Типичная продажа: «сделка с активами»

Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.

Проще говоря:

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = Immobilien GmbH продана

Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговых компаниях и налогах с продажи.

Хотите узнать больше?

• Коучинг по недвижимости
• Свяжитесь с нами

Как правило, будучи частным лицом, вы обычно продаете многоквартирный дом напрямую. Это актуально для вас:

1. Налог на спекуляцию
2. Правило трех объектов

Налоги на продажу

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога

Период спекуляций объясняется быстрее:

• Владелец жилья = 3 года
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. По истечении этого срока продажа не облагается налогом. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным калькулятором периода спекуляции.

Расчет налога: пример

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.

Продажа в период спекуляции (< 10 лет) как частному лицу:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• При 42 % (один человек) = 840 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (< 10 лет) как компании:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (> 10 лет):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2034 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• Без налогов

Однако вы не можете купить 10 объектов недвижимости сейчас, подождать 3 года и получить прибыль от роста стоимости недвижимости, потому что:

3 свойства правило в Берлине

Существует также правило 3 объектов недвижимости. Если вы продаете более 3 объектов за 5 лет, то это уже торговля коммерческой недвижимостью.

При продаже недвижимости действует «правило трех объектов», согласно которому частные лица в Германии могут продать до трех объектов в течение пяти лет без уплаты налога. Если человек продает более трех объектов в течение этого периода, это считается торговлей коммерческой недвижимостью и облагается подоходным налогом — даже если они не сдаются в аренду, а занимаются владельцем.

Однако после 10 лет владения продажа всегда освобождается от налога.

Почему это правило существует?

Как и налог на спекуляцию, это правило призвано ограничить спекуляции на рынке недвижимости и способствовать продаже недвижимости для жилых целей.

Как же «крупные игроки» экономят на налогах?

Сделки с акциями: продажа компании «вместо» недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом).

Только 1,54% налог на продажу

Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. Это означает, что вы платите только 1,54 % налога за счет внутрифирменной льготы(раздел 8b KStG).

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости:

Продажа недвижимости как компании (сделка с активами):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании (сделка с акциями):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
• Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Отсутствие налога на передачу недвижимости при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

• Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы

Купить дом? Риск: 100% владение = затраты

Дом — Ваш собственный дом, ваш собственный дом, является большой целью для многих, когда дело доходит до покупки недвижимости. Независимо от того, для собственного пользования или в качестве инвестиции, при покупке дома вы являетесь единственным владельцем и, следовательно, несете ответственность за все инвестиционные расходы.

Без разделения затрат, без распределения на арендаторов

Это еще более экстремальная ситуация в случае с жильем собственника, потому что здесь вы не можете переложить какие-либо расходы на арендаторов. Вы уже узнали, что владение собственным жильем является самой дорогой формой жилья в статье Покупка вашей первой недвижимости. В конце концов, вы несете ответственность за все расходы, даже на пенсии!

Эксплуатационные расходы и расходы на содержание всегда на вас, даже если дом давно выплачен. Дом быстро становится дорогим, поскольку в отличие от квартиры, где вы являетесь частью сообщества собственников, вы несете 100% понесенных инвестиционных расходов.

Совет! Полное сравнение между домом, многоквартирным домом, коммерческим зданием и кондоминиумом читайте в моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) здесь:

• Виды недвижимости, купить дом или квартиру? — внешний

Бессрочные инвестиционные расходы — пример: Система отопления

Вы только что расплатились за дом, а через год вам нужно покупать новую систему отопления. Допустим, эта система отопления стоит 10 000, поэтому ваша доля составляет полные 10 000 (как 100%-ного владельца).

Если бы у вас был кондоминиум в многоквартирном доме, скажем, с 10 единицами (квартирами), из которых вы владеете одной единицей, вам пришлось бы заплатить только 1 000, то есть 10%.

Допустим, через год крыша сильно повреждена. Повреждения, развивающиеся постепенно с течением времени. Еще 10 000 на ремонт. Как владелец дома, все снова ложится на вас. Если вы были собственником квартиры, то есть опять же частью сообщества собственников (многоквартирный дом с 10 единицами), то только 1 000.

Безвозмездная аренда в старости? Старый дом…

Никаких налоговых льгот для домовладельцев, никаких субсидий на создание жилья, никаких отчислений вашим жильцам.

Это упрощенный пример.

Без учета дальнейших расходов на содержание и управление, вам, как владельцу, придется заплатить 20 000. Вот вам и «бесплатная аренда в старости» в качестве владельца жилья.

Будь то для личного пользования или в качестве инвестиции, для новичков в сфере недвижимости кондоминиумы во многих отношениях более выгодны, чем дома.

Покупка многоквартирного дома: Больший риск и источники опасности

Многоквартирный дом — При покупке многоквартирного дома у вас изначально есть недостатки, присущие домовладельцу, плюс значительно более высокие инвестиционные расходы.

Больше площади, больше жилой площади, больше арендаторов, больше фасада, больше рисков.

