Договор аренды — как расторгнуть быстро и легко

Расторжение договора аренды связано с большим количеством формальностей, чем вы думаете. Хорошо известный трехмесячный срок уведомления — это не все, что вам нужно знать о договорах аренды и способах их расторжения. Существуют некоторые камни преткновения и множество прав и требований, о которых вам следует знать. Конечно, правовая ситуация зависит от договора аренды, но есть несколько основных правил, которые должны соблюдать все.

Расторжение договора аренды — сроки, услуги и особые права на расторжение договора

Вы хотите расшириться, переехать в новый город или вынуждены сменить местоположение по работе. Это все причины, чтобы отказаться от съемной квартиры и начать что-то новое. Но это не так просто, как вам кажется, потому что необходимо учитывать множество факторов. От сроков уведомления и специальных прав на расторжение договора до положений об арендаторе и форм расторжения договора.

Договор аренды — как его расторгнуть и что в нем может содержаться

Договор аренды является самым важным документом между арендатором и арендодателем. Однако то, что содержится в договоре аренды, практически не регулируется законом и в первую очередь зависит от договаривающихся сторон. Пункты, которые не содержатся в договоре аренды, регулируются Гражданским кодексом Германии (BGB). Однако при подписании договора аренды следует проявлять осторожность, поскольку в нем часто встречаются скрытые пункты, которые не допускаются. В частности, в отношении расторжения договора существуют четкие положения. Пример, который чаще всего приводит к спорам, — отказ от уведомления, поскольку он не может быть установлен на срок более четырех лет. Если это не так, то оно не имеет юридической силы. Другие положения BGB также устанавливают специальные правила для договоров аренды. Размер депозита не может превышать трехмесячной арендной платы. Поэтому прежде чем подписывать договор аренды, выясните, что именно разрешено, а что нет.

Если пришло время расторгнуть договор, необходимо соблюсти некоторые формальности. Ошибки могут сделать расторжение договора недействительным и в конечном итоге привести к тому, что вам придется платить двойную арендную плату. Наиболее важными пунктами, которые должны быть включены в уведомление о расторжении договора, являются:

• Дата подачи уведомления
• Имя и адрес арендодателя и арендатора
• Прямая ссылка на желание расторгнуть договор
• Подпись всех арендаторов
• Точный адрес и конкретное обозначение объекта аренды
• Отзыв мандата на прямое дебетование (при наличии)
• Примечание о возврате вклада (если он был внесен)
• Соглашение о передаче квартиры + приемка (вкл. протокол)
• Запросить письменное подтверждение расторжения договора
• Отдельно арендованные парковочные места должны быть аннулированы в индивидуальном порядке

Периоды уведомления: что это такое?

Сроки уведомления обычно относительно просты. Для арендаторов, заключивших бессрочный договор аренды, применяется обычное уведомление за три месяца, независимо от того, как долго арендатор проживает в квартире. Кроме того, письмо о расторжении договора должно поступить к арендодателю до третьего рабочего дня месяца. В этом случае арендатору даже не нужно указывать конкретную причину для подачи уведомления. Более позднее получение приводит к задержке только на один месяц. Арендаторы при таком договоре аренды могут воспользоваться расторжением договора без предупреждения только в особых исключительных случаях. К ним относятся, например, чрезвычайные ситуации, такие как сильное заражение квартиры плесенью или длительное нарушение домашнего покоя. Для сравнения, арендодателям гораздо сложнее расторгнуть договор аренды. Им необходима юридически признанная причина для увольнения. Такие причины могут быть самыми разными и варьироваться от использования помещения арендатором в нарушение договора (например, несанкционированная сдача в аренду третьим лицам) до пренебрежения правилами проживания в доме или неуплаты арендной платы. Эти причины юридически признаны основанием для увольнения без предупреждения. Если арендодатель не может доказать, что арендатор действовал в нарушение договора, расторжение договора с арендатором возможно только в особых случаях, например, если арендатору необходимо самому переехать. Сроки уведомления арендодателя о расторжении договора зависят от срока аренды. При сроке аренды до пяти лет применяется обычный трехмесячный срок уведомления. Если срок аренды составляет более пяти лет, срок уведомления составляет шесть месяцев. При сроке аренды более восьми лет срок уведомления составляет девять месяцев.

Расторжение договора аренды — оформляйте правильно

Согласно Гражданскому кодексу Германии, расторжение договора аренды должно быть оформлено в письменном виде (§ 568 BGB). Однако это не так просто, как может показаться. Электронные письма, телеграммы и факсы не допускаются и не принимаются. Самый надежный способ — отправить уведомление о расторжении договора заказным письмом с уведомлением о получении, так как это позволит вам доказать факт расторжения договора в случае возникновения спора. В целом, однако, при подаче уведомления лучше подстраховаться. Не отправляйте его в последний момент, а лучше немного заранее, чтобы уложиться во все сроки. Особенно при отправке письма по почте, всегда есть вероятность, что получателя нет на месте и поэтому он получает только квитанцию о получении. Однако уведомление о расторжении договора считается доставленным только после того, как письмо было получено. Еще одной важной формальностью является подпись под уведомлением. Если это не относится ко всем арендаторам, уведомление о расторжении договора не имеет юридической силы, и вы не можете быть привлечены к ответственности.

Специальные права на расторжение договора

Специальные права на расторжение договора, как следует из названия, могут быть использованы только в особых случаях. Это всегда зависит от соответствующего договора аренды и конкретной ситуации. Наиболее распространенными из них являются:

Объявление о модернизации

При объявлении о модернизации арендатор имеет особые права на расторжение договора по отношению к арендодателю. Пример: Если о модернизации объявлено в августе, арендатор может подать уведомление до 30 сентября. Срок действия контракта истекает 30 октября.

Повышение арендной платы до местной сопоставимой арендной платы

Арендатор также имеет особые права в случае предстоящего повышения арендной платы. Срок уведомления сокращается до двух месяцев.

Повышение арендной платы за социальное жилье

В случае повышения арендной платы в социальном жилье арендатор имеет право на сокращение срока уведомления. В данном случае это один месяц.

Смерть арендатора

Если арендатор умирает, договор аренды не прекращается автоматически. У спутников жизни, супругов или наследников есть один месяц, чтобы решить, продолжать или нет аренду. Если вы решите отказаться, применяется трехмесячный срок уведомления.

Предоставление нового арендатора — выгодно для арендатора

В зависимости от ситуации, арендатору может быть выгодно предоставить нового жильца. Если срок аренды больше не является приемлемым для арендатора из-за смены работы или изменения жизненной ситуации, например, появления ребенка и слишком маленькой жилплощади, арендатор может предоставить нового жильца. Однако дело в том, что арендодатель не обязан принимать каждого нового жильца. Арендодатель должен согласиться с предложенным новым арендатором. Еще одно преимущество возникает в том случае, если необходимо забрать такие предметы, как встроенная кухня или что-то подобное, поскольку арендатор может уточнить это непосредственно у следующего арендатора и тем самым сэкономить деньги и время.