Вода как класс активов: почему сейчас?

Вода — это единственный ресурс без заменителя. В то время как нефть может быть заменена возобновляемой энергией, а промышленные металлы частично компенсируются переработкой, для питьевой воды нет альтернативы. Эта фундаментальная дефицитность делает сектор структурно привлекательным — независимо от краткосрочных циклов конъюнктуры.

Драйверы водного рынка

• Демография: К 2050 году на Земле проживет около 9,7 млрд человек — потребность в воде возрастет примерно на 55 %.
• Урбанизация: 68 % населения мира будут жить в городах — огромная потребность в инвестициях в инфраструктуру.
• Климатические изменения: Засухи в Южной Европе, Калифорнии, Австралии — потребность в десалинации и повторном использовании воды взрывообразно возрастает.
• Недостаток модернизации: Только США, согласно EPA, должны вложить более 600 млрд долл. в устаревшую водную инфраструктуру.
• Регулирование: Более строгие нормы (PFAS, микропластик) вынуждают поставщиков вкладывать миллиарды в инвестиции.

Всемирная конференция по воде: что должны знать инвесторы

Водная конференция ООН в Нью-Йорке — первая за почти 50 лет — стала политическим поворотным пунктом. Генеральный секретарь ООН Антониу Гутерриш призвал к «смелой водной повестке дня» и достижению цели устойчивого развития SDG 6 (чистая вода для всех). Для инвесторов важно: конференция привела к более чем 700 добровольным обязательствам («Water Action Agenda») с обещанным объемом инвестиций, превышающим 300 млрд долларов США — прямой ветер в спину для акционерных компаний, связанных с водой.

Политический импульс + структурный инвестиционный спад + климатическое давление = многолетний ветер в спину для водного сектора.

Пять подсекторов водного рынка

Перед тем как инвестировать, вам нужно понять: «вода» — это не один сектор, а пять. У каждого из них разный профиль риска и доходности.

Инвестирование в воду: 4 акции в профиле

Veolia Environnement (FR0000124141)

Французский мировой лидер в управлении водой, отходами и энергией. После поглощения Suez стал одним из крупнейших водных концернов в мире. Сильное присутствие в концессионных соглашениях с муниципалитетами — стабильные, долгосрочные денежные потоки.

• Рыночная капитализация: около 20 млрд EUR
• Дивидендная доходность: обычно 4–5 %
• Сильная сторона: географическое разнообразие, технология переработки
• Риск: политические вмешательства, утрата концессий

American Water Works (US0304201033)

Наибольший в США акционерный общественный поставщик воды, снабжающий более 14 миллионов человек в 24 штатах. Классический регулируемый поставщик с прогнозируемыми доходами.

• Рыночная капитализация: около 25 млрд. USD
• Рост дивидендов: непрерывный более чем 15 лет
• Сильная сторона: регулируемая монопольная структура, передача инфляции
• Риск: чувствительность к процентным ставкам (как и у всех коммунальных предприятий)

Xylem Inc. (US98419M1009)

Американский технологический концерн, специализирующийся на насосах для воды, фильтрах, измерительных приборах и решениях Smart Water. Бенефициар цифровизации водной отрасли. В 2023 году приобрела компанию Evoqua Water Technologies — таким образом, акции Evoqua как отдельная бумага больше не существуют.

• Рыночная капитализация: около 30 млрд. USD
• Рост: среднегодовой темп роста выручки ~10 %
• Сила: Широкий ассортимент продукции, умный учет
• Риск: Более высокая оценка, цикличность отрасли

Geberit AG (CH0030170408)

Швейцарский мировой лидер в области санитарной техники (системы трубопроводов, системы смывания). Бенефициар волн реконструкции и строительных инвестиций — в контексте воды часто недооценивается как европейский премиум-продукт.

• Рыночная капитализация: около 18 млрд. CHF
• Операционная маржа: регулярно > 25 %
• Сила: сила ценообразования, доля рынка DACH 60 %+
• Риск: строительный цикл в Европе

Инвестирование в воду: 3 ETF подробно в сравнении

Для большинства частных инвесторов ETF — более практичный путь — он исключает риски отдельных ценных бумаг и охватывает весь сектор.

IShares Global Water UCITS ETF

Классик среди водных ETF с самой долгой историей. Отражает индекс S&P Global Water Index — 50 международных акций в сфере воды, по 25 из сферы водоснабжения и 25 из технологий. Среди крупнейших позиций обычно находятся Xylem, American Water Works и Veolia.

L&G Clean Water UCITS ETF

Jüngerer, breiter aufgestellter ETF mit Fokus auf «Clean Water» — also Aufbereitung, Recycling, Test & Messung. Thesaurierend, daher steuerlich attraktiv für Vermögensaufbau im Depot.

Lyxor World Water UCITS ETF (Amundi)

Концентрированный индекс с только ~30 названиями — в результате более высокая волатильность, но и более высокий рычаг доходности. Подходит для инвесторов, которые намеренно делают ставку на качественную концентрацию.

Правило thumb: Водный ETF должен составлять 3–7 % портфеля акций — как добавка к сектору, а не как основное вложение.

Матрица стратегий: Какой инвестор в воде вы?

Риски: Что инвесторы часто упускают

• Регуляторный риск: Снабжение водой в многих странах регулируется государством или муниципалитетом. Рост тарифов должен быть утвержден — политические вмешательства могут снизить маржи.
• Риск концессии: Veolia & Co. работают с долгосрочными контрактами. Потеря крупного городского контракта может быть болезненной.
• Чувствительность к процентным ставкам: Предприятия по водоснабжению требуют значительных капиталовложений — рост процентных ставок снижает оценки, как и у компаний в сфере недвижимости.
• Риск оценки: «ESG-премия» временами сделала акции водной отрасли дороже, чем широкий рынок — P/E-коэффициенты > 25 не являются редкостью.
• Зеленая пропаганда: Не каждая компания в индексе воды является «чистой» водной компанией — некоторые получают только 20–30 % своей выручки из этого сектора.
• Курсовой риск: ETF, ориентированные на США, несут риски, связанные с долларом.

Источник воды vs. акция vs. ETF: прямое сравнение

ЧАВО: Часто задаваемые вопросы о водах инвестиций

Окупается ли ETF по воде в долгосрочной перспективе?

Да — структурно. Глобальный рынок воды стабильно растет более чем 20 лет на 6–8 % в год и будет дополнительно стимулироваться изменением климата, урбанизацией и задержкой модернизации. ETF по воде в последние 10 лет в целом превзошли MSCI World, хотя с более высокой волатильностью в отдельных периодах.

• Структурный рост благодаря демографии & климату
• Защитный характер благодаря доле поставщиков
• Смыслово как добавка 3–7 %

Какая разница между iShares Global Water и L&G Clean Water?

iShares шире (поставщики и технологии по 50 %) и выплачивает дивиденды. L&G более технологичен и ориентирован на обработку, более молодой, накапливающий и дешевле по TER. Кто хочет дивиденды, берет iShares; кто хочет накопить капитал, берет L&G.

Может ли частный инвестор купить водный источник?

Да, но только с значительным капиталом (обычно от 500 000 EUR) и специальными знаниями в области водных прав, лицензий на добычу и страновых регуляций. Подробнее об этом в специальном выпуске Lukinski о покупке водных источников в Европе и США.

Какая акция воды платит самую высокую дивидендную ставку?

Классические поставщики, такие как Veolia (4–5 %) и Severn Trent (Великобритания, 4–5 %), лидируют. Чистые технологические игроки, такие как Xylem, платят менее 1,5 % — но с более высоким потенциалом роста.

Являются ли инвестиции в воду защищенными от инфляции?

Частично. Регулируемые поставщики часто могут корректировать тарифы с задержкой в соответствии с инфляцией («Pass-Through»). Прямые инвестиции в источники воды как материальный актив лучше защищены от инфляции, чем акции.

Какие акции водных компаний имеют избыточный вес в крупных ETF?

В почти всех ETF-фондах по воде в топ-10 позициях представлены Xylem, American Water Works, Veolia, Pentair и Ecolab. Покупая ETF, инвестор в основном приобретает именно этих ключевых игроков.

Вывод: Вода должна входить в любое серьезное портфолио

Вода — это структурная инвестиционная история следующих десятилетий, не потому что это тренд, а потому что фундаментальные драйверы (демография, климат, задолженность по ремонту) необратимы. Для большинства частных инвесторов широкораспределенный ETF по воде с долей от 3 до 7 % в портфолио является рациональным решением. Кто хочет больше риска, дополняет его отдельными инвестициями.

Частичная продажа / частичная покупка: что это такое? Объяснение + преимущество

Наверняка вы уже видели рекламу многочисленных поставщиков услуг по частичной покупке. Это предложение по покупке направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости, которым нужны деньги, например, для более приятного выхода на пенсию.

Рассмотрение стоимости использования, преимуществ, недостатков, общей суммы продажи, расчетного увеличения стоимости в условиях инфляции и сравнение того, что «дешевле»: частичная покупка или альтернативный кредит на недвижимость, а точнее ипотечный кредит? Кроме того, налоги, продажа от сообщества наследников, развод и многое другое.

Здесь вы также найдете все калькуляторы с примерами: Сравнение поставщиков частичной продажи.

Сначала краткое определение.

Определение частичной продажи или частичной покупки

Что означает частичная продажа недвижимости?

Конечно, ни один второй человек не въезжает в вашу собственность, вы остаетесь единственным пользователем. Однако, как бывший единоличный владелец, вы теперь платите плату за использование той части недвижимости, которой вы больше не владеете полностью после частичной покупки — сравнимую с арендной платой. Этот платеж называется «компенсацией за использование» или «возмещением за использование».

Подведены итоги частичной продажи:

• Вы продаете часть своего имущества (обычно 10-50%)
• Частичная покупка дома: Да
• Частичная покупка квартиры: Да
• Частичная покупка земли: Да
• Финансовая компания становится совладельцем
• Вы остаетесь единственным пользователем недвижимости
• Вы платите ежемесячную плату за пользование
• Общий объем продаж за X лет (необязательно)

Самые важные вопросы о частичной покупке

Самые важные вопросы с первого взгляда:

• Могу ли я продать половину дома? Да, большинство продавцов ~ 20-50%.
• Могу ли я продать часть своей квартиры? Да.
• Частичная покупка также для земли? Да.
• Преимущество? Быстрая и несложная передача покупной цены.
• Недостаток? Плата за пользование (~ 3-5% в год)
• Кроме того, по общему объему продаж: Иногда ниже инфляции

Эти важные факторы при покупке запчастей

Ключевые факторы для частичной продажи:

• Стоимость недвижимости = 500 000 евро
• Желаемая немедленная выплата = 100 000 евро
• Доля для продажи = 20%
• Ежемесячная плата за пользование = ?
• (если) Общая сумма продажи через X лет = ?

Вы должны ответить на два центральных вопроса сравнения:

1. Сколько составляет ежемесячная плата за пользование?
2. (При полной продаже, позже) удорожание и комиссионные?

Разница: продажа и частичная продажа

Что отличает частичную продажу от обычной продажи имущества? Если вы хотите продать недвижимость обычным способом, вы проходите в общей сложности три основных этапа (подготовка, просмотр/проверка кредитоспособности, продажа), которые в свою очередь содержат несколько шагов. Поиск платежеспособных покупателей (кредитоспособность) может занять больше времени в зависимости от ситуации с недвижимостью (спрос).

Регулярная продажа недвижимости: сроки

Если говорить кратко, то продажа недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Подготовить документы
2. Оценка
3. Маркетинг в сфере недвижимости
4. Подготовка экспозиции
5. Проведение и планирование встреч для просмотра
6. Переговоры о покупке
7. Обработка и составление договора купли-продажи
8. Передача ключей

Сокращенный этап продаж

При частичной продаже большая часть этих шагов полностью пропускается. Вы обращаетесь непосредственно к поставщику финансовых услуг, который покупает вашу собственность на пропорциональной основе. Соответственно, от процесса обычной продажи недвижимости остаются следующие шаги:

1. Оценка
2. Обработка и составление договора купли-продажи
3. Передача ключей

Преимущества с первого взгляда: Быстро продается и оплачивается

Будь то дом с террасой, отдельный дом или даже кондоминиум в многоквартирном доме: никогда еще вы не продавали часть своей собственности так быстро.

Частичная продажа имеет свои преимущества:

• Метод финансирования, не зависящий от банков
• Без проверки кредитоспособности, ср. кредитное финансирование
• Быстрый процесс продажи

Недостаток? Использование при сравнении затрат

Как указано во введении, предложение «частичной покупки» направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости.

«Банки не дают пожилым людям кредиты / дают мало кредитов».

Это распространенный предрассудок. Именно поэтому реклама с «частичным выкупом вашей недвижимости» так хорошо работает в настоящее время. Однако расходы на последующее лечение часто не учитываются. Если, например, вы продаете 25% недвижимости и платите 300 евро в месяц за пользование, то вам обязательно нужно сравнить эту сумму с обычным кредитом на недвижимость, точнее, с ипотечным кредитом.

В противном случае, оглядываясь назад, можно сказать, что это опыт, который ежемесячно стоит вам денег.

Давайте приступим к анализу.

Плата за использование при частичной покупке: Недостаток 1

Теперь о «последующих расходах».

Что такое ежемесячная абонентская плата? В настоящее время многие рекламируют его как «легкий», «приятный», «без банка». Это правда. Но цена высока. Прежде всего, текущие расходы, возникающие при частичной покупке для финансовых компаний. Финансовая компания становится совладельцем. Проданная часть недвижимости снова поступает в ваше распоряжение.

Таким образом, вы не отдаете «половину» сада или часть комнат: вы продолжаете пользоваться своей собственностью единолично.

За это вы платите «компенсацию за использование».

