Различные варианты рассрочки: альтернатива кредиту на недвижимость?

Вы мечтаете о собственном доме в четырех стенах, но вам не хватает собственного капитала, который является предпосылкой для благоприятного финансирования? В следующей статье мы познакомим вас с альтернативой классической покупке недвижимости. Вы узнаете все, что вам нужно знать о рассрочке, как работает эта модель, какие преимущества и недостатки она влечет за собой.

Почему рассрочка является альтернативой кредиту на недвижимость?

Чтобы подать заявку на финансирование недвижимости, вы обычно должны внести от 10 до 20 процентов от стоимости покупки в качестве собственного капитала. Для банка имеющийся капитал снижает риск; кроме того, вспомогательные расходы не финансируются совместно с вами и должны оплачиваться вами отдельно. Конечно, существуют также учреждения, которые полностью финансируют недвижимость. Однако процентные ставки и требования значительно выше при полном финансировании.

Простой и понятный принцип

При покупке в рассрочку вы заключаете с владельцем договор аренды. Это означает, что арендованное имущество станет вашей собственностью в определенный момент времени. Кроме того, согласованная цена покупки дома или квартиры устанавливается в письменном виде. Арендная плата включает в себя точно определенную сумму накоплений для последующей покупки. При покупке в рассрочку вы въезжаете в недвижимость в качестве арендатора и становитесь владельцем через накопленную сумму. Когда вы покупаете недвижимость, в зачет цены идет только сэкономленная сумма; предыдущий владелец удерживает часть ежемесячного платежа в качестве арендной платы.

Прокатное приобретение — две модели на выбор

Для этой процедуры вы можете выбрать одну из двух моделей, описанных ниже:

Прокат в классической форме

В этой модели вы и нынешний владелец определяете условия, на которых недвижимость будет передана в вашу собственность и когда. Стоимость покупки, включая проценты, откладывается, и вы погашаете свою задолженность ежемесячными платежами. Либо ежемесячные платежи устанавливаются настолько высокими, что через некоторое время вы станете владельцем квартиры без окончательного платежа. Или вы выплачиваете оставшийся долг с помощью кредита после периода аренды. В этом случае сэкономленная сумма может служить залогом (собственным капиталом) для финансирующего банка.

Кооперативная модель

В случае домов и квартир, принадлежащих кооперативам, часто используется опцион на покупку. Вы подписываете договор аренды, который включает опцион на покупку жилой недвижимости. В случае покупки кооператив вычитает часть уплаченной арендной платы из покупной цены. Цена фиксируется при подписании договора аренды и не меняется. Вы можете отказаться от покупки по окончании срока аренды, поскольку не берете на себя никаких обязательств по покупке. Стоит также знать, что при классическом варианте рассрочки нередко требуется внести 20 процентов от стоимости покупки в качестве первоначального взноса. Если вы не можете собрать эту сумму, первоначальный взнос добавляется к арендной плате частями, что приводит к значительному увеличению ежемесячного бремени. Поскольку при классической покупке в рассрочку вы заключаете с владельцем обязательный договор, вы должны иметь в наличии оставшуюся сумму покупки в оговоренное время. При покупке в рассрочку всегда взимается единовременная плата за подписание договора.

Покупка опциона

При покупке опциона обязательный договор не заключается, но ваше право на опцион должно быть зарегистрировано в земельной книге. Таким образом, вы обеспечиваете себе право на покупку в течение указанного времени. Однако такая надежность приводит к сравнительно высокой арендной плате, которая включает в себя как погашение кредита, так и проценты. Кооперативы обязывают своих арендаторов к покупке с помощью высоких ежемесячных платежей. Лишь очень немногие кооперативы позволяют расторгнуть договор и вернуть сберегательные взносы.

Прокат всегда с нотариальным заверением

Как и при классической покупке недвижимости, договор аренды-покупки должен быть оформлен у нотариуса. Усилия еще более возрастают, поскольку необходимо составить два контракта. В дополнение к договору аренды необходимо составить договор о покупке недвижимости, и оба документа должны быть заверены у нотариуса. Без нотариального заверения любой договор аренды-покупки является недействительным. В случае покупки опциона необходимо поручить нотариусу сделать запись в земельной книге. Это право преимущественной покупки истекает автоматически по окончании срока аренды, в противном случае оно действует до установленной даты покупки. Примечание: Независимо от предпочтительного варианта, перед принятием решения о найме и покупке следует обратиться за советом к независимому эксперту по недвижимости. К сожалению, в отрасли всегда есть «черные овцы», которые хотят избавиться от труднопродаваемой недвижимости с помощью якобы привлекательных предложений по аренде-выкупу. Перед подписанием договора обе стороны должны проконсультироваться у нотариуса о возможной неплатежеспособности и согласовать соответствующие положения.

.

Преимущества и недостатки рассрочки

Обе модели имеют свои преимущества и недостатки как для владельца, так и для арендатора (впоследствии владельца). Преимуществом являются следующие аспекты:

• Кредит, предоставляемый продавцом, обеспечивает легкий доступ к владению жильем, но арендная плата намного выше, чем для традиционной арендной недвижимости
• Поскольку при покупке редко приходится брать кредит, банки остаются в стороне, когда речь идет о покупке в рассрочку.
• С экономической точки зрения, недвижимость сразу становится собственностью арендатора, поскольку он также вносит сбережения вместе с арендными платежами.
• Согласованные платежи не зависят от изменения процентных ставок и остаются неизменными в течение всего периода.
• Модель покупки опциона позволяет арендатору пожить в доме или квартире некоторое время, а затем решить, покупать его или нет.
• Арендодатель не связан местным индексом арендной платы, он может требовать более высокую арендную плату и не обязан делать какие-либо выплаты в случае расторжения договора

Как и в любой другой сделке в экономической жизни, в рассрочке помимо плюсов есть и минусы. Оборотная сторона монеты выглядит следующим образом:

• В конечном счете, вы платите значительно больше как арендатор, чем если бы вы приобрели недвижимость напрямую.
• По сравнению с обычным кредитом на недвижимость, условия обычно хуже. Арендная плата значительно выше сопоставимой местной арендной платы, кроме того, существуют сборы за закрытие сделки и другие расходы.
• В любом случае, от вас требуется доход выше среднего и надежный, чтобы иметь возможность платить высокую арендную плату и сберегательные взносы.
• Ваши платежи обычно теряются в случае неплатежеспособности продавца, и запланированная покупка не осуществится
• Субсидии, доступные при традиционной покупке недвижимости, не предоставляются при лизинговой покупке.
• Хотя вы должны оплачивать ремонт и модернизацию на пропорциональной основе в течение срока аренды, вам часто отказывают в праве голоса при проведении более масштабных строительных мероприятий.
• Эксперты советуют, чтобы коэффициент погашения при покупке в рассрочку составлял не менее 80 процентов, исходя из ежемесячного взноса.

Заключение: Прокат как альтернатива кредиту

Прокатное приобретение часто является поспешно выбранным вариантом финансирования собственных четырех стен. При высоком уровне дохода, необходимом для этого, полное финансирование через банк становится возможным и представляется разумным. Несколько более высокие процентные ставки финансирования без собственного капитала компенсируются государственными грантами и субсидиями, особенно для молодых семей. Прежде чем принять решение о покупке в рассрочку, следует обратиться за квалифицированной консультацией и рассмотреть классический путь финансирования недвижимости.