Купить и арендовать виллу: Доходность, сезон, плата за обслуживание, ремонт, финансирование…

Покупка и аренда виллы — популярная модель среди многих владельцев, особенно вилл, расположенных в местах, куда другие приезжают на отдых. Например, Испания как горячая точка, особенно Майорка, Ибица, но также и Марбелья, в зависимости от личных связей с одним из этих мест. Если вы хотите сдавать виллу в аренду, вы покупаете ее не только для собственного пользования, но и, классически, в качестве инвестиции с целью получения дохода от недвижимости. Так много (доходность), что покрываются расходы (погашение кредита, проценты и содержание виллы). Узнайте все, что вам нужно знать о доходности, сезонной аренде виллы, ваших дополнительных расходах — от содержания до обслуживания бассейна — и фактах о финансировании. Также налог на имущество в Испании при покупке недвижимости.

Сдача виллы в аренду: возврат инвестиций и увеличение стоимости

Стоит ли арендовать жилье в Испании? Да! Как вы увидите далее в примере, некоторые из них приносят 5-10% от суммы покупки в год, просто сдавая в аренду в пик сезона. Остальные 3-6 месяцев вы пользуетесь виллой самостоятельно.

Вы планируете арендовать жилье впервые?

Прибыль приносит не только аренда, но и рост стоимости недвижимости в таких особых местах, как Майорка или Ибица. Подробнее об этом после расчета доходности.

Узнайте все, что вам нужно знать, в этом руководстве!

Аренда: доходность виллы

В Германии недвижимость редко используется в качестве дома отдыха и сдается в аренду в непиковые периоды. Если это так, то расчет производится несколько иначе, чем в случае с типичной полностью арендованной недвижимостью. По долгосрочному договору аренды арендатор X ежемесячно выплачивает сумму Y. Аренда на курортах также означает некоторую спекуляцию в зависимости от непиковых и пиковых сезонов. В принципе, однако, расчет доходности недвижимости одинаков.

Цель арендной доходности: арендатор платит за вашу виллу

Давайте подытожим простую цель получения хорошего дохода от недвижимости:

Доходность должна быть настолько высокой, чтобы ваши арендаторы окупали вашу виллу.

Стоимость варьируется, в настоящее время хорошая доходность составляет не менее 6% (в Германии). При более высоких процентных ставках на финансирование за рубежом стоимость соответственно увеличивается. Увеличение процентов на 1% напрямую требует увеличения прибыли на 1% — проще говоря.

Рассчитайте доходность: Пример для начала работы

Обычный расчет доходности работает таким образом, что рассчитывается годовая холодная рента (т.е. месячная рента * 12). В случае частичной сдачи в аренду не менее важна возможная годовая холодная рента, но ориентированная на несколько недель или месяцев в году, в течение которых вы сами не используете недвижимость.

Простой расчет:

Доходность = годовой доход (холодная рента) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Быстрый пример:

  • 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Совет! Помимо виллы (дополнительные услуги, такие как бассейн) и хорошего местоположения, количество спален/ванных комнат всегда является решающим фактором для хорошей цены аренды.

В принципе, однако, все остается неизменным. Расчет урожайности.

Доходность виллы в обобщенном виде

Факт 1) Расчет доходности недвижимости становится важным, когда вы хотите сдать свою недвижимость в аренду. Факт 2) Проще говоря, он ставит доход от аренды в соотношение с вашими запасами (цена покупки и вспомогательные расходы), с целью, чтобы ваши арендаторы, оплачивали вашу виллу.

Факт 3) Результатом доходности недвижимости является процент. Если этот показатель (в настоящее время) выше 6%, то все текущие расходы (финансирование [погашение, проценты] и обслуживание), так сказать, покрываются. Если доходность (в настоящее время) ниже 6%, вы платите ежемесячно.

Здесь, опять же для иллюстрации, приведен расчет «обычной» доходности (при полной сдаче инвестиций в аренду) и скорректированной, доходности сдаваемой в аренду недвижимости за рубежом (дома отдыха), которую вы также используете.

Формула

Формула расчета:

Полностью сдан в аренду:

Доходность = годовая холодная рента (холодная рента * 12) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Частичная сдача в аренду:

Доходность = годовая холодная рента / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Так что, в принципе, расчет тот же.

Аренда: Сколько стоит аренда за какую виллу?

Совет. Интересует, за сколько можно сдать в аренду недвижимость стоимостью X? Сравните предложения на платформах по продаже квартир для отдыха или на AirBnb. Используйте аналогичные параметры (местоположение, состояние, жилая площадь, спальни).