Сумма компенсации за использование

Компенсация, которую финансовая компания требует за использование имущества, обычно составляет:

• От 3-5% от выданной суммы в год.

Сумма относится к 1 году в каждом случае. Формула для расчета платы за использование (в зависимости от провайдера) в месяц:

• Ежемесячная плата за пользование = 3% * цена покупки (доля) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Это означает, что при частичной продаже на сумму 100 000 евро вы платите 250 евро в месяц.

Плата за пользование при 100 000 евро = 250 евро / месяц

Как всегда, в зависимости от провайдера. Вы можете найти всех провайдеров здесь в разделе Частичная покупка: Сравнение.

Сравнение кредитов на недвижимость: на 2-4% дешевле

Сколько вы сейчас платите за «классический» кредит на недвижимость? Благодаря фазе низкой процентной ставки, в настоящее время вы платите только:

• Приблизительно 1% от выделенной суммы в год.

По сравнению с запросом на финансирование в размере 100 000 только ~ 80 евро / месяц.

Только кредит ~ 80 евро / месяц

Когда речь идет о частичной продаже вашего имущества, необходимо все просчитать и учесть. Совет! Вы также узнаете об «аннуитете недвижимости» как еще одной альтернативе частичной продаже.

Налоги: Сколько вы должны заплатить?

Налог при частичной продаже не отличается от налога при обычной продаже.

Как вы можете видеть в этом налоговом перечне, для частных лиц речь идет фактически «только» о налоге на спекуляцию. Он вступает в силу при повторной продаже недвижимости в течение первых 10 лет после покупки. Размер налога на спекуляцию рассчитывается в соответствии с индивидуальной налоговой ставкой, которая может превышать 25 процентов.

Для полноты картины, каждый, кто продает 3 или более объектов недвижимости за 5 лет, также является субъектом торговли коммерческой недвижимостью и, следовательно, также облагается торговым налогом. Наконец, для полноты картины, налог с оборота (покупателя) для торговли коммерческой недвижимостью.

Еще по теме Налоги при продаже недвижимости:

• Продажа недвижимости: Налоги

Калькулятор! Сравнение поставщиков

В этом анализе я рассчитал для вас пример во всех калькуляторах провайдеров. Сколько составляет абонентская плата? Сколько вы получаете за общую продажу? Сравнение крупных провайдеров можно найти здесь:

• Поставщики услуг по частичной продаже в сравнении

Общая цена покупки и инфляция: Недостаток 2

Если вы внимательно вдумаетесь в онлайн расчет шага 2) общей суммы покупки, то заметите, что вы не указываете никаких регионов(местоположения недвижимости) объекта недвижимости. Соответственно, увеличение стоимости — это очень приблизительная величина. Но давайте возьмем это за основу.

Инфляция против роста курса: сравнение (-2,8% убытка)

Фактор инфляции (девальвация валюты) — Если вы добавите в качестве второго фактора инфляцию, которая, по данным Европейского центрального банка, должна составлять 2% в год, но в настоящее время достигает 5% (по состоянию на 01/22), то вы увидите:

Увеличение стоимости всего на 25 %, 30 % за 15 лет, даже не компенсирует инфляцию.

Итак, давайте сравним 30% за 15 лет и инфляцию («по желанию» в 2%, без повышения):

Результат нашего сравнения:

Согласно (большинству) онлайн-калькуляторов, потери составили -2,8%.

Соответственно, вы даже не получите компенсацию за инфляцию, если ваш уровень ниже 32,8%.

Советы по частичной продаже: использование, пожизненная рента, развод и наследование

Вот несколько практических советов и пища для размышлений:

Пенсия за недвижимость: Другая альтернатива

Теперь вы узнали о частичной продаже, а также об ипотечном кредите. Возможно, еще один совет для вас — это пенсия по недвижимости. Это особенно интересно, если вы уже достигли более высокого возраста, обычно с 70 или 75 лет.

Аннуитет недвижимости означает: вы полностью продаете свою собственность (непосредственно), но сохраняете пожизненное право проживания и пользования. Кроме того, вы получаете небольшую ежемесячную сумму. Для некоторых это хорошее решение. Ведь вам также больше не нужно заботиться о расходах на обслуживание, об этом позаботится новый владелец.

Пенсия по недвижимости объясняется просто:

• Прямая, полная продажа вашей собственности
• Пожизненное право проживания и пользования
• Небольшая, ежемесячная «дополнительная пенсия» от продавца
• Отсутствие затрат на техническое обслуживание

Узуфруктуарное право: «Пожизненное, единственное право проживания

Прежде чем мы сравним различных поставщиков, вот важный совет, если вы действительно решите продать свою недвижимость по частям. Как вы уже узнали из руководства по частичной продаже, вы можете продать свою недвижимость двумя способами: Частичная или Частичная вкл. Полная продажа через X лет.

Если вы рассматриваете возможность продажи через X лет, обязательно посмотрите на:

Право на узуфруктуарий в случае полной продажи

Проще говоря, узуфрукт означает, что вы имеете исключительное право пользоваться своей собственностью — даже после продажи (а также в других случаях, например, при досрочном наследовании).

Преимущество: Право узуфруктуария дает вам то преимущество, что вы не зависите от доброй воли или согласия продавца в любое время.

Возможна ли частичная продажа, несмотря на текущее финансирование?

Возможна частичная продажа — по договоренности — но и вы, как заемщик (владелец недвижимости), и банк в основном связаны заключенным кредитным договором, по крайней мере, в течение согласованного периода с фиксированным процентом. В идеале, ваша собственность погашена.

В чем разница между частичной продажей и пожизненной рентой?

Давайте сначала уточним понятие пожизненной ренты: При пожизненной ренте вы продаете свою собственность в обмен на аннуитетный платеж и одновременное пожизненное право проживания и пользования. Таким образом, это особая форма продажи недвижимости. Преимущество: ликвидность.

• В основном владельцы старше 70 лет
• Полная продажа финансовой компании
• Взамен пожизненное право проживания и пользования
• Дополнительная ежемесячная сумма для вас (пожизненная рента)
• Отсутствие дополнительных затрат / затрат на обслуживание

Общность наследников: продажа после наследования

Можете ли вы продать долю в обществе наследников? Да. Со ссылкой на § 2033 параграфа 1 BGB, который гласит:

«Каждый сонаследник может распоряжаться своей долей в наследстве».

Подробнее по теме:

• Общность наследников: продажа имущества

Развод: продажа после раздельного проживания

Можно ли продать акции после раздельного проживания или развода? В случае развода сначала все немного сложнее. В принципе, только после года раздельного проживания, но не позднее, чем после развода, супруги могут потребовать от партнера продать дом. Поговорите об этом с поставщиками услуг индивидуально.

Больше к:

• Развод: Продажа недвижимости

Оценка недвижимости всех типов с помощью метода

Вы хотите продавать анонимно? Ознакомьтесь с нашим профилем покупки земли здесь. Частная продажа земли сопряжена со многими опасностями и рисками, поэтому при продаже земли возникают ошибки.

Подробнее о теме оценки имущества можно узнать здесь. Как вы оцениваете недвижимость? Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости Кто имеет право оценивать недвижимость? Кто предоставляет информацию о стандартной стоимости земли? Факторы стоимости, местоположение, удобства, рыночная стоимость, реалистичная цена: Вот как можно оценить вашу недвижимость.

Оценка: ситуация, варианты и развитие

Есть много вопросов, на которые нужно ответить, лучший ответ — пригласить эксперта для оценки недвижимости или земли. Какая цена является подходящей и реалистичной для вашей собственности, с недвижимостью или без нее? Если покупка была совершена не так давно, первой точкой отсчета может быть цена покупки на тот момент. Сопоставимые участки земли из онлайн-предложений регионов также могут дать нечеткую оценку.

При продаже недвижимости «воспринимаемая стоимость» не является оптимальной основой.

Если стоимость слишком высока, недвижимость может «сгореть», потому что она слишком долго остается на рынке и кажется, что с ней что-то не так.

Часто цена снижается, что означает потерю реального потенциала дохода от недвижимости — вы упускаете хорошие деньги. Об этом свидетельствует и исследование, проведенное сберегательными банками в сотрудничестве с FlowFact AG и Институтом IIB Dr. Hettenbach. Была обнаружена корреляция между временем маркетинга, ценой продаж и маркетинговой ценой. Исследование подтвердило, что выручка больше, а период маркетинга короче, если при оценке недвижимости вы опираетесь на реалистичную оценку.

Таким образом, профессиональная оценка экспертами рыночной стоимости недвижимости настоятельно рекомендуется для беспроблемной сделки купли-продажи.

• Оценка оценщиком или экспертом (агент по недвижимости)
• Потенциал дохода, потерянный из-за снижения цены, если реклама слишком длинная

Рыночная стоимость, стоимость ипотечного кредитования и стоимость активов

Оценка основывается на различной стоимости имущества. Наиболее важными являются рыночная стоимость, стоимость ипотечного кредитования и стоимость активов. В принципе, справедливая рыночная стоимость, также называемая рыночной стоимостью, определяется в ходе оценки имущества или оценки недвижимости.

Примите во внимание общепринятые методы оценки:

• Реальная стоимость
• Стоимость ипотечного кредитования
• Значение единицы измерения
• Стандартное значение заземления
• Стоимость земли

Какой метод оценки подходит для моей собственности? Недвижимость + недвижимость

Для определения стоимости имущества экспертами и оценщиками допускается применение трех стандартизированных методов: Метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Какой метод подходит и когда — зависит от объекта недвижимости. Если речь идет о земельном участке, то используются другие методы оценки, чем для здания. Различные методы оценки также используются для недвижимости, занимаемой владельцем, и арендуемой недвижимости. В случае с недвижимостью, выставленной на принудительный аукцион, с оценками объектов можно ознакомиться в компетентных районных судах — часто в режиме онлайн. В этом случае согласие собственника не требуется, и любое заинтересованное лицо может ознакомиться с таким экспертным заключением бесплатно.

Постановление об оценке недвижимости (ImmoWertV)

До 1988 года оценка недвижимости производилась на основании Постановления об оценке (WertV). В 2010 году он был заменен Постановлением об оценке недвижимости (ImmoWertV). Новый закон направлен на дальнейшую стандартизацию оценки. Принимая новое постановление, законодатель также имел в виду иностранных инвесторов. ImmoWertV регулирует обязательные условия и процедуры для оценщиков, работающих по частному заказу и назначенных государством. Он также является обязательным для экспертных комиссий по оценке недвижимости.

Постановление о стоимости недвижимости различает:

• Оценка стоимости недвижимости и
• Оценка стоимости зданий

Застроенные и незастроенные земли

С помощью сравнительной стоимости IPV можно более точно определить цену предложения. В отличие от сравнительной стоимости, которая составляется агентом по недвижимости, рыночная стоимость — это точная цена, которую можно ожидать за недвижимость на определенную дату. То, что входит в рыночную стоимость, регулируется Строительным кодексом (BauGB). Для определения рыночной стоимости недвижимости учитываются местоположение, состояние, оборудование (в застроенном состоянии), а также юридические обстоятельства. Термин «рыночная стоимость» используется как синоним.

Стоимость земли определяется в ходе оценки земли. Определение стоимости земли основано на методе сравнительной стоимости и использовании подходящих стандартных стоимостей земли. Согласно строительному кодексу (BauGB), для расчета стоимости земли должны быть сформированы экспертные комиссии. В состав этих экспертных комиссий входят независимые эксперты и сотрудник налоговых органов.

Стандартные значения показывают, сколько в среднем стоит квадратный метр земли в определенном месте. Однако конкретные свойства земли не включены в стандартную стоимость земли. Поскольку для оценки используется только среднее значение по региону, стандартная стоимость земли может сильно отклоняться от реальной стоимости земли.

Выписка из земельного кадастра

Для определения стоимости участка под застройку необходимо ознакомиться с выпиской из земельной книги. Эта выписка, которую можно получить в земельном кадастре, содержит все записи земельного кадастра для участка и соответствует истории участка.

Однако только продавец имеет право запросить выписку из земельной книги.

Выписка из земельной книги гарантирует, что продавец имеет соответствующие права на недвижимость и может фактически продать их. Если зарегистрировано несколько бенефициаров, они могут продать только свои соответствующие акции.

Существующие ограничения на использование недвижимости также вносятся в выписку из земельной книги (например, недвижимость может быть построена только для жилых целей). Для покупателей и продавцов выписка из земельной книги необходима для оценки, раздела или продажи земли или имущества.

Еще одним важным моментом в оценке является местоположение земли или недвижимости. Критериями оценки являются:

• Макроместоположение, т.е. регион или микрорайон
• Микроместоположение, непосредственная близость к объекту недвижимости

Например, в оценку включается социальная среда района и его инфраструктура. Даже если хорошее транспортное сообщение с торговыми, школьными и промышленными районами только планируется в будущем, это уже может повлиять на оценку недвижимости.

Оценка недвижимости в центре внимания инвесторов

Для инвесторов, помимо стандартной оценки, особый интерес представляет доходность участка земли или недвижимости.

Доходность недвижимости относится к ее развитию в будущие годы. Поскольку предельные параметры объекта недвижимости, а также оценка, произведенная на контрольную дату, могут измениться в кратчайшие сроки, возможна только оценка ожидаемой доходности. Фактор «местоположение» также имеет особый вес в этой оценке.

В своем исследовании компания Welt рассмотрела развитие макрорайонов всех районов Германии до 2030 года. Другим ключевым фактором будущего развития стоимости является «отставание в ремонте», поскольку ожидается проведение ремонтных работ на уровне выше среднего. Если маркетинг вашей недвижимости направлен, в частности, на инвесторов, необходимы дополнительные критерии для оценки инвестиционного предложения.

