Разница: коэффициент цены покупки и доходность от аренды
Для расчета обоих результатов используются одни и те же факторы. Годовой доход от аренды и инвестиционные затраты. Разница заключается только в подготовке расчета и, следовательно, в результате.
Оба показателя дают представление о прибыльности.
Доходность аренды: результат говорит… Определение
Результат для расчета арендной платы:
Доходность от аренды > Сколько остатка ежемесячно уходит на погашение платежей, процентов и резервов на ремонт или накопление активов?
Фактор цены покупки: Результат говорит… Определение
Результат расчета коэффициента цены покупки:
Фактор цены покупки > Через сколько лет инвестиционные затраты окупятся за счет ежегодного дохода от аренды?
В упрощенном виде формулы, с которыми вы познакомитесь в ближайшее время, выглядят следующим образом:
X / Y = Z1
Y / X = Z2
Z = рентабельность
Моя рекомендация для начинающих: доходность от аренды
Как новичку в сфере недвижимости, вам нужен быстрый и стабильный доход, поскольку большая часть вашего капитала, вероятно, вложена в вашу первую недвижимость. Поэтому для начинающих имеет смысл сравнивать недвижимость на основе доходности от аренды. Таким образом, вы сразу узнаете, какой ежемесячный излишек может генерировать отдельная недвижимость (для вас).
Фактор цены покупки более интересен для долгосрочных инвестиций (цель: рост стоимости и 10, 20, 30 лет; до этого вы платите ежемесячно), где краткосрочный денежный поток не важен.
Совет! Подробнее о разнице читайте здесь, в моем новом проекте, специально для покупателей недвижимости! Тонкости между доходной и инвестиционной недвижимостью — внешняя
В любом случае, оба расчета направлены на то, чтобы позволить им сравнить различные объявления о продаже недвижимости и сделать это быстро!
Доходность от аренды: пример
Рассмотрим обе формы расчета рентабельности еще раз подробно, с примерами.
И снова определение: если вы рассчитаете валовую доходность от аренды, результат подскажет вам, какой излишек остается каждый месяц и формирует ваш денежный поток. На погашение и проценты (финансирование банка), а также резервы на ремонт или все, что потом остается для собственного, дополнительного накопления активов.
Формула и сравнение
Доход от аренды = годовой чистый доход / инвестиции * 100
Цена покупки — 100 000, годовая арендная плата — 3 200. Расчет выглядит следующим образом:
3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
Результат: 3.2
Рассчитайте доходность от аренды: Сравнение предложений (пример)
Результатом этого расчета всегда является процент. Это говорит вам о том, сколько излишков остается для покрытия расходов (выкуп, проценты, резервы на ремонт) и, в идеале, сколько излишков остается для вас как инвестора в недвижимость.
При нынешней ситуации с процентными ставками вы можете рассчитывать примерно на:
2 % Погашение
2% процентов
2 % Управление и резервы на ремонт
ожидать. Соответственно, недвижимость с доходностью более 6% интересна для вас как покупателя.
Доходность, следовательно, 6% + X
Как и в случае с фактором цены покупки, вы быстро сравниваете различные предложения, основываясь на двух факторах — цене покупки и достижимой годовой арендной плате.
Объект А: Арендная доходность 6,8%
Объект B: Арендная доходность 5,3%
Объект C: Арендная доходность 7,5%
Объект D: Доходность от аренды 4,2%
…
Соответственно, вы бы предпочли присмотреться к недвижимости C, доходность которой составляет 7,5% (+1,5% сверх целевого показателя в 6%). Таким образом, арендатор оплачивает вашу собственность, а вы получаете дополнительный ежемесячный доход. Также недвижимость А, доходность которой по-прежнему составляет 6,8%.
Что касается недвижимости B, с 5,3%, вы могли бы проверить позже, имея собственный опыт и еще больше знаний, существуют ли возможности оптимизации, например, повышения арендной платы, если арендодатель не вносит никаких корректировок в течение длительного времени.
Узнайте еще больше об окупаемости инвестиций!
На сайте Immobilien-Erfahrung.de я расскажу вам еще больше о доходности от аренды и способах быстрой оценки, в том числе с учетом местоположения недвижимости. Узнайте все о:
Еще раз напомню определение: когда вы рассчитываете коэффициент цены покупки в итоге, он говорит вам, за сколько лет доход от аренды покрыл инвестиционные затраты.
Фактор цены покупки обычно составляет от 10 до 40, в зависимости от региона и местоположения недвижимости, ее состояния и так далее. В Берлине он составляет от 30 до 38, в таких городах, как Дюссельдорф, — от 18 до 24.
Формула и сравнение
Коэффициент покупной цены = инвестиции / годовой чистый доход
Цена покупки — 100 000, годовая арендная плата — 3 200. Расчет выглядит следующим образом:
31,25 = 100.000 / 3.200
Результат: 31,25, так что ~ 31
Соответственно, ваше сравнение предложений по недвижимости выглядит примерно так:
Объект А: Фактор цены покупки 18
Объект B: Фактор цены покупки 21
Объект C: Фактор цены покупки 19
Объект D: Фактор покупной цены 17
Таким образом, недвижимость D является наиболее выгодной, поскольку финансирование будет погашено за счет арендной платы в течение 17 лет. Объект A будет погашен в течение 18 лет, объект C — в течение 19 лет, а объекту B потребуется 21 год для погашения всего финансирования за счет дохода от аренды.
Поэтому этот совет для вас!
Совет! Рассчитать годовую арендную плату
Как вы можете реально рассчитать возможную годовую арендную плату? Скорее всего, вы ищете свою недвижимость на портале недвижимости, таком как ImmobilienScout24, Immonet или другой провайдер. Просто измените фильтр поиска с покупки на аренду. Уже сейчас вы можете увидеть, какие цены на аренду устанавливаются на сопоставимые объекты недвижимости в том же районе или, еще лучше, микрорайоне (поиск в радиусе 1 км). Исходя из этого, вы можете спрогнозировать возможную годовую арендную плату, которую можно получить за вашу недвижимость.
Конечно, независимо от только что упомянутой оптимизации арендной платы, если предыдущий владелец долгое время не вносил никаких корректировок в арендную плату, существуют также возможности для модернизации и расширения, в зависимости от типа недвижимости.
Заключение: Фактор цены покупки и доходность от аренды простое объяснение
Я надеюсь, что вы нашли здесь самое простое объяснение фактора цены покупки и доходности аренды! Если вы хотите узнать еще больше о покупке недвижимости, будь то для собственного использования или в качестве инвестиции, многочисленные статьи, руководства и контрольные списки, все бесплатно и доступно 24 часа онлайн, с нами!
Квартира, дом, многоквартирный дом, все для начинающих риэлторов!