Таким образом, вы сможете воспользоваться опытом других арендодателей в этом районе, не проводя при этом долгих экспериментов с арендой.

Пример: аренда в основной сезон — доходность 2,6%!

Например, знакомый сдает в аренду свою недвижимость стоимостью 2 100 000 евро за 54 000 евро только за июль месяц.

Доходность за этот месяц:

2,57 % от покупной цены

В Германии для вложения капитала инвесторы ориентируются на недвижимость, годовая доходность которой составляет 6%, поэтому в таких горячих точках, как Ибица, за один месяц можно заработать почти половину необходимого минимального дохода. Конечно, в году не бывает 12 раз месяца июля (жаркая температура, летние отпуска во многих странах). Но только основной сезон, с мая по сентябрь, приносит приличную прибыль.

К сожалению, вы платите немного больше процентов, и аренду также нужно организовывать.

Сборы: Аренда и обслуживание домов + преимущество

Те, кто арендует жилье в таких горячих точках, как Майорка, Ибица или Марбелья, естественно, не заботятся об этом сами. Но есть отличные местные контакты, которые за 20-25% от дохода от аренды напрямую обо всем позаботятся: Аренда, уборка дома, обслуживание, уход за садом и бассейном. Конечно, вы можете нанять все по отдельности, но покупка из одних рук — это лучший способ сдать жилье серьезным арендаторам без стресса.

Аренда через агентство:

20% — 25% от дохода от аренды

И снова большое преимущество:

  • Аренда виллы
  • Общение с арендаторами
  • Передача виллы (заселение и выселение)
  • Техническое обслуживание
  • Удобства на открытом воздухе, такие как сад, бассейн, теннисный корт и т.д.
  • Все без напряжения

Давайте теперь рассмотрим непосредственно практический пример с конкретными цифрами.

Преимущества: Доход от сдачи в аренду и увеличение стоимости (имущества)

Недвижимость в горячих точках Испании, конечно, несколько дороже, чем при покупке «на родине». Это дает преимущество в доходности — не каждый «отважится на такой шаг». Кроме того, за рубежом вам потребуется больше собственного капитала — до 50-60% от стоимости покупки. Подробнее об этом чуть позже.

  1. Хорошая доходность, часто более 10%
  2. Кроме того, увеличение стоимости имущества

Покупная цена с учетом ремонта для примера расчета

В примере вы покупаете недвижимость, включая вспомогательные расходы, за 1,9 млн. евро и инвестируете еще 240 000 евро на реконструкцию до последних штрихов.

  • Цена покупки: 1,90,000 евро
  • Реабилитация: 240 000 евро
  • Инвестиции: 2 140 000 евро

В пиковые месяцы, такие как июнь, июль и август, вы можете получить от 50.000 до 60.000 евро / месяц, реально и при предварительном бронировании в январе, феврале, марте. Мы рассчитываем на 14 000 евро / неделю в пик сезона +/- 1 месяц до и после пика сезона; мы также принимаем во внимание реальные вакансии и ваше собственное использование, например, в зимние месяцы.

Расчет: Доход от сдачи в аренду

Затем месяцы различаются. Пример:

  • Январь — март: Самоинтерес
  • Апрель: Пустой
  • Май: 12 000 евро / неделя
  • Июнь — август: 14.000 евро / неделя
  • Сентябрь: 11 000 евро / неделя
  • Октябрь — ноябрь: пусто
  • Декабрь: Самоинтерес

Ваша доходность рассчитывается из цены покупки, арендной платы/обслуживания дома и дохода:

  • Годовая холодная аренда: 260 000 евро / год
  • Обслуживание дома (20%): 26 000 евро / год
  • Годовая холодная аренда (нетто): 234 000 евро / год

В итоге:

  • Инвестиции: 2 140 000 евро / год
  • Выход: 10,9 % Выход

В Германии недвижимость с доходностью более 10% встречается крайне редко или находится в районах категории С, что влечет за собой риски. Здесь вы покупаете в лучшем месте, виллы с бассейном и видом на море.

Увеличение стоимости имущества

Кроме того, помимо доходности недвижимости, наблюдается общий рост цен на землю. Знаете ли вы, какие преимущества предлагают такие места, как Ибица и Майорка? Пространство не бесконечно. Как и в Швейцарии, например, пространство под застройку ограничено, и, соответственно, реальный рост цен на землю выше по сравнению с капиталовложениями, которые вы делаете «дома» поблизости.