Веские причины для проведения экспертной оценки

Если интересует стоимость имущества, необходимо определить рыночную стоимость. Если имущество подлежит продаже, если предстоит развод или если речь идет о наследстве, за основу берется рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость также является основой для стоимости, которая будет обсуждаться при выдаче кредитов и других формах раздела имущества. В случае раздела недвижимого имущества (развод, общность наследников) ценовой диапазон не подходит. Поэтому конкретная сумма должна быть указана в оценке имущества как часть оценки справедливой рыночной стоимости. Эта рыночная стоимость относится к моменту времени, определенному в ходе оценки.

При продаже земли точная стоимость не имеет решающего значения, и часто определенная стоимость земли выражается в ценовом диапазоне. При продаже земли и зданий важную роль играет региональный рынок, а также спрос и предложение.

В зависимости от стратегии продажи, с определенной сравнительной или рыночной стоимостью проводятся различные процедуры. Основное различие проводится между продажей по фиксированной цене и продажей имущества на торгах. Ни в коем случае нельзя включать «предполагаемую стоимость» недвижимости в маркетинговую основу. Если цена продажи выше рыночной стоимости, покупатель должен предоставить гораздо больше собственных средств, чем необходимо.

Читайте здесь:

• Стандартное значение заземления
• Стандартная карта стоимости земли
• Рыночная стоимость

Продажа земли: Контрольный список

Все о процессе, строительном законодательстве, агенте по недвижимости, нотариусе, расходах и налогах:

• Продать землю

Продажа жилого дома [год]: Шаг за шагом

Начнем с трех наиболее распространенных вопросов, возникающих у тех, кто продает квартиру впервые:

• Сколько стоит ваш жилой дом?
• С агентом по недвижимости или без него?
• Продавать открыто или скрытно?

Затем вы узнаете все 18 шагов продажи!

Сколько стоит ваш жилой дом?

Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне и по всей Германии, возникает множество вопросов, на которые необходимо найти ответы. Лучший ответ — пригласить эксперта для оценки недвижимости. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, то важно одно: обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки. Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существуют три стандартных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Как правило, одновременно рассчитывается не менее двух из этих методик.

• Метод сравнительной стоимости
• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости
• Остаточная процедура
• Определение стоимости ипотечного кредита

Главные вопросы владельцев недвижимости: Сколько стоит моя недвижимость? Как рассчитать стоимость жилого дома? Как налоговая инспекция определяет стоимость дома? Кто определяет рыночную стоимость недвижимости? Как банк определяет стоимость недвижимости? Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимыми объектами, конструкцией здания и т.д., мы написали данное руководство по оценке стоимости многоквартирных домов.

• Оценить жилой дом

Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Нельзя недооценивать время подготовки. Будьте реалистичны и честны с собой, например, в отношении возможного отставания в ремонте. Помимо всех работ по обустройству кондоминиума или дома, необходимо подготовиться к продаже.

Более 70% сделок продаются без профессиональной поддержки риэлтора. Месяцы проходят без знания рынка, начиная с оценки и создания экспозиции, заканчивая подходом к клиенту и этапом продажи. Во всех областях местоположение является наиболее важным фактором, не только при продаже многоквартирных домов. При продаже недвижимости легко допустить ошибки, особенно при продаже крупных объектов, таких как многоквартирные дома.

На вопрос: «Продавать с риэлтором или без него?» — приходит вопрос:

Продавать на рынке или вне рынка?

Продажа вне рынка — Продажа вне рынка означает, что продажа вашей недвижимости никогда не будет публичной. Ваш жилой дом будет рекомендован только внутренней, платежеспособной группе покупателей с идеальным созвездием. Продажа вне рынка особенно популярна среди известных людей, которые хотят сохранить в тайне факт продажи, адрес, фотографии и многое другое. Частные лица также пользуются этой услугой, например, если они не хотят, чтобы о предстоящей продаже знали их родственники или соседи. Ваше преимущество: никто не узнает о продаже.

• Недвижимость вне рынка

Продажа на рынке — При продаже на рынке ваш жилой дом представляется агентом по обычным маркетинговым каналам. Вы, вероятно, знакомы с типичными маркетинговыми каналами:

• Размещение рекламы в офисе брокера
• Реклама в региональных газетах
• Надрегиональные порталы недвижимости
• Порталы объявлений, такие как Ebay

Поэтому к обычному 18-шаговому процессу добавляется +1 вопрос:

Продавать на рынке или вне рынка?

Чтобы найти хорошего агента по продаже недвижимости вне рынка, следует обратить особое внимание на рекомендации, уже проданные объекты. Часто их можно найти на сайтах риэлторов. Поэтому стоит внимательно изучить сайт риэлтора, а не просто зайти в раздел «Контакты».

18 шагов к продаже: контрольный список MFH

Процедура, затраты и советы — все в одной большой бесплатной статье для недвижимости, квартиры, дома, виллы, жилого дома. Узнайте, как продать недвижимость, шаг за шагом: продажа недвижимости.

Все 18 шагов в 3 этапа:

1. Подготовка: Подготовка дома к продаже
1. Финансовое планирование и сроки продажи
2. Нанять агента по недвижимости
3. Записи и документы
4. Повышение стоимости недвижимости
5. Определение цены предложения
6. Создание экспозиции
2. Этап продажи: продвижение дома на рынке и поиск покупателей
1. Рыночная недвижимость
2. Контакт с потенциальными покупателями
3. Фильтрация и отбор потенциальных покупателей
4. Проверка кредитоспособности
5. Даты просмотра
6. Переговоры о продаже и согласование цены покупки
3. Сделка купли-продажи: договор купли-продажи до момента передачи
1. Составить договор купли-продажи у нотариуса
2. Назначение нотариуса
3. Внесение в земельную книгу и обработка платежей
4. Передача имущества
5. Нотариальные и брокерские комиссии
6. Уплатить налог

Вот несколько более подробных сведений.

Подготовка к продаже: процедура

Вы хотите продать свою недвижимость без участия риэлтора? Тогда вам следует спланировать и выполнить в определенном порядке следующие шаги по продаже.

Решение о продаже

Когда наступает подходящее время для продажи? В конечном счете, только вы решаете, когда продавать. Нет такого времени года, которое было бы особенно «перспективным» или «особенно неудачным» для продажи недвижимости. Если Вы не хотите обременять себя праздничным или рождественским сезоном, то это только Ваше решение. Потому что сами покупатели обычно принимают решение совершенно независимо от времени года.

Совет Лукинского: Объекты недвижимости с садами действительно лучше продаются в период с весны по осень. Однако при этом сад должен быть также в ухоженном состоянии.

Анализ рынка и стратегия ценообразования

Как получить правильную цену продажи?

Вот тут-то все и становится особенным! Ведь оценка рынка недвижимости в целом, а также в региональном разрезе требует больших знаний и опыта. Это относится и к оценке недвижимости. Особенно когда речь идет о собственных «четырех стенах», выставленных на продажу.

Определение стоимости недвижимости лучше всего проводить без «эмоциональной привязки» к ней. Поэтому, если вы хотите продать свою недвижимость без риэлтора, вам придется освободиться от всех «привязок» к дому. Но и в этом случае остается достаточно «ловушек», в которые может попасть частный продавец. Например, вложения в качественную фурнитуру для ванных комнат, полов и т.д. сами по себе не увеличивают стоимость недвижимости. Тем более что выбор ванных комнат, напольных покрытий, фурнитуры и т.д. часто зависит от вкуса владельца. Новый владелец, например, не захочет тратить деньги на эти вещи и попытается таким образом снизить цену покупки. Агент по недвижимости, например Лукинский, точно знает, какая обстановка в доме считается «элитной».

Важным показателем для определения «правильной» цены Вашей недвижимости может служить сравнение с ценой других объектов, сопоставимых по местоположению, оснащению и состоянию. Для этого необходимо либо пообщаться с покупателями и продавцами других объектов, либо просмотреть соответствующие порталы агентств недвижимости в Вашем регионе. Однако даже в этом случае вы не сможете с уверенностью сказать, полностью ли цены на другие объекты недвижимости применимы к вашей ситуации. Это связано с тем, что при оценке недвижимости всегда играют роль микрофакторы, которые специалисты по недвижимости непременно разъяснят Вам.

Подготовка: Реконструкция, дизайн, модернизация?

Часто задаваемый вопрос при продаже дома: обязательно ли делать ремонт заранее? Наш Лукинский совет на этот счет: Если вы хотите получить максимальную цену за свою недвижимость, необходимо устранить основные строительные дефекты. Разумеется, это должно быть подтверждено соответствующими счетами. Влажные пятна на стенах, плесень, оконные рамы с облупившейся краской, «слепые» окна или изношенный паркет значительно снижают цену покупки. Даже если есть только несколько мест, где Ваша недвижимость показывает себя не с лучшей стороны, эти недостатки отразятся на недвижимости в целом.

Затраты на реконструкцию или модернизацию всегда должны быть в разумной пропорции к ожидаемой цене продажи. Оценить это зачастую очень сложно. Конечно, и здесь можно прибегнуть к помощи строительного эксперта. Но такая экспертиза в любом случае стоит денег. Компания «Лукинский» и, конечно, другие агентства недвижимости предоставляют консультации бесплатно, обладая большим опытом и знаниями.

Особый случай представляют собой объекты, которые на момент продажи не были (или уже не были) заселены. После того как из дома или квартиры будет вынесена вся мебель и личные вещи, возможные повреждения станут очевидны очень быстро. И здесь девиз: вывезти! Иначе впоследствии продажа может быть отменена из-за сокрытия дефектов. Если в квартире осталась мебель, то она должна быть в идеальном состоянии. Все остальное производит впечатление «крупногабаритного мусора» и должно быть вывезено до первого просмотра.

Сложная для частных продавцов, но уже ставшая привычной для специалистов по недвижимости практика: так называемый «home staging». Пустые квартиры специально обставляются к просмотру. Это создает у покупателя впечатление комфорта и уюта и тем самым увеличивает — часто незаметно для покупателя — намерение купить.

Маркетинг и презентация: Экспозиция

Как создать экспозицию по продажам?

Безусловно, одна из самых сложных задач в процессе продажи — создание содержательного документа о продаже объекта недвижимости. Очень часто экспозиция является одним из решающих факторов, определяющих цену, а также скорость продажи недвижимости. Правильные условия освещения фотографий, удачный ракурс при съемке и содержательные тексты — вот решающие факторы для экспозиции. Фотографии должны передавать реалистичное представление о недвижимости, а тексты не должны быть слишком многословными. Если утверждения в экспозиции и реальность слишком далеки друг от друга, это создает у покупателя впечатление о недостоверности продавца.

Даже в эпоху цифровых технологий печатные и переплетенные экспозиции часто оказываются очень полезными. Особенно если ваша собственность имеет большую ценность. Если вы хотите изготовить экспозицию на домашнем принтере, то картриджи должны быть хорошо заправлены. Тусклые цвета или размытая печать выглядят абсолютно непрофессионально.

Как бы то ни было: представление своей недвижимости с помощью фотографий и текста требует много времени. К этому следует добавить более глубокий опыт в выборе правильных слов для сопроводительного текста. Отбросьте все личные отношения с объектом недвижимости и — насколько это возможно — взгляните на него отстраненно.

Предложение и переговоры

Кто является лучшим покупателем и как получить лучшую цену?

Если вы продаете свою недвижимость без риэлтора, у вас практически нет возможности заранее отфильтровать покупателей. Потенциальные покупатели могут произвести прекрасное впечатление по телефону. Но в конечном итоге вы никогда не знаете, кого именно вы впустите в свой дом на просмотре. Для первой ознакомительной беседы составьте список вопросов, которые необходимо задать потенциальному покупателю. В него, в частности, входит вопрос о том, где и как вы сейчас живете. Важно также поинтересоваться, есть ли уже банк, финансирующий возможную покупку. Однако только опытные уши могут услышать, говорит ли потенциальный покупатель по телефону правду или нет.

Если вы продаете недвижимость в частном порядке, вы также должны самостоятельно координировать и проводить все просмотры. Как правило, это самая трудоемкая часть работы для особо интересных объектов. Она стоит вам времени, а зачастую и нервов, поскольку реальные потенциальные покупатели задают во время визита очень подробные вопросы. И, наконец, вам самим приходится отказывать заинтересованным лицам, не попавшим в короткий список. Это также требует времени и нервов.

Договор купли-продажи: насколько индивидуальным может быть договор?

Назначение нотариуса для составления окончательного договора купли-продажи также является обязанностью продавца в случае частной продажи. Разумеется, нотариус также подскажет вам, какие пункты должны быть включены в договор, а какие нет. Многие покупатели имеют индивидуальные пожелания относительно оплаты покупной цены, даты передачи, ответственности и т.д. Обсуждение этих пунктов договора также отнимает много времени. С другой стороны, риск серьезных ошибок для частного продавца на этом этапе, конечно, меньше, так как нотариус выполняет консультативную функцию на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сдача дома

В зависимости от того, какие отношения сложились между риэлтором и продавцом, этот момент, безусловно, является одним из самых эмоционально сложных при продаже дома. Особенно если продажа дома произошла в результате чрезвычайной ситуации и расставание с недвижимостью носит более или менее вынужденный характер. Особенно спокойно и беспроблемно в этот момент проходит продажа через третье лицо — например, компанию «Лукинский».

При передаче жилья часто возникают задержки. Например, из-за того, что новая недвижимость продавца еще не готова к заселению, или по другим причинам. В случае чисто частной продажи решение этих вопросов опять же возлагается на продавца. Это часто влечет за собой неприятные дискуссии с покупателем и даже судебные споры. Знания и опыт брокера как посредника в подлинном смысле этого слова могут быть востребованы и здесь.

