Создание фонда и экономия на налогах: налоговые льготы и защита имущества
Семейный фонд является одним из самых мощных инструментов для долгосрочной защиты недвижимого имущества – но также одним из самых часто неправильно понимаемых. Он сочетает в себе налог на прибыль в размере всего лишь 15 %, защиту от кредиторов и связь имущества между поколениями. В то же время вы платите налог на наследие каждые 30 лет и должны учитывать налог на дарение при создании фонда. Этот справочник показывает на конкретных цифрах, с какого момента семейный фонд оправдывает себя, где могут скрываться налоговые ловушки и как он соперникует с управляющей компанией по недвижимости.
Семейный фонд: с какого момента он действительно оправдывает себя?
Семейный фонд не является массовым продуктом. Стоимость создания и эксплуатации, а также структурная сложность окупаются только при критическом размере имущества.
- Приблизительное правило собственного капитала: Начиная с около 1 млн € свободного имущества или с портфеля недвижимости с устойчивым денежным потоком в размере 60 000–100 000 € в год.
- Стоимость создания: 15 000–40 000 € (нотариус, устав фонда, налоговое планирование) – подробнее на Стоимость семейного фонда
- Рекуррентные расходы: 5 000–15 000 € в год (бухгалтерия, годовой отчет, надзор за фондом, правление)
- При меньших объемах: ГmbH по недвижимости или ГmbH по управлению имуществом обычно эффективнее – обзор всех форм правовой организации в Германии
- Временной горизонт: фонд оправдывает себя только при обязательстве на два поколения (50+ лет)
Обзор: Что вы узнаете в этом руководстве
Основные налоговые последствия создания семейного фонда на первый взгляд.
| Налоговый аспект | Основная идея |
|---|---|
| Корпоративный налог на аренду | Только 15 % вместо до 45 % налога на доходы в частном имуществе |
| Налог на торговую деятельность | Для фонда, занимающегося только управлением имущества: 0 € (возможна расширенная скидка) |
| Налог на дарение при создании фонда | Привилегия по классам налогов по § 15 Abs. 2 ErbStG – обычно класс I, льгота до 400.000 € |
| Налог на наследование | Каждые 30 лет, вымышленный случай наследования с льготой 800.000 € (может быть удвоен) |
| Прибыль от продажи недвижимости | Бесплатно после 10-летнего срока спекуляции (§ 23 EStG аналогично) |
| Распределение средств получателям | 25 % налог на дополнительные выплаты + социальный налог |
| Защита активов | После 4 лет (§ 3 AnfG) или 10 лет при умышленном действии защищено от кредиторов |
Совет! Семейный фонд от А до Я с внутренними советами по налогам на Steuern Sparen One.
Пример расчёта: семейный фонд vs. частное имущество vs. GmbH
Инвестор владеет многоэтажным домом со следующими данными:
- Рыночная стоимость: 2.000.000 €
- Ежегодная чистая холодная аренда: 90.000 €
- Амортизация & расходы на рекламу: 30.000 €
- Налоговая прибыль: 60.000 € в год
- Личная налоговая ставка инвестора: 42 %
Налоговая нагрузка в годовом сравнении
| Позиция | Частное имущество | Управляющая GmbH | Семейный фонд |
|---|---|---|---|
| Налоговая прибыль | 60 000 € | 60 000 € | 60 000 € |
| Налоговая ставка | 42 % НДФЛ + социальный налог | 15,8 % КС + при необходимости налог на прибыль | 15,8 % КС |
| Налог на прибыль | — | 0 € (снижение) | 0 € |
| Налог в год | около 26 600 € | около 9 450 € | около 9 450 € |
| Чистый доход в год | 33 400 € | 50 550 € | 50 550 € |
| Экономия налогов по сравнению с частным имуществом | — | +17 150 € | +17 150 € |
Накопленный за 30 лет преимущества ликвидности по сравнению с частным имуществом составляет около 515 000 €. Однако семейный фонд вычитает из этого налог на наследование (см. ниже).
Пять основных налоговых преимуществ семейного фонда
1. Только 15 % корпоративного налога с доходов от аренды
Как только недвижимость находится в доверительном управлении, доходы от аренды больше не подлежат налогообложению по доходным налогам (до 45 % + социальный налог + при необходимости церковный налог), а подлежат корпоративному налогу в размере 15 % плюс социальный налог – эффективно 15,825 %.
Арендные доходы облагаются налогом в размере 15,825 % в семейном фонде – вместо до 47,475 % в частном имуществе.
2. Освобождение от налога на прибыль за счёт расширенного уменьшения
Пока фонд управляет исключительно своим недвижимым имуществом (без торговли, без коммерческой направленности), применяется расширенное уменьшение налога на прибыль согласно § 9 No. 1 предложение 2 GewStG. Эффект: 0 € налога на прибыль, несмотря на формальную коммерческую природу фонда.
