Кто продает квартиру в товариществе собственников недвижимости (ТСН), сталкивается с гораздо более узким правовым корсетом, чем при продаже отдельно стоящего дома. Согласие управляющего по § 12 ТСН, расчет членских взносов, резерв на текущий ремонт, утвержденные специальные сборы, годовая отчетность — каждый из этих пунктов может изменить цену покупки на несколько тысяч евро или привести к срыву сделки у нотариуса. Этот путеводитель покажет вам, на что действительно стоит обратить внимание — с конкретными цифрами, юридическими подводными камнями и полным списком документов. Вопросы по оценке вашей квартиры или тайного продаже? Свяжитесь с нами — без обязательств и конфиденциально.
Могу ли я продать свою квартиру кому угодно? В принципе — да, право на продажу закреплено в основном законе. Однако: если в разделительной декларации содержится ограничение на продажу согласно § 12 ВОГ, вам потребуется согласие управляющего (или общины). Это согласие может быть отказано только по важной причине — например, при доказанной неспособности покупателя платить.
Ниже приведен обзор десяти самых важных шагов — от первоначального намерения продать до передачи:
Шаг
Что учитывать
Типичные затраты / расходы
Проверить разделительное заявление
Есть ли ограничение на продажу согласно § 12 ВОГ?
Самостоятельная проверка, при необходимости адвокат 150–400 €
Информировать управляющего
Письменно, с данными покупателя и запланированным сроком у нотариуса
2–4 недели аванс
Получить согласие управляющего
Обязательно, если в земельном регистре внесено
100–300 € плата управляющему
Собрать документы ВОГ
Разделительное заявление, протоколы, финансовые планы, подтверждение резервных средств
Запрос у управляющего, часто платный
Открыть информацию о задержках ремонта & решениях
Предстоящие специальные взносы, запланированные меры
Обязанность продавца — обязанность информировать!
Разрешить задолженности по жилищным сборам
Должны быть погашены до продажи
Переменны
Информировать покупателя
Жилищные сборы, резервные средства на квадратный метр, решения
Часть описания объекта
Регулировать расчеты по жилищным пособиям
Правило даты в договоре купли-продажи
Соглашение нотариуса
Юридически оформить переход права собственности
Предварительная запись, изменение в земельном регистре
Нотариус + земельный регистр около 1,5–2 % от цены покупки
Информировать управляющего о смене владельца
Передать подтверждение нотариуса
1 день
Согласие управляющего по § 12 ВГЭ
Центральный особый случай при продаже квартиры в собственности: если в разделе о разделе недвижимости есть ограничение на продажу, продажа без согласия управляющего является неопределенной недействительной. Нотариус подаст заявление в орган регистрации прав на недвижимость только в том случае, если согласие будет предоставлено.
Когда требуется согласие?
Только если ограничение явно внесено в земельный реестр (раздел II). Взгляд в актуальный выписку из земельного реестра — которую вы в любом случае потребуете для продажи — даст ясность. В примерно 70–80 % всех немецких ВГЭ есть эта формула, в Берлине и Мюнхене она почти стандартная.
Когда управляющий может отказать?
Только по важной причине — и она должна быть строго интерпретирована. Признанные причины:
Доказанная неспособность покупателя платить (например, текущее банкротство)
Планируемое использование против цели (торговое в чисто жилом комплексе)
Конкретная угроза для жилищного сообщества
Недостаточными, напротив, являются: вопросы о симпатии, национальность, количество детей, профессия. Беспричинное отказ может проверить продавец в судебном порядке.
Стоимость согласия управляющего
Обычно составляет 100–300 € — регулируется в договоре с управляющим. Кто их несёт? По умолчанию — продавец, но может быть передан покупателю в договоре купли-продажи. Подробнее: Договор с управляющим.
Домашние расходы, резервный фонд & специальные сборы — финансовые подводные камни
Здесь чаще всего продающиеся объекты проваливаются из-за недостатка детальных знаний. Правило: тот, кто является собственником на момент принятия решения, обязан произвести оплату — независимо от того, когда деньги на самом деле становятся досрочно срочными.
Резервный фонд на ремонт переходит вместе с квартирой
Частая ошибка: резервный фонд списывается между покупателем и продавцом. Неверно. Резервный фонд на ремонт — это имущество общего пользования и автоматически переходит вместе с квартирой — продавец не получает его выплаты. Что вы должны сделать: указать долю в резервном фонде в объявлении, так как она влияет на цену покупки.
При площади 80 м², общей резервной сумме в 50 000 € и доле собственности 1/20 на Вашу Wohnung приходится 2 500 €. Хорошо наполненная резервная сумма оправдывает доплату в размере 1 500–3 000 € к цене покупки.
Специальные сборы — кто платит?
