Комиссия риэлтора 2026: кто платит сколько и как её сократить?

Что такое комиссия риэлтора?

Комиссия риэлтора (также комиссия брокера или гонорар риэлтора) — это вознаграждение, которое получает риэлтор за успешное выявление или посредничество в заключении договора купли-продажи недвижимости. С 23 декабря 2020 года в Германии вступило в силу новое законодательство о риэлторах: при частных жилых недвижимостях покупатель и продавец в принципе делят комиссию поровну.

Комиссия риэлтора 2026: Обзор по федеральным штатам

Общая комиссия варьируется в зависимости от региона. С момента законодательной реформы покупатель платит максимально половину общей комиссии:

Пример расчёта: Цена покупки 500 000 € в Баварии → Общая комиссия 35 700 € → Покупатель платит 17 850 €, продавец платит 17 850 €.

Что регулирует закон о риэлторах с 2020 года?

Новое законодательство о риэлторах (§§ 656a–656d BGB) применяется исключительно при покупке частных домов и квартир потребителями. Основные положения:

• Принцип разделения комиссии пополам: Если продавец поручает риэлтору, обе стороны платят по максимуму 50 % от комиссии.
• Принцип заказчика (вариант): Если поручение даёт только покупатель, он один платит всю комиссию.
• Письменная форма: Договор с риэлтором должен быть заключён в письменной форме (достаточно электронной почты).
• Обязанность подтверждения: Покупатель должен подтвердить оплату комиссии продавца, прежде чем его собственная оплата станет полагающейся.

Когда комиссия не взимается?

Существуют законные способы полностью избежать риэлторской комиссии:

• Прямая продажа: Продавец самостоятельно размещает объявление на ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — комиссия не взимается.
• Покупка вне рынка: Прямой контакт с владельцем через сети, социальные сети или почтовые кампании.
• Новые проекты без комиссии: Многие застройщики продают без комиссии напрямую.
• Принудительные аукционы: Нет агента, нет претензий на комиссию.

Переговоры о комиссии: что реально?

Законодательное регулирование не устанавливает минимальную комиссию. На практике:

• На покупательском рынке (много предложений, мало спроса) возможны переговоры.
• На продавцовом рынке (Берлин, Мюнхен, Франкфурт) почти нет пространства для маневра.
• При высокорыночных объектах (от 1 млн €) реалистичны скидки в размере 0,5–1 %.
• Покажите настоящее покупательское интерес, прежде чем переговаривать — агенты уступают только реальным покупателям.

Учет комиссии при налогообложении

Как инвестор (арендованная недвижимость) вы можете учесть комиссию агента в налоговой декларации:

• Затраты на приобретение: Комиссия увеличивает базу для начисления амортизации (АФС).
• Непосредственно учитывается: НЕВОЗМОЖНО при использовании собственности.
• Пример расчёта: 500 000 € цена покупки + 17 850 € комиссия = 517 850 € база для амортизации (2 % = 10 357 € в год).

Комиссия агента по коммерческой недвижимости и объектам для сдачи в аренду

Новое законодательство о разделении комиссии НЕ применяется к:

• Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады)
• Арендуемые квартиры (здесь действует принцип «заказчик платит»: кто заказывает, тот платит)
• Земельные участки без жилых зданий
• Многоквартирные дома (с 3 и более жилых единиц)

С 2015 года арендодатель не может перекладывать комиссию на арендатора.

На что обратить внимание в договоре с агентом

Перед подписанием договора проверьте:

• Исключительное задание vs. Совместное задание: Исключительное задание ограничивает собственные действия по продаже.
• Срок действия: Заключите договор на срок максимум 3–6 месяцев, без автоматического продления.
• Комиссия за результат vs. Фиксированная сумма за расходы: Принимайте только комиссию за результат.
• Возможность отмены: При заключении договора посредством дистанционного способа коммуникации — право на отмену в течение 14 дней.