Соответственно, вам необходимо иметь больше собственных средств, чтобы вы могли оплатить не только цену покупки, но и всю текущую эксплуатацию многоквартирного дома. И помните, что для арендодателей существует 2 больших риска: Задолженность по арендной плате и вакансии. При большем количестве арендаторов риск усиливается, особенно в местах с расположением категории «С» и «В-минус».

Для многоквартирного дома как инвестиции, если мы говорим о вводе недвижимости, также необходимо больше знаний и опыта. Переговоры о цене покупки, последующая сдача в аренду и освобождение отдельных помещений. Вы должны быть в состоянии справиться с этим, как с точки зрения ноу-хау (новые арендаторы с кредитоспособностью), так и с финансовой точки зрения (постоянные выплаты по кредиту).

Купить коммерческую недвижимость

Коммерческая — Коммерческая имеет несколько недостатков, для начинающих риэлторов, во-первых, разные юридические требования, требования к недвижимости, но также и юридические рамочные условия, такие как договоры аренды. Кроме того, в случае с коммерческими арендаторами существует более высокий риск вакансий из-за более высоких колебаний, чем в случае с жилой недвижимостью. Все это необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости.

В любом случае, штаб-квартира, многоквартирный дом, коммерческая недвижимость, самый простой способ попасть в недвижимость — это кондоминиумы!

Купите кондоминиум:

Кондоминиум — Если вы уже прочитали наше руководство по покупке вашей первой недвижимости, то вы уже знаете, что кондоминиумы — это самый простой способ начать работу в сфере недвижимости.

Самый «простой» способ стать инвестором в недвижимость.

Вот еще раз краткое резюме:

Как правило, им требуется меньше собственного капитала, с одной стороны, для покупки, а с другой — для последующей эксплуатации недвижимости.

Вы являетесь частью сообщества собственников, соответственно, инвестиционные расходы распределяются между сторонами.

Сдавать в аренду кондоминиум легче, в отличие от многоквартирных домов. Дома также имеют очень специфическую целевую группу, в основном семьи. Демографическая ситуация все больше смещается в сторону одиноких домохозяйств.

Соответственно, наш совет — покупать 1-2 комнатные квартиры!

Покупка дома: Типы домов с первого взгляда

Особенно при покупке недвижимости необходимо учитывать множество факторов, и выбор правильного типа дома имеет большое значение для доходности (аренда) и роста стоимости (инвестиции). Подробнее о покупке дома и отдельных типах домов можно узнать здесь.

• Купить дом

Типы домов в списке:

• Ферма
• Бунгало
• Двухквартирный дом
• Отдельно стоящий дом
• Фахверковый дом
• Дом отдыха
• Сборный дом
• Деревянный дом
• Загородный дом
• Массивный дом
• Многоквартирный дом
• Террасный дом
• Пляжный домик
• Вилла
• Дом с низким энергопотреблением
• Дом с нулевым энергопотреблением и пассивный дом

Купите квартиру: Типы квартир с первого взгляда

Рынок недвижимости практически бесконечен, и жилищный сектор не является исключением. Существует множество типов квартир, каждый из которых отличается друг от друга по целому ряду факторов. Подробнее об этой теме читайте здесь:

• Купить квартиру

Здесь вы найдете обзор типов квартир:

• Квартира в старом здании
• Плоский
• Чердачная квартира
• Квартира для бабушки
• Плоский
• Лофт
• Двухуровневая квартира
• Пентхаус
• Подвальная квартира
• Квартира с террасой

Еще больше фактов о домах, жилых домах и квартирах вы можете найти на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de): Immobilienarten , Haus oder Wohnung kaufen?

Продажи в гостиницах: начало работы в сфере продаж

Вы никогда не имели отношения к продаже недвижимости? Затем я хотел бы дать вам несколько общих советов по процессу продажи недвижимости.

На многих сайтах и онлайн-порталах вам в основном указывают на типичные процедуры, например, на вопрос: продавать с агентом по недвижимости или без него? Владельцы гостиниц определенно не должны задавать себе этот вопрос, ведь речь идет не только о «просто» кондоминиуме.

Операторы отелей обладают особым свойством, с особой преданностью, многие уже являются особым производством, с учетом огранки (и преданности). Соответственно, для такого типа недвижимости нужны особые покупатели.

Поэтому продажа отеля — это не только наличие нужных документов и записей, но и правильная, в идеале эксклюзивная, маркетинговая стратегия.

Как вы можете прочитать в статье Продажа недвижимости, продажа недвижимости включает в себя 3 этапа. Сначала идет 1) подготовка, затем 2) маркетинг и 3) завершение продажи.

Подготовка с первого взгляда

Первый шаг всегда заключается в правильной стратегии. Первый шаг определяет весь процесс продажи. В рамках стратегии вы определяете, на какой срок вы ориентируетесь при продаже, собираете необходимые документы и записи для оценки недвижимости и экономического прогноза, для будущего вашего отеля. Затем на основе этих данных определяется запрашиваемая цена.

Чтобы повысить стоимость недвижимости, стоит также рассмотреть возможность косметических исправлений и ремонта. Это первые, важные шаги в подготовке.

Подробнее об этом позже.

