Обманчивое введение (Словарь) при заключении договора купли-продажи со стороны продавца или агента

Дезинформация намеренного обмана при покупке недвижимости — один из немногих рычагов, с помощью которого покупатель может потребовать возврата цены покупки, снизить её или аннулировать договор даже после совершения сделки и передачи имущества — даже если в договоре предусмотрен полный отказ от гарантий. Именно поэтому это самое острое оружие покупателя — и самое большое риски для продавца и риэлтора. Ниже мы покажем, в каких случаях скрытие информации действительно считается «намеренным обманом», какие доказательства требуют суды, какие сроки действуют и как можно конкретно рассчитать экономический ущерб для инвесторов.

Что означает намеренный обман при покупке недвижимости с юридической точки зрения?

Правовая основа намеренного обмана закреплена в § 123 BGB (аннулирование) и § 444 BGB (исключение исключения гарантии при намеренном обмане). Упрощенно: тот, кто знает или хотя бы считает возможным существующий обязательство раскрытия недостатка и скрывает его от покупателя, не может прятаться за обычным «как есть, так и купил».

• Умысел — продавец знает или считает возможным наличие недостатка
• Обязанность раскрытия — покупатель не мог бы самостоятельно обнаружить недостаток
• Причинность — без обмана договор был бы заключен иначе
• Правовые последствия — оспаривание, уменьшение или возмещение ущерба
• Срок — 1 год с момента получения сведений (§ 124 BGB), максимум 10 лет
• § 444 BGB — исключение гарантии не применяется в случае умышленного обмана

Важно для инвесторов: В отличие от обычной гарантии на недостатки товара (2 года), требования, основанные на умышленном обмане, истекают только через 3 года с момента получения сведений (§ 438 Abs. 3 BGB). Кто хочет купить многоквартирный дом, получает таким образом значительно более длительное время для предъявления требований.

Типичные случаи: Что суды считают умышленным обманом

Правоприменительная практика БГХ обширна, но позиция ясна: речь не идет о мелких недостатках, а о дефектах, влияющих на стоимость, которые средний покупатель не может обнаружить при обычном осмотре. Следующие ситуации особенно актуальны в практике:

• Влажность/Грибок — перекрытые стены, скрытые подвалы
• Повреждения кровли — известные протечки без указания
• Домовой гриб — настоящий гриб всегда подлежит раскрытию
• Асбест, КМФ — вредные вещества в крыше, фасаде, полу
• Права собственности — не зарегистрированные правоходы, зоны отступа
• Задолженности по аренде — скрытые задержки платежей при объектах сдачи в аренду
• Черные строения — отсутствие разрешения на строительство при пристройке/перестройке
• Предшествующие повреждения — прежние повреждения от воды, огня или осадки

Особенно рискованно для покупателей объектов сдачи в аренду: скрытые задолженности по аренде или недействительные договоры аренды. Это снижает чистую холодную арендную плату и напрямую влияет на расчет чистой рентабельности и реальный расчет коэффициента цены покупки.

Бремя доказательства: почему 70 % исков не удовлетворяются

Наибольшая преграда — это не право, а доказательства. Покупатель должен доказать, что продавец знал о недостатке или, по крайней мере, считал его возможным — и это должно быть доказано спустя годы после передачи. Исключительно предположения недостаточны.

БГХ, решение V ZR 30/19: «Обман требует положительного знания или предположения о недостатке в сочетании с осознанием того, что покупатель не знает о недостатке и при наличии этой информации не заключил бы договор или заключил бы его по-другому».

Практический совет: до совершения нотариального акта зафиксируйте письменные ответы на критические моменты (влажные повреждения, задержки арендной платы, известные ремонтные работы). Конкретный вопрос и сознательно ложный ответ намного легче доказать, чем общее утверждение «он должен был упомянуть это».

Экономический ущерб: Пример расчета для инвесторов

Как велик фактический финансовый ущерб, часто недооценивается. Следующий сценарий показывает сдаваемую в аренду квартиру в районе B, цена покупки 450 000 €, холодная аренда 1 500 € в месяц — продавец скрывает водный ущерб с затратами на ремонт в размере 65 000 €.

Потеря доходности составляет около 20 % — при одновременно значительно более высоком капиталовложении. Кто здесь не будет юридически настаивать, будет финансировать долги продавца на протяжении всей периода владения. Как описано в Руководстве по недвижимости как инвестиции, качество due diligence часто определяет доходность больше, чем сама локация.

Какие конкретные требования предъявляет покупатель?

Если доказано наличие умысла, у покупателя есть право выбора — он должен стратегически решить, поскольку не каждая опция экономически обоснована. Выбор зависит от масштаба недостатка, развития рынка и уровня финансирования.

Внимание при расторжении договора: покупатель несет риск расчета предоплаты за досрочное погашение перед банком, если финансирование будет расторгнуто. При кредите в размере 350 000 € и оставшемся сроке погашения в 8 лет это может быстро составить 25 000–40 000 € — эти суммы, хотя и входят в возмещение ущерба, сначала должны быть взысканы.

Налоговые последствия: налог на спекуляции и амортизация при расторжении договора

При расторжении купчей применяется экономическое отменение — приобретение рассматривается как если бы оно никогда не происходило. Уже заявленная амортизация должна быть скорректирована, уплаченная налог на приобретение недвижимости может быть возвращена в соответствии с § 16 GrEStG (заявление обязательно в течение 2 лет).

• Налог на приобретение недвижимости — возможность возврата согласно § 16 GrEStG
• Нотариальные расходы — часть требования о возмещении ущерба
• Корректировка амортизации — уже использованная амортизация возвращается в прошлом
• Срок спекуляции — при уменьшении срок продолжается 10 лет
• Восстановление ущерба — как правило, не подлежит обложению налогом на доходы

Для расчета продолжительности срока владения решающим является исходная дата покупки — подробнее об этом в калькуляторе расчет срока спекуляции. Кто продает объект после уменьшения стоимости позже, должен рассчитывать спекуляционный налог на недвижимость с пониженной стоимостью покупки как новые расходы на приобретение.

Рекомендация по действиям: 6-шаговый план при подозрении на мошенничество

Кто обнаруживает скрытый недостаток после передачи, должен быстро и структурированно поступать — годовой срок оспаривания (§ 124 BGB) истекает с момента получения сведений и не может быть продлен.

• Шаг 1 — сразу же документально зафиксировать недостаток с помощью фотографий
• Шаг 2 — поручить экспертизу специалиста (1 500–4 000 €)
• Шаг 3 — письменно установить срок для продавца (2 недели)
• Шаг 4 — привлечь юриста по недвижимости
• Шаг 5 — официально объяснить оспаривание или уменьшение
• Шаг 6 — подать иск в течение срока исковой давности

Перед рефинансированием никогда не принимайте поспешных решений — тот, кто устраняет недостаток самостоятельно, не давая продавцу возможности исполнить обязательства повторно, часто теряет право на возмещение ущерба. В ходе текущих процессов покупки стоит ознакомиться с нашим руководством по покупке недвижимости и списком проверок для оценки недвижимости — оба варианта значительно сокращают риск мошенничества.

Часто задаваемые вопросы по обману при продаже

Применяется ли исключение из гарантии «как есть» в случае мошенничества?

Нет. § 444 BGB явно исключает возможность обращения с претензией на основании исключения гарантии, если продавец умышленно скрыл недостаток. Таким образом, даже самый строгий договорный отказ не защищает от требований, основанных на умышленном обмане. Именно это делает этот правовой случай самым важным средством защиты покупателя в немецком праве недвижимости — его нельзя отменить по договору, потому что это нарушало бы добросовестные обычаи.

Будет ли агент ответственен так же, как и продавец?

В целом да, как только агент обладает собственными знаниями о недостатке или сознательно дает ложную информацию. Тогда агент будет нести ответственность по § 280 BGB по договору агента или по c.i.c. (§ 311 Abs. 3 BGB) как управляющий. Практически это означает, что покупатель может требовать возмещения как от продавца, так и от агента — что особенно важно, если продавец банкрот или имеет место в другой стране. Серьезная профессиональная ответственность агента обычно покрывает такие случаи.

Какова реалистичная степень успеха в суде?

Статистика из судебной практики ОLG показывает, что только около 30–35 % исков, поданных по причине умышленного мошенничества, полностью удовлетворяются. Основная причина: доказательства умысла не удаётся собрать. С использованием экспертиз, зафиксированных письменных ответов продавца и свидетелей (например, ремесленников, которые ранее были привлечены к работе) вероятность успеха повышается до 60–70 %. Поэтому инвесторы с самого начала должны архивировать все разговоры, содержание экспозиций и переписку по электронной почте — они станут решающим доказательством в случае спора.

Назад к Wiki: Недвижимость Лексикон