Если собрание собственников принимает решение о специальном сборе (например, 8 000 € на плоский для новой системы отопления), применяется следующее: должником является тот, кто указан в кадастровом паспорте на день принятия решения. Если решение принято до продажи, продавец платит — даже если платеж становится актуальным только после переоформления собственности. Решение: явно регулировать в договоре купли-продажи.
Годовая расчётная выписка — доплата & остаток
При продаже посередине финансового года возникает вопрос: кому причитается остаток, кому нужно доплатить? Согласно судебной практике Верховного суда, собственник, указанный в кадастровом паспорте в момент принятия решения о годовой расчётной выписке, несёт ответственность — обычно это покупатель. Однако в рамках внутренних отношений покупатель и продавец могут договориться о другой распределении (обычно: по временным пропорциям).
Пример расчёта расходов на содержание жилья
Однокомнатная плоский площадью 80 м² в средней многоэтажной застройке:
Общие расходы: 350–500 € в месяц
Из них резерв на содержание: 80–120 € в месяц
Отопление & расходы на горячую воду: 100–160 € в месяц
Управление & страхование: 60–100 € в месяц
При продаже 15-го числа месяца: продавец платит расходы на содержание до дня передачи — после этого покупатель берет на себя. Важно: дата передачи не является датой нотариального акта, а представляет собой экономическую передачу (обычно после оплаты покупной цены).
Обязательные документы: что хочет увидеть покупатель
Хорошо подготовленный покупатель (или его адвокат) сегодня требует больше, чем просто план этажа. Ниже перечислены документы, которые вы должны запросить у управляющего до первой показки:
Практический совет: Ясно спросите у управляющего о незавершенных работах по ремонту — крыша, фасад, лифт, шахты. Сокрытие этих тем может привести после продажи к оспариванию сделки из-за умышленного обмана.
Налоговая ловушка: Срок спекуляции
Кто продает арендованную собственную квартиру в течение десяти лет после покупки, платит спекуляционный налог с прибыли от продажи — по ставке личного налога на доход (до 45 % + социальный налог). Для собственными жильем налог не взимается, если квартира была занята в год продажи и в двух предыдущих годах.
Пример для инвестора: Цена покупки 350 000 €, продажа через 7 лет за 480 000 €. Прибыль 130 000 € → при ставке налога 42 % около 54 600 € спекуляционного налога. Кто подождет на год дольше (срок в 10 лет выполнен), сэкономит полную сумму.
Передача собственности & передача
Официальный переход собственности происходит в три этапа: нотариальное удостоверение купчей, внесение оговорки о переходе права собственности в земельный реестр, переоформление права собственности после оплаты покупной цены. Экономический переход (польза, обязанности, передача риска) следует отличать от этого — он обычно происходит вместе с оплатой покупной цены и передачей имущества.
После переоформления права собственности сообщите управляющему с копией нотариального подтверждения — он зарегистрирует нового собственника, перенесет плату за содержание и направит будущие выставления счетов покупателю.
Часто задаваемые вопросы: продать квартиру в ВЭГ
Нужно ли представлять покупателя общему собранию собственников?
Нет, официальная встреча не обязательна. Управляющая компания проверяет согласие в соответствии с § 12 ВГЭ на основании данных покупателя — личное слушание в практике не проводится.
Нет обязательства по представлению
Управляющая компания проверяет платежеспособность / намерение использования
Собственники не имеют права на участие в решении
Может ли управляющая компания заблокировать продажу?
Только в случае важного основания, определенного в законе или в разделительной декларации. Симпатия, национальность или профессия покупателя не являются допустимыми причинами отказа. Произвольный отказ может быть отменен в судебном порядке.
Требуется важная причина (например, неплатежеспособность)
Возможна судебная проверка
Задержка 1–3 месяца
Кто платит за согласие управляющей компании?
По умолчанию продавец. Стоимость составляет 100–300 € и регулируется в договоре с управляющей компанией. В договоре купли-продажи может быть предусмотрена другая форма оплаты.
По умолчанию: оплачивает продавец
Сумма: 100–300 €
Возможна отклоняющаяся форма в договоре купли-продажи
Получу ли я обратно резервный фонд на содержание при продаже?
Нет. Резервный фонд является совместной собственностью и остается в квартире. Однако он учитывается в цене покупки с учетом его стоимости — хорошо наполненный резервный фонд оправдывает надбавку.
Нет выплаты продавцу
Передается покупателю вместе с квартирой
Учитывается в цене покупки
Кто платит специальный взнос, решенный непосредственно перед продажей?
Должником является собственник на день принятия решения. Если решение принято до переоформления собственности, платит продавец — даже если он должен платить позже. В договоре купли-продажи может быть иное соглашение.</p>
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2022/11/ratenkredit-online-shopping-vergleich-slice-zahlung-anbieter-kosten-empfehlung-ratenzahlung-frau-sofa-moebel.jpg10001500L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2023-08-28 10:32:302026-08-02 09:50:27Продать квартиру в собственности Община собственников: управляющий, передача & Co.