Этап продаж: незаметно или на порталах

Затем она переходит в стадию продаж. На этапе продаж осуществляется целенаправленный подход к отдельным контактам. По крайней мере, в случае эксклюзивных продаж во внерыночной зоне. Чем богаче вовлеченные стороны, тем ценнее время. Время — это единственный товар, который вы не можете произвести. Для таких покупателей деньги не являются проблемой. Подтверждение финансирования, соглашения о конфиденциальности — все это можно получить немедленно.

Соответственно, эти инвесторы хотят получать только те предложения, к которым никто другой не имеет доступа. Инвестор с объемом более десяти миллионов евро, который тратит месяц впустую, крайне расстроен.

Репутация, в частности, играет важную роль в этих кругах. Поэтому наша рекомендация, если вы уже находитесь на этом этапе статьи:

Не сжигайте свою собственность на онлайн-порталах. Вы можете получить сотни запросов, но у кого действительно есть кредитный рейтинг? Кто должен написать им всем, проверить их кредитоспособность, поговорить с ними, встретиться с ними, провести переговоры? Скорее вне рынка, ориентирован на 1-2 инвесторов.

Наконец, мы продолжаем все первоначальное общение. Отбор запросов, проверка кредитоспособности заинтересованных лиц, дополнительная информация, телефонные звонки, вплоть до встречи для просмотра и, конечно, переговоров.

С каким количеством актеров вы хотите пройти через этот процесс?

Время — это деньги.

Оформление сделки: договор купли-продажи, нотариус и налоги

Последний этап — это процесс продажи. Здесь речь идет в основном о договоре купли-продажи, назначении нотариуса и передаче отеля.

Вот, примерно, и весь процесс продажи отеля. Если вы хотите получить еще больше информации о продаже своей первой недвижимости, читайте здесь:

• Продать недвижимость

Здесь вы найдете все, что касается налогов:

• Продажа недвижимости: Налоги

Здесь мы кратко описали для вас этот процесс в его трех фазах:

• Подготовка: Подготовка отеля и продажа
1. Сроки
2. Назначение брокера
3. Документы
4. Подготовить отель
5. Цена предложения
6. Экспозиция
• Этап продаж: продвижение отеля на рынке и поиск покупателей
1. Маркетинговая стратегия
2. Принимать заявки
3. Контакт с заинтересованными сторонами
4. Проверка кредитоспособности
5. Даты просмотра
6. Разговор о продажах
• Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
1. Договор купли-продажи
2. Запись на прием к нотариусу
3. Запись в земельной книге и цена покупки
4. Передача
5. Счета для нотариуса и агента по недвижимости
6. Заплатить налог

Если вы работаете с профессионалами в области продажи недвижимости, то вам не нужно беспокоиться об ошибках при продаже недвижимости.

Отели в Берлине— всегда хорошее место для проживания.

Сроки и нехватка времени в продажах

Слишком сильный стресс, старость или отсутствие преемника. Различные факторы иногда влияют на время, в которое отель должен быть продан / должен быть продан! Поэтому не стоит ждать слишком долго, если вы можете оценить некоторые факторы (давление из-за финансов, давление из-за возраста или желание закончить бизнес).

Причины продажи могут быть разными:

• Слишком много стресса на работе
• Высокий возраст
• Отсутствие преемственности
• Кредитная печать

Прежде чем запланированная вами продажа отеля превратится в распродажу на беду, следует заблаговременно подумать об оптимальном времени. Идеальный вариант — отсутствие дефицита времени. Если вы это сделаете, вы должны лучше подготовиться к продаже.

Не продавайте «слишком поздно», если продажу можно предвидеть, иначе возникнет давление времени

Однако из-за контрциклического эффекта вы можете попасть в фазу, когда спрос на отели со стороны инвесторов будет ниже.

Источники ошибок: Продажа без опыта

Плохая или недостаточная подготовка может привести не только к юридическим, но и к налоговым ошибкам. Поэтому не ждите годами и отложите продажу, если можно оценить некоторые факторы.

Но ошибки могут быть допущены не только на этапе подготовки, но и на последующем этапе продажи, когда недвижимость выводится на рынок.

Даже неопытные агенты по недвижимости идут неверным путем и «сжигают» недвижимость, например, размещая листинг отеля на всех порталах недвижимости. Особенно крупные инвесторы быстро задают себе вопрос:

В чем подвох, если недвижимость находится на всех порталах недвижимости? Дальнейшая проверка вообще не проводится.

Совет здесь: Продажи вне рынка, непосредственно операторам, инвесторам, иностранным инвесторам и фондам. Особенно в сфере гостиничной недвижимости, конфиденциальность и анонимность для продавца часто является очень важным вопросом в процессе.

Анонимно и незаметно: напрямую инвесторам

Мы всегда обеспечиваем высочайший уровень конфиденциальности и анонимности при продаже наших клиентов. Отели, которые соответствуют нашему профилю покупки, сообщаются внутри компании только известным покупателям. Даже такое общение происходит в несколько этапов.

Инвесторы информируются целенаправленно и сдержанно

В идеале это уже создает соответствие 1:1. Это означает, что один продавец, один покупатель и никакая информация о продаже и собственности не становится известной внешнему миру. Это одинаково важно как для семей, которым также приходится решать вопрос наследования недвижимости, так и для предпринимателей, которые не хотят, чтобы другие узнали о предстоящей продаже.