Проверка, переговоры и ошибки

Подготовка: документы, планирование и поддержка

Вы хотите продать свой дом или кондоминиум и быстро найти адекватного, платежеспособного покупателя? Тогда не забудьте, что подготовительный этап является основой для успешной продажи дома. Будьте готовы к тому, что эта задача потребует много времени и сил.

Для частной продажи необходим целый контингент документов. Даже самые незначительные ошибки могут иметь дорогостоящие последствия и привести к тому, что продажа дома окажется очень сложной и длительной. Сложности начинаются уже с определения цены предложения. Если вы устанавливаете условие на основе профессиональной оценки недвижимости, то у вас есть все шансы достичь желаемой цены продажи. Тем не менее, необходимо большое умение вести переговоры, чуткость и знание человеческой натуры. Будьте готовы к самым разным вопросам со стороны потенциальных покупателей и вооружитесь всеми необходимыми документами, которые могут быть запрошены или должны быть показаны без спроса. Теперь необходимо подготовить экспозицию и правдиво, но с самой красивой стороны описать свой объект. От выбора слов в презентации зависит, как быстро и по какой цене перейдет ваша недвижимость в другие руки.

Посещение: Беседы и презентация

Каждый потенциальный покупатель перед покупкой хочет посмотреть объект недвижимости, чтобы получить представление о том, как он выглядит. Поэтому просмотр является важной частью этапа продажи. Чем привлекательнее будет представлен объект недвижимости и чем лучше вы подготовитесь к ответам на вопросы потенциального покупателя, тем выше ваши шансы на успех. Однако для этого необходимо провести определенную подготовительную работу и обладать хорошими организаторскими способностями.

Первое впечатление имеет значение

Аккуратность, открытость и правильная атмосфера — то же самое касается и продажи дома: первое впечатление имеет значение. Именно поэтому недвижимость должна быть представлена как можно более привлекательно. Это означает, что и интерьер, и экстерьер должны быть соответствующим образом подготовлены. Газоны и живые изгороди должны быть ухожены. При необходимости рекомендуется покрасить фасад. Мусор и крупногабаритные отходы должны быть убраны. Внутри аккуратные и чистые помещения создают приятную атмосферу. В лучшем случае экскурсии должны проводиться в дневное время. В зимние месяцы необходимо обеспечить достаточное освещение. Если в помещениях темно, они производят неприятное впечатление. Придать помещению привлекательный вид можно с помощью неброских декоративных предметов, например, растений или штор.

Презентация и оформление

Но важна не только презентация. Продавцы домов должны также уметь отвечать на важные вопросы во время просмотра. И здесь у вас есть преимущество, если вы нанимаете агента по недвижимости. Они знают распространенные вопросы и, конечно, соответствующие ответы. У него будет готов поэтажный план и энергетический сертификат, он будет знать площадь дома. Многих потенциальных покупателей также интересует информация о дополнительных расходах и платежах за дом. Во время просмотра на все вопросы должны быть получены удовлетворительные ответы. Можно подчеркнуть достоинства. И наоборот, не следует скрывать недостатки. Продавец несет ответственность за них даже после подписания договора, по крайней мере, если он знал об этих недостатках и не назвал их в ответ на вопрос. Опытный риэлтор точно знает, что нужно раскрывать, а что нет.

Как правило, продавцу рекомендуется не присутствовать на просмотре. Вместо этого следует полностью возложить эту задачу на агента по недвижимости. Это имеет много преимуществ. Например, потенциальные покупатели меньше стесняются задавать вопросы. Кроме того, вы, как продавец, не рискуете сделать замечание, которое может оттолкнуть потенциального покупателя. Кроме того, риэлтор всегда остается профессиональным и неэмоциональным во время беседы. После просмотра он передает потенциальному покупателю подготовленную экспозицию со всеми важными ключевыми данными об объекте.

Переговоры: подготовка, знания и опыт

Ведение переговоров о продаже жилья требует не только знаний и опыта, но и чуткости. Владельцы, продающие свою квартиру или дом, как правило, эмоционально привязаны к объекту и часто оценивают его стоимость выше, чем он есть на самом деле. Это негативно сказывается не только при оценке стоимости недвижимости, но и в ходе переговоров. Агент по недвижимости, напротив, всегда остается объективным. Он не руководствуется эмоциями и поэтому, как правило, может предложить более выгодный результат переговоров.

Если Вы хотите получить помощь в продаже дома и ведении переговоров, лучше всего обратиться в компанию Lukinski. Мы занимаемся продажей недвижимости и отличаемся своей компетентностью и многолетним опытом. На переговорах мы используем наши ноу-хау и такт, чтобы вы смогли добиться оптимальной цены покупки. Доверьтесь нашему таланту продавца и воспользуйтесь нашей рутиной.

Что важно в переговорах

Хорошая подготовка — залог успеха переговоров о цене. Риэлтор Лукинский знает, что покупатель тоже готовится к переговорам и знает, как использовать каждый недостаток дома против него. Поэтому тем более важно знать преимущества дома. К ним относятся, например, тихое место в сельской местности или центральное расположение в городе. Хорошее транспортное сообщение и наличие магазинов также повышают стоимость недвижимости. Другими преимуществами могут быть недавно установленная система отопления, свежевыкрашенные стены или недавно проведенный ремонт. Близость к университету или важному работодателю также говорит в пользу недвижимости.

Поскольку при продаже дома всегда ведутся переговоры, следует ожидать, что начальная цена не будет достигнута. Соответственно, она должна быть выше, но не слишком. Если агент по недвижимости и продавец примут решение об умеренной начальной цене, покупатель будет чувствовать, что с ним поступают справедливо, и у него не возникнет ощущения, что он сидит напротив спекулянта. Завышенная цена приводит к более длительным и тяжелым переговорам, в ходе которых цену приходится снижать еще больше. Если же дом находится в востребованном месте и должен быть продан быстро, то можно установить и низкую цену, что приведет к тому, что несколько потенциальных покупателей перебьют друг друга, и вы, как продавец, в итоге получите желаемую цену. Какая стратегия подходит именно для вашего объекта, зависит от многих индивидуальных факторов.

Избежать ошибок: Продавать частным образом или через брокера?

Продать собственный дом или квартиру не так уж и сложно. Но если вы приступаете к продаже дома с такой уверенностью, то дорогостоящие ошибки уже заранее запрограммированы. Прежде чем рассказать об этих ошибках подробнее и показать, почему стоит доверить продажу своей недвижимости опытному риэлтору, например, Лукинскому, мы хотели бы обратить внимание на одну фундаментальную проблему.

Если вы занимаетесь продажей дома в одиночку, то практически работаете день и ночь и вынуждены тратить все свое время на презентацию объекта, ответы на запросы покупателей и назначение просмотров. Даже необходимая заблаговременная подготовка всех документов — это гонка с препятствиями, которую не каждый желающий продать собственник может преодолеть без «фингала». Серьезно и профессионально продать недвижимость можно, передав эту сложную задачу на аутсорсинг и сосредоточившись на профессиональном исполнении риэлторами, такими как Lukinski. Мы, как агенты по недвижимости, работаем быстро и надежно, чтобы вы могли продать недвижимость платежеспособному покупателю по оптимальной цене без какого-либо стресса.

Наиболее распространенные ошибки при продаже

Первая ошибка возникает задолго до того, как вы приступаете к экспозиции и ее подготовке. Вы устанавливаете слишком высокую цену на свою недвижимость и склонны переоценивать ее, что вполне объяснимо эмоциональной привязкой к объекту. Астрономически высокая цена, совершенно не соответствующая рынку, в конечном итоге приведет к тому, что продажа будет неоправданно затянута, а ваша недвижимость не вызовет реального интереса у покупателей. Напротив, слишком низкая цена предложения также несет в себе негативные последствия. Если вы предложите свою недвижимость за меньшую сумму, чем она стоит, то на нее сразу же набегут многочисленные покупатели, но в момент подписания договора вы окажетесь в проигрыше. Отсутствие документов, бессмысленные или недосвеченные фотографии, снимки объекта, сделанные в дождливый день, фотографии с изображением улицы и номера дома всегда оказываются ошибками при продаже недвижимости. Если вы не хотите, чтобы вас выгнали из дома, не договорившись о просмотре, следует усложнить поиск вашей недвижимости и по этой причине сознательно воздерживаться от публикации в экспозиции такой информации, как номер дома или улица. Частная продажа привлекает не только охотников за выгодными предложениями, но и многочисленных сомнительных перекупщиков. Вам вряд ли удастся избежать расспросов, но вряд ли удастся добиться желаемой цены и удовлетворительной сделки купли-продажи. В крайнем случае, во время просмотра присутствие владельца может оказать негативное влияние на продажу.

Договор купли-продажи: процедура, нотариус, предварительный и основной договор

Договор купли-продажи содержит все правила и информацию, необходимые для продажи дома. Поэтому его следует составлять с особой тщательностью. Чтобы избежать двусмысленностей и неприятных сюрпризов, рекомендуется доверить составление договора купли-продажи и всю процедуру продажи дома опытному риэлтору.

Нотариально заверенный предварительный договор почти всегда имеет обязательную силу

При продаже дома или кондоминиума заключаются так называемые предварительные договоры. Они приобретают юридическую силу только после нотариального заверения. Только после подписи нотариуса дом считается проданным. В предварительном договоре фиксируются все важные ключевые моменты, связанные с продажей дома. Если обе стороны согласны и предварительный договор заключен, за ним следует основной договор. Если предварительный договор не был нотариально заверен, то он не имеет никакого значения. В этом случае и покупатель, и продавец могут отказаться от договора без объяснения причин. Однако после нотариального заверения предварительный договор становится обязательным и обеспечивает обеим сторонам безопасность. Лишь в редких случаях возможен выход из предварительного договора. К ним относятся, например, стихийные бедствия. Если же серьезных причин нет и одна из сторон отказывается от предварительного договора, то другая сторона может потребовать возмещения убытков.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие моменты:

• Наименование и адрес покупателя и продавца
• Подробные сведения об объекте покупки, включая мебель
• Цена покупки и условия оплаты
• Фиксированная дата заключения основного договора
• Оговорка о возмещении убытков

После уточнения финансирования предварительный договор может быть подписан и нотариально заверен. Нотариус проверяет земельную книгу и обсуждает дальнейшие детали с обеими договаривающимися сторонами. Затем нотариус составляет основной договор. Он содержит информацию из предварительного договора, а также все условия, которые обсуждались во время нотариальной встречи. Это, например, передача дома, регламент выплат покупной цены и сроки их внесения, декларации земельного кадастра и, если необходимо, доверенность на финансирование. Она необходима, если покупателю требуется кредит для финансирования покупки недвижимости.

У обеих сторон есть время для ознакомления с основным договором. Если возражений нет, основной договор может быть подписан и нотариально заверен. Таким образом, продажа дома становится юридически обязательной. После наступления даты платежа дом и ключи могут быть переданы в соответствии с договоренностями, оговоренными в договоре.

Проверка покупателя: Проверка кредитоспособности

Проверка кредитоспособности и платежеспособности — Проверка кредитоспособности позволяет получить информацию о различных факторах. С одной стороны, она подтверждает способность финансировать покупку недвижимости, а с другой — готовность платить и надежность. Эти данные могут быть получены по прошлым кредитам и рассрочкам. С помощью самозаявления Schufa продавцы могут реально оценить, способен ли покупатель оплатить покупную цену, а также другие расходы, например, на нотариуса или налог на перевод земли, и готов ли он это сделать. Продавец может сам обратиться за информацией в Schufa или запросить у покупателя самораскрытие. На практике чаще всего используется последний вариант, поскольку он связан с меньшими затратами. Кроме того, самосообщение содержит все необходимые данные, такие как общая оценка риска платежа и вся информация об опыте платежей в прошлом. Самораскрытие является бесплатным для покупателя.

Подтверждение финансирования, нотариального счета эскроу и кредитного рейтинга

Кроме того, в банке можно запросить подтверждение финансирования. Однако это имеет смысл только в том случае, если кредит прямо предназначен для финансирования покупки недвижимости. Кроме того, выдача кредита не должна зависеть от других условий.

Для обеспечения большей надежности можно также открыть счет эскроу у нотариуса. Этот счет контролируется нотариусом и предназначен для защиты продавца. Только после получения денег имущество переходит в собственность покупателя.

Оценка кредитоспособности должна проводиться как можно раньше. Это позволит избежать длительных переговоров, которые в итоге окажутся излишними. Кроме того, возможно, вы уже отказали другим потенциальным покупателям, которые за это время приобрели другую недвижимость. Хороший риэлтор своевременно проведет проверку покупателя. Кроме того, он обратит внимание покупателя на то, что ему следует как можно раньше обсудить вопрос финансирования со своим банком. Это связано с тем, что подтверждение финансирования может занять до 14 дней. Кроме того, у покупателя должны быть готовы документы для одобрения кредита, которые, возможно, придется получить в первую очередь.

Передача: протокол, передача ключей и документов

После подписания договора купли-продажи и оформления нотариальной доверенности наступает последний этап продажи дома — передача недвижимости. В этот момент вы передаете свою недвижимость в руки нового владельца. Для того чтобы после подписания договора купли-продажи не произошло ничего страшного и не возникло неприятных сюрпризов, следует помнить о некоторых моментах. Повреждения или последующее снижение покупной цены заставляют многих покупателей вставать на дыбы.

После подписания договора купли-продажи и нотариального оформления наступает последний этап продажи дома — передача имущества. В этот момент вы передаете свою недвижимость в руки нового владельца. Чтобы после подписания договора купли-продажи не возникло никаких проблем и неприятных сюрпризов, следует помнить о некоторых моментах. Повреждения или последующее снижение покупной цены заставляют многих покупателей вставать на дыбы. Но это не обязательно так.

