разные свойства имеют разный уровень доходности

Пример: Если вы хотите приобрести недвижимость в Майнце в инвестиционных целях, вы можете быстро понять, что с точки зрения доходности, возможно, лучше купить недвижимость в близлежащих районах. За те же деньги вы часто получаете «больше» недвижимости и более высокий доход.

• Инвестиционная недвижимость: A-локация
• Доходная недвижимость: B-локация и C-локация

Чистая доходность и валовая доходность

Но теперь перейдем к различным методам расчета. Начнем с того, что определим, какая доходность имеется в виду, когда агент по недвижимости утверждает, что доходность недвижимости составляет xy%. Например, в случае валовой доходности в счет арендного дохода засчитываются только затраты на покупку и сопутствующие расходы на приобретение недвижимости. В случае чистой доходности, текущие расходы на содержание, администрирование и налоги также включаются в рассмотрение.

Вот различия с первого взгляда:

• Валовая доходность: затраты на покупку и вспомогательные расходы в сравнении с доходом от аренды
• Чистая прибыль: Включая расходы на содержание, администрирование и налоги

Калькулятор доходности: пример

Как вы можете рассчитать доходность? Посмотрите, как это работает, здесь:

Прибыль на капитал и проценты

Возврат на собственный капитал — также часто используемый термин: здесь проценты, которые мне, возможно, придется заплатить за кредит на недвижимость, включаются в текущие расходы чистого дохода и ставятся в зависимость от суммы собственного капитала, использованного для покупки недвижимости. Если процентные ставки низкие — как это было на протяжении многих лет — процентная статья в расчете очень мала, а доходность капитала, естественно, соответственно высока. Кстати, здесь не учитываются суммы погашения или увеличение стоимости имущества.

Повышение доходности: продажа с прибылью

Это особенно важно в отношении погашения кредита, поскольку, погашая кредит, я шаг за шагом увеличиваю свой капитал— как в копилке. Что касается дохода от квартиры — если арендная плата не увеличится, мой доход и доход на капитал уменьшатся. И наоборот, увеличение стоимости недвижимости также означает увеличение собственного капитала. Это станет заметно как увеличение доходности, если я смогу продать недвижимость с прибылью или — например, при покупке другой недвижимости — получить преимущество в процентной ставке при финансировании, заложив первую и теперь более ценную недвижимость.

Доходность недвижимости: простой расчет

Я признаю, что это очень подробные расчеты. Для начала достаточно чистой доходности недвижимости. Здесь делается вид, что имущество оплачивается полностью из собственных средств. Все доходы и расходы по недвижимости регистрируются и ставятся в зависимость от цены покупки. Таким образом, я могу легко рассчитать чистую прибыль от недвижимости.

Инвестиционный период: важный фактор

Наконец, в расчет доходности необходимо включить очень важный аспект: инвестиционный период! Доходность недвижимости также должна рассчитываться за период не менее 10 лет. Здесь в расчет включается не только рост дохода от аренды, но и увеличение стоимости. Необходимо также учесть расходы на обслуживание в течение многих лет. На этом этапе, самое позднее, вам необходимо либо очень хорошее собственное знание рынка, либо совет и знания хорошего эксперта.

Период: не менее 10 лет

К этим факторам относятся:

• Доход от аренды
• Повышение стоимости
• Эксплуатационные расходы

Формула: Увеличение доходности через 10 лет

В качестве эмпирического правила, в заключение я приведу такой расчет: если вы заплатили примерно в 25 раз больше чистой годовой холодной арендной платы за недвижимость при ее покупке, вы можете снова умножить соответствующий доход от аренды на 25 через воображаемый период в 10 лет и при среднем повышении арендной платы примерно на 1%, чтобы рассчитать стоимость вашей недвижимости через десять лет. Если я также включу около 20% от дохода от аренды на содержание и т.д., я могу снова применить свой расчет доходности из приведенного выше сценария для сценария десять лет спустя.

Таким образом, вы сможете рассчитать стоимость вашей недвижимости через 10 лет:

• Для покупки: 25-кратный размер чистой годовой холодной ренты
• Срок годности: 10 лет
• Повышение арендной платы: 1%
• Доход от аренды x 25
• = Стоимость недвижимости через 10 лет

В частности, недвижимость вблизи центра города предлагает высокую доходность:

Наращивайте активы: Безопасные формы инвестиций

Вопрос: По вашему опыту, какие три инвестиции являются лучшими?

Конечно, не существует такого понятия, как «лучшие» капиталовложения. Инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, в то время как другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, опять же, совершенно не волнует других инвесторов.

Недвижимость как популярная инвестиция

По крайней мере, для всех людей, которые хотят видеть, куда ушли их деньги, недвижимость является лучшей формой инвестиций. Если вы сделаете все правильно с недвижимостью, вы также получите стабильную и достойную работу. И наконец, однажды я сам смогу жить в своих капиталовложениях.

Сырьевые материалы и редкие земли

С другой стороны, те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые знают свое дело. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это также инвестиция, которая должна прослужить немного дольше.

Инвестиционный фонд в банке и страховании

Для чистых фанатиков безопасности, которые предпочитают обходиться без впечатляющих прибылей, существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Но на самом деле мы снова находимся довольно близко к хорошей недвижимости.

Золото как инвестиция: недостатки

Вопрос: Золото уже давно является популярной инвестицией. Пожалуйста, объясните нашим читателям три причины за и против золота в качестве инвестиции.