Сколько стоит мой отель?

При продаже недвижимости обычно предполагается, что речь идет в первую очередь о здании и веществе.

Для инвесторов, однако, речь всегда идет о возврате = прибыли в будущем.

Решающим фактором при оценке, как для гостиничной недвижимости, так и для компаний, является будущий доход, т.е. оборот, который будет генерироваться через денежный поток.

Это не отличается от покупки арендной недвижимости.

И здесь, как и при продаже недвижимости в целом, действует следующее:

Место, место, место!

Проверенный и испытанный метод сравнительной стоимости помогает в оценке. Проще говоря: есть ли поблизости гостиничные или ресторанные предприятия, которые были недавно проданы? Если да, то эта информация может быть использована для определения цен предложения для вашего отеля и прогнозирования цен продаж.

Это всегда дорого, например, когда речь идет о Китцбюэле.

Источник ошибки: Слишком высокая оценка от брокера

Последующая цена предложения от отеля очень важна, потому что именно здесь решается, клюнут ли заинтересованные лица или нет — проще говоря. Цена слишком высока, площадь слишком мала, интереса нет. Здесь есть 2 источника ошибок:

1. Неправильная запрашиваемая владельцами цена
2. Слишком высокая оценка деятельности агентов по недвижимости

Прежде всего, на неправильную, слишком высокую запрашиваемую цену владельцев, еще до первой встречи с агентом по недвижимости.

Для первой, приблизительной оценки многие люди обращаются к онлайн-порталам недвижимости. Там, однако, вы найдете цены предложения (!), а не окончательные цены продажи. Если гостиничный бизнес предлагается за 20 миллионов, это не значит, что отель будет продан за 20 миллионов. Помните об этом, когда заранее информируете себя о ценах на онлайн-порталах.

Еще один источник ошибок заключается в отборе предложений агентами по недвижимости. Точнее, в слишком высокой оценке деятельности агентов по недвижимости. Они скажут: «Отлично, отличный рейтинг». Но снова ссылка на клиента:

Цена слишком высока, площадь слишком мала, интереса нет.

Если рейтинг отеля слишком высок, он никого не заинтересует, и это возвращает нас к началу, к давлению с целью продажи! Поэтому, если вы запрашиваете предложения у нескольких агентов по недвижимости, не стоит автоматически выбирать агента с самым высоким рейтингом. Убедитесь, что критические аспекты также включены в оценку. Это повышает успех и скорость продажи!

Выбирайте брокеров, которые также учитывают критические аспекты, а не ищут самый высокий рейтинг

Покупатели будут столь же критичны и, в случае сомнений, откажутся, возможно, уже при первом контакте.

Время и цена предложения определяют успех

Однако продажа коммерческой недвижимости также означает обращение к особой, относительно небольшой группе покупателей. Отель нуждается в инвестициях для косметического ремонта, мелких и крупных реконструкций, кредиты должны обслуживаться, если время продажи выбрано неумно, цена предложения слишком высока, отель не будет продан. Это возвращает нас к проблеме продажи имущества.

Преимущества вне рынка: прямые инвесторы, скрытые продажи отелей

Поэтому наша рекомендация — торговать исключительно своим отелем. Это означает одного партнера, никаких порталов недвижимости, только инвесторы в недвижимость, инвесторы капитала, прямые контактные лица из сети. Технический термин для этого типа продажи недвижимости, как мы уже выяснили, — вне рынка.

Преимущество, благодаря эксклюзивной продаже, может быть адресовано солидным инвесторам. Процесс продажи происходит гораздо быстрее, иногда на это уходят недели, а не годы.

С правильным партнером на вашей стороне, вы сможете выйти не только на региональный рынок инвесторов капитала, не только на национальный, вы когда-нибудь думали о международном рынке инвесторов?

Многие инвесторы из-за рубежа проявляют большой интерес к недвижимости в этой стране. Все в больших масштабах, для фондов недвижимости, семей, а также крупных гостиничных сетей, которые хотят закрепиться в этой стране. Вот почему мы общаемся не только с инвесторами из своей страны, если доходность соответствует требованиям, информация о недвижимости незаметно доходит до инвесторов со всего мира. Большое преимущество для вас как для продавца, здесь деньги сидят немного свободнее, чем в домашних условиях, проверяя и исследуя инвесторов, если цель должна быть достигнута.

Документы и записи

При продаже гостиницы требуется гораздо больше документов и цифр, чем при продаже частной недвижимости. Новому владельцу нужны бизнес-показатели, факты о договоре аренды и работе отеля.

Вся информация о номерах, уровне заполняемости, рассадке и вместимости включается в решение и показывает потенциальному клиенту, подходит ли ваш отель для его предполагаемого использования.

Для того чтобы убедить опытного отельера или потенциального гостиничного оператора, документы должны быть полными, а все цифры — поддающимися проверке.

Без опытного агента по недвижимости продажа отеля становится затруднительной и влечет за собой некоторые подводные камни, которые не стоит недооценивать.