Передача квартиры — это последнее препятствие, которое необходимо преодолеть при продаже дома. Как агент по недвижимости, мы, разумеется, возьмем на себя и эту задачу. Протокол передачи создает ясность и позволяет избежать споров. Сам по себе договор купли-продажи не фиксирует всех важных моментов. Дефекты, показания счетчиков и имеющийся инвентарь могут быть повторно или гораздо более подробно зафиксированы в протоколе. Он подписывается продавцом, чтобы впоследствии он не мог заявить, что не нашел дом в соответствии с условиями договора.

Протокол передачи имущества при продаже дома не слишком отличается от протокола передачи арендованного имущества. Однако необходимо зафиксировать другие важные моменты. К ним относятся, например, дефекты, которые еще предстоит устранить продавцу. Необходимо также определить дату их устранения. Кроме того, в акте приема-передачи необходимо зафиксировать, какой инвентарь еще необходимо вывезти. Кроме того, необходимо записать все показания счетчиков. Процесс передачи ключей также должен быть отмечен в протоколе. Если ключи все еще отсутствуют, то делается отметка о том, сколько и когда их будет передано. Кстати, ключи обычно передаются только после полной оплаты стоимости квартиры.

При передаче дома передаются не только ключи, но и многие другие важные документы. В этот день новому владельцу передаются строительные планы, поэтажные планы, расчеты жилой площади, договоры на строительство, экспертные заключения, договоры на техническое обслуживание, страховые полисы и многое другое. Если вы продаете недвижимость, сдаваемую в аренду, необходимо также передать договоры аренды и документы на различных арендаторов. Во время передачи недвижимости продавец обычно также объясняет покупателю работу системы отопления и других важных приборов в доме.

Контрольный список документов для передачи:

• Строительные планы
• Планы этажей
• Расчет жилой площади
• Строительные контракты
• Экспертное мнение
• Договоры на техническое обслуживание
• Страховые полисы

Нотариальное заверение: Нотариальное заверение нотариусом

Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, его необходимо нотариально заверить. Цель нотариального заверения — уберечь покупателя и продавца от поспешных решений и обеспечить правильное отражение интересов обеих сторон. Запись интересов осуществляется нотариусом, который не является представителем интересов одной из сторон, а действует беспристрастно.

Оценка недвижимости: определение рыночной стоимости

За какую цену я могу продать свой дом? Этот вопрос задает себе каждый владелец, который продает дом и хочет знать, какая цена является реальной в предложении. Хотя оценка недвижимости является расчетной, она основана на объективной, а значит, правдоподобной оценке. Практика показывает, что у разных оценщиков стоимость разная и, несмотря на оценку недвижимости, возможны различные рекомендации по цене. Тем не менее, при определении цены продажи дома не следует полагаться на свою интуицию или собственные эмоциональные оценки. Для определения стоимости недвижимости необходимо учитывать различные факторы. Чем полнее и профессиональнее будет проведена оценка недвижимости, тем с большей вероятностью вы сможете продать дом и тем меньше риск того, что предложение будет ниже или выше реальной рыночной стоимости.

Нет оценки недвижимости? Невозможно установить реальную цену!

Отсутствие оценки недвижимости означает, что цена дома зависит в первую очередь от ощущений и затрат, которые вы в него вложили. Объекты недвижимости, продаваемые без оценки, обычно имеют слишком высокую цену и поэтому практически не продаются, либо слишком низкую и поэтому при продаже несут убытки. Если вы обратитесь к эксперту по оценке, вам не нужно будет знать факторы, влияющие на цену продажи. Прежде чем называть цену и соглашаться на сумму продажи, необходимо выяснить рыночную стоимость дома. Если вы продаете дом без оценки, вы совершаете одну из самых больших ошибок в риэлторском бизнесе и редко сможете сделать предложение, которое будет достоверным в контексте предлагаемой недвижимости, а значит, интересным для покупателя и правильным для ваших собственных финансов.

Реальная и рыночная стоимость — различия

При продаже дома, в конечном счете, существует две стоимости, из которых рыночная или справедливая рыночная стоимость имеет значение для определения цены. Реальная материальная стоимость определяет, какова стоимость дома, исходя из года его постройки, оснащения и содержания, а также размера участка. Если вы знаете материальную стоимость, то вы знаете, какая объективная стоимость связана с вашим домом. Однако цена покупки связана не с чисто материальной стоимостью, а с рыночной стоимостью или справедливой рыночной стоимостью. Эта оценка недвижимости учитывает факторы, связанные с окружающей средой и рынком, и является основой для ценообразования. Для определения рыночной стоимости необходимо большое количество ноу-хау и знаний рынка, анализов и сравнений, а также опыт в оценке недвижимости. Из-за высокого спроса и малого количества предложений рыночная стоимость сегодня часто превышает стоимость чистого актива и дает возможность продать недвижимость по максимально возможной на данный момент цене. Рынок играет самую важную роль в определении рыночной стоимости и является решающим фактором в принятии решения о том, сможете ли вы продать свой дом по хорошей или довольно низкой цене. Во избежание ошибок следует поручить решение задач по оценке недвижимости агенту по недвижимости или сюрвейеру, которые определят оптимальную цену, за которую будет рекламироваться и продаваться Ваша недвижимость.

Стоимость ипотечного кредита основана на обоснованном экспертном заключении об оценке недвижимости

Рыночная стоимость — важный параметр не только для вас как собственника, но и для потенциальных покупателей. Для получения финансирования под недвижимость банку-кредитору необходима стоимость объекта для ипотечного кредитования. Она определяется на основе рыночной стоимости и составляет 80% от суммы, определенной как рыночная стоимость при оценке недвижимости. В явном виде стоимость ипотечного кредитования представляет собой обоснованную оценку суммы, за которую объект может быть продан в долгосрочной перспективе. Для потенциального покупателя оценка недвижимости важна по двум причинам. Запрашиваемая цена отражает серьезность и свидетельствует о том, что она была определена экспертно, а не рассчитана под влиянием эмоций. На втором месте стоит стоимость ипотечного кредитования, которая важна в контексте финансирования и решает, сможет ли потенциальный покупатель профинансировать объект за конкретную запрашиваемую цену и получить подтверждение от банка.

Важные факты в отчете об оценке

Оценка недвижимости складывается из различных аспектов. Конечно, важную, если не сказать самую важную роль играет строительный материал, т.е. реальная материальная стоимость дома. Но не менее важны и детали местоположения, которые оказывают решающее влияние на цену продажи. В наиболее посещаемых и популярных регионах цены на недвижимость значительно превышают предложения в сельских, слабо развитых в инфраструктурном отношении и менее востребованных регионах. В то время как стоимость объекта недвижимости является переменной величиной, например, за счет сноса и нового строительства, местоположение остается статичным и неизменным. При оценке недвижимости учитывается будущее развитие региона, а также текущая популярность места, в котором вы хотели бы продать свою недвижимость. Чем лучше развита инфраструктура и сети в месте расположения объекта недвижимости, тем выше может быть запрашиваемая цена. При оценке недвижимости также учитывается спрос на недвижимость в данном месте и объем предложения домов. При оценке также учитываются сравнительные цены на аналогичные объекты недвижимости в том же районе.

Определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости регулируется законом в Постановлении об оценке недвижимости (ImmoWertV). Наряду с типом использования, размером объекта недвижимости и его состоянием, энергетическое состояние также является важным фактором при определении рыночной стоимости. При определении стоимости учитываются также градостроительные обстоятельства (градостроительные мероприятия в зонах перепланировки) и прогнозируемое развитие событий в будущем. Рыночная стоимость определяется риэлтором или оценщиком. Однако только лицензированные оценщики недвижимости могут определять рыночную стоимость, признаваемую судом.

Рыночная стоимость — это цена, которая может быть получена в указанный срок в ходе обычной хозяйственной деятельности в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими особенностями и местоположением имущества или иного объекта оценки. В 2004 году к определению рыночной стоимости § 194 Baugesetzbuch (BauGB) был добавлен термин «рыночная стоимость», который используется во всех странах ЕС. Таким образом, рыночная стоимость представляет собой оценку цены, которая может быть достигнута на рынке. При купле-продаже земли и зданий обычно используется рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости может потребоваться также при проведении принудительных аукционов, взимании налогов налоговым ведомством, а также при разводах и наследовании.

Определение рыночной стоимости: какие факторы важны?

При оценке рыночной стоимости учитывается макро- (город/регион) и микро- (непосредственное окружение объекта недвижимости) местоположение объекта, его участок, размер и все существующие начисления на землю, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к дате, указанной в отчете об оценке. Возможно, что за определенный период времени рыночная стоимость может существенно измениться.

Рыночная стоимость количественно определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:

• Материальная стоимость имущества, если оно построено
• Характер и местоположение объекта (размер, тип застройки)
• Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
• Другие объекты оценки

Однако на самом деле решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос. Спрос на недвижимость, как и ее характеристики, сильно различаются в зависимости от региона.

Практическая процедура определения рыночной стоимости

Когда речь идет о продаже недвижимости, бесплатная оценка недвижимости является отличной отправной точкой для быстрой и выгодной продажи. Однако если оценщик должен определить рыночную стоимость, то конкретная задача сначала обсуждается с клиентом. Оценщик должен назначаться в особых случаях (например, в случае споров о наследстве или при разводе), если, например, требуется оценка рыночной стоимости или письменное заключение о рыночной стоимости. Оценщик может определить состояние и стоимость имущества только при выезде на место с доступом во все помещения.

Документы для определения рыночной стоимости

В общем случае для оценки стоимости продажи недвижимости оцениваются следующие документы:

• Выписка из земельной книги
• Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
• Описание здания
• План участка и кадастровая карта
• Расчет жилой площади
• Энергетический сертификат

В случае владения кондоминиумом дополнительно требуется следующее:

• Протоколы трех последних собраний собственников
• Бизнес-план
• Декларация о разделе (земельная книга)
• Заявление о предоставлении жилищных льгот

В случае доходной недвижимости необходимо также представить следующее:

• Операционные расходы
• Списки аренды
• Договоры аренды

В случае с правами и обременениями необходимо также включить следующее:

• Нотариальные акты
• Специальные регистрации (права на проезд, права на проживание и т.д.)

Весовые коэффициенты критериев в рыночной стоимости

Особое значение придается местоположению и ожидаемым будущим рискам объекта. В основном речь идет о рисках, связанных с модернизацией, например, о расходах, которые можно ожидать в связи с отставанием в ремонте. Кроме того, оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Здание, построенное до 1945 года, считается старым, после 1945 года — новым. Кроме того, учитывается внешний дизайн, планировка этажей, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.

Такие факторы, как местоположение, наличие балкона и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в арендопригодности объекта. Другими факторами, учитываемыми при оценке, являются, например, лифт и меблировка объекта:

• Площадь недвижимости (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
• Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
• Гараж, подземная автостоянка, парковочные места (существующие риски перепланировки)
• Подвал может быть использован дополнительно или, например, при проведении ремонта в подвале
• Демографические данные по местоположению объекта недвижимости
• Тип недвижимости (коммерческая, жилая, опека, памятник, другие особые формы, смешанная недвижимость)

Оценка: метод стоимости капитализированной прибыли и метод стоимости активов

Вся важная информация об оценке для продажи недвижимости и других оценочных процедурах в кратком изложении:

Метод капитализированной стоимости дохода — разделение на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства

Метод капитализированной доходной стоимости делит собственность на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входят доход от аренды, эксплуатационные расходы и затраты на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Команда инвесторов «Лукинского» с удовольствием составит расчеты доходности объекта вашей мечты. Потенциальные покупатели могут быть уверены в хорошей доходности. По запросу мы сообщим вам данные, необходимые для расчета. После получения документов мы займемся определением капитализированной стоимости и предоставим вам первоначальную оценку доходности.

Метод стоимости активов — стоимость реконструкции объекта недвижимости

При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания. Реальная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения возраста. Стоимость земли (рыночная стоимость участка) и стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент стоимости активов. Расчет коэффициента реальной стоимости зависит от типа здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Определенная таким образом общая реальная стоимость показывает, какие финансовые ресурсы необходимо затратить на восстановление объекта.

Метод сравнительной стоимости — сравнение с аналогичными объектами недвижимости

Метод сравнительной стоимости позволяет сравнить вашу недвижимость с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость может быть определена и для незастроенной земли. При сравнении учитываются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включаемые в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Метод сравнительной стоимости считается особенно близким к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

Энергетический сертификат — обязательное условие при продаже недвижимости

Энергетический статус объекта недвижимости является одним из важнейших критериев принятия решения для потенциальных покупателей. Именно здесь на повестку дня выходит энергетический паспорт, который дает информацию об энергоэффективности дома и, соответственно, о будущем потреблении энергии. Энергоэффективность классифицируется по шкале от A+ до H, при этом буква H означает необходимость принятия срочных мер по энергопереоборудованию и указывает на то, что объект уже не соответствует современным требованиям по энергопотреблению.

Продажа недвижимости без энергетического сертификата запрещена

Только уполномоченные эксперты имеют право составлять энергетический сертификат (согласно §16 EnEV). Это означает, что вы должны искать эксперта с соответствующим допуском. Согласно § 16 EnEV, каждый покупатель недвижимости должен получить энергетический сертификат. Для Вас, как для владельца и продавца, это означает, что Вы должны получить такой паспорт и включить его в документы о продаже. Если вы отказываетесь изготовить и предъявить его, владельцы совершают административное правонарушение и могут быть оштрафованы на сумму до 15 000 евро.

Почему энергетический сертификат так важен? Он содержит всю необходимую для покупателя информацию об энергетическом состоянии объекта. В нем также содержится информация о том, сколько энергии было потреблено и на какие расходы по ее поставке может рассчитывать будущий владелец. Если энергетический баланс отрицательный, то это обстоятельство указывает потенциальному покупателю на необходимость проведения соответствующего ремонта и, соответственно, на большие затраты, которые придется понести, например, при обновлении устаревшей электрики и системы отопления. Энергетический сертификат является неотъемлемой частью экспозиции при продаже дома нашими риэлторами и публикуется непосредственно в Интернете. Во время просмотра заинтересованные лица получают возможность непосредственно ознакомиться с оригиналом и получить от нас разъяснения о том, как читать и оценивать энергетический сертификат.

