Бундестаговы выборы: опросы, прогнозы и рынок недвижимости

Результаты опросов перед выборами в Бундестаге определяют политическую обстановку в Германии и влияют на рынок облигаций, решения по процентным ставкам и инвестиционный климат. Кто покупает, продает или держит недвижимость, должен знать текущий вопрос воскресенья – ведь каждая новая конфигурация правительства меняет правила на рынке жилья, часто уже за месяцы до самих выборов.

Вопрос воскресенья: шесть институтов, шесть результатов

Вопрос воскресенья собирается несколькими институтами, которые отличаются друг от друга по методике, выборке и взвешиванию. Кто использует опросы как сигнал для инвестиций, должен знать их особенности.

Краткий обзор важнейших институтов

• Infratest dimap (ARD DeutschlandTrend): около 1250 человек, по телефону и в интернете, еженедельно.
• Forsa (RTL/n-tv): около 2500 человек в неделю, скользящая выборка – самая большая выборка, поэтому меньшие колебания.
• Forschungsgruppe Wahlen (ZDF Politbarometer): исключительно телефонные интервью, считается методически консервативным.
• INSA (BILD): основан на интернете, отдельно анализирует неприверженцев, частые опросы.
• Allensbach (FAZ): личные интервью, самая длительная полевая работа, считается поздним индикатором.
• GMS (Sat.1/ProSieben): меньшая выборка, меньшая медиа-доступность.

Различия в методике и предвзятость

Результаты колеблются в зависимости от института на 2–4 процентных пункта. Исторически Forsa считается с небольшой тенденцией в сторону SPD, INSA – преувеличением маргинальных партий (FDP, AfD), Allensbach – консервативным взвешиванием в пользу Союза. Именно поэтому среднее взвешенное значение всех институтов более информативно, чем отдельное значение. Портал Bundestagwahlumfrage.de агрегирует все институты на одной странице с историческими графиками. В качестве долгосрочной ссылки считается Wahlrecht.de, который документирует данные опросов более чем за два с половиной десятилетия.

Калькулятор коалиций: от опроса к правительству

Отдельные процентные значения мало говорят о реальном формировании правительства. Основное – это распределение мест в Бундестаге, которое отличается от чистого доли вторых голосов из-за избирательных округов и компенсационных мандатов. Калькулятор коалиций на сайте Bundestagwahlumfrage.de моделирует это распределение и показывает, какие комбинации партий достигнут большинства.

Какая коалиция означает что для недвижимости?

• Большая коалиция (CDU/CSU + SPD): компромиссная линия. Умеренные изменения в законодательстве о найме, одновременно стимулы для инвестиций, такие как специальные амортизационные вычеты. Исторически это «статус кво плюс».
• Черно-зеленая: строгие энергетические требования к реконструкции, амбициозные нормы по защите климата для существующих зданий, но с одновременным сокращением бюрократии при новом строительстве.
• Черно-красно-зеленая (Кения): максимальная плотность регулирования – реконструкция плюс регулирование аренды плюс возможное обсуждение налога на имущество.
• Союз с FDP: тормозит регуляторные вмешательства, поощряет формирование собственности, обсуждает льготы по налогу на приобретение недвижимости.
• Левое коалиционное объединение: самые строгие ограничения аренды, обсуждение арендного потолка на федеральном уровне, дискуссии о национализации.

Что партии планируют для рынка недвижимости

Кто читает вопросы воскресенья как ранний индикатор, должен знать программы. Ниже приведен обзор ключевых позиций партий Бундестага по четырем важнейшим темам для инвесторов:

Партия	Арендное право	Налог на приобретение недвижимости	Обязанность реконструкции	Поддержка собственности
CDU/CSU	Сохранить ограничение на рост арендной платы, не ужесточать	Льгота для первых покупателей (до 250 000 €)	Открыта к технологиям, против обязательной замены систем отопления	Сбор на жилье, программы KfW
SPD	Ужесточение, лимит на рост арендной платы 6 % вместо 10 %	Социальная структура, акцент на социальное жилье	Защита закона о реконструкции, увеличение финансирования	Модель социального арендного покупки
Зеленые	Общегерманское действие, более длительный срок действия	Реформа с экологическим компонентом	Ужесточение, обязательный план реконструкции	Приоритетное строительство климато-нейтрального жилья
FDP	Отменить ограничение на рост арендной платы	Льгота, снижение ставок	Отменить закон о реконструкции, рыночное решение	Упрощение формирования собственного капитала
Левые	Общегерманский арендный потолок	Увеличение для крупных состояний	Обязательное финансирование арендодателей	Жилищное строительство на муниципальном уровне
AfD	Дерегулирование, отмена ограничения на рост арендной платы	Снижение, льгота	Полностью отменить закон о реконструкции	Льгота для семей

Мораторий на рост арендной платы: как политика изменила рынок аренды

Мораторий на рост арендной платы является ярким примером того, как выборы в Бундестаг напрямую влияют на рентабельность недвижимости. Более подробно: Мораторий на рост арендной платы.

Этапы развития

• Введение при первой коалиции Меркель: При сдаче в аренду новое жилье, арендная плата может быть на 10 процентов выше местной рыночной арендной платы. Применяется только в районах с напряженным рынком жилья, определяемых постановлениями на уровне земель.
• Первое ужесточение (вторая коалиция): Собственники должны добровольно предоставить информацию о предыдущей арендной плате. Арендаторы могут требовать возврата излишне уплаченной арендной платы в прошлом (ранее только при жалобе).
• Потолок арендной платы в Берлине: Красно-красно-зеленое правительство замораживает арендные ставки по всей стране. Конституционный суд ФРГ отменяет закон из-за отсутствия компетенции земель, поскольку право на аренду является исключительной компетенцией федерального уровня.
• Текущие переговоры: Обсуждается снижение лимита ограничения с 10 до 6 процентов, расширение действия на краткосрочную аренду, федеральное распространение.

Конкретное влияние на рентабельность

В городах с активным мораторием на рост арендной платы (Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн, Стутгард, Дюссельдорф) при сдаче в аренду новые квартиры арендная плата на 5 до 20 процентов ниже свободного рыночного значения. Это снижает брутто-рентную ставку на 0,3 до 0,8 процентных пунктов. Для квартиры площадью 80 кв. м в Мюнхене с местной рыночной арендной платой в 18 евро за кв. м ограничение в 10 процентов означает максимальную арендную плату в 19,80 евро вместо потенциальных 24 евро – то есть около 4000 евро потерянной годовой арендной платы.

Налог на приобретение недвижимости: 16 земель, 16 различных ставок

Налог на приобретение недвижимости является крупнейшей статьей дополнительных расходов при покупке недвижимости и устанавливается на уровне земель. Детальный калькулятор: Расчет налога на приобретение недвижимости.

Текущие ставки и налоговая нагрузка

Земля	Ставка	При 300 000 €	При 500 000 €	При 1 000 000 €
Бавария, Саксония	3,5 %	10 500 €	17 500 €	35 000 €
Баден-Вюртемберг, Ханновер, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саарланд	5,0 %	15 000 €	25 000 €	50 000 €
Мекленбург-Передняя Померания	5,5 %	16 500 €	27 500 €	55 000 €
Берлин, Гамбург, Гессен	6,0 %	18 000 €	30 000 €	60 000 €
Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саксония-Анhalt, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия	6,5 %	19 500 €	32 500 €	65 000 €

При инвестиции в 1 миллион евро в Дюссельдорфе покупатель платит на 30 000 евро больше налога на приобретение недвижимости, чем в Мюнхене – деньги, которые напрямую исчезают из рентабельности собственного капитала.

Обсуждение льготных сумм на федеральном уровне

Обсуждаются льготные суммы от 50 000 до 250 000 евро на первого покупателя. CDU/CSU и FDP активно поддерживают эту модель, SPD и Зеленые, напротив, приоритетно делают упор на социальное жилье. В зависимости от коалиции может появиться льготная сумма, которая стимулирует спрос в сегменте первых покупателей примерно на 10–15 процентов.

Обязанность по реконструкции и ГЭГ: недооцененный вопрос выбора

Для владельцев существующих объектов закон о энергетике зданий часто важнее, чем мораторий на рост арендной платы. Зеленая коалиция, управляющая страной, в целом ужесточает, а правительство, возглавляемое союзом, ослабляет.

