Повышение арендной платы — ваши права, требования и индексируемая арендная плата

Кошмар для многих арендаторов, но в Германии это происходит регулярно. Повышение арендной платы. Но это не всегда допустимо, поскольку повышение арендной платы требует соблюдения определенных формальных и содержательных правил. Узнайте здесь, как вы можете защитить себя и какие простые правила вам нужно соблюдать.

Варианты повышения арендной платы — что арендодатель может делать, а что нет?

Повышение арендной платы регулируется законом. Точнее говоря, за это отвечает Гражданский кодекс Германии (BGB). Повышение арендной платы не может быть произвольным, а требует наличия одной из трех причин. К ним относятся местная сравнительная рента, градуированная рента или рента, привязанная к индексу.

Сопоставимая арендная плата, принятая в данной местности — сопоставимые объекты в качестве основы

Местная сравнительная арендная плата означает размер арендной платы, выплачиваемой в среднем за сопоставимую недвижимость в регионе за последние четыре года. Поэтому местная сопоставимая арендная плата может стать причиной для повышения арендной платы. Затем арендодатель указывает в письме, например, индекс арендной платы, экспертное заключение, базу данных по арендной плате, не менее трех сопоставимых квартир в качестве причины повышения. В последнем случае сопоставимые квартиры должны быть описаны очень конкретно, включая местоположение, тип, размер, состояние и цену за квадратный метр. Базы данных по аренде, используемые для сбора данных, должны быть в свободном доступе. Местная сравнительная арендная плата может быть увеличена арендодателем каждые пятнадцать месяцев, так как предусмотрено, что арендная плата должна оставаться постоянной в течение как минимум одного года. Если по истечении пятнадцати месяцев происходит очередное повышение арендной платы, у арендатора есть два месяца, чтобы согласиться с этим. Если он этого не делает, арендодатель может подать судебный иск против арендатора и принудительно повысить арендную плату, если это законно.

Градуированная арендная плата — плановое повышение арендной платы

Градуированная арендная плата — это безопасный вариант для арендодателя, но он подчиняется строгим правилам. При поэтапной аренде повышение арендной платы фиксируется заранее и часто является частью договора аренды. Для того чтобы эта градуированная рента вступила в силу, необходимо соблюдать следующие правила:

• Градуированная арендная плата должна быть зафиксирована в письменном виде
• Повышение арендной платы всегда должно быть постоянным в течение как минимум одного года
• Дополнительные увеличения, такие как корректировка местной сравнительной арендной платы или в связи с модернизацией, не допускаются (за исключением вспомогательных расходов)
• Время и окончательная сумма повышения арендной платы должны быть четко указаны (в письменном варианте); указание процентов недопустимо.
• Исключение расторжения договора аренды может быть предусмотрено в договоре аренды на срок не более четырех лет
• Если арендная плата превышает местную сравнительную арендную плату на 10 и более процентов, повышение является недопустимым и может быть отклонено арендатором.

Если эти пункты соблюдены, то градуированная арендная плата является законной и может быть прописана в договоре аренды.

Индекс арендной платы — зависит от рынка

Индексная арендная плата основана на индексе цен на стоимость жизни всех частных домохозяйств в Германии и поэтому является переменной арендной платой. Данные опроса публикуются Федеральным статистическим управлением. Арендодатели, предлагающие свою недвижимость в соответствии с местными сравнительными арендными ставками, пользуются этой возможностью, поскольку в противном случае они вряд ли смогли бы повысить арендную плату. Опять же, необходимо соблюдать некоторые правила. Арендатор должен быть проинформирован о повышении арендной платы в письменном виде, и она должна оставаться неизменной в течение одного года после этого. Кроме того, арендодатель должен иметь возможность прозрачно представить свои расчеты арендатору. Если арендная плата повышается с помощью индексируемой арендной платы, то повышение на модернизацию не допускается, пока нет законодательных требований против этого. Дальнейшее повышение арендной платы на основе местных сравнительных арендных ставок также не допускается. Для арендодателей этот метод привлекателен тем, что им не требуется согласие арендатора. Как только арендатор получает уведомление о повышении арендной платы, повышенная арендная плата должна быть выплачена, начиная со следующего месяца после вручения уведомления. В этом случае арендатор мало что может сделать, если формальности были соблюдены.

Формальности при повышении арендной платы — что для этого нужно?

Как уже было описано выше, повышение арендной платы должно соответствовать точным формальностям, в противном случае оно будет недействительным. Прежде всего, арендатор должен получить повышение арендной платы в письменном виде. В письме должна быть указана точно рассчитанная общая сумма арендной платы, включая все эксплуатационные расходы. Кроме того, в письме должна быть указана точная и подробная причина повышения арендной платы. Это может быть текущий индекс арендной платы, а также список сопоставимых квартир или копия экспертного заключения. Арендатор должен согласиться на такое повышение арендной платы в течение установленного срока, в противном случае оно недействительно и не может быть осуществлено в установленный срок. Если арендатор отказывается, у арендодателя есть три месяца, чтобы добиться повышения в суде, при условии, что повышение является законным.

Модернизация, разрешенная для устойчивого улучшения

Гражданское уложение Германии вновь содержит некоторые правила, которые необходимы для увеличения арендной платы. А именно, § 559 BGB гласит, что работы на объекте недвижимости должны реально увеличить стоимость объекта. Буквально это звучит так: «Если арендодатель провел мероприятия по модернизации в смысле § 555b номер 1, 3, 4, 5 или 6, он может увеличить годовую арендную плату на 11 процентов от затрат, понесенных на жилье.″ Сюда входят самые разные вещи. Например, модернизация, позволяющая экономить энергию или воду в долгосрочной перспективе, а также структурные меры, повышающие полезную стоимость или в целом улучшающие условия жизни. Работы по модернизации, предписанные властями, также относятся к этой категории, при этом арендодатель должен уведомить арендатора за три месяца до начала строительных работ, но повышение может произойти только после их завершения. Если такой случай имеет место, то повышение арендной платы в связи с модернизацией вполне допустимо и должно быть принято арендатором. Это, пожалуй, по-прежнему самая приятная причина для арендаторов, поскольку качество жизни повышается.

Операционные расходы — авансовые платежи или фиксированная ставка?

Возможно также увеличение эксплуатационных расходов. Как только они повышаются, арендодатель имеет право переложить это повышение на арендатора. Необходимым условием для этого является письменное соглашение между обеими сторонами о фиксированной ставке на эксплуатационные расходы или авансовых платежах на эксплуатационные расходы. Если расходы увеличиваются, арендодатель должен сообщить арендатору об увеличении, несмотря на это письменное соглашение. Однако обоснование повышения требуется по закону только в случае фиксированного тарифа на эксплуатационные расходы. В случае авансовых платежей на операционные расходы, заявление о причинах не является обязательным. Корректировка или увеличение обычно происходит в результате отчета об операционных расходах. Если авансовый платеж оказался недостаточным и необходимо внести дополнительные платежи, они должны быть скорректированы с учетом понесенных годовых затрат.

Предельное ограничение — тормоз арендной платы

Конечно, арендаторы также должны быть защищены от повышения арендной платы, поэтому арендодатели не могут повышать арендную плату без разбора. Определенные правила направлены на защиту от недопустимого увеличения. В частности, арендная плата может быть увеличена максимум на двадцать процентов в течение трех лет до местной сравнительной арендной платы. В странах с дефицитом жилья возможно снижение предельного уровня до пятнадцати процентов. Если вам повышают арендную плату, заранее проверьте, были ли соблюдены все важные формальные и материальные правила и действительно ли повышение арендной платы является законным.