Сертификат спроса или сертификат потребления?

Сертификат потребления стоит 100 евро, а сертификат спроса — от 300 до 500 евро. Расходы по оформлению энергетического сертификата несет владелец, который обязан предоставить эти данные при продаже дома. Мы советуем Вам оформить информативный сертификат по требованию и не экономить, предоставляя покупателю только сертификат потребления с гораздо менее полезными данными.

Сертификат потребления основывается на трех последних годовых счетах поставщика энергии. В отличие от этого, сертификат спроса содержит конкретно установленные факты, которые проверяются консультантом по энергопотреблению на месте. Основное различие между сертификатом потребления и сертификатом спроса заключается в том, что первый предоставляет информацию о прошлом, а сертификат спроса рассматривает потребление энергии в перспективе. Для этого необходимо, чтобы специалист на месте проверил состояние здания, изоляции и системы отопления и на основе этих индивидуальных данных составил прогноз энергетического баланса здания.

Агент по недвижимости: преимущества

Наибольшую сложность при продаже домов или квартир представляет определение правильной запрашиваемой цены. В связи с этим мы рекомендуем проводить оценку рыночной стоимости, которая включает в себя все факторы, далекие от чистой цены объекта.

При определении рыночной стоимости дома не менее важны его обстановка и строительные конструкции, чем местоположение, специфические рыночные факторы и инфраструктура, а также разница между спросом и предложением. Если вы заказываете оценку как частный клиент, то ожидайте расходов в размере около 1 000 евро и более.

Определение рыночной стоимости и сопутствующих затрат на приобретение

Если же вы нанимаете риэлтора, то оценка рыночной стоимости входит в объем услуг и оплачивается покупателем в виде дополнительных расходов на покупку. Таким образом, при продаже дома или квартиры вы можете получить профессиональную оценку стоимости недвижимости без каких-либо затрат. Те, кто отказывается от оценки рыночной стоимости, обычно определяют неправдоподобную цену и предлагают дом выше или ниже его реальной стоимости. В обоих случаях вы совершаете грубую ошибку, которая может затянуть процесс продажи или привести к убыткам, которых можно избежать.

Пользуясь услугами опытного риэлтора, Вы защищаете себя от ошибок при продаже недвижимости и можете быть уверены в том, что получите предложение о продаже, включающее текущую стоимость Вашего дома, участка или квартиры, основанную на всех фактах. Кроме того, Вам не придется заботиться об оформлении документов, подготовке экспозиции или публикации предложения. Все процессы, связанные с продажей, осуществляются из одних рук и на высоком профессиональном уровне.

Продажа квартиры: Продажа кондоминиума

Узнайте ответы на такие вопросы, как: Когда самое подходящее время для продажи дома? С агентом по недвижимости или без? Какие документы вам нужны заранее? Можете ли вы продать свою квартиру, если она еще не полностью погашена?

Прежде чем мы углубимся в вопрос «продажи квартиры» шаг за шагом, сначала о (центральном) факторе стоимости, с которым вы наверняка знакомы:

Место, место, место

Фактор оценки местоположение и цена продажи

Независимо от того, продаете ли вы земельный участок, продаете ли дом или продаете многоквартирный дом, местоположение является ключевым фактором оценки для цены продажи вашей недвижимости. Продажа частным образом или «бесплатно» и без агента по недвижимости сопряжена с риском и делает продажу, как и всю сделку(оценка до нотариуса и договора купли-продажи), подверженной ошибкам. Также подумайте о переговорах. Опытные покупатели быстро разгромят вашу квартиру. Строительные ошибки здесь, дефекты там. Таким образом, у продажи есть две перспективы:

1. Макро перспектива (расположение до пола)
2. Микроперспектива(тип жилища, обстановка)

После места расположения идет сама недвижимость, т.е. квартира. Вы продаете просторную квартиру площадью 150 кв. м в старом здании в Берлине, небольшую мансардную квартиру площадью 60 кв. м или просторный лофт или пентхаус в Гамбурге?

Совет! Переходите по продолжающимся ссылкам (выделены жирным шрифтом) и обратно, так вы узнаете все самое важное для продажи недвижимости!

Вот еще один особый взгляд на большие города:

• Берлин
• Дюссельдорф
• Франкфурт
• Гамбург
• Кельн
• Мюнхен
• Штутгарт

Причины: Переезд, наследство, развод или ликвидность

Для продажи кондоминиума могут быть различные причины. Вы купили квартиру в качестве инвестиции и вынуждены расстаться с кондоминиумом из-за финансовых затруднений? Или вы сами жили в этой квартире и переезжаете в другой город по профессиональным или личным причинам? Неважно, какая причина побуждает вас продавать: Быстрая сделка и цена продажи в соответствии с вашими ожиданиями, безусловно, важны для вас.

Если у вас очень эмоциональная привязанность к квартире, например, потому что вы продаете ее в результате развода или после другого радикального события, такого как наследование недвижимости, вам следует тщательно рассмотреть вопрос о частной продаже.

Новые владельцы платят не (!) идеальную, а реальную стоимость кондоминиума.

При эмоциональной привязанности реалистичная оценка затруднена, и вы столкнетесь с проблемами в самом крайнем случае, когда дело дойдет до переговоров о цене покупки.

Эмоциональная привязанность против реалистичной оценки

Продавая квартиру, вы должны осознавать всю сложность вопроса и действовать профессионально с первого момента. Если у вас очень эмоциональная привязанность к квартире, например, потому что вы продаете ее в результате развода или после другого тяжелого события, вам следует внимательно рассмотреть вариант частной продажи.

При эмоциональной привязанности реалистичная оценка состояния, местоположения, обстановки и т.д. намного сложнее, и вы столкнетесь с проблемами в самом крайнем случае, когда дело дойдет до переговоров о цене покупки. Новые владельцы платят не идеальную стоимость кондоминиума, а реальную стоимость с их точки зрения (а также с учетом рыночных условий). Так что первые подводные камни продавца подстерегают уже на этом раннем этапе процесса продажи.

Процедура: Продажа квартиры в ускоренном режиме

Только что описанная эмоциональная связь, реалистичная цена покупки, переговоры — все это причины, по которым нанимают агентов по недвижимости. И, прежде всего, подумайте о многочисленных встречах для просмотра, переговорах с потенциальными покупателями недвижимости или инвесторами и проверках кредитоспособности, которые необходимо провести заранее.

Вопросы владельца: перед продажей — контрольный список

Задолго до продажи кондоминиума вам необходимо принять меры. Один из самых важных вопросов, безусловно, заключается в том, есть ли у вас уже в перспективе (безопасная) последующая недвижимость. Ремонт квартир, особенно ремонт старых зданий, может увеличить стоимость вашего кондоминиума перед продажей. Говоря о перепланировке и инвентаризации, собрали ли вы уже все необходимые документы, такие как кадастровая карта, выписка из земельного кадастра, поэтажные планы и энергетический сертификат ? Вот краткий обзор наиболее важных вопросов перед началом продажи квартиры.

9 вопросов, которые вы должны задать себе как владелец перед продажей:

1. Есть ли у вас в перспективе последующие объекты недвижимости?
2. Есть ли необходимость в реконструкции/переоборудовании квартиры?
3. Имеются ли все записи и документы?
4. Выплачиваются ли штрафы за досрочное погашение?
5. Имеются ли декларация о разделе, страхование здания, протокол собрания собственников, счета за коммунальные услуги, список арендной платы и т.д.?
6. Имеются ли списки расходов на содержание кондоминиума (эксплуатационные расходы)?
7. Следует ли продавать запасы?
8. Существует ли право первого отказа?
9. Стоимость квартиры?

Планирование времени: фаза продаж — контрольный список

Затем мы действительно переходим к вопросу продажи квартиры. Здесь речь идет, прежде всего, об опыте в торговле недвижимостью, чтобы заранее избежать рисков и ошибок при продаже квартиры. Активная часть также связана с маркетингом недвижимости. Необходимо найти подходящую платформу или нет, ключевое слово off market real estate. Кроме того, есть время на планирование продажи, начиная с подготовки и заканчивая размещением объявления, ответами на запросы, назначением встреч для просмотра, проверкой кредитоспособности заинтересованной стороны, переговорами, договором купли-продажи, налогами и многим другим.

9 простых шагов для продажи квартиры:

Оценка стоимости квартиры: расчет цены покупки

Есть много вопросов, на которые нужно ответить, лучший ответ — пригласить эксперта для оценки имущества. Оценка квартиры — У вас есть кондоминиум и вы хотите узнать, сколько он стоит? Конечно, с этим вопросом вы можете сразу обратиться к оценщику и/или агенту по недвижимости.

Однако точная оценка становится важной не позднее, когда вы захотите продать или завещать квартиру. Стоимость также должна быть определена очень точно в случае ипотеки — например, потому что вы хотите купить другую недвижимость. Именно тогда в игру вступает эксперт.

Что влияет на стоимость квартиры?

Но давайте сначала придерживаться так называемого «значения пи по пальцам», т.е. очень грубого определения стоимости. Для определения стоимости вашей квартиры сначала играет роль ряд «мягких» факторов влияния.

Прежде чем мы углубимся в тему оценки местоположения, строительных конструкций, рыночной стоимости и т.д., давайте начнем с основных 3 вопросов, которые мы получаем на консультациях с клиентами:

• Как оценить стоимость недвижимости?
• Кто определяет рыночную стоимость недвижимости?
• Как банк оценивает недвижимость?

Место, место, место: повышение стоимости и аргумент в пользу продаж

Это относится ко всем вещам, которые вы можете видеть, но не можете напрямую перевести в денежную или иную стоимость. В первую очередь, речь идет, например, о так называемом микро- и макрорасположении квартиры, то есть о виде на ближайшее и региональное окружение. Расположена ли ваша квартира на оживленной улице или в тихом пригороде, относится ли окружение вашей квартиры к среднему классу или социально неблагополучному — все эти «мягкие» условия влияют на стоимость вашей квартиры.

• Тариф плоский

Всегда пользуется спросом: центр города.

Планирование и подготовка к продаже

При планировании продажи кондоминиума необходимо учитывать некоторые особенности.

Документы и дополнения

Помимо классических документов (запись в земельной книге, поэтажный план и т.д.), по которым квартира не отличается от занимаемого владельцем жилья, необходимы дополнительные документы и доказательства. Это особенно верно, если речь идет об ассоциации владельцев кондоминиумов или об арендованном кондоминиуме в качестве инвестиции.

Товарищество собственников или арендованный кондоминиум как капиталовложение

При планировании продажи кондоминиума необходимо учитывать некоторые особенности. Помимо классических документов, по которым квартира не отличается от жилья, занимаемого собственником, необходимы дополнительные документы и подтверждения. Это касается, если речь идет о товариществе собственников или об арендованном кондоминиуме в качестве инвестиции.

Собственность, погашение остатка и налоги

Важные документы, которые необходимо подготовить в любом случае, включают выписку из земельной книги, которая дает ясность относительно вашего права собственности. Если, с другой стороны, вы все еще выплачиваете деньги за квартиру, а банк находится в земельной книге, вам следует достичь соглашения до планируемой продажи и подробно обсудить оставшийся платеж. Поэтажный план является обязательным, также необходимо получить подтверждение страхования от пожара, спецификацию здания и энергетический сертификат.

Выписка из земельной книги на поэтажный план

Важные документы, которые необходимо подготовить в любом случае, включают выписку из земельной книги, которая дает ясность относительно вашего права собственности. Если, с другой стороны, вы все еще выплачиваете деньги за квартиру, а банк находится в земельной книге, вам следует достичь соглашения до планируемой продажи и подробно обсудить оставшийся платеж.

Поэтажный план является обязательным, также необходимо получить подтверждение страхования от пожара, спецификацию здания и энергетический сертификат. Если вы нанимаете агента по продаже недвижимости для продажи квартиры, вы можете настаивать на том, чтобы покупатель оплатил комиссионные, в соответствии с законодательством. В случае аренды вы, как владелец, несете расходы, что упрощает принятие решения между продажей кондоминиума и сдачей его в аренду.

Ловушка: финансовые потери из-за недополученной экономии на налогах

Даже при частной продаже невозможно обойтись без внешней профессиональной поддержки. Как правило, для составления и оформления договора купли-продажи вам понадобится адвокат или нотариус.

Налоговый консультант может быть полезен тем, кто до сих пор сдавал свой кондоминиум в аренду, а теперь хочет узнать об изменениях в налоговых поступлениях. Поскольку при продаже также рекомендуется объективная оценка рыночной стоимости, вам также понадобится оценщик или эксперт. За все эти услуги приходится платить — платить вам!

В итоге стоимость услуг по продаже кондоминиума, оказываемых по индивидуальному заказу, оказывается выше, чем если вы сотрудничаете напрямую с брокером и выбираете все услуги из одного источника. Спланируйте продажу кондоминиума выгодно и рассчитайте, как лучше сэкономить деньги, потратить наименьшее количество времени и не посещать разные контактные пункты для каждой услуги.

Не забывайте об этом:

Агент по недвижимости стоит денег только тогда, когда покупка совершена идеально.

Кто оплачивает брокерские расходы?

Если для продажи квартиры вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, законодательство позволяет вам настаивать на том, чтобы покупатель оплатил комиссионные. В случае аренды вы, как владелец, несете расходы, что упрощает принятие решения между продажей кондоминиума и сдачей его в аренду.

