8 правил для арендного депозита — на что следует обратить внимание
В большинстве случаев арендный депозит составляет три холодных арендных платежа и поэтому является значительной суммой. Арендодатель принимает это в качестве гарантии на случай, если арендатор не заплатит арендную плату или не покинет арендуемое помещение, как было указано в договоре. Если все идет хорошо, арендатор должен получить залог в полном объеме после выезда. Таким образом, это не потеря денег, но может рассматриваться как своего рода инвестиция без процентов.
Арендный депозит — размер, передача и вычеты
Депозит за аренду — это немаловажный расход, особенно для арендатора, и обеспечение безопасности для арендодателя. Поскольку речь обычно идет о крупных суммах денег, важно быть точным и избежать споров. Для защиты арендодателя и арендатора существуют некоторые правила, которым вы можете следовать.
Совет 1 Протокол передачи квартиры — проверьте наличие дефектов при заселении
Первый шаг перед заселением — настоять на составлении протокола передачи при передаче квартиры. Как правило, он в любом случае один, так как это обеспечивает безопасность для обеих сторон. В нем фиксируются все дефекты, которые имеются у объекта недвижимости. При передаче имущества выделите достаточно времени, чтобы внимательно осмотреть его. Таким образом, вы сможете предотвратить любые недостатки предыдущего жильца, которые впоследствии могут привести к уменьшению вашего залога. Узнайте больше о протоколе передачи!
Совет 2 индивидуальных счета — депозит отдельно от активов
Для обеспечения сохранности ваших денег арендодатели по закону обязаны инвестировать рентный депозит отдельно от других активов (BGH, решение от 9 июня 2015 года, VIII ZR 324/14). Если вклад передается наличными, он обычно вкладывается в сберегательную книжку, созданную специально для этой цели. Здесь также следует отметить, что внесенная сумма используется только в качестве обеспечения договора аренды и не может быть использована арендодателем в иных целях. Это предотвращает злоупотребления со стороны арендодателя и защищает вас и ваши деньги. Для спокойствия попросите арендодателя предоставить вам копию документов по счету. Во время аренды арендодатель не имеет права трогать ваш залог и использовать его в других целях (BGH, решение от 7 мая 2014 года, VIII ZR 234/13).
Совет 3 Рассрочка — выплачивайте депозит в рассрочку
Некоторые юридические факты об арендном депозите, которые вы, вероятно, еще не знали. Вы не обязаны сразу передавать арендодателю всю сумму арендной платы, даже если арендодатель просит вас об этом. Закон предусматривает, что вы можете оплатить депозит тремя равными ежемесячными платежами. Первый из трех платежей должен быть сделан в начале срока аренды. Два других взноса должны быть внесены в ближайшие два месяца вместе с арендной платой (§ 551 (2) BGB). Кроме того, арендодатель не имеет права требовать от них залог, превышающий трехмесячную арендную плату за холодное время (§ 551 (1) BGB). Этот способ для многих проще, чем поднимать всю сумму депозита сразу. После оплаты депозита, будь то в рассрочку или сразу, в любом случае настаивайте на выписке со счета, как объяснялось в совете 2. Таким образом, вы будете уверены, что арендодатель не сможет использовать ваш депозит в других целях.
Совет 4 Гарантия — вклад не со сберегательной книжки
Обычно принято брать депозит для арендодателя со сберегательного счета или отделять его от денег, которые вы накопили. В конце концов, деньги не пропадают, просто они недоступны для вас на период аренды. Этот метод уже давно является единственным способом покрыть депозит при заселении. Однако в последние годы стало обычным явлением также рассматривать возможность гарантии арендного депозита на случай, если с деньгами при заселении будет туго. Для этого существуют финансовые инвестиции, которые гораздо более привлекательны для арендатора, чем вариант сберегательного счета, благодаря более высоким процентным ставкам. К ним относятся, например, деньги до востребования или депозитные счета в банке. Однако гарантии арендного депозита также являются подходящей альтернативой. При такой гарантии залог за аренду может вноситься без наличных, а взамен вы платите ежегодный взнос. Хотя для этого варианта вам потребуется согласие арендодателя, для него нет никаких недостатков, поэтому это не должно быть проблемой.
Совет 5 Вычеты — ищите дефекты
Вычеты из арендного депозита не идут на пользу ни одному арендатору. Но будьте внимательны, потому что арендодатель не имеет права вычитать что-то из вашего депозита за каждый маленький дефект, когда вы съезжаете. Таким образом, только определенные дефекты являются основанием для удержания депозита. Как правило, обычные следы эксплуатации не могут быть вычтены из залога, так как они покрываются арендной платой. К ним относятся, например, небольшое отверстие в стене или небольшая потертость на ковре. С другой стороны, дефекты, возникшие по их вине, могут быть вычтены из депозита. К ним относятся, например, прожженные дыры от сигарет в ковре или засорившаяся сливная труба, которая попала в такое состояние в результате неправильной эксплуатации. В таких случаях арендодатель может вычесть стоимость профессионального ремонта из вашего арендного депозита и использовать его для этих целей.
Совет 6 Косметический ремонт — вычет из депозита
Еще одна причина, которая может привести к уменьшению депозита, — косметический ремонт. Однако здесь действуют некоторые правила. Косметический ремонт, который арендодатель может обязать арендатора выполнить, сводится к незначительным вещам, таким как нанесение свежего слоя краски на стены при выезде арендатора. Однако эти обязательства не могут необоснованно ставить арендатора в невыгодное положение или освобождать арендодателя от проведения ремонтных работ. Ответственность за них по-прежнему лежит на арендодателе. Однако такие обязательства по косметическому ремонту допустимы только в том случае, если они прямо указаны в договоре аренды. Если это не так, то их соблюдение не может привести к вычету из депозита! Поэтому при выезде ориентируйтесь на договор аренды и выполняйте указанный косметический ремонт, чтобы избежать уменьшения залога.
Совет 7 Погашение кредита — протокол передачи при переезде
По окончании срока аренды вы должны передать арендованное имущество в «согласованном» состоянии. Если косметический ремонт был оговорен в договоре аренды, вы должны его выполнить. Если в период аренды возникли какие-либо повреждения, которые можно отследить, вы должны их устранить. Лучше всего передавать квартиру в том же состоянии, в котором вы ее получили, чтобы не ставить под угрозу возврат всего арендного депозита.
Не забывайте о протоколе передачи квартиры при выезде, чтобы арендодатель не мог впоследствии возложить на вас ответственность за нанесенный ущерб. Обе стороны должны подписать и получить копию протокола и таким образом задокументировать состояние арендованного имущества. После составления протокола и передачи объекта и документирования всех существующих или несуществующих дефектов ничто не препятствует выплате залога, который, если вы все сделали правильно, должен быть полностью зачислен на ваш счет.
Совет 8 Окончание гарантии — возврат арендного депозита
Также часто возникают споры по поводу возврата арендного депозита. У арендодателя есть право на так называемый период проверки и рассмотрения, которое он может отстаивать. Это означает, что он может удержать арендный депозит для проверки арендованного имущества на наличие дефектов и неисправностей перед возвратом депозита. Этот период может длиться до шести месяцев, что может создать проблемы для арендатора. Однако, если при передаче квартиры обе стороны согласны с тем, что в ней нет дефектов или непогашенных долгов, залог должен быть возвращен быстро. Согласно прецедентному праву, это займет несколько дней. В этом случае арендатор получает весь депозит плюс проценты. Однако у арендодателя есть и другое право. Он может удержать небольшую часть арендного депозита даже после окончания срока аренды за непогашенный счет за обслуживание.
