Покупайте и сдавайте: Инвестиции в жилье — новое строительство (как на наглядном изображении обложки [пример недвижимости Берлина]) или прямая покупка недвижимости. Многие люди предпочитают владеть жильем, но не будет ли аренда гораздо более разумной альтернативой (ключевое слово 1: обеспечение по старости; ключевое слово 2: арендатор оплачивает выкуп)? В этой статье я обобщаю некоторый опыт Алекса Фишера. Алекс Фишер ведет крупнейший канал на Youtube по вопросам недвижимости и налогов. Я прочитал его книгу, частично 3 главы, 4 раза из-за всей информации. Структуры счетов, «Immobilien GmbH», фонды, налоговые преимущества. Недвижимость — самая надежная инвестиция, как по мне. Если вы знаете правильные приемы, вы сможете избежать многих ошибок при покупке недвижимости. Чем меньше ошибок вы допустите, тем больше прибыли будет у вас в кармане как у арендодателя. Я многому научился у Алекса Фишера. Именно поэтому я хотел написать и связать для вас этот краткий обзор по покупке и аренде. Все эти статьи Алекса Фишера бесплатны. Если вы также займетесь оптимизацией налогов, рекомендую вам прочитать мой отчет об опыте налогового коучинга:«Опыт». Подробнее об Алексе Фишере.
В выходные я взял на себя труд просмотреть много-много статей Алекса Фишера. Если вы читаете мой блог, вы, безусловно, должны быть знакомы с Алексом Фишером. Моя статья об опыте налогового коучинга также очень новая (стоит прочитать!), а «Финансы: 7 основных правил» была опубликована раньше. На этом также основаны такие статьи, как «Понимание налогов» и «Построение богатства«. Сегодня в центре внимания — недвижимость и инвестиции, от покупки до финансирования и налогов.
Узнайте шаг за шагом, как покупать и сдавать в аренду недвижимость.
С этого момента все ссылки являются внешними и ведут на блог и видеоролики Алекса Фишера.
Вы покупаете свою первую недвижимость? В глоссарии Алекса Фишера по недвижимости вы найдете все важные определения, от аннуитетных кредитов до промежуточного финансирования.
Если вы уже погрузились в тему покупки недвижимости, то здесь вы также можете непосредственно ознакомиться с процессами передачи собственности.
Вот 4 основных критерия, которые необходимы для того, чтобы начать с малого как инвестор в недвижимость. Во-первых, вам необходим стабильный и регулярный доход. Для одиноких людей в настоящее время это около 2 000 евро в месяц, для супружеских пар — 2 500 евро, также следует рассчитать 300 на ребенка в месяц. Вам необходимо иметь положительный баланс активов (совет: полезно запросить кредитную историю). Ваш существующий собственный капитал имеет значение при принятии банком решения. У вас должно быть 10-12% при наличии хорошего банковского консультанта.
PS: Вы узнаете гораздо больше о собственном капитале в главе «Финансирование».
Знание процесса покупки недвижимости — это один из аспектов. Другое дело — вещи, на которые нужно обратить внимание, будь то кондоминиум, дом или городская вилла. С одной стороны, как арендодатель, точка безубыточности через доход от аренды, которого вы достигнете. Определенные решения могут привести к потере налоговых льгот, вам также придется в какой-то момент столкнуться с отставанием в ремонте. И… разве мы не были на стадии покупки недвижимости? Здесь также необходимо учитывать множество других аспектов, особенно: «местоположение, местоположение, местоположение», а также оборудование и площадь недвижимости.
Даже в одном районе цена покупки недвижимости может сильно отличаться. Если одна улица недорогая, то цены на недвижимость на 3-4 улицах дальше уже в два, три раза выше, как будет видно через некоторое время на примере Берлина. Центральным фактором цены покупки всегда является местоположение недвижимости. Не зря в мире агентов по недвижимости существует поговорка «местоположение, местоположение, местоположение».
Как у покупателя недвижимости (также покупателя, инвестора) у вас есть 3 фактора:
Макроситуация: где в Германии?
Местонахождение мезо = Где в городе?
Микроместоположение = Где именно находится недвижимость?
Мезо ситуация рассматривает отдельные части города. Давайте рассмотрим пример Берлина и чрезвычайную разницу между районами города. В то время как отдельные виллы в
Берлин-Грюневальд стоит до 16,7 млн. евро, в Берлине-Кёпенике можно приобрести целый многоквартирный дом всего за 2,8 млн. евро, с 1 400 м² жилой площади, 1 200 м² земли и около 48 комнат, распределенных между жилыми помещениями.