В качестве альтернативы продаже вы можете выбрать аренду. Выяснить, какой вариант является лучшим решением для вас как для собственника, можно при сравнении двух вариантов и в компетентной консультации у агента по недвижимости. Основная информация в обоих случаях включает в себя сведения о том, свободен ли отель в настоящее время или вы нацелены на смену владельца во время работы отеля.

Продажа гостиницы — Заключение

Если вы хотите купить отель, вам нужен сильный партнер, потому что лучшие объекты уже проданы заранее. Через местных знакомых и сети самые выгодные объекты обычно покупаются еще до того, как они появляются на рынке и на порталах недвижимости. Как правило, на бирже недвижимости вы не найдете абсолютно премиальных объектов.

Как продавец, вы также получаете выгоду от этих более эксклюзивных предложений. Конечно, более высокая цена продажи может быть достигнута до тех пор, пока недвижимость торгуется эксклюзивно. В этом случае один или другой покупатель немного повышает цену покупки отеля, чтобы предложение не шло дальше. От загородных отелей до бутик-отелей — нынешнее развитие внутреннего туризма предлагает отличные условия для продажи отелей с помощью брокеров.

Если вы хотите продать гостиницу, профессиональный подход с самого начала имеет огромное значение. В отличие от недвижимости, находящейся в частном пользовании, комплексная оценка и маркетинговая стратегия играют здесь не последнюю роль. Какой группе покупателей должно быть адресовано ваше предложение? Какие условия актуальны при текущей аренде и какая репутация у отеля? Все эти аспекты влияют на цену предложения и определяют, насколько опытные отельеры заинтересованы в вашей недвижимости.

Статистика: Туристический бум

Как уже упоминалось в начале путеводителя, туризм в Германии переживает бум и уже более 10 лет демонстрирует все новые рекордные показатели. Соответственно, растет число ночующих гостей и спрос на гостиницы на рынке недвижимости. От шикарного, роскошного бутик-отеля в центре города до отеля с подключенной гастрономией и помещениями для проведения мероприятий. В Германии люди не только чаще берут отпуск, но и больше тратят на него. Таким образом, цены на ночлег растут, и гостиничная индустрия становится прибыльным бизнесом для все большего числа компаний и предпринимателей.

Следовательно: и рынок недвижимости, и рынок туризма сейчас находятся на подъеме. Если вы продаете сейчас, вы получите хорошую цену — зачем ждать следующего пузыря на рынке недвижимости? Мы покажем вам, как воспользоваться текущей прибылью. Торгуйте своей гостиничной недвижимостью антициклически.

Хотите больше интересных фактов и цифр со всей Германии для владельцев недвижимости? Подробнее о статистике недвижимости читайте здесь.

Вот доказательство — туризм в Германии процветает уже много лет! С новой концепцией старые отели могут быстро предстать в новом великолепии. Более интересные статистические данные о внутреннем туризме и влиянии на гостиничную индустрию вы можете найти в диаграмме и «Процедура продаж гостиниц».

Гостевые ночи в Германии

Количество ночевок гостей в немецких средствах размещения с 1992 по 2018 год (в млн.).

Туризм Вклад в валовой внутренний продукт

Развитие прямого и общего вклада индустрии туризма Германии в валовой внутренний продукт в период с 2012 по 2028 годы (в миллиардах евро).

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Работники в сфере туризма

Развитие прямого и общего вклада индустрии туризма Германии в занятость населения в период с 2012 по 2028 годы (в 1,000).

Количество отелей по звездности отелей

Количество классифицированных отелей в Германии по звездности отелей (по состоянию на январь 2019 года).

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Что важно при предложении коммерческой недвижимости

Хорошие агенты по недвижимости не только быстро найдут платежеспособного покупателя, но и помогут вам продать коммерческую недвижимость в соответствии с ее обстоятельствами и возможностями. Встречи для просмотра организуются, координируются и проводятся профессионально.

Чтобы ускорить продажу и обеспечить вам уверенность в выборе партнера по контракту и нового владельца, мы проверяем кредитоспособность потенциальных покупателей и получаем концепцию финансирования. Прежде чем опытный агент по коммерческой недвижимости даст рекомендацию и предложит вам покупателя, он получил все необходимые проверки на платежеспособность, надежность финансирования и факты, касающиеся конкретного клиента.

С вас снимается весь этап подготовки и продажи, так что вы можете заниматься своим основным бизнесом и беззаботно и безопасно передать брокерские услуги на аутсорсинг.

Задачи брокера по продаже коммерческой недвижимости

Вы хотите продать дом или квартиру, не имеете опыта работы на рынке недвижимости и хотите избежать ошибок любой ценой? Тогда вам стоит воспользоваться комплексными услугами агента по недвижимости и упростить трудоемкую и сложную процедуру продажи вашей жилой недвижимости. Когда вы нанимаете агента по недвижимости, вам не нужно включать продажу вашей недвижимости в свой график, поскольку все задачи берет на себя непосредственно агент по недвижимости и выполняет их в ваших интересах.

