Альтернативный фонд для пенсионного обеспечения 2026: новая акционная пенсия вместо недвижимости

Недвижимость долгое время считалась самой безопасной формой пенсионного обеспечения. С помощью пенсионного депозита государство создало государственно поддерживаемную альтернативу, которая позволяет инвестировать в акции и ETF для пенсии. Но заменяет ли этот депозит недвижимость или дополняет её? Сравнение с конкретными цифрами, налоговыми сценариями и точкой зрения экспертов.

Пенсионный депозит: Основные положения нового закона

Пенсионный депозит заменяет провалившийся Риестер-пенсионный план. Бундестаг принял закон – инвесторы могут открыть поддерживаемый депозит у брокеров, директ-банков и банков с филиалами.

Размер субсидии и доплаты в деталях

Максимальный взнос: 3000 евро собственного взноса в год (250 евро в месяц). Кроме того, государственная субсидия поступает в депозит.

Базовая субсидия: до 600 евро в год (при полном собственном взносе в размере 3000 евро). Это соответствует немедленной доходности в 20 процентов от собственного взноса – до того, как начнутся рыночные доходы.

Субсидия на детей: 300 евро на каждого ребенка, имеющего право на пособие по детям, в год. Семья с двумя детьми получает до 1200 евро субсидий (600 базовых + 2 × 300 на детей) сверх собственного взноса.

Бонус для начинающих: разовое пособие в размере 200 евро для лиц моложе 25 лет.

Минимальный собственный взнос: чтобы получить полную субсидию, необходимо внести 4 процента от облагаемого социальными взносами дохода предыдущего года (минимум 60 евро базового взноса). Тем, кто вносит меньше, субсидия пропорционально уменьшается.

Налоговое регулирование

Взносы как специальные расходы: при ставке налога на доходы 42 процента это дает дополнительную налоговую экономию до 1260 евро в год. Доходы растут без налогообложения в период накопления. Налогообложение начинается только при выплате после 65 лет, тогда обычно с более низкой личной ставкой налога. Подробности рассчитывает налоговый калькулятор на AktienRenteRechner.de.

Нет обязательства по гарантии: в отличие от Риестера, нет обязательства по гарантии сохранения капитала. Это позволяет инвестировать 100 процентов в акции – ключевое отличие, которое позволяет получать более высокие доходы.

Фаза выплат – часто упускается из виду, но важна

Выплаты могут быть начаты не ранее чем с 65-го года жизни и предлагают три варианта:

• Пожизненная рентная выплата: классическая выплата пенсии – планируемая, но с низкими ставками выплат
• План выплат с рентной выплатой остатка капитала: гибкий план получения средств до 85-го года жизни, после чего пожизненная рентная выплата остатка
• Частичная выплата: до 30 процентов может быть выплачено как единовременная сумма, остаток рентуется

Важно: возможна досрочная расторжение, но все субсидии и налоговые льготы возвращаются (т.н. вредоносное использование). Кто хочет рассчитать размер личной субсидии: Проверка субсидии на AktienRenteRechner.de.

Сравнение доходности: недвижимость vs. депозит с реальными цифрами

Сценарий A: Пенсионный депозит

Работник, 30 лет, годовой доход 48 000 евро, без детей. Вносит 250 евро в месяц (3000 евро в год), получает 600 евро базовой субсидии. Инвестирует в ETF MSCI World с средней доходностью 7 процентов в год (долгосрочный исторический средний показатель: 8,1 процента). Стоимость управления (TER) 0,2 процента.

Результат к 67 годам (через 37 лет):

• Внесено: 111 000 евро собственных взносов + 22 200 евро субсидий = 133 200 евро
• Итоговый капитал номинально: около 630 000 евро
• Из них проценты: около 500 000 евро
• Реально (после 2 процентов инфляции): около 305 000 евро покупательной способности сегодня

Сценарий B: Арендуемая квартира в собственности

Тот же сотрудник покупает квартиру площадью 60 кв. м за 240 000 евро в городе B. 20 процентов собственного капитала (48 000 евро), финансирование: 192 000 евро под 3,5 процента, 2 процента начальной амортизации, срок 25 лет. Дополнительные расходы при покупке около 25 000 евро (нотариус, земельный регистр, налог на прирост стоимости 5 процентов). Чистая холодная аренда: 600 евро в месяц (3 процента брутто-рентной доходности). Рост стоимости: 2 процента в год. Более подробно о решении покупки или аренды в гайде Lukinski Когда выгодно покупать, когда арендуем.