Расходы на энергетическую реконструкцию

• Замена отопления (тепловая насос): 25 000 до 45 000 € за одноэтажный дом, в зависимости от уровня утепления
• Утепление фасада: 150 до 250 € за кв. м площади фасада
• Замена окон (тройное остекление): 800 до 1 200 € за окно включая установку
• Утепление крыши: 100 до 200 € за кв. м площади крыши
• Полная реконструкция многоквартирного дома: 600 до 1 200 € за кв. м жилой площади

Для многоквартирного дома площадью 800 кв. м полная реконструкция в соответствии с требованиями требует быстро 500 000 до 900 000 евро. Тот, кто использует 8-процентную надбавку на модернизацию, может частично покрыть эти расходы – эффективная привязка собственного капитала значительна. Более подробно: энергетическая реконструкция.

Амортизация и срок спекуляции: два рычага в налоговом праве

Что часто скрыто в избирательных программах по вопросам инвестиций, имеет значительное влияние на рентабельность.

Амортизация (АФС) как регулирующий фактор

• Линейная амортизация для арендной недвижимости: в настоящее время 3 процента для новых зданий, 2 процента для существующих
• Специальная амортизация при строительстве новых арендных квартир: дополнительно 5 процентов в первые четыре года – вводилась и отменялась несколько раз при разных коалициях
• Амортизация памятников: до 9 процентов в течение 8 лет, затем 7 процентов в течение 4 лет – политически почти не затрагивалась

Более подробный обзор: Амортизация недвижимости.

Срок спекуляции – недооцененная угроза

На данный момент действует следующее: после 10 лет владения прибыль от продажи освобождается от налогообложения. SPD и Зелёные неоднократно обсуждали продление срока до 15 лет или введение всеобщего налогообложения. Для квартиры с увеличением стоимости на 200 000 евро это означает, в зависимости от личной ставки налога, 60 000–90 000 евро налога – деньги, которые в настоящее время можно получить без уплаты налогов.

Рынок облигаций: самый быстрый способ передачи

Перед тем как любое законодательство будет принято, рынки облигаций реагируют на опросы. Если в воскресной опросе возрастает конфигурация, воспринимаемая как политически рискованная, растёт доходность десятилетних облигаций федерального правительства. Поскольку процентные ставки по ипотеке связаны с облигациями через пайные облигации, это проявляется в условиях ипотеки в течение дней.

Пример расчёта реакции процентной ставки

Изменение доходности федеральных облигаций на 30 базисных пунктов (0,3 процентных пункта) означает для аннуитетного кредита в размере 500 000 евро с 10-летним фиксированным процентом: около 1500 евро дополнительных расходов в год, то есть 15 000 евро за весь период действия фиксированной ставки. Именно поэтому институциональные инвесторы так же тщательно следят за воскресными опросами, как и за котировками акций.

Политические уровни: где политика встречается с недвижимостью

Рынки недвижимости регулируются на четырёх политических уровнях – каждый со своей системой выборов.

Местный уровень

Планы застройки, разрешения на строительство, районы социальной защиты (социальные нормы сохранения), местные права преимущественного приобретения. В районах Берлина-Кройцберг или Гамбурга-Альтоне районы социальной защиты могут фактически блокировать продажу квартир – муниципалитет может воспользоваться правом преимущественного приобретения и купить по рыночной цене.

Уровень избирательного округа

299 избирательных округов определяют прямые мандаты в Бундестаге. В избирательных округах с высоким процентом арендаторов (крупные города, часто более 80% арендаторов) тенденционально выигрывают кандидаты, поддерживающие более строгую регулировку аренды. В сельских избирательных округах с долей собственности, иногда превышающей 70%, на первом месте находятся поддержка собственности и строительство новых объектов.

Региональный уровень

Строительные нормы, налог на приобретение недвижимости, постановление о ограничении роста арендной платы, запрет на использование недвижимости не по назначению, лимиты на повышение арендной платы. Опросы на выборах в региональные парламенты показывают, какие политические изменения в