Планируете продать многоквартирный дом в Франкфурте-на-Майне? Франкфурт, как международный финансовый центр, является одним из самых востребованных рынков многоквартирных домов в Германии, с коэффициентами от 18 до более чем 30 от годовой чистой арендной платы в зависимости от расположения. Независимо от того, полностью ли дом сдан в аренду, есть ли свободные квартиры или находится ли он в зоне охранного строительства: продуманный процесс продажи определяет разницу в шестизначных или семизначных ценах. Ваше руководство по продаже многоквартирного дома. Еще вопросы по оценке, поиску покупателя или оптимальному моменту продажи? Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств: Свяжитесь с нами.
Продажа многоквартирного дома в Франкфурте-на-Майне: шаг за шагом
Начнем с базового вопроса: насколько на самом деле ценится ваш многоквартирный дом в Франкфурт? В Франкфурте оценка стоимости зависит от расположения (A-/B-/C-локации), уровня арендной платы по сравнению с арендным индексом, положения о сохранении и структуры арендаторов. Здесь вы узнаете все шаги от рыночной стоимости до передачи ключей, с данными рынка Франкфурта и налоговыми особенностями в Хессене.
Хотите продать вашу арендную квартиру в Франкфурте? Мы предлагаем ✓ Бесплатная оценка недвижимости ✓ Сеть покупателей Off-Market ✓ Персональная консультация ➔ Запросите сейчас: Свяжитесь с нами
Обзор рынка Франкфурта: факторы, рентабельность, цены
Франкфурт относится к одним из самых дорогих мест в Германии. Брутто-рентабельность в зависимости от локации колеблется между 2,8 % и 4,5 %. Обзор типичных коэффициентов по годовой чистой арендной плате:
A-локация (Вестенд, Саксенхаузен-Нord, Норденд-Вест): коэффициент 26 — 32, около 7 500 — 11 000 €/м² жилой площади
Типичный франкфуртский доходный дом в качестве примера:
8 жилых единиц, 620 м² жилой площади, год постройки — реконструирован
Годовая чистая холодная аренда: 148 800 € (в среднем 20 €/м²)
Фактор B-район: 24x → рыночная стоимость примерно 3,57 млн €
Брутто-начальная рентабельность: 4,17 %
Цена за м²: примерно 5 760 €
Если арендная плата ниже, чем в миетспiegel (потенциал роста аренды), инвесторы часто платят дополнительный премиальный фактор в размере 1–3 пунктов.
Определите стоимость вашего многоквартирного дома
Значение вашей недвижимости зависит от различных факторов, включая расположение, размер жилых помещений, структуру аренды и состояние здания. Для Франкфурта дополнительно важно: находится ли недвижимость в зоне охраняемой территории (милею-защита)? Применяется ли городское право первоочередного выкупа? Какова способность к разделению на доли (разделение на квартиры в собственности)?
Как оценивается многоквартирный дом в Франкфурте
Оценка осуществляется с использованием трех классических методов:
Метод оценки дохода: Стандарт для сдаваемых в аренду многоквартирных домов. Расчет производится на основе чистого дохода и ставки дохода от недвижимости (в Франкфурте в настоящее время 2,8 — 4,2 %).
Метод сравнительной оценки: Через коэффициент и €/м² похожих продаж в районе. В Франкфурте очень информативен из-за обилия данных.
Метод оценки стоимости объекта: Только в качестве дополнения, так как покупатели, ориентированные на доход, доминируют.
На практике эксперты комбинируют как минимум два метода. При оценке франкфуртских премиум-многоквартирных домов опытные оценщики уделяют методу доходного подхода 70 — 80 %.
Если у вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, мы уже сейчас найдем подходящих покупателей из нашего инвестиционного круга в Франкфурте. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.
При продаже вашего многоквартирного дома в Франкфурте-на-Майне есть специфические аспекты, характерные именно для Франкфурта, которые отличаются от федеральных стандартов:
Расположение и микрорайон: Факторы района варьируются от 15x до 32x.
Положение о сохранении & право первоочередной покупки: В Франкфурте во многих кварталах действует защита микрорайонов, город может использовать право первоочередной покупки.
Ограничение роста арендных ставок: Ограничивает новые арендные ставки, влияет на оценку.
Целевая группа покупателей: Международный финансовый центр = семейные офисы, управляющие компании, иностранный капитал.
Грундовый налог в Хессен: 6,0 %, один из самых высоких в Германии, влияет на расчеты покупателей.
Документы: Полные списки арендаторов, WALT, перечень задолженности по ремонту.
Стратегия вне рынка: Премиумные многоквартирные дома в Франкфурте в значительной степени продаются без открытой продвижения на рынке.
Целевые группы покупателей в Франкфурте: кто покупает что?
Франкфурт ам Майн является одним из самых динамичных инвестиционных мест в Германии как международный финансовый центр. В зависимости от объема и расположения вы обращаетесь к различным типам покупателей:
Денежные частные инвесторы (1 — 5 млн €): Ищут B-районы, такие как Борнхайм, Бокенхайм, Норденд-Ост. Долгосрочное владение, ориентированное на фактор.
Семейные офисы (3 — 20 млн €): Предпочтение A-районам Вестенд, Саксенхаузен-Нord, Норденд-Вест. Сохранение капитала перед доходностью.
Институциональные покупатели / менеджеры активов (от 10 млн €): Покупки портфеля, часто структурированные как сделки по доле.
Строительные компании: Ищут объекты, подлежащие разделу на ВЕГ, или потенциал для увеличения этажности / плотности застройки. Платят премию за потенциал развития.
Международные покупатели (Швейцария, Австрия, Азия, Ближний Восток): Франкфурт = безопасный порт. Районы Вестенд и центрального города.
Фонды & пенсионные фонды: Только объекты core, длительный WALT, новая строительная субстанция.
Вам необходимо обращаться к потенциальным покупателям, которые хотят вложить средства на долгосрочной основе, а не только на краткосрочную прибыль. Обращение к неправильному типу покупателя может обойтись в до 15 % от цены продажи.
Сравнение районов: какой фактор платит покупатель?
Обзор наиболее важных районов Франкфурта для инвестиций в MFH:
Западный район на юге / западный район на севере: Топ-район, коэффициент 28 — 32, покупатели: семейные офисы, международные инвесторы
Саксенхаузен на севере (старый Саксенхаузен, Музейный берег): коэффициент 26 — 30, покупатели: обеспеченные частные инвесторы
Северный Норденд: популярная жилая зона, коэффициент 25 — 29
Борнхайм (улица Бергер): трендовый район, коэффициент 23 — 26
Боккенхайм: близость к университету, коэффициент 21 — 25
Остенд (район ЕЦБ): рост цен из-за ЕЦБ, коэффициент 22 — 26
Саксенхаузен на юге: коэффициент 20 — 24
Рёдлхайм: коэффициент 18 — 22, покупатели: инвесторы, ориентированные на доходность
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2021/02/drohne-blick-von-oben-leipzig-berlin-rendite-mehrfamilienhaus-mietshaus-strassen.jpg8001200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2023-08-11 08:25:282026-08-02 11:22:48Продать многоквартирный дом в Франкфурте: арендуемый дом & дом с правом собственности