В основном, агент по недвижимости выполняет все задачи, которые важны до и во время этапа продажи и сдачи в аренду. Он создает экспозицию, определяет рыночную стоимость вашей недвижимости, рекламирует ее, а затем выступает в качестве связующего звена между вами и заинтересованными лицами. В то время как создание и публикация объявления — это трудоемкая, но разовая задача, ответы на запросы клиентов являются частью повседневной деятельности агента по недвижимости.

Здесь вы можете найти более подробную информацию о:

• Задачи брокера

Комиссия для брокера: самые важные правила

Более 80 процентов всей недвижимости, выставленной на продажу или аренду, продается через посредников. Это означает, что владелец поручает агенту по недвижимости рекламировать предложение и выполнять все задачи вплоть до заключения договора от его имени. Профессиональный брокеридж — это услуга, которая согласовывается между клиентом и агентом по недвижимости. После оказания услуги полагается комиссия, так называемый брокерский сбор.

Кто платит комиссию, зависит от типа комиссии и причины ее возникновения. Если вы продаете свою недвижимость через агента по недвижимости, то обычно платит покупатель. В отношении аренды с 2015 года применяется принцип покупателя, поэтому получатель счета и плательщик комиссии идентичны лицу, заказавшему услуги агента по недвижимости.

Здесь вы можете найти более подробную информацию о:

• Комиссия брокера

Продаете коммерческую недвижимость? Процедура, налоги и Ко.

Продажа коммерческой недвижимости — сложная и трудоемкая задача, требующая специальных знаний. Без необходимых ноу-хау и опыта в области продажи коммерческой недвижимости ошибки неизбежны. Если запрашиваемая цена непропорционально высока, вы получите лишь несколько запросов и должны быть готовы к более длительному процессу продажи. Если цена будет слишком низкой, вы потеряете деньги и останетесь недовольны продажей.

Продать частным образом?! Избегайте ошибок

Положитесь на экспертов, которые имеют опыт в продаже коммерческой недвижимости и знают, что важно при подготовке предложений, определении цены и обсуждении с заинтересованными сторонами. Посвятите себя повседневным делам и сделайте выбор в пользу профессиональной продажи коммерческой недвижимости. Избегайте ошибок при продаже недвижимости.

Оценка и цена предложения

Вы хотите продать свою недвижимость? Для успешной и выгодной продажи недвижимости первым шагом всегда является обоснованная и реалистичная оценка. Это в конечном итоге определяет цену продажи, которую необходимо установить. На следующем этапе агенты по недвижимости представляют вашу недвижимость платежеспособным заинтересованным лицам. Речь идет не только о порталах недвижимости и маркетинге, но и об оценке недвижимости( оценкадома / оценка квартиры), проверке кредитоспособности потенциальных покупателей, назначении просмотров и переговорах — это задача агента по недвижимости, вплоть до заключения договора купли-продажи, нотариального оформления и налоговых вопросов. Познакомьтесь с темой продажи недвижимости в этом руководстве. Простое объяснение, шаг за шагом!

• Продать недвижимость

Коммерческая недвижимость: особый случай

Продажа коммерческой недвижимости — это всегда особый случай по сравнению с типичной квартирой или отдельным домом. Например, при продаже гостиниц и целых торговых центров, с подземными гаражами в качестве дополнительной услуги.

Продать гостиничную недвижимость

Мы получаем много вопросов именно по теме продажи отеля. Поэтому мы еще раз подытожили эту тему для наших читателей. Особенно для тех, кто продает отель впервые или самую первую недвижимость.

Отели имеют несколько особых параметров, например, в оценке стоимости. Как и в случае с коммерческой недвижимостью в целом, речь идет не только о сути, но и о потенциале объекта, начиная от состояния ремонта и заканчивая расположением отеля. Проще говоря, сколько коммерческая недвижимость, или в данном конкретном случае гостиница, будет приносить прибыли в течение следующих пяти лет? Очень просто. Поэтому оценка стоимости отеля является гораздо более сложной.

Подробнее читайте здесь, в небольшом руководстве по этой теме:

• Продать отель

Продать торговый центр

Продажи в торговых центрах — Поведение покупателей меняется. Все больше и больше людей заказывают товары, будь то одежда, аксессуары, мебель или даже другие безделушки через интернет, в онлайн-магазинах. Меняются не только внутренние города, самые дорогие торговые улицы, но и жизнь в маленьких городках. Соответственно, колебания в торговых центрах также становятся все меньше и меньше. Если вы оказались в неблагоприятной ситуации и думаете о продаже своей недвижимости или торгового центра, вы можете найти начальную информацию здесь.

• Продать торговый центр

Immobilien AG: деятельность, биржа, условия и преимущества

Акционерная корпорация недвижимости — или сокращенно АГ недвижимости — это компания, имеющая организационно-правовую форму обычной акционерной корпорации (АГ), основной деятельностью которой является сектор недвижимости. Таким образом, активы компании преимущественно — или исключительно — используются для инвестиций в недвижимость, или же они состоят из строительства недвижимости и последующей продажи.

Крупнейшие немецкие листинговые компании в сфере жилой недвижимости (по состоянию на 31.12.2o19):

• Воновия
• Немецкое жилье
• LEG
• ДЕНЬ
• Недвижимость Гранд Сити
• Недвижимость Адлера
• GAG

Виды деятельности Real Estate AG — строительство, торговля, управление и др.

