Продажа дома — юридические основы и подводные камни, на которые не стоит попадаться

Продажа дома — это важное решение, которое включает в себя множество юридических процедур, контрактов и требований. Как домовладелец, вы должны быть заранее проинформированы о том, что вас ждет в магазине и на что нужно обратить внимание, чтобы выйти из сделки с выгодой. Для неосведомленных в этой области существует множество юридических основ, которые необходимо учитывать, и, прежде всего, небольшие камни преткновения, которых следует избегать любой ценой.

Нотариус — юридические роли, задачи и необходимость при заключении договоров

Нотариусы — это юристы, которые, в отличие от адвокатов, не поддерживают интересы одной стороны, а действуют беспристрастно. Основным направлением их работы является нотариальное заверение юридических сделок, письменных заявлений о намерениях, таких как завещания, а также контрактов. Поэтому они являются независимыми и конфиденциальными лицами, занимающими государственную должность. В особых случаях нотариусы также могут держать средства на доверительном хранении через «нотариальный эскроу-счет», например, когда речь идет о выплате покупной цены. Таким образом, нотариус играет важную роль при продаже дома.

Задачи — такова роль нотариуса при продаже дома

Задачи нотариуса — регулировать продажу недвижимости в качестве беспристрастного юридического органа таким образом, чтобы все стороны были удовлетворены и все возможные спорные моменты были исключены или урегулированы от начала до конца. Нотариус составляет публичный акт (договор купли-продажи), в котором прозрачно и четко урегулированы все необходимые юридические вопросы. Дальнейшими задачами нотариуса являются:

Договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально заверен

В Германии §311b Гражданского кодекса (BGB) предусматривает, что все юридические договоры, касающиеся земли, имущества, имений и недвижимости, требуют обязательного нотариального заверения.

Нотариусы обеспечивают защиту покупателя и продавца

Для правовой защиты покупателя он резервирует недвижимость для покупателя в земельной книге в качестве приоритетного уведомления, чтобы продавец не мог продать недвижимость кому-то другому по первому требованию. Для правовой защиты продавца нотариус организует окончательную передачу права собственности в земельной книге, как только покупатель фактически оплатит покупную цену.

Нотариусы обеспечивают немедленное исполнение требований

Это означает, что требования, оговоренные в нотариально заверенных договорах, подлежат немедленному исполнению. Поэтому для принудительного исполнения требований больше не нужно подавать дополнительный иск в суд, а можно сразу поручить это судебному исполнителю. Это происходит, например, в случае неуплаты покупной цены.

Нотариус разъясняет все нерешенные юридические вопросы при продаже недвижимости

Нотариус должен разъяснить все правовые и юридические вопросы всем договаривающимся сторонам настолько полно, понятно и достаточно, чтобы можно было документально зафиксировать действительную волю обеих сторон. Они обязаны это делать в силу своей государственной должности.

Нотариусы всегда стоят одинаково

Расходы, понесенные нотариусом, всегда одинаковы, поскольку нотариальные тарифы регулируются единообразно на всей территории Германии Законом о судебных и нотариальных тарифах (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). Если нотариус пытается регулировать расходы иным образом, это неэффективно, поскольку запрещено законом. Это относится как к сокращению, так и к увеличению затрат.

Договор купли-продажи — юридические вопросы, запись в земельной книге, юридическая защита и контрольный список

Договор купли-продажи является правовой основой, на которой строится продажа дома. В зависимости от случая, договор купли-продажи всегда выглядит по-разному и содержит больше или меньше положений, в зависимости от того, о чем договорились стороны. Договор купли-продажи — это сложный и объемный договор, который содержит множество юридических неясностей, а также ловушек для некоторых людей. Реализация также может занять довольно много времени. Иногда между подписанием договора у нотариуса и передачей права собственности в земельном регистре проходит до 8 недель. Такое несоответствие между передачей покупной цены, изменением права собственности и, следовательно, узуфрукта и обременений, и окончательным изменением права собственности и передачей дома поднимает дополнительные правовые вопросы при продаже дома, которые должны быть подробно урегулированы в договоре купли-продажи.

Шаг за шагом к договору купли-продажи — Что происходит, когда?

Договор купли-продажи очень сложен, и его часто пересматривают и проходят заново. Все стороны должны знать, что содержит договор купли-продажи и какие правила в нем прописаны. Шаг за шагом объясняется, что именно необходимо учитывать.

Шаг 1 — Что происходит до заключения договора купли-продажи и что вы должны учесть?