Пример макроположения: Берлин-Грюневальд
Микролокация: где именно? Что находится поблизости?
Микроположение важно для владельцев жилья, но также и для арендодателей. Он не только отвечает на вопрос о точном местоположении (улица, номер дома, этаж). Микроместоположение также отвечает на вопрос: что находится поблизости от объекта недвижимости? Школы, рестораны, транспортное сообщение с другими районами, городами, а также супермаркеты и кинотеатры. Мезо-место будет иметь прямой доступ ко всем важным, повседневным потребностям, как в этом примере: От кафе за углом, до супермаркета и аптеки.
Пример макроположения: Берлин-Грюневальд, Теплитцерштрассе
Оценка: Какова максимальная цена покупки?
Если цена слишком низкая, вы отдаете наличные (свои активы). Слишком высокая цена покупки минимизирует вашу прибыль как арендодателя. Правильная оценка запрашиваемой цены — один из самых важных моментов при покупке недвижимости. Прежде чем мы углубимся в тему оценки местоположения, строительных конструкций, рыночной стоимости и т.д., здесь представлен обзор темы оценки недвижимости по Лукински. Совет! В отдельных статьях о домах, квартирах, многоквартирных домах и земле вы найдете гораздо более подробную информацию о всех видах методов оценки недвижимости.
Чем лучше оценка имущества, тем ниже вспомогательные расходы и налог на бизнес. Поэтому я рекомендую вам также изучить вопрос оценки недвижимости. PS: Кстати, это также причина, по которой многие люди нанимают агента по недвижимости. Если вы сразу соглашаетесь на цену покупки, то, скорее всего, заплатите больше. Вы можете списать это как стажировку. Но если речь идет о пятизначной сумме, то для многих это быстро становится болезненным. Вы могли бы вложить эти деньги в ремонт или модернизацию, например, установить новую систему отопления. Это будет иметь два положительных побочных эффекта:
Минимизация закупочной цены за счет конкретных пунктов критики (например, ткани здания)
Увеличение стоимости за счет реконструкции/модернизации при перепродаже
Таким образом, вы не только платите меньше, но и можете использовать имеющиеся активы для увеличения стоимости вашей собственности. Поэтому помните: чем подробнее вы проверите недвижимость, тем быстрее вы сможете минимизировать цену покупки. Более подробно о том, что важно при оценке недвижимости, вы можете узнать здесь, в передовой статье.
Если вы хотите оценить эксклюзивную недвижимость незаметно, мы рекомендуем провести оценку экспертом без оговорок. Если вы хотите связаться с нами, вы можете найти наши контактные данные здесь: Контакт.
Сдача в аренду: доходность, вспомогательные расходы, переоборудование и вакансии
Для принятия решения о покупке необходимо учитывать доходность от аренды: К этому мы подойдем на следующем этапе, т.е. сдаче в аренду. Если вы ищете недвижимость, которую вы хотите купить напрямую и сдавать в аренду (чтобы арендаторы брали на себя ваши выплаты), то доходность от аренды — это тот инструмент, который нужно рассчитать.
Рассчитайте доходность от аренды: Для арендодателей, основа оценки
Если вы ищете недвижимость, сдаваемую в аренду, обязательно посмотрите на доходность от аренды. Доходность от аренды — это годовой доход, деленный на цену покупки x 100. Существуют различные методы расчета, но я пока буду использовать простой:
Годовая арендная плата, деленная на цену покупки x 100
Ваш результат будет выражен в процентах. Для кондоминиумов этот процент должен составлять от 4 до 6. В противном случае вы покупаете слишком дорогой товар.
В более дорогих районах доходность немного снижается, в более бедных — немного повышается.
Именно в этом диапазоне вы узнаете дешевую недвижимость!
Аренда: местоположение, дополнительные расходы и налоги
Если вы хотите стать землевладельцем, в дело вступает множество факторов. Они являются причиной вашего успеха или неудачи. Распределение платы за обслуживание, выставление счетов за обслуживание или даже что делать, если арендатор вдруг перестал платить? Если вы покупаете многоквартирный дом и хотите жить в нем сами, что вы делаете? Очень важно: налоги. Есть много вещей, на которые вы должны обратить внимание, когда речь идет о налогах. Об этих аспектах вы можете узнать по следующей ссылке. Здесь Алекс Фишер объясняет все о сдаче недвижимости в аренду.