Я думаю, что могу сделать это очень кратко: Тот, кто боится полного краха валюты, должен покупать золото за свои деньги. Потому что золото всегда будет иметь определенную стоимость в силу своей ограниченности.

Сильные колебания стоимости

Но это все, что говорит в пользу золота как капиталовложения, с моей точки зрения. В долгосрочной перспективе золото подвержено гораздо большим колебаниям стоимости на рынке капитала, чем многие акции или фонды акций.

Производительность и обменный курс

Вторая причина против золота как финансовой инвестиции заключается в том, что золото торгуется в долларах. Поэтому мне приходится оценивать не только показатели золота как такового, курс доллара и евро также важен. Если, например, золото положительно изменилось в цене, то увеличение стоимости может иметь гораздо меньший эффект из-за слабого обменного курса.

Хранение и эксплуатационные расходы

В-третьих, я должен хранить золото либо на банковском депозите, либо очень надежно дома. И то, и другое влечет за собой расходы. В конце концов, только около 16% населения считают золото хорошей инвестицией для накопления богатства. 27% респондентов считают, что недвижимость, сдаваемая в аренду, является хорошим подспорьем для планирования благосостояния.

Это подтверждают и следующие статистические данные:

Мой вывод: Если вы хотите избежать краткосрочной слабости рынка капитала, смело инвестируйте в золото на ограниченный период времени. В долгосрочной и долгосрочной перспективе существуют гораздо более ценные формы инвестиций. Кстати, об этом же говорят и защитники прав потребителей.

Майнц: привлекательное место для жизни инвесторов

Вопрос: По вашему опыту или опыту ваших клиентов, каково качество жизни в Майнце? Какие достопримечательности и события делают город привлекательным для арендаторов и инвесторов?

Майнц — это большой город с очарованием маленького городка — по крайней мере, так говорят все, кому нравится жить в этом городе. Кстати, я также думаю, что вы не замечаете 220 000 жителей города. Это, безусловно, связано и с тем, что отдельные современные районы, такие как Момбах, Гонсенхайм, Хехтсхайм и т.д., сохранили свой собственный характер. В конце концов, все они когда-то были независимыми общинами. Но даже в центре города вас не перегружают высотные здания, широкие проходы на улицах и тому подобное. Вокруг собора находится уютная старая часть города с множеством фахверковых домов и других старых, хорошо пропорциональных зданий. Конечно, сам собор — это не музей, а оживленная городская церковь.

Это делает «Майнц» привлекательным:

• Очаровательный и милый маленький городок
• Соседние районы с сильным характером
• Достопримечательности
• Высокое качество жизни
• Карнавальная культура

Конечно: и еще карнавал, пардон: Fastnacht — как говорят жители Майнца. Без «Weck, Woi, Wurscht» — то есть булочек, вина и колбасы — вы не сможете пережить ни «Fassenacht», ни городскую жизнь в Майнце. Однако я не знаю, существовала ли эта кулинарная триада уже во времена Иоганна Гутенберга, который жил и работал в Майнце.

Популярным местом отдыха в Майнце является Марктплац в центре города:

Висбаден в сравнении

В Висбадене, я думаю, можно сказать без зависти, сектор премиум-класса по-прежнему на первом плане, когда речь идет о недвижимости. Другими словами, более или менее роскошные дома и квартиры по соответствующим ценам. Как правило, в них живут и сами жильцы. В Майнце, напротив, существует множество новых масштабных жилищных проектов. Большинство из них предназначены для элитного жилья, но, конечно, лишь в редких случаях — для роскоши. Я бы отметил новый жилой квартал в порту или «Хайлиг-Кройц-Ареал». Жизнь у воды очень привлекательна. Многие сравнивают этот новый район непосредственно с районом в Ницце — не шутка!

Эти квартиры строятся в основном потому, что среди рабочих из Франкфурта распространилась информация о том, что в Майнце хорошо и — по сравнению с Франкфуртом — дешево жить. Это повышает спрос на жилье, а также его цену. Если я сейчас начну немного рассуждать о том, почему это лучше для Майнца, чем для Висбадена, я бы сказал: Майнц больше, современнее, возможно, также немного более живой и динамичный, чем Висбаден. Но, как я уже сказал, это реальные домыслы. Он основан на том, что говорят мне мои клиенты, когда объясняют причины покупки в Майнце.

• Читать далее: Инвестиции Висбаден

Бинген — реальная альтернатива

Вопрос: Предположим, читатель является инвестором в недвижимость в регионе Рейн-Майн и ищет новые стоящие объекты. Каков ваш инсайдерский совет по выбору выгодной недвижимости в Майнце и окрестностях?

Очевидно: Бинген на Рейне или тот или иной муниципалитет, граничащий с ним. Это связано с тем, что, с одной стороны, цены на недвижимость здесь намного дешевле, чем в Майнце или соседних городах, таких как Ингельхайм, Нирштайн и т.д. Арендная плата в районе Бингена также ниже, чем в ближайших пригородах, но опять же не настолько сильно по сравнению с ценой покупки. Это означает, что доходность, о которой мы говорили выше, зачастую значительно выше для недвижимости, расположенной в сельской местности. Поэтому, безусловно, стоит поискать немного дальше.

• Инвестиции Бинген

Focus Frankfurt: Инвестиции в регионе Рейн-Майн

• Инвестиции Франкфурт
• Цены во Франкфурте
• Капитальные вложения Дармштадт
• Инвестиции Висбаден