Коммерческая экспертиза перед покупкой недвижимости — Прежде чем инвестировать в недвижимость, важно провести ее коммерческую экспертизу, чтобы рассчитать реалистичную цену покупки. Наиболее важными факторами здесь являются эксплуатационные расходы, расходы на обслуживание, договоры аренды и задолженность. Узнайте здесь, какие критерии важны при коммерческой оценке.
Чтобы рассчитать цену покупки, необходимо заранее записать все негативные моменты. Они понадобятся вам не только для расчета цены покупки, но и для последующих переговоров с продавцом о цене покупки. Это важные, общие моменты, которые возникают при любой коммерческой экспертизе недвижимости.
Договор аренды, задолженность по арендной плате и снижение арендной платы
Если вы покупаете неарендованную недвижимость для собственного пользования, эти пункты менее важны для вас. Однако если ваша недвижимость все еще сдается в аренду или вы хотите приобрести ее в качестве инвестиции, то помимо депозита вам следует записать все особенности и индивидуальные договоренности в договорах аренды.
Можно ли отнести все текущие эксплуатационные расходы на счет арендаторов?
Есть ли оговоренный депозит?
Какие особенности были оговорены в договорах аренды?
Снижение и повышение арендной платы также важно для коммерческого аудита и должно быть отмечено для этой цели.
Операционные расходы, не подлежащие отнесению на расходы: контрольный перечень
Некоторые эксплуатационные расходы можно переложить на плечи арендаторов, но некоторые — нет. Прежде всего, расходы на управление и обслуживание недвижимости, а также амортизацию всегда должен нести арендодатель.
Существуют ли какие-либо не подлежащие распределению расходы?
Вот несколько примеров:
Расходы на управление недвижимостью
Эксплуатационные расходы
Затраты на ремонт
Амортизация
Резервы
Прежде всего, мероприятия по реконструкции и ремонту, которые служат для поддержания имущества в надлежащем состоянии, не могут быть переложены на арендатора.
Техническое обслуживание: задолженность за жилье и предстоящие ремонтные работы
Техническое обслуживание также является важным критерием при проведении коммерческого аудита. Для этого мы рекомендуем проверить резерв на содержание на основании последней выписки о расходах домохозяйства, запросив последнюю выписку о расходах домохозяйства. Рассчитайте типичный средний показатель: 1 евро +/- 20 центов за квадратный метр. О предстоящих мерах по обновлению и модернизации можно узнать из сборника постановлений.
Поэтому вам обязательно следует обратить на это внимание:
Сумма резерва на содержание
Сумма существующей задолженности по оплате за жилье
Рассмотрение сборника резолюций
Контрольный список: Коммерческая экспертиза
Вот краткое описание типичных 11 пунктов тестирования:
Можете ли вы переложить все текущие эксплуатационные расходы на арендатора(ов)?
Был ли согласован депозит?
Есть ли какие-либо особенности в договорах аренды?
Имеются ли в настоящее время какие-либо непогашенные задолженности по арендной плате?
Есть ли активные снижения арендной платы?
Когда было проведено последнее повышение арендной платы?
Какую сумму арендной платы можно получить при заключении нового договора аренды?
Ожидаете ли вы, что расходы будут не пропорциональными?
Насколько высок резерв содержания ОГЭ?
Есть ли задолженность по оплате жилья в ОГЭ?
Проверяли ли вы сборник резолюций?
Совет. Покупка недвижимости: Обучение от А до Я
Все от А до Я: владение или аренда, финансирование кондоминиума, поиск квартиры, порталы недвижимости, агенты по недвижимости, оценка, цены покупки, переговоры и налоги. Знания и опыт экспертов в одном руководстве.