Сфера деятельности акционерных корпораций недвижимости сосредоточена, например, на разработке проектов и строительстве объектов недвижимости. Управление и продажа недвижимости также являются нередкими направлениями деятельности компаний этого типа. В целом, акционерные общества могут заниматься торговлей недвижимостью, брокерской деятельностью, а также держать и управлять собственными портфелями или предлагать соответствующие услуги для инвестиционных портфелей вне компании. Акционерные корпорации в сфере недвижимости — популярный выбор, особенно для сдачи в аренду.

Возможные виды деятельности с первого взгляда:

• Разработка проекта
  • Строительство
• Торговля недвижимостью
  • Приобретение
  • Распространение
• Управление недвижимостью
  • Держите
  • Фермерство
  • Аренда
• Услуги третьим лицам
  • Приобретение недвижимости за пределами компании

Компания по недвижимости на фондовой бирже — юридические требования и преимущества

Фондовые корпорации недвижимости могут выбирать, будут ли они котироваться на фондовой бирже или нет. Если вы являетесь акционером акционерной корпорации, владеющей недвижимостью, и решили зарегистрировать свою компанию на фондовой бирже, вы подпадаете под действие немецкого Закона об инвестиционных трастах в сфере недвижимости (Закон о REIT). Закон о REIT определяет, какие общие положения применяются к вашей компании и какими квалификационными характеристиками должна обладать ваша компания, чтобы быть принятой в качестве корпорации REIT, а также какие налоговые положения должны быть приняты во внимание.

Многие семейные предприятия, желающие работать в секторе недвижимости в качестве публичной компании с ограниченной ответственностью (AG), сознательно отказываются от такого листинга, поскольку состав акционеров их компании должен быть ограничен кругом их родных и не предполагается публичная торговля акциями.

Акционерная корпорация недвижимости, торгуемая на бирже / REIT-AG

Корпорация REIT изначально основана на американской корпоративной форме, а именно «Real Estate Investment Trust» — сокращенно: REIT — которая и дала название биржевой корпорации недвижимости. С момента своего основания трест пережил значительный подъем. Корпоративная правовая форма, которая была малоизвестна в 1960 году, медленно, но неуклонно завоевывала мир в 1990-х годах и приобрела международную известность. С принятием в 2007 году Закона о REIT юридическая форма REIT-AG появилась и в Германии.

Чтобы легче было их различать, немецкие REITs также часто называют G-REITs, где «G» означает «Германия». Иногда REIT также неправильно переводят как фонд недвижимости в этой стране — однако, по сравнению с немецкой юридической формой фонда недвижимости, здесь есть некоторые особые юридические и экономические особенности.

Юридические требования в соответствии с REITG — листинг на фондовой бирже, квота & Co.

Для того чтобы акционерные корпорации недвижимости были признаны в качестве акционерных корпораций REIT и могли пользоваться соответствующими преимуществами и льготами, они должны соответствовать ряду требований, определенных в Законе о немецких акционерных корпорациях недвижимости с котируемыми акциями (REITG). Одно из этих правил требует, чтобы акционерная корпорация недвижимости в обязательном порядке котировалась на фондовой бирже. Другие ограничения касаются разрешенного свободного обращения акций компании — то есть всех акций компании, распределенных между несколькими, более мелкими инвесторами, — а также участия акционеров наряду с подушевым распределением акций. Другие требования регулируют собственный капитал, основные средства и оборот, создаваемый в результате управления недвижимостью.

Юридические требования к REIT-AG:

• Штаб-квартира и управление в Германии
• Листинг на рынке обязателен
• Свободное обращение акций при поступлении на фондовую биржу: не менее 25%.
• Свободное обращение акций после листинга: не менее 15%.
• Коэффициент обеспеченности собственными средствами: не менее 45
• Инвестиции в недвижимость (недвижимое имущество): не менее 75%.
• Доход от недвижимости: не менее 75
• Участие REIT на одного акционера: не более 10%.
• Коэффициент распределения (чистой прибыли): не менее 90%.

Небольшой совет: Для фондовых корпораций, занимающихся недвижимостью, незадолго до листинга предоставляется двухлетний срок для выполнения всех необходимых требований. До тех пор, пока не будут выполнены все требования, предусмотренные REITG, такая компания считается предварительным REIT.

Преимущества для открытых акционерных обществ REIT — освобождение от налогов, конкурентные преимущества & Co

Акционерные корпорации недвижимости с листингом на фондовой бирже особенно популярны среди финансистов и крупных инвесторов, поскольку они освобождены как от корпоративного налога, так и от торгового налога, при условии, что они отвечают требованиям законодательства в соответствии с REITG. Поскольку недвижимость является особенно безопасной инвестиционной возможностью, она дает возможность смягчить инфляционные колебания и риски. Кроме того, покупка и продажа акций проста благодаря доступу к рынку, а передача прав собственности может осуществляться быстро и гибко.

