Если у вас на руках первый договор купли-продажи, то, как и у многих, у вас возникает множество вопросов: Кто составляет договор купли-продажи недвижимости? Сколько времени занимает нотариально заверенный договор купли-продажи? Когда должна быть уплачена покупная цена за недвижимость? Начнем с определения: Договор купли-продажи недвижимости — это обязательное соглашение, обычно между двумя сторонами, о передаче дома или другой недвижимости. Такой договор купли-продажи земельного участка, дома, дачи или квартиры всегда и исключительно составляется нотариусом и им же заверяется.
Таким образом, договор купли-продажи регулирует переход права собственности. С юридической точки зрения, вы всегда покупаете участок земли, независимо от того, застроен он или незастроен. Он содержит общие условия и положения, которых должны придерживаться обе стороны в процессе покупки. Для приобретения недвижимости обе стороны должны обладать дееспособностью.
Важным содержанием договора являются:
Сведения о покупателе и продавце
Объект покупки
Описание имущества
Покупная цена и условия оплаты (дата, рассрочка и т.д.)
Налог на передачу земли
Экономическая передача и передача имущества (дата)
Гарантийные правила, такие как право покупателя на отзыв в случае обнаружения скрытых дефектов
Аренда и лизинг
Конвейер
Предварительное бронирование
Постоянная доверенность
Проценты по умолчанию
Специальные мероприятия, такие как интерьеры или ремонт
Другое
Правовая основа: BGB
В основе договора лежит правовое соображение, т.е. то, что дается за имущество. Это могут быть не только деньги, но и любое другое экономическое благо, которое обменивается на имущество. Конечно, почти всегда это будет определенная сумма денег, но в качестве компенсации может выступать и другое имущество или простое обещание заплатить позже.
(1) По договору купли-продажи продавец вещи обязан передать вещь покупателю и оформить право собственности на нее. Продавец обязан предоставить покупателю товар, свободный от дефектов материала и дефектов права собственности.
(2) Покупатель обязан уплатить продавцу согласованную покупную цену и принять купленный товар.
В отличие от договора купли-продажи движимых вещей, покупка недвижимости (а также земли или части земли) не свободна от формы. Положение об этом вытекает из § 311b Гражданского кодекса Германии (BGB).
Закон требует, чтобы такие договоры были заключены в письменной форме, чтобы быть действительными. Соответственно, для придания договору официального статуса вам необходим нотариус. Рукопожатий и устных обещаний недостаточно. Это делается для предотвращения мошенничества, разумного документооборота для обеих сторон.
Каковы задачи нотариуса?
В целом, основными направлениями или задачами нотариуса являются:
Нотариальное заверение юридических сделок
Проверка подлинности подписей
Это приводит к тому, что нотариусы особенно нуждаются в следующих областях права:
законодательство в сфере недвижимости, например, нотариальное заверение сделок с недвижимостью
Семейное право, например, доверенности на медицинское обслуживание или брачные контракты
Законодательство о компаниях, например, нотариальное заверение AG или регистрация в торговом реестре
Как правило, нотариуса выбирает покупатель. На первом приеме у нотариуса вам нужно будет подготовить все важные документы. Затем нотариус составит договор купли-продажи в соответствии с требованиями и шаблонами покупателя и продавца.
Примерно через неделю после нотариального заверения покупатель и продавец получают заверенный договор купли-продажи.
Расходы на оформление договора купли-продажи у нотариуса
Отдельные статьи включают в себя множество отдельных пунктов, например, нотариальное заверение договора купли-продажи, что составляет около 1 070 евро. Кроме того, регистрация платы за землю стоит 435 евро для земельного кадастра и еще 535 евро для смены собственника. Кроме того, взимается плата за оформление опекунства, заверение подписи и т.д. В итоге вы получаете около 3 700 евро.
Расходы на нотариуса / земельную книгу: ~ 3,700 евро нетто
Передача права собственности после полной оплаты
Я хотел бы еще раз подчеркнуть этот момент:
Как продавец, убедитесь, что ваша собственность не переходит к покупателю до тех пор, пока не будет выплачена полная покупная цена.
О распределении затрат: кто сколько платит? Вы должны четко оговорить это в договоре купли-продажи. Как правило, покупатель оплачивает расходы на:
Плата за услуги нотариуса и земельного кадастра
Сборы за необходимые официальные согласования
Комиссия агента по недвижимости
Как только покупатель заплатит налог на передачу земли в налоговую инспекцию и покупная цена будет переведена полностью, нотариус уже должен получить разрешение на отмену «старой» платы за землю.
Затем собственность передается, и земельный кадастр подтверждает регистрацию покупателя в качестве нового владельца.
Особенности кондоминиума: Экскурс
При покупке квартиры договор купли-продажи содержит дополнительные элементы:
Основы, как в договоре купли-продажи (см. выше)
Плоское число
Правила сообщества, расходы на содержание общего имущества, лифты и т.д.
Доля в совместном владении, резервы на содержание общего имущества или инвестиции на ремонт
Кондоминиум, другие помещения, такие как подвал, чердак, гараж, балкон и т.д.
Права пользования общим имуществом
Специальные права на использование, привилегированное использование, например, парковочные места