Результат через 37 лет:

• Квартира выплачена через 25 лет
• Стоимость недвижимости: около 500 000 евро
• Накопленные чистые доходы от аренды: около 180 000 евро
• Собственный капитал: 73 000 евро
• Общий доход номинально: около 607 000 евро
• Реально (после 2 процентов инфляции): около 295 000 евро покупательной способности сегодня

Прямое сравнение в таблице

Критерий	Депозит для пенсионного обеспечения	Арендуемое недвижимое имущество
Собственные средства	111 000 € в течение 37 лет	73 000 € единовременно
Леверидж (заемные средства)	Нет	5:1 (кредит в размере 192 000 €)
Конечный капитал номинально	около 630 000 €	около 607 000 € (стоимость + аренда — собственные средства)
Жидкость	Высокая (можно продать в любое время)	Низкая (продажа 3-12 месяцев)
Расход времени в год	1-2 часа	20-40 часов
Диверсификация	1500+ компаний, 23 страны	Одно объект, одна город
Налоговая стадия накопления	Полностью налогово-льготный	Арендные доходы подлежат налогообложению (с амортизацией и вычетом процентов)
Налог при продаже/выплате	Личная ставка налога на доход	После 10 лет налогово-льготный
Раннее распоряжение	Вредное использование – возврат доплат	Продажа возможна в любое время
Защита от инфляции	Среднее (акции ETF в долгосрочной перспективе)	Высокая (аренда + стоимость объекта)

Леверидж: почему недвижимость с небольшим собственным капиталом может больше

Наибольшее преимущество недвижимости как инвестиции: заемное финансирование. С 48 000 евро собственного капитала вы контролируете актив на 240 000 евро – леверидж 5:1.

Если стоимость недвижимости возрастает на 2 процента (4800 евро), это составляет 10 процентов доходности по отношению к собственному капиталу. Кроме того, арендатор через свои арендные платежи погашает кредит – чужие деньги увеличивают ваше состояние. Более подробно о теме собственного капитала при финансировании недвижимости.

В депозите для пенсионного обеспечения такого левериджа нет. Он работает только за счет собственного капитала плюс доплат. Взамен: нулевое управление, никакого риска арендатора, никакой ремонтировки, никаких дополнительных платежей за содержание, никакого бездействия. После настройки, план инвестирования в ETF работает автоматически.

Сравнение рисков – настоящие болевые точки

Риски недвижимости:

• Риск кластеризации: один объект, один город, один арендатор
• Обязанность по ремонту (ГЭГ): энергетический ремонт может стоить от 60 000 до 150 000 евро
• Ограничение роста арендной платы / потолок арендной платы: политическое вмешательство в рентабельность аренды
• Пустой земельный участок: 2-3 месяца без арендатора съедают годовую рентабельность
• Бродячие арендаторы: процедура выселения длится 12-18 месяцев

Риски депозита для пенсионного обеспечения:

• Риск последовательности возврата: крах перед выходом на пенсию может сократить капитал вдвое
• Волатильность: возможен падение на 40 % (как в 2008 году)
• Вредное использование: преждевременное прекращение облагается всеми доплатами + налоговыми льготами
• Политический риск: налоговые правила могут измениться (см. Риестер)
• Нет корректировки доплат на инфляцию: 600 евро сегодня в реальном выражении через 37 лет составят около 290 евро

Налоговые льготы: что выгодно в какой момент

Депозит для пенсионного обеспечения

• Вклады до 3000 евро в год можно учесть как специальные расходы – при ставке налога на границе 42 % до 1260 евро экономии налогов в год
• Дивиденды, курсы, перераспределения в период накопления не облагаются налогом
• Налог только при выдаче после 65 лет по личной ставке налога (в пенсионном возрасте часто всего 20-25 %)
• Не требуется заявление о налоговой льготе (не относится к депозиту)