Как уже говорилось в разделе «местоположение, местоположение, местоположение», здесь, как всегда, много, много факторов: вам нужно тщательно изучить район, есть ли там свободные места? Каков общий уровень вакансий? Большое количество пустующих жилых помещений — не очень хороший знак. Ознакомьтесь с местными ценами продаж, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке. Эти и другие советы вы можете найти здесь:
Аренда
Совместный доход к налоговой выгоде
В этой статье вы узнаете, как можно получить еще шесть евро за каждый уплаченный евро с помощью определенных доходных свойств. Комплексный взгляд на экономическую составляющую недвижимости, как для финансовых инвесторов, т.е. тех, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, так и для владельцев. Заранее кратко и просто: Представьте, что вы получаете за 10 000 евро вещь, стоимость которой составляет 100 000 евро.
Таким образом, не 100 000 евро через 30 лет, а 100 000 евро сразу.
Пример: вы покупаете Porsche стоимостью 100 000 евро, но вам нужно заплатить за него только 10 000 евро, и вы уже получаете этот Porsche с доставкой. Вы не должны платить 10 000 евро сразу, а постепенно. Как вам это понравится? Познакомьтесь с принципом работы с недвижимостью.
Собственное использование: Чего вам следует остерегаться?
Вы хотите купить недвижимость для собственного пользования? Тогда вас ждут новые факторы. Но не волнуйтесь, здесь вы получите первые ответы на вопросы, связанные с владением жильем. На самом деле, речь идет не только о нескольких элементах, которые возникают при покупке и выборе недвижимости, но и о нескольких моментах, которые необходимо учитывать, прежде чем рассматривать возможность покупки такой недвижимости. О том, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости для собственного использования, вы можете узнать здесь.
Дело о владении жильем! Абсолютно читается как владелец-собственник жилья
Однако здесь также необходимо большое НО для потенциальных владельцев жилья. Потому что существует опасность:
Опасность, связанная с занятием собственника: Занятие собственника может привести к тому, что в конечном итоге вы обнаружите, что работаете только — я имею в виду только — на свой собственный дом или квартиру.
…тогда вы понимаете, что отказались от своей свободы. Поэтому не только советы по владению жильем, вот еще одна очень хорошая статья (с поясняющим видео) на тему ловушек для владельцев жилья. Многие владельцы жилья совершают ошибку. Они покупают недвижимость для собственного пользования и думают: «Это решит их пенсионную проблему». Потому что «как только моя собственность будет погашена, мне больше не придется платить за аренду». Это, безусловно, правда и, безусловно, важный столп, по мнению Алекса Фишера. Однако опыт, накопленный им за последние 15 лет, показывает, что многие владельцы недвижимости вынуждены снова продавать ее, как только она будет выплачена! Почему?
Собственники жилья: «Наконец-то аренда свободна! Да, но… Прежде всего, давайте рассмотрим эту проблему еще раз: представьте, что вы теперь являетесь владельцем жилья. Вы сокращаете свое потребительское поведение, обставляете свою недвижимость, инвестируете в нее, выплачиваете взносы в банк, покупаете менее красивую одежду, не самый новый автомобиль, потому что просто хотите как можно быстрее расплатиться с собственником. Когда он окупится, вы можете оказаться в ситуации, когда вам придется его продать».
Собственное использование в арендованном многоквартирном доме
Использование «занимаемой собственником жилой единицы в сдаваемом в аренду многоквартирном доме»: Почти все владельцы недвижимости слышали об этой идее. Когда речь идет о многоквартирных домах, многим нравятся «трехподъездные дома». Планируется, что они сами займут одну квартиру, обычно на первом этаже, потому что там есть сад. Две другие сдаются в аренду.
Так можно получить помощь от жильцов, чтобы расплатиться с владельцем квартиры.
В принципе, это хорошая идея, если вы сможете найти что-то подобное.
Завтра мы продолжим часть №2 «Покупка и аренда: Инвестиции в жилье». Вы узнаете так много нового, от кредитного договора до договора займа, финансирования недвижимости с участием и без участия собственного капитала, а также главный вопрос построения богатства через недвижимость: зачем инвестировать?
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2020/01/muenchen-land-schwabing-mehrfamilienhaus-eigentumswohnungen-neubau-verkauft-entwickelt-baufirma-sanierung-kueche-bad-balkon-dachgechoss-ausbau.jpg9601280L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2020-10-14 15:26:272022-03-01 10:26:12Покупка и аренда: Инвестирование в жилье, оценка и покупка недвижимости — часть 1
