1 комната / 2 комнатная квартира на продажу: Небольшой кондоминиум (квартира), процедура, брокер и налоги

Продать 1 комнатную / 2 комнатную квартиру 2022 — Вы хотите продать свою небольшую 1 комнатную или 2 комнатную квартиру? Маленькие квартиры не предназначены для семей с ребенком, но они прекрасно подходят для одиноких синглов. Особенно в самых востребованных местах, в таких городах, как Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кельн, Мюнхен или даже Штутгарт, Гейдельберг и т.д., где вам не нужно так много места. Но как продать небольшую квартиру площадью 50, 40, 30 или даже всего 25 кв. м? Как вы можете определить стоимость? Какие налоги вы должны заплатить при продаже квартиры? Будь то микроквартира, студенческая комната в общежитии, кондоминиум в многоквартирном доме или высотка: здесь вы найдете все ответы + наш контрольный список из 18 шагов для продажи квартиры.

Продажа 1 комнатной / 2 комнатной квартиры 2022: Срок годности

Вы хотите продать небольшую квартиру, возможно, это самая первая недвижимость, которую вы продаете. Тогда возникает множество вопросов, на которые я отвечу здесь вкратце.

PS: Я покупаю напрямую, позвоните или напишите мне здесь в разделе контакты.

4 важных вопроса при первой продаже

Наиболее часто задаваемые вопросы от начинающих продавцов:

  • Сколько стоит моя маленькая квартира?
  • Продавать с брокером или без него?
  • Должен ли я платить налог с продажи квартиры?
  • Каков первый шаг при продаже квартиры?

Давайте сначала проясним самые важные вопросы. После этого я подробно расскажу вам о 18 этапах продажи квартиры. От самого первого шага до заключения договора купли-продажи и нотариальной записи.

Многоквартирный дом, высотка или квартира в многоквартирном доме:

Сколько стоит моя маленькая квартира?

Стоимость недвижимости, независимо от того, является ли она маленькой квартирой, большой квартирой или многоквартирным домом, обычно всегда определяется на основе трех основных факторов:

  1. Местонахождение (город, район и улица)
  2. Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении)
  3. Арендатор / Вакансия

Давайте начнем с понимания: Оценка стоимости.

Расположение квартиры: Мюнхен против Дуйсбурга — фактор №1

Местоположение — Центральное место в оценке занимает цена земли или расположение вашей квартиры. 40 квадратных метров в Швабинге (Мюнхен) сильно отличаются от 40 квадратных метров в Маркслохе (Дуйсбург).

Местоположение означает не только в каком городе продавать, но и в каком районе, на какой улице, с каким номером дома. Разница между районами большая, но и между улицами тоже. Только представьте себе квартиру рядом с перекрестком с главной дорогой, типичным шумом, и всего в 300 м от нее — небольшой идиллический городской парк. Та же улица, большая разница.

Сравнение, расположение Мюнхен / Дуйсбург:

  • 40 м² в Мюнхене Швабинг: 483 000 евро
  • 40 м² в Дуйсбурге Маркслох: 74 000 евро

Разница между Мюнхеном и Дусибургом:

+ 550% разницы в цене

Кто покупает маленькие квартиры?

Рассмотрев сторону предложения (ваша квартира), мы рассмотрим сторону покупателя. Что касается спроса и предложения в вашем микрорайоне (улица, район)? Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах с университетами и колледжами продажи идут быстрее, чем в сельской местности. Просто потому, что спрос здесь значительно выше.

Также с учетом будущего развития, демографических изменений, таких как рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека. Больших семей стало меньше, но больше одиноких людей. Перспективы играют определенную роль в оценке.

Давайте перейдем к самой недвижимости после местоположения, вашей квартиры с одной спальней или с двумя спальнями.

Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении) — Фактор №2

Сам тип недвижимости актуален для всех покупателей. То, что это 1-комнатная / 2-комнатная квартира, понятно. Другими факторами в этом случае будут, например, все здание. Находится ли ваша квартира в качественном жилом доме или в безымянном многоквартирном доме. Это делает его более или менее привлекательным для последующих покупателей / арендаторов (цена аренды).