Внимание, инсайдер: Фотovoltaika, сдача в аренду с отеля или совместная аренда производственного оборудования могут перевернуть расширенное уменьшение – тогда вдруг возникает налог на прибыль в размере 14–17 % от всей прибыли.
3. 10-летний спекулятивный срок также в фонде
Продажа недвижимости в рамках семейного фонда, в отличие от GmbH, после истечения десятилетней спекулятивной фазы не подлежит налогообложению. Таким образом, фонд сочетает в себе преимущества низкой текущей налогообложения (KSt) и привилегии частного имущества при выходе. Подробнее об этом в
4. Низкое налогообложение выплат получателям
Пособия получателям (получателям) подлежат обложению компенсационным налогом в размере 25 % плюс социальный налог (Soli) – то есть 26,375 %. Таким образом, общая нагрузка (KSt + компенсационный налог) даже при полном изъятии ниже максимальной ставки налога на частное имущество.
5. Защита от налога на отъезд
Если учредитель планирует эмиграцию в другую страну (Швейцария, Дубай, Португалия и т.д.), то при передаче частной собственности или долей в GmbH применяется налог на эмиграцию согласно § 6 AStG – фиктивная продажа с полной налоговой нагрузкой на скрытые резервы. Семейный фонд как юридически самостоятельный собственник остается в стране и не вызывает этот налог. При больших состояниях экономия может составлять семь или более цифр.
Налог на дарение при создании: привилегия по налоговым классам
В отличие от часто утверждаемого, передача имущества в семейный фонд не освобождена от налога на дарение. Однако действует привилегия по налоговым классам согласно § 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG: решающим является родство с наиболее отдаленным правополучателем фонда.
Налоговые классы и льготные суммы
| Наиболее удаленный получатель | Налоговая группа | Налоговый вычет | Ставка налога |
|---|---|---|---|
| Супруг | I | 500 000 € | 7–30 % |
| Дети | I | 400 000 € | 7–30 % |
| Внуки | I | 200 000 € | 7–30 % |
| Братья и сестры, племянники и племянницы | II | 20 000 € | 15–43 % |
| Получатели, не связанные родством | III | 20 000 € | 30–50 % |
Совет по оформлению: Устав фонда должен сознательно ограничить круг получателей близкими родственниками, чтобы сохранить налоговую группу I. Кто включает в список «всех потомков и их супругов», рискует сделать дорогое недоразумение.
Налог на наследование: цена вечности
Поскольку фонд не умирает, законодатель фиктивно создает наследственный случай каждые 30 лет – налог на наследование по § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG.
Расчет и налоговые вычеты
- База для начисления: Статутный капитал фонда за вычетом двух налоговых вычетов по 400 000 € (всего 800 000 €)
- Налоговая группа: Группа I (фиктивно: два ребенка как наследники)
- Налоговая ставка: 7–30 % в зависимости от размера имущества
- Отсрочка: При имуществе в виде недвижимости налог можно распределить на срок до 30 лет (§ 24 Налогового кодекса о наследстве)
Пример расчета налога на наследование
Статутный капитал фонда через 30 лет: 5 000 000 €
- Вычет: 800 000 €
- Налогооблагаемая стоимость: 4 200 000 €
- Налоговая ставка группы I: 19 %
- Налог на наследование: около 798 000 €
- При отсрочке на 30 лет: около 26 600 € в год
Жидкостный риск: Чистые недвижимостные фонды без резервов денежного потока попадают в затруднительное положение каждые 30 лет. Кто планирует на долгосрочную перспективу, должен заранее создать резерв жидкости или использовать право на отсрочку.
Передача недвижимости в фонд: что вам нужно знать
Передача существующих недвижимых объектов в семейный фонд юридически и налогово сложна.
Внимание: спекулятивный период при передаче
Если недвижимость из личного имущества передается в фонд до истечения 10-летнего срока, это может быть оценено как продажа в соответствии с § 23 НК – с полным спекулятивным налогом на прирост стоимости. Бесплатная передача может помочь, но должна быть тщательно структурирована.
Налог на приобретение недвижимости при передаче
Передача в фонд в принципе вызывает налог на приобретение недвижимости (3,5–6,5 % в зависимости от федерального земли). При дарении фонду может применяться освобождение по § 3 No. 2 НПН – необходима настоящая безвозмездная передача.
Защита активов: Когда начинает действовать защита?
- Через 4 года после передачи (§ 3 Закона о недостоверных сделках): Защита от оспаривания кредиторами основателя фонда
- 10 лет при умыслах (§ 3 Abs. 1 Закона о недостоверных сделках): При наличии намерения ущемления срок продлевается
- Аннулирование банкротства (§ 134 InsO): 4 года для безвозмездных услуг
Инсайдер: Тот, кто создает фонд только тогда, когда дела становятся сложными, не получает защиты. Asset Protection работает только «в хорошие времена».