Партии собственников и новые собственники

Если вы продаете квартиру в своей собственности, то такой проблемы не возникает. Однако в случае недвижимости, управляемой другими лицами или принадлежащей нескольким владельцам, Закон о кондоминиумах предусматривает, что все стороны-владельцы должны быть согласны с вашей продажей и новым владельцем.

Конечно, первое, о чем вы спросите себя, это почему владельцы других квартир имеют право голоса при вашей продаже. Закон предусматривает это, поскольку в каждом комплексе кондоминиума помимо частных территорий есть различные совместно управляемые помещения и зоны.

Несколько владельцев?

Много лет назад вы приобрели кондоминиум в собственности, управляемой несколькими владельцами. Или менеджер — это контактное лицо, с которым вы общались во время покупки и которое принимало решение о согласии? Если это так, то продажа кондоминиума может представлять собой более серьезные проблемы.

Продажа в товариществах собственников

Частная продажа может оказаться сложной, почти неразрешимой задачей. С другой стороны, продажа кондоминиума через местного брокера, который знаком с ассоциациями кондоминиумов и имеет многолетний опыт продажи кондоминиумов в управляемых комплексах.

Собрание собственников

Уточнение прав собственности также необходимо, если вы продаете квартиру в недвижимости, принадлежащей общине наследников. Там, где вы не являетесь единственным владельцем всего комплекса в земельной книге, существуют особенности, которые необходимо учитывать при продаже квартиры. В большинстве случаев презентация на собрании собственников может быть полезной и проинформировать вас о том, насколько другие собственники понимают ваше намерение продать и принять нового владельца. Вы не можете игнорировать правдоподобные причины отказа, но должны искать взаимоприемлемое решение с агентством недвижимости и товариществом собственников.

Да, это так:

Что делать, если администратор не соглашается на продажу квартиры?

Как агент по недвижимости, обладающий опытом и ноу-хау в области продажи кондоминиумов, мы можем успокоить вас на этот счет. Общий отказ от продажи обычно невозможен, поэтому вы можете продать свою квартиру.

Новые владельцы: отказ, платежеспособность и основания для отказа

Основные аспекты для отказа относятся только к новому владельцу, которого вы предлагаете и представляете на собрании собственников. Если есть обоснованные сомнения в платежеспособности потенциального нового владельца, превышающие цену покупки, отказ обоснован и должен быть принят вами.

Еще одно основание для отказа в согласии связано с планами по использованию недвижимости. Если, например, потенциальный покупатель предполагает коммерческое использование кондоминиума и это противоречит правилам сообщества, администратор, сообщество владельцев или сообщество наследников также могут отказать.

Основания для отказа:

• Сомнения в платежеспособности — Совет по чтению: Оценка кредитоспособности
• Планы использования имущества

Избегать ошибок и рисков?

Если вы хотите продать свой кондоминиум и избежать этих подводных камней с самого начала, обратитесь непосредственно в агентство недвижимости. Агенты по недвижимости — это специалисты, которые проверяют потенциальных покупателей и узнают об их кредитоспособности еще до того, как дадут рекомендацию на собрании собственников.

В личной беседе с заинтересованными лицами они выясняют намерение использования, а также могут заранее исключить эту причину отказа.

Рекомендации, которые дают вам агенты по недвижимости, основаны на полученных ими знаниях о жилом комплексе, правилах сообщества и претензиях других владельцев.

Услуги агента по недвижимости исключают длительные переговоры и отказ покупателей, что позволяет быстро оформить договор купли-продажи кондоминиума и начать передачу объекта.

Контрольный список — Документы для продажи квартиры

Перед размещением объявления о продаже недвижимости необходимо иметь следующие документы. Энергетический сертификат является обязательным. Мы также будем рады помочь вам получить другие документы.

Совет. Составьте досье для продажи квартиры, в котором сохраните все важные документы. На просмотре вы сможете не только компетентно ответить на вопросы, но и подкрепить информацию сертификатами и официальными доказательствами.

План этажа

На этом плане указана площадь кондоминиума, а также квадратные метры балкона, квартиры и вспомогательных помещений. Расположение комнат также можно увидеть на поэтажном плане.

• План этажа

Декларация о разделении

Это нотариальный акт, который покупатель должен получить до продажи квартиры, поскольку он является основанием для заключения нотариального договора. Декларация о разделе регулирует внутренние отношения владельцев кондоминиума.

• Декларация о разделении

Выписка из земельной книги

Вы можете получить актуальную и полную выписку из земельного кадастра. Внимательно прочитайте выписку, чтобы ознакомиться с юридическими деталями квартиры, дома и земли. Сертификат пожарного страхования: часто запрашивается покупателем, которому он необходим для финансирования квартиры. В Германии страхование от пожара является обязательным.

• Выписка из земельной книги

Протоколы собраний собственников

Как правило, достаточно последних 3 протоколов. Вы также можете запросить их у управляющей компании. Протокол собственника предоставляет покупателю дополнительную информацию о решениях и планах товарищества собственников. Выписка о жилищном пособии / экономический план / резервы: Последняя выписка о жилищном пособии показывает ежемесячный состав расходов на жилищное пособие, сколько откладывается в год и многое другое.

• Протоколы собраний собственников

Описание здания

Если сохранилось описание здания периода строительства дома, то оно может быть представлено покупателю при определении рыночной цены и в качестве информации.

Энергетический сертификат

Как правило, вы получите энергетический сертификат от управляющей компании. Этот энергетический сертификат является обязательным при продаже квартиры.

• Энергетический сертификат

Также для продажи многоквартирных домов:

Оценка стоимости для кондоминиумов

В новых зданиях, а также в старых зданиях рыночная стоимость является основой для продажи кондоминиума. Анализы более обширны, чем для дома, который стоит отдельно на собственном участке земли.

При определении запрашиваемой цены учитывается не только площадь квартиры и ее обстановка, но и факторы, влияющие на всю недвижимость. К ним относятся, например, состояние коммунальных объектов, количество жилых единиц в здании и право собственности на другие квартиры.

Сравнительные цены также определяются по этим другим квартирам и сравниваются с вашей недвижимостью. Поскольку слишком высокая цена покупки заметно увеличивает время продажи, слишком низкая цена приносит вам болезненные потери.

• Руководство: Оценка стоимости квартиры

Слишком низкая цена продажи?

Слишком низкая цена приведет к недовольству на собрании собственников и обернется для вас большими убытками. Вы не должны использовать цену покупки, которую вы заплатили в то время, в качестве основы для текущего расчета. Стоимость недвижимости обычно растет, как и спрос на кондоминиумы, поэтому вы можете получить привлекательную прибыль от продажи.

Профессиональная оценка покажет вам, сколько денег вы просите за кондоминиум и какое пространство для переговоров вы можете оставить. В случае срочных продаж стоит дать небольшую свободу действий в сторону уменьшения и предоставить нам возможность поторговаться. Мы берем за основу рыночную стоимость, определяем сравнительные цены с помощью анализа рынка и гарантируем, что вы достигнете желаемой цены продажи вашего кондоминиума с Lukinski.

Цены за квадратный метр на кондоминиумы в городах Германии

Здесь вы можете увидеть города с самыми высокими ценами на квадратный метр для кондоминиумов в сравнении 2010 и 2018 годов* (в евро за квадратный метр).

1. Мюнхен (Бавария) — 8 342 евро за кв. м; рост с 6 737 евро за кв. м в 2014 году; рост на 1 695 евро за кв. м за 4 года.
2. Штутгарт (Баден-Вюртемберг) с 5925 евро за кв.м.; с 4744 евро за кв.м. в 2014 году; рост на 1181 евро за кв.м.
3. Франкфурт-на-Майне (Гессен) с 6 060 евро за кв. м; с 4 373 евро за кв. м в 2014 году; рост 1 687 евро за кв. м.
4. Фрайбург-им-Брайсгау (Бавария) с 4 943 евро за кв. м; с 4 740 евро за кв. м в 2014 году; рост 203 евро за кв. м
5. Ингольштадт (Бавария) с 4 969 евро за кв.м.; с 4 287 евро за кв.м. в 2014 году; рост 682 евро за кв.м.

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Что влияет на стоимость квартиры?

Но давайте сначала придерживаться так называемого «значения пи по пальцам», то есть очень грубой оценки.

«Мягкие факторы» для определения стоимости

Для определения стоимости вашего дома сначала играет роль ряд «мягких» факторов влияния. Это все те вещи, которые вы можете видеть, но не можете напрямую перевести в денежную или иную стоимость. В первую очередь, речь идет, например, о так называемом микро- и макрорасположении квартиры, то есть о виде на ближайшее и региональное окружение. Расположена ли ваша квартира на оживленной улице или в тихом пригороде, относится ли окружение вашей квартиры к среднему классу или социально неблагополучному — все эти «мягкие» условия влияют на стоимость вашей квартиры.

«Жесткие факторы» для определения стоимости

К «жестким» факторам микро-локации снова относится близость к врачам, общественным учреждениям или культурным заведениям. Потому что здесь условия, по крайней мере, можно измерить по расстоянию и количеству доступных объектов.

Основное правило здесь таково:

Чем ближе к общественной жизни, тем большее значение приобретают эти факторы

Близость вашей квартиры к общественному транспорту также — и, безусловно, все чаще — является плюсом. В конце концов, автобусы и поезда приобретают все большее значение в городе и стране в контексте дебатов о климате. Безусловно, наличие собственных парковочных мест или даже подземного паркинга также положительно влияет на стоимость квартиры.

Знаете ли вы уровень преступности в вашем районе? Это настоящий «смешанный фактор» жесткого и мягкого в оценке жилья. С одной стороны, эта «твердая» ставка может быть определена с помощью цифр, но с другой стороны, ставка района не обязательно должна применяться к непосредственному расположению вашей недвижимости на улице. Особенно в этом районе много «мнимой» безопасности или незащищенности.

• Читать далее: Тариф плоский
• Совет: Статистика недвижимости

Проверить свою кредитоспособность или проверить ее?

Проверка кредитоспособности является центральным моментом при продаже. А это сложная и трудоемкая задача Как указано в пункте Особенности и причины отказа, проверка платежеспособности потенциальных покупателей требует особой тщательности. Для ассоциаций собственников и управляемых комплексов кондоминиумов недостаточно хорошего кредитного рейтинга и обеспечения финансирования для покупки квартиры.

Безопасный, высокий доход и сбережения

Гарантированный и высокий доход, а также сбережения положительно влияют на решение и показывают совладельцам, что покупатель способен оплачивать любой возникающий ремонт и участвовать в общих расходах комплекса.

Риск: Кредитная оценка сложна

Отбор потенциальных покупателей является сложным и трудоемким процессом. Поскольку речь идет о крупных суммах, проверка кредитоспособности, например, для покупки кондоминиума, требует изучения score, т.е. оценки риска потенциального партнера по контракту. Данные должны быть прочитаны и оценены профессионально, чтобы риск оценивался прозрачно и в соответствии с истиной.

Как агентство недвижимости, мы берем на себя эту задачу во время продажи вашего дома и направляем вам документы заинтересованных лиц, которые соответствуют условиям товарищества собственников и, таким образом, гарантированно не будут отклонены. Мы также сопровождаем вас в дальнейшем процессе продажи и являемся связующим звеном между вами и покупателем.

Недостаток частной продажи: риски, эмоциональная привязанность и низкая цена покупки

В связи со сложностью продажи квартиры, заниматься частной продажей целесообразно только в том случае, если у вас уже есть опыт, и вы можете преодолеть все препятствия, стоящие перед вами, используя ноу-хау. В противном случае продажа затянется, приведет к отказам со стороны потенциальных покупателей или принесет убытки из-за низкой цены покупки. Мы проверяем потенциальных покупателей и предлагаем вам комплексное обслуживание, когда речь идет о продаже вашего кондоминиума.

В конечном итоге речь идет не только о рекламе предложения. Продажа квартиры влечет за собой множество вопросов. Основные об оценке, но также и подробные:

• Какие документы нужны для продажи квартиры? Совет: Позже у нас будет контрольный список для документов!
• Сколько стоит кондоминиум?
• Что такое согласие администратора?
• Что подразумевается под специальным имуществом? Также более конкретные вопросы, такие как:
• Что является раздельной собственностью, а что — общей?
• Является ли водопроводная труба собственностью кондоминиума?
• Является ли балкон собственностью кондоминиума?
• … и многое другое

Продажа с брокером: переговоры, цена продажи

Сделаем вывод: Наверняка вы уже заметили одну вещь: не стоит недооценивать усилия и время, необходимые для продажи недвижимости! Отсутствие опыта и слишком высокая или слишком низкая цена продажи могут решительно помешать продаже. Всего за несколько шагов вы можете реально оценить шансы на продажу вашего кондоминиума с нами. Вы собираетесь продать свой кондоминиум, занимаемый владельцем или ранее арендованный? Тогда инвестируйте в опыт национального агентства недвижимости. Они бесплатно возьмутся за ваше задание и быстро найдут покупателя.

В перечень наших услуг входит организация всех документов, общение с другими владельцами комплекса или с руководством, а также просмотры и проверка потенциальных покупателей. Продажа кондоминиумов стоит много времени и нервов, поскольку расходы гораздо выше, чем при продаже дома на одну семью.

Защитите себя от подводных камней и финансовых потерь

Защитите себя от подводных камней и финансовых потерь, проведя оценку и позволив нам проверить требования к новому владельцу.

Безопасность

Мы позаботимся обо всем, начиная с бесплатной оценки вашей недвижимости и заканчивая проверкой кредитоспособности.

Экономия времени

Благодаря постоянным клиентам и присутствию в СМИ, ваша недвижимость станет более доступной.

Хорошая продажная цена

Зная покупателей и рынок, наши агенты по недвижимости добьются для вас хорошей цены продажи.

