Долевая сделка с недвижимостью: продайте компанию "вместо" недвижимости - сэкономьте на налогах

Сделки с долями — экономия на налогах, но как правильно? В своем руководстве по продаже многоквартирного дома для целей налогообложения я только что дал краткое и простое объяснение сделки с долями и привел пример расчета. Вместо 382 000 евро налогов — всего 1 540 евро! Как это работает? Вот вам представление о сделках с активами и сделках с акциями. Вы быстро поймете, в чем их преимущество и почему профессиональные инвесторы работают с холдинговыми структурами.

Key Facts -

Только 1,54% налога на продажу недвижимости

Продажа недвижимости как компании 🡆 Сделка с активами

Продажа недвижимости GmbH как компании 🡆 Сделка с акциями

Бонус! Отсутствие налога на передачу имущества при покупке

Коучинг по недвижимости и налогам

Только 1,54% налога на продажу недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом). Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. В этом случае вы платите только 1,54 % налога благодаря внутрифирменной льготе (§ 8b KStG).

Сделка с имуществом = имущество продано
Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Вот схема сделки с акциями холдинговой компании:

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости!

Продажа недвижимости как компании 🡆 Сделка с активами

Давайте рассчитаем примерный налог в Берлине при продаже недвижимости как компании (сделка с активами).

Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании 🡆 Сделка с акциями

Вот сравнение налогового бремени при продаже недвижимости GmbH как компании в Берлине (сделка с акциями):

Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Бонус! Отсутствие налога на передачу имущества при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?