Если обе стороны согласны, организуется неформальная предварительная встреча у нотариуса. Нотариус разъясняет формальные вопросы, такие как запись личных данных и состояние дел, и отвечает на первые юридические вопросы. Он также проверяет запись в земельной книге о собственности и начинает составлять договор купли-продажи. Договор купли-продажи должен быть направлен обеим сторонам не менее чем за две недели до официальной даты нотариального заверения, чтобы открытые вопросы можно было прояснить заранее при возможной встрече и все были согласны с договором купли-продажи. Нотариус обязан предоставить юридическую информацию о договоре, поэтому не бойтесь задавать вопросы.

Шаг 2 — Что происходит во время заключения договора купли-продажи и что вы должны учесть?

Во время нотариального заверения договора купли-продажи нотариус зачитывает договор купли-продажи обеим сторонам. За это время можно задать вопросы по каждому пункту и при необходимости внести изменения в текст договора. Когда все стороны удовлетворены договором, он подписывается и заверяется у нотариуса. Подписывая договор, покупатель соглашается оплатить полную стоимость покупки и не может отказаться от договора после его нотариального заверения. Поэтому обязательство по финансированию от банка всегда должно быть доступно до этой даты.

Шаг 3 — Что происходит после заключения договора купли-продажи и что вы должны учесть?

После назначения встречи с нотариусом, нотариус уполномочен предпринять следующие шаги от имени сторон, чтобы инициировать исполнение. Сначала нотариус регистрирует так называемое «приоритетное уведомление о передаче» в земельной книге. Это, так сказать, оговорка в земельной книге и объявление о переходе права собственности от продавца к покупателю. Оговорка дополнительно защищает покупателя от двойной продажи недвижимости. Как только это будет сделано, нотариус отправляет договор купли-продажи в налоговую инспекцию. Только после оплаты налога на передачу земли, всех расходов (нотариальных сборов и регистрации земли) и покупной цены, которая обычно поступает непосредственно на счет продавца, нотариус подает заявление о передаче права собственности в земельную книгу. Поскольку между выплатой покупной цены и регистрацией покупателя в земельной книге может пройти до двух месяцев, передача права собственности и ключей обычно происходит раньше, как правило, ближе к моменту выплаты покупной цены.

Из чего должен состоять договор купли-продажи? Контрольный список наиболее важных пунктов

• Какой объект покупки продается?
• Кто кому продает?
• Что продается вместе с ним? ( Встроенная кухня, недвижимость, … )
• Как она продается?
• Как производится оплата? (Наличные, банковский перевод, …)
• Когда наступает дата передачи?
• Какова разбивка вспомогательных и эксплуатационных расходов?
• Как регулируются затраты на разработку?
• Возможны ли гарантийные претензии?
• Каково состояние объекта?
• Есть ли у объекта дефекты?
• Какие разрешения имеются, а какие отсутствуют?
• Распределение затрат
• Уполномочивание нотариальной конторы

Проверка договора купли-продажи — вот что вы должны найти в договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости вы получите в нотариальной конторе не позднее, чем за две недели до даты нотариального заверения. Затем следует внимательно прочитать договор, уточнить все важные вопросы и найти в нем определенные моменты. Прежде всего, необходимо проверить, все ли имена, адреса, … написаны правильно. Данные об объекте покупки также следует найти в договоре купли-продажи. Сюда входит выписка из земельной книги, в которой можно найти владельца, местоположение, описание недвижимости и описание здания. Кроме того, должно быть указано, что именно продается. Сюда входит мебель, а также полы или навесы. Следующим пунктом должен быть способ продажи. Сюда входит цена продажи, банковский счет, на который будут переведены деньги, и согласована ли оплата в рассрочку или аналогичным образом. В договоре также должны быть указаны дата передачи и передача владения, поскольку при этом права, обязанности и расходы также переходят к покупателю.

Юридическая защита — какие существуют варианты договора купли-продажи?

Существуют различные способы юридической защиты при заключении договора купли-продажи. Одним из них является предварительный договор купли-продажи. Это используется, если, например, покупатель еще не получил полного подтверждения финансирования или отсутствует разрешение на строительство. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором регламентируются исключительные случаи, когда покупатель может отказаться от договора. Однако можно также заявить о так называемом праве на отзыв. Это необходимо, если покупатель не выполняет свои обязательства, потому что тогда продавец может отказаться от договора купли-продажи.

Другим вариантом правовой защиты является обращение взыскания на имущество. Это гарантирует, что покупатель действительно платит, поскольку он принимает на себя обязательство по покупке и оплате всеми своими активами. Последним вариантом правовой защиты являются договорные санкции. Они защищают покупателя, поскольку если, например, продавец не сможет соблюсти дату передачи владения, он будет нести ответственность за убытки и, возможно, должен будет выплатить оговоренную в договоре неустойку.