Доступ к рынку капитала позволяет корпорации недвижимости умело генерировать акционерный капитал, который затем может финансировать инвестиции в недвижимость. В результате акционерные общества недвижимости имеют явное преимущество в скорости роста собственного капитала, что означает большую конкурентоспособность на рынке в целом. Другие правовые формы компаний, с другой стороны, зависят от удержания прибыли — то есть оставления прибыли в компании вместо ее распределения и накопления в ней — для увеличения собственного капитала компании или не имеют законных прав на распределение прибыли. Эта организационно-правовая форма также обеспечивает значительную степень безопасности, поскольку акционерный капитал составляет чуть менее половины от общего капитала акционерного общества.

Преимущества для перечисленных компаний по недвижимости:

• Отсутствие корпоративного подоходного налога
• Отсутствие торгового сбора
• Надежные инвестиции через материальные активы (недвижимость)
• Шанс компенсировать инфляцию
• Быстрая и простая покупка/продажа акций
• Гибкая передача акций
• Простая закупка акций
• Конкурентное преимущество за счет высоких темпов роста
• Высокий коэффициент безопасности за счет собственного капитала

Преимущества для инвесторов — стабильный денежный поток, рост и 90 % дивиденды

Еще один плюс: открытое акционерное общество REIT также предлагает прибыльный бизнес для инвесторов. Открытые акционерные общества обычно создаются на долгосрочную перспективу, что означает, что компания может предложить инвесторам перспективу стабильного денежного потока и долгосрочного роста, не подвергая их повышенному риску. Выплата дивидендов также очень привлекательна для акционеров, при этом в соответствии с коммерческим законодательством минимальный размер дивидендов составляет 90 процентов от чистой прибыли за год.

Преимущества для инвесторов в недвижимость AG:

• Стабильный денежный поток
• Долгосрочный корпоративный рост
• Низкий риск
• Привлекательная выплата дивидендов

Однако применение процедуры половинного дохода невозможно для акционеров в отношении распределения прибыли. Их прибыль должна полностью облагаться налогом.

Акционерная корпорация недвижимости / REIT-AG — Для кого это выгодно?

Вы также думаете об основании компании по недвижимости или о приобретении доли в уже существующей компании по недвижимости? Для строительных компаний и девелоперских компаний это часто является прибыльным предприятием, но и в качестве финансиста или акционера холдинговой компании по недвижимости создание акционерного общества по недвижимости может быть весьма выгодным. Кроме того, экономическое влияние фондовых корпораций недвижимости распространяется на жилищные ассоциации, компании по управлению недвижимостью и крупные брокерские фирмы.

Право собственности на портфель недвижимости может принадлежать в качестве прямой инвестиции либо самой компании по недвижимости, либо другой компании по недвижимости, акции которой приобретаются компанией по недвижимости посредством участия. Для приобретения, удержания или продажи недвижимости часто используется смесь прямых инвестиций и инвестиций третьих лиц. Благодаря широкому спектру как жилой, так и коммерческой недвижимости, листинг на фондовой бирже представляет собой привлекательную модель для компаний, занимающихся недвижимостью.

AG: Фонд, организационно-правовая форма, доли в недвижимом имуществе (перечислить)

1. Открытое акционерное общество (AG)
2. Акции в сфере недвижимости: список компаний
3. ООО «Недвижимость».
4. Альтернативы REIT: правовые формы в Германии

Публичная компания с ограниченной ответственностью (AG): создание, ответственность, организационно-правовая форма и др.

Aktiengesellschaft (AG) — акционерное общество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, основанная как минимум одним лицом и организованная различными органами. Вместо управляющего директора компанией управляет совет директоров, состоящий как минимум из одного человека. Как уже видно из названия, эта организационно-правовая форма компании в основном предназначена для торговли акциями. Вы хотите создать компанию самостоятельно или вместе с другими людьми и заранее узнать больше о формах корпоративного права? Тогда вы пришли в нужное место!

• Открытое акционерное общество (AG)

Акции в сфере недвижимости: список компаний

Доли в недвижимости — Не каждый может позволить себе недвижимость в качестве капиталовложения. Однако с помощью акций недвижимости каждый может участвовать в рынке недвижимости и инвестировать деньги. Цены на акции крупных игроков растут из года в год. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE и Patrizia — вот несколько наиболее известных действующих компаний в Германии. Кроме того, существует еще более 25 компаний. Мы подготовили для вас, как для инвестора, обзор самых популярных акций в сфере недвижимости. Но сначала — взгляд на риски, связанные с акциями, фондовым рынком, для начинающих и новичков. Теперь к списку и более подробно о рынке недвижимости, ваших инвестиционных возможностях и всех ценах с первого взгляда, здесь, в статье об акциях на недвижимость.

• Акции в сфере недвижимости

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Альтернатива — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Краткое пояснение: Компания по недвижимости — это компания, которая преследует цели аренды, развития, финансирования, реализации и/или маркетинга. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Управление жилой и коммерческой недвижимостью — в собственных интересах или в качестве услуги, предлагаемой третьим лицам, — также является популярным направлением деятельности компаний по недвижимости и обществ с ограниченной ответственностью, управляющих активами. Узнайте больше об основных преимуществах и недостатках покупки недвижимости и ожидаемых расходах.

• ООО «Недвижимость».

Альтернативы REIT: правовые формы в Германии

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд