Все, что касается аренды

Термин «арендная плата» определяет вознаграждение, которое арендодатель получает от лица, сдающего в аренду, за передачу вещи. Пользование, предоставляемое по договору, ограничено определенным сроком и существенно отличается от аренды. Согласно Гражданскому кодексу Германии, имущество — это объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное тело. Помимо прочего, в аренду сдаются земля, дома и квартиры.

Что нужно знать о договоре аренды

Как владелец недвижимости, вы заключаете с арендатором договор, в котором указывается срок аренды и определяется размер арендной платы. Это бесформенный договор на неопределенный срок или на определенный период времени. В последнем случае речь идет о временном договоре аренды, по которому срок аренды ограничен определенным периодом времени и заканчивается без дополнительного уведомления. Правовой основой является Гражданский кодекс Германии (BGB) с разделами 535-580a в реформированной версии закона об аренде жилья от июня 2001 г. Для договоров аренды, действующих более одного года, соглашения всегда должны быть заключены в письменной форме и подписаны всеми сторонами с указанием их имен. Согласно § 126 Гражданского кодекса Германии, документ всегда должен содержать подписи арендатора и арендодателя. Если вы как арендодатель нарушите формальное требование, договор не будет признан недействительным, но срок его действия будет установлен на неопределенный период. В случае заранее составленных договоров аренды убедитесь, что они соответствуют закону об общих положениях и условиях (AGB).

Обязательства, возникающие в связи с получением арендной платы

Если вы сдаете квартиру или дом и получаете арендную плату, указанную в договоре аренды, у вас возникают определенные обязательства. Вы должны не только предоставить арендатору обусловленное договором пользование арендованным имуществом, но и поддерживать его в пригодном для использования состоянии. Вы также обязаны произвести ремонт, если ущерб возник в результате износа, в соответствии с договором. Однако важно различать, был ли ущерб причинен в результате умышленных действий или ненадлежащего использования. В таких случаях арендатору придется нести расходы на ремонт. При сдаче в аренду помещений, пригодных для коммерческого использования, вы также обязаны не допускать конкурентов к своему арендатору. Здесь действует правило: добросовестно. Как арендодатель, вы имеете право на своевременное получение арендной платы и, особенно в случае арендованной недвижимости, на так называемый залог арендодателя. Это означает, что вы можете изъять движимое имущество арендатора, если требование не будет удовлетворено в соответствии со статьей 562 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Обязанности арендатора

Лицо, выплачивающее арендную плату, обязано надлежащим образом использовать вверенное ему арендованное имущество и производить косметический ремонт в соответствии с договором. Кроме того, он или она должны заранее оплатить оговоренную арендную плату, при этом обычно оговариваются ежемесячные платежи. Обычно арендная плата состоит из двух различных компонентов. Так называемая холодная рента определяет цену за чистое использование арендованного имущества. Второй компонент арендной платы состоит из вспомогательных или операционных расходов.

Что нужно знать о «второй аренде

Как арендодатель, вы имеете право распределить вторую арендную плату между арендаторами. Это операционные расходы, возникающие при сдаче в аренду, распределение которых между арендаторами является обычным явлением в ФРГ. Основы распределения операционных расходов не всегда четко и понятно сформулированы в стандартных контрактах. Следующий текст ознакомит вас с деталями второй аренды.

Операционные расходы по определению

Раздел 1 Постановления об операционных расходах (BetrKV) содержит точную информацию. В нем говорится, что это текущие расходы, понесенные владельцем дома с землей в результате использования здания или находящихся в нем объектов. Необходимо проводить различие между теплыми и холодными эксплуатационными расходами. Вы можете переложить на арендатора, помимо прочего, только определенные эксплуатационные расходы:

• Налог на недвижимость
• Затраты на сбор отходов
• Суммы за уборку зданий, услуги сторожа или уход за садом
• Различные виды страхования

Расходы на техническое обслуживание, администрирование и ремонт не подлежат распределению. Расходы, о которых вы, как арендодатель, договорились с арендатором, могут быть отнесены к арендной плате. Согласно BGH VIII ZR 137/15, вы не обязаны перечислять все понесенные расходы, если в договоре упоминается термин «эксплуатационные расходы». Отчет об эксплуатационных расходах может включать раздельные платежи за канализацию в дополнение к уже упомянутым налогу на недвижимость и расходам. Плата за канализацию рассчитывается раздельно, поскольку за сточные воды вы платите плату в зависимости от потребления, а размер платы за осадки зависит от уплотнения территории вашей собственности. Независимо от разделения, плата за сточные воды подлежит распределению, хотя только часть сточных вод может взиматься в соответствии с потреблением. Уборка улиц и вывоз мусора являются распределяемыми расходами, но не расходы на новые мусорные контейнеры. Уборка лестниц, лифтов и прачечных может быть отнесена к арендной плате, как и расходы на выведение паразитов. То же самое относится и к освещению общедоступных зон, однако осветительные приборы и ремонт не могут быть переданы арендатору. Также можно распределить расходы на обслуживание детекторов дыма и расходы на анализ питьевой воды.

Каковы теплые эксплуатационные расходы?

Согласно постановлениям закона об аренде жилья, термин «теплые эксплуатационные расходы» включает в себя все расходы на горячую воду и отопление. Как арендодатель здания с центральной системой отопления, вы обязаны в соответствии с Постановлением о расходах на отопление распределять от 50 до 70 процентов общих расходов между вашими жильцами в зависимости от потребления.

Как определяется арендная плата за недвижимость?

Вы можете свободно договариваться с арендатором о размере арендной платы за ваш дом или квартиру, с учетом положений законодательства. Эталоном здесь является сопоставимая арендная плата, принятая в данной местности. Закон устанавливает более строгие ограничения в отношении повышения арендной платы. Повышение возможно только в том случае, если арендная плата оставалась стабильной в течение предыдущих 15 месяцев. В течение трех лет вы можете повысить арендную плату максимум на 20 процентов. Однако вы вправе договориться с арендатором об изменении размера арендной платы. В случае градуированной арендной платы повышение может производиться каждые 12 месяцев, в течение которых дальнейшее повышение не допускается. После модернизации вы можете повысить арендную плату до уровня местной сравнительной арендной платы, хотя на это могут быть наложены строгие ограничения. В любом случае, вы должны письменно сообщить своим жильцам о повышении арендной платы и подробно изложить причины такого требования. Любое повышение арендной платы требует согласия арендатора, и вы должны дать ему два месяца на размышление.

Соображения по поводу повышения арендной платы

Конечно, ваша заинтересованность в привлекательной прибыли полностью оправдана, но повышение арендной платы может привести и к негативным отношениям с арендатором. Непонятное для арендатора повышение арендной платы может быть опротестовано. В итоге, при выезде из квартиры вам придется искать нового жильца, что займет много времени. Вакансия также означает отсутствие дохода для покрытия текущих расходов.

Чем отличается аренда от лизинга?

Многие неспециалисты из-за недостатка знаний используют термины «аренда» и «лизинг» как синонимы. Верно, что оба они являются так называемыми действующими контрактами. Арендодатель или лизингодатель предоставляет в пользование дом или землю на ограниченный период времени в обмен на установленный договором окончательный платеж. Арендная плата взимается, если вы разрешаете какому-либо лицу пользоваться вашим домом или расположенной в нем квартирой. Арендная плата должна взиматься, если здание или земля используются для так называемой «фруктовой оккупации». Под занятием фруктами понимается получение дохода. Доход может быть получен, например, от работы ресторана или от возделывания участка земли, который можно использовать для сельского хозяйства.

• Рента взимается с имущества, использование которого при усердии и труде приносит прибыль.
• Арендная плата, которую вы берете при передаче недвижимости для проживания

В коммерческих помещениях границы между арендой и лизингом часто размыты. Арендодатели и арендаторы должны точно информировать себя о различиях в правовых нормах до подписания договора. Независимо от аренды или найма, вверенное имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором оно было принято.