Вот отрывок из газеты Frankfurter Rundschau, актуальный с прошлого года:

«В среднем, цены на островную недвижимость выросли на 27,2%, при этом самый высокий темп роста был зафиксирован исследователями рынка в городе Пальма — 42,1%, за ним следует юго-запад, где курортная недвижимость сейчас стоит на 37,8% дороже, чем пять лет назад».

Давайте посчитаем «только» со средним значением 27,2 %.

  • 27,2 % / 5 = 5,45 % годовых.

Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости?

Блок вспомогательных расходов довольно обширен, если действительно рассматривать все аспекты. Но есть несколько отличий.

Затраты для брокера

Брокерские расходы — В Германии брокерские расходы (при частных покупках) распределяются по 50% между продавцом и покупателем (по закону). Если недвижимость продается от компании к компании, распределение брокерских расходов свободно делится между покупателем и продавцом. В Испании (т.е. также на Ибице, Майорке или в Марбелье) брокерские расходы уже включены в стоимость покупки недвижимости (5% для стандартной недвижимости).

Налог на недвижимость при покупке виллы

Налог на богатство — Если вы покупаете недвижимость в Испании и вносите более 700 000 евро от стоимости покупки из собственного капитала (не финансирования), вы должны заплатить налог на все, что превышает необлагаемую налогом сумму в 700 000 евро. Налог на богатство в Испании составляет от 0,2 до 2,5% от чистых активов, которые вы приносите.

Совет. Размер необлагаемой налогом суммы в муниципалитетах различен. В Каталонии и Валенсии необлагаемая налогом сумма составляет всего 500 000. В Мадриде необлагаемая налогом сумма не ограничена.

Пример:

  • Общая стоимость покупки виллы: 1,8 млн. евро
  • Доля собственного капитала (60%): : 1,08 млн. евро
  • Пособие: 700 000 евро
  • Налогооблагаемые активы: 308 000 евро
  • Налоговая ставка: 0,3
  • Сумма налога: 924,00 евро

Налог на богатство: таблица

Здесь приведены все налоговые ставки с предельными значениями оценки:

Источник: В.Ф. Салинас.

С активами в размере EUR Если налог в евро Из активов в размере EUR Если налог на нее составляет
0,00 0,00 167.129,45 0,2
167.129,45 334,26 167.123,43 0,3
334.252,88 835,63 334.246,87 0,5
668.499,75 2.506,86 668.499,76 0,9
1.336.999,51 8.523,36 1.336.999,50 1,3
2.673.999,01 25.904,35 2.673.999,02 1,7
5.347.998,03 71.362,33 5.347.998,03 2,1
10.695.996,06 183.670,29 И многое другое 3,5

 

Обновление существующих объектов недвижимости

Обновление и модернизация — Вы наверняка захотите оформить свою виллу в соответствии со своими желаниями и идеями. Для этого необходимо, как минимум, считаться с расходами на модернизацию, а в зависимости от года постройки дома или последнего ремонта — также с расходами на реконструкцию (сад, бассейн, спальни, кухня, ванные комнаты).

Типичные вспомогательные расходы с первого взгляда:

  1. Теоретические расходы на проезд (посещение объекта)
  2. Брокерские расходы — оплачивает продавец
  3. Нотариальные расходы — договор купли-продажи
  4. Расходы на земельную книгу — смена собственника
  5. Реабилитация / модернизация (для существующих зданий)
  6. Налог на богатство (от 700 000 евро)
  7. Налог на недвижимость (после покупки)

Вывод: покупка и аренда виллы

Теперь вы действительно многому научились. О рентабельности аренды в сезонные периоды. Вы узнали о налогах, а также о дополнительных расходах от покупки через агента по недвижимости до аренды на содержание недвижимости.

С этими знаниями вы сможете найти выгодную виллу для аренды в Испании.

Здесь у меня есть 2 дополнительных совета для вас!

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье, а также на Ибице можно найти здесь:

Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Вы хотите купить виллу в Испании? Будь то Майорка, Марбелья или Ибица, условия финансирования недвижимости значительно отличаются. Если вы покупаете виллу не для 100% личного пользования, а сдаете ее частично или полностью в аренду в качестве инвестиции, то вам следует знать особые условия в Испании. Кроме того, для сравнения я приведу некоторые примеры из США. Таким образом, вы сможете увидеть, насколько дешево финансирование у себя дома и насколько дорогими становятся кредиты в других странах для иностранца, в соотношении с вашей процентной ставкой и вашим капиталом. В конце концов, речь всегда идет об отдаче.