Арендуемое недвижимое имущество

• Амортизация: 2 % стандартно, 3 % при финансировании нового строительства – при стоимости здания 240 000 евро это 4800-7200 евро в год можно учесть как расходы
• Проценты по финансированию полностью можно учесть как расходы на рекламу – в первом году при 192 000 евро x 3,5 % = 6720 евро
• Расходы на поездки, управление, ремонты можно учесть
• После 10 лет владения: прибыль от продажи полностью не облагается налогом (период спекуляции)
• Преимущество по наследственному налогу: арендуемое недвижимое имущество оценивается на 90 % вместо 100 %

Детальные налоговые стратегии в руководстве Lukinski Налоги и недвижимость.

Вывод по налогам: в первые 10-15 лет недвижимость имеет преимущество по налогам (амортизация + вычет процентов создают высокие убытки). В долгосрочной перспективе депозит получает преимущества от полностью налогово-льготного периода накопления.

Наследование: что происходит при смерти?

Депозит для пенсионного обеспечения

Если вкладчик умирает до начала выплат, депозит переходит к супругу – включая доплаты, без вредного использования. Выплаты другим наследникам (детям, братьям и сестрам) производятся, но все государственные доплаты должны быть возвращены. Депозит становится обычным наследством и подлежит наследственному налогу.

Арендуемое недвижимое имущество

Наследование происходит по обычному наследственному праву. Супруг наследует с льготой в размере 500 000 евро без налогообложения, дети с льготой в размере 400 000 евро на каждого родителя. Арендуемое недвижимое имущество оценивается только на 90 процентов от его рыночной стоимости – объект на 600 000 евро оценивается как 540 000 евро. Это делает недвижимость явным победителем при передаче имущества следующему поколению.

Для кого подходит какая стратегия?

Начинающий специалист 20-30 лет без собственного капитала

Начать накопительный счет для пенсионного обеспечения. Не требуется собственный капитал, немедленное поощрение, сложные проценты более чем за 35+ лет. 250 евро в месяц с рентабельностью 7 % и доплатой 600 евро в год = около 630 000 евро к 67 годам. Государственная пенсия как основа, счет как дополнение. Как только будет более 50 000 евро собственного капитала: рассмотреть недвижимость как вторую статью.

Собственники недвижимости 40-55 лет с выплаченным объектом

Счет как диверсификация. Недвижимое имущество представляет собой риск концентрации (один город, один арендатор, один объект). Разнообразный ETF в пенсионном накопительном счете снижает зависимость от местного рынка недвижимости и обеспечивает максимальную ликвидность в качестве резервного фонда.

Активные инвесторы 30-50 лет

Оба варианта. Недвижимость использует рычаг за счет заемных средств и обеспечивает постоянный денежный поток. Счет работает автоматически в фонде как вторая статья. Разные классы риска, разные профили ликвидности, максимальная диверсификация.

Самозанятые без государственной пенсии

Накопительный счет для пенсионного обеспечения доступен и самозанятым — это не было возможно при Райстере. Конкурентный продукт — пенсия Рюрупа: она позволяет делать более высокие взносы (до 27 566 евро в год можно учесть), но не предоставляет доплат и жестче в выплатах. Правило: до 30 000 евро годового дохода — накопительный счет для пенсионного обеспечения, выше — комбинация с Рюрупом.

Работники с предложением пенсионного обеспечения работодателя

Тем, кто имеет пенсионное обеспечение с доплатой работодателя в размере 50 % и выше, сначала следует воспользоваться этим. Только после этого оправдан накопительный счет для пенсионного обеспечения — за исключением случая, когда доплата работодателя ниже, чем базовая доплата в размере 20 % счета.

Оптимальное сочетание: стратегия из трех статей

Вопрос либо-или вводит в заблуждение. Мудрый <a href="https://lukinski.de/vermoegensverwaltung-vermoegen-ueberwachen-verwalten-gewinn