Сравнение: Цены на недвижимость в Германии

Хорошие времена для кондоминиумов на продажу — Цены на рынке жилья определенно хорошие. В настоящее время кондоминиумы — даже в сельской местности в регионе Рейн-Майн — можно выгодно продать. Мы будем рады рассказать вам о том, как развивается региональный рынок. Для этого мы определим оптимальную рыночную стоимость путем сравнения аналогичных объектов недвижимости в сопоставимых местах. Только после этого решите, желательна ли продажа квартиры.

Для сравнения здесь представлены различные цены на недвижимость в Германии. Сосредоточены в крупных пригородах отдельных федеральных земель.

Цены на недвижимость:

• Берлин
• Дюссельдорф
• Франкфурт
• Кельн
• Гамбург
• Ганновер
• Мюнхен
• Штутгарт

Опыты: Топ-6 ошибок

Как вы уже убедились, продажа дома в частном порядке может быть очень сложной. Но еще хуже риски и ошибки, которые могут возникнуть при частной продаже. Ошибки, которые в конечном итоге ведут к снижению цены продажи и, следовательно, к прямым финансовым потерям для вас как продавца. Самые распространенные ошибки при продаже квартиры:

Продажи под давлением времени, плохая подготовка

Усилия и масштабы продажи квартиры часто недооцениваются. Частым следствием этого является возникающий дефицит времени, который негативно сказывается на цене продажи. Ошибки при подготовке к продаже могут иметь далеко идущие последствия — не только финансовые. В конце концов, покупатель также должен получить финансирование от своего банка с учетом предоставленной информации и представленных документов. При недостаточной подготовке проект продаж может провалиться на любом этапе.

Совет: Не оставляйте ничего на волю случая. Уделите достаточно времени подготовке к продаже квартиры.

Определите цели и предусмотрительно спланируйте этапы продажи. Позвольте нашему профессиональному сервису поддержать вас в целенаправленной и наилучшей продаже вашего дома.

Реалистично оцените цену продажи

Стоимость квартиры должна быть точно определена. Личная оценка владельцев часто сильно отличается от этого: Цена продажи оценивается слишком высоко или слишком низко. В обоих случаях возникают финансовые потери, и покупатель может оказаться не в состоянии финансировать жилую недвижимость. Наша оценка, соответствующая рыночной, складывается из различных факторов. Мы принимаем во внимание только те объекты недвижимости, которые сопоставимы с вашим. Это относится как к типу недвижимости, так и к ее расположению и меблировке. Определение цены покупки является очень важным аспектом в успешной продаже квартиры.

Совет: Наш процесс оценивает проданную недвижимость в вашем регионе и таким образом определяет реалистичную цену продажи в соответствии с рынком. Не отдавайте деньги.

Неполная документация

Получение и представление документов, касающихся продажи и квартиры, необходимо на каждом этапе. Потенциальные покупатели, органы власти, офисы и банки требуют документы или выдают их. Соберите все необходимые документы как можно раньше. Актуальные выписки из земельной книги выдаются местным судом, также важны декларации о разделе жилого комплекса. Полные основные данные по объекту недвижимости, которые получены из планов здания, выписок из земельного кадастра и планов участка, будут запрошены серьезным потенциальным покупателем не позднее назначенного времени просмотра. Если энергетический пропуск или важные документы не будут предоставлены на ранней стадии, потенциальные покупатели могут потерять интерес или продажа может сорваться на более поздней стадии — например, если банк возразит против отсутствия документов или слишком высокой цены покупки.

Совет: Если вы хотите, мы можем получить многие из необходимых документов за вас.

Вся информация включается в нашу оценку для определения справедливой рыночной стоимости. Имея полный пакет документов и реалистичное представление о недвижимости, будущий покупатель может также оценить и выполнить все юридические шаги для покупки.

Не представляйте свою собственность ниже стоимости

Сегодня недвижимость продается через Интернет — будь то развод, раздельное проживание или наследство. Потенциальные покупатели ищут подходящие квартиры в социальных сетях и онлайн-базах данных в Интернете. Представьте свою недвижимость оптимально и в соответствии с целевой группой.

Совет: До начала просмотра и даже до первой фотосессии выставленная на продажу недвижимость должна выглядеть ухоженной и уютной.

Не упустите возможность привести свою собственность в идеальное состояние внутри и снаружи.

• Не откладывайте ремонт и техническое обслуживание на потом.
• Наведите порядок и создайте четкое впечатление.
• Обеспечить чистоту, домашнюю и привлекательную атмосферу.

Так называемая «постановка дома» окупается. Для этого недвижимость подготовлена таким образом, чтобы потенциально заинтересованные лица сразу почувствовали себя как дома и влюбились в квартиру. Мы будем рады предоставить вам консультацию. Несколько советов по постановке дома:

• Уберите личные вещи до начала просмотра.
• Улучшите квартиру визуально и эмоционально.

Фотографии: Дневной свет, открытое пространство и разнообразие

Однако, вероятно, самым важным фактором являются фотографии. Покупатель, естественно, хочет увидеть как можно больше объектов недвижимости, чтобы получить представление о том, может ли эта недвижимость стать для него чем-то подходящим.

Чтобы сделать отличные снимки вашей собственности, необходимо учесть несколько моментов. Прежде всего, комнаты должны быть опрятными и чистыми. Никого не привлекают фотографии грязного дома, так как, глядя на них, потенциальные покупатели захотят представить себя живущими в этом доме.

Фотографии обязательно нужно делать при дневном свете, чтобы комнаты действительно были хорошо видны, а покупатели могли оценить, сколько дневного света попадает в комнаты. Ваша фотография на обложке должна быть наиболее выразительной и представлять лучшее, что есть в квартире.

Самая красивая комната, терраса на крыше, открытая кухня или, возможно, эркер с видом. Первая фотография должна произвести впечатление и вызвать у потенциального покупателя желание посмотреть квартиру. Фотографии всех комнат и, если есть, сада/балкона/террасы, вид снаружи и, прежде всего, поэтажный план никогда не должны отсутствовать.

План этажа никогда не должен отсутствовать, поскольку он дает потенциальным покупателям представление о пропорциях отдельных комнат по отношению друг к другу и облегчает восприятие планировки помещений. Возможна также видеосъемка, и хотя она не заменяет предварительный просмотр, но дает потенциальному покупателю хорошее представление.

Советы по фотосъемке с первого взгляда:

• Номера чистые и опрятные
• Дневной свет (подходит для светлых помещений)
• Первая фотография должна быть лучшей
• Охватите все помещения и поверхности
• План этажа

Создание экспозиции: видеоурок

Изображения и тексты продают вашу недвижимость. Из множества предложений в Интернете он должен понравиться потенциальным покупателям — с первого взгляда. Для этого и фотографии, и описания должны выглядеть профессионально и компетентно. Мы учитываем, какая группа покупателей заинтересована в вашей квартире, и соответствующим образом оформляем фотографии и тексты в экспозиции.

Совет: Не стоит недооценивать работу профессионалов при подготовке экспозиции продаж. Мы хорошо знаем региональные рынки жилья и знаем, какие характеристики и объекты пользуются спросом и какие группы покупателей на них специализируются.

Плохо подготовились к встрече для просмотра

У потенциальных покупателей возникают важные вопросы во время просмотра. Им нужно время, чтобы ознакомиться с недвижимостью и ее окрестностями. Когда речь идет о структурных вопросах, ожидается компетентная и профессионально обоснованная информация. При продаже кондоминиумов задаются подробные вопросы об общей собственности, поскольку эти доли также приобретаются вместе с квартирой.

Совет: Мы оказываем помощь в решении возможных вопросов во время просмотра. Уже во время отбора потенциальных покупателей мы проводим предварительный отбор, чтобы не терять ни времени, ни сил.

Мы берем на себя переговоры о продаже для вас. Имея многолетний опыт, мы можем провести переговоры о продаже квартиры очень успешно. Как агенты по недвижимости, мы сохраняем объективность и не позволяем давить на себя при принятии решений.

• Советы по назначению просмотра

Шаг за шагом к продаже квартиры: заключение

В целом, продажа кондоминиума — это проект, который требует хорошей подготовки. Терпение и умение вести переговоры имеют решающее значение на этапе продаж. При определении цены покупки полагайтесь на оценку эксперта. Не устанавливайте слишком высокую или слишком низкую цену. Решите, пришло ли время для продажи, основываясь на оценочной рыночной стоимости. Вот наиболее важные этапы продажи квартиры.

Поэтажный план и земельная книга — Перед продажей квартиры получите соответствующий поэтажный план, выписку из земельной книги и другие необходимые документы.

Комиссия брокера — Примите во внимание, что в зависимости от штата федерации при продаже полагается комиссия брокера — но она окупается на всех этапах проекта продажи.

Налог на наследство — При продаже унаследованного дома необходимо учитывать налог на наследство, который может подлежать уплате. Мы будем рады проконсультировать вас по вопросам использования или продажи унаследованной вами жилой недвижимости. На что вам, как владельцу, следует обратить внимание? Еще по теме Продажа унаследованного имущества

Развод — При продаже квартиры или дома после развода также необходимо учитывать множество деталей. Наши эксперты знают все юридические подводные камни и проблемы — даже в случае продажи имущества при разводе. Что вам нужно иметь в виду? Подробнее о продаже имущества после развода

Кредит — Квартира может быть продана, несмотря на еще не погашенный кредит, но при этом необходимо учитывать различные юридические вопросы. Часто кредит может быть взят на себя будущим покупателем. Наши специалисты знакомы с основными условиями выкупа и принятия на себя обязательств по кредитам. Еще по теме Кредиты на недвижимость

Налоги — При продаже квартиры могут возникнуть определенные расходы, например, налоги. Мы можем дать вам первоначальную оценку предполагаемых расходов.

Передача ключей

Ключи передаются в день подписания окончательного договора купли-продажи. Покупатель заплатил покупную цену, а продавец взамен передает ключи. Этот символический жест завершает «передачу права собственности и владения».

Покупатель становится владельцем недвижимости в день подписания договора купли-продажи. Он или она могут жить в нем или сдавать его в аренду по своему усмотрению. При этом также передаются все риски и случайные расходы. Владелец должен застраховать имущество (повреждение водой, пожар, кража…). Кроме того, существуют местные налоги, сборы и любые работы по совместному владению, которые должны быть оплачены.

Чтобы защитить себя с юридической точки зрения при передаче ключей от арендованной квартиры, необходимо учесть несколько моментов. Конечно, вы не хотите понести ненужные расходы на ремонт?

• Хорошие советы по передаче (внешние): Передача ключей

Досрочная передача ключей (предварительный договор купли-продажи)

Многие покупатели хотят получить ключи уже при подписании предварительного договора купли-продажи. Например, для начала строительных работ на объекте недвижимости, оснащения магазина и т.д. Такая ранняя передача ключей выгодна покупателям для экономии времени или для удобства. Однако ранняя передача ключей, не дожидаясь подписания договора купли-продажи, влечет за собой риски для вас как продавца:

С точки зрения продавца

Если продажа не состоится, вы, как продавец, можете получить жильца на своей собственности, который не имеет права собственности. Тем не менее, в случае сомнений, он может оставаться на участке еще долгое время. Это может произойти, например, если покупатель не получит ипотечный кредит, если мэрия воспользуется своим правом преимущественной покупки, если покупатель умрет.

Если покупатель проводил серьезные работы, возможно, объект ослаблен по своей сути. Иногда случается так, что покупатель обнаруживает наличие строительного дефекта во время выполнения работ и решает, что больше не хочет покупать недвижимость. В этом случае покупатель может попытаться потребовать от продавца компенсацию за выполненную работу, так как чувствует себя обманутым.

Если ключи были переданы покупателю до продажи и произошла катастрофа (пожар, повреждение водой и т.д.), это, как правило, приводит к проблемам со страховой компанией и требованию покрытия за катастрофу.

Для продавцов ранняя передача ключей имеет множество недостатков

Агент по недвижимости и контактное лицо: ETW

Не торопитесь продавать свою квартиру. Как Лукински, мы оказываем важную помощь при продаже вашего кондоминиума. Мы экономим время и деньги при продаже вашей недвижимости. Начиная с оценки, представления актов и документов и заканчивая подготовкой экспозиции, мы берем на себя важные и стимулирующие продажи функции для скорейшей и беспроблемной продажи вашей жилой недвижимости. Доверьтесь нашему опыту в переговорах по продажам — он окупается!

Свяжитесь с нашими специалистами по недвижимости и контактным лицом по кондоминиумам — мы с нетерпением ждем ваших вопросов!

• Брокер / Кондоминиум — Контактное лицо
• Оценка квартиры — советы, расчеты и ошибки

Продажа недвижимости: Руководство XXL + контрольные списки

Процедура, затраты и советы — все в одной большой бесплатной статье для земельного участка, квартиры, дома, виллы, многоквартирного дома. Узнайте, как продать недвижимость, шаг за шагом: продажа недвижимости.

Продажа кондоминиума: контрольный список из 3 этапов

Знаете ли вы уже 3 этапа продажи недвижимости?

1. Подготовка: Подготовка имущества и продажа
1. Финансовое планирование и сроки продажи
2. Нанять агента по недвижимости
3. Записи и документы
4. Повышение стоимости недвижимости
5. Определите цену предложения
6. Создать разоблачение
2. Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей
1. Рыночная недвижимость
2. Контакт с потенциальными покупателями
3. Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
4. Проверка кредитоспособности
5. Даты просмотра
6. Переговоры о продаже и согласование цены покупки
3. Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
1. Составить договор купли-продажи у нотариуса
2. Запись на прием к нотариусу
3. Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
4. Передача имущества
5. Нотариальные расходы и комиссия брокера
6. Заплатить налог

В этом руководстве вы узнаете все шаги шаг за шагом. Идеально подходит для тех, кто продает свою первую недвижимость.

• Продать недвижимость