Для того чтобы определить стоимость вашей недвижимости, необходимо оценить ее состояние. С одной стороны, частичная собственность, которую вы разделяете с ассоциацией владельцев кондоминиума, и ваша отдельная собственность — квартира. Темы включают косметический ремонт, реконструкцию, перегруженность, но иногда и существующую мебель.

Для такой оценки необходимо поговорить с профессионалом, осмотреть квартиру и, при необходимости, ознакомиться с некоторыми документами. Подробнее об этом вы можете узнать чуть ниже в руководстве, в разделе 18 шагов по продаже квартиры!

Отремонтировать/перестроить перед продажей?

Многие начинающие продавцы часто спрашивают, нужно ли им еще ремонтировать или даже переоборудовать свой кондоминиум? На самом деле, им не обязательно идти на это; многие покупатели предпочитают приобретать недвижимость, которую они могут впоследствии модернизировать. В конечном итоге, конечно, это положительно сказывается на доходности недвижимости.

Арендаторы, договоры аренды и вакансии — Фактор №3

Арендатор / Вакансия — Фактором 3 в оценке вашей квартиры с одной спальней или с двумя спальнями является текущий уровень заполненности.

Продажа арендованной квартиры — Если квартира арендована, история арендатора также имеет значение при перепродаже. В идеале, не было никаких задолженностей или трудностей. Аналогичным образом, играет роль и вакансия, или последующие расходы на повторную сдачу квартиры в аренду. Если вы ранее проживали в своей квартире в качестве владельца, это считается вакансией; в конце концов, новый владелец должен вновь сдать квартиру, если он не хочет жить в ней сам в качестве владельца.

Чем больше мы углубляемся в детали, тем меньше это в конечном итоге влияет на цену.

Поэтому мы еще раз сопоставили три центральных фактора оценки вместе:

  1. Местонахождение (город, район и улица)
  2. Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении)
  3. Арендатор / Вакансия

Продавать с брокером или без него?

Продавать частным образом или через агента по недвижимости? Помимо оценки, большой вопрос в продажах. Если вы еще не продали кондоминиум, то сначала можете подумать: продажа без агента по недвижимости сэкономит мне деньги! На самом деле, однако, продажа в частном порядке сопряжена с некоторыми рисками. Только подумайте о ранее упомянутой оценке, но и о всей процедуре и процессе покупки, об отдельных объявлениях о продаже недвижимости, о постоянном общении с заинтересованными лицами и реальными потенциальными покупателями, о переговорах, договоре купли-продажи и …

В конце концов, несколько процентов, которые вы платите как продавец за услуги агента по недвижимости, не так уж и много по сравнению с ошибками, которые могут произойти. Еще более важным, однако, является фактор времени, как вы увидите далее, все 18 шагов до заключения договора купли-продажи и назначения нотариуса.

Реалистичная оценка, личная сеть, общение и советник:

Должен ли я платить налог с продажи квартиры?

Для вас, как продавца, существует только один налог, который необходимо учитывать при продаже квартиры, — это налог на спекуляцию.

Налог на спекуляцию при продаже: когда и сколько?

Налог на спекуляцию объясняется относительно быстро и просто. Первое отличие: Владельцы жилья и капитальные инвесторы (аренда).

Если вы занимали квартиру исключительно самостоятельно, продажа не облагается налогом.

Как только вы сдали свою квартиру в аренду, ситуация меняется. Теперь вступает в силу налог на спекуляцию.

  • Самоинтерес = освобождение от налогов
  • Капитальные вложения (аренда) = взимается налог на спекуляцию
  • Период спекуляции 10 лет (между покупкой и продажей)
  • Исключение: собственное использование в год продажи + 2 года до этого

Вы будете облагаться налогом на полученную прибыль.

Формула:

  • Налогооблагаемая прибыль = цена продажи — цена покупки

Почему существует налог на спекуляцию?

Налог на спекуляцию призван сделать слишком быстрые сделки с недвижимостью (спекулянты) неинтересными из-за относительно высокой налоговой ставки, которая применяется. Размер налога на спекуляцию зависит от ставки обычного налога (подоходного налога), которая может достигать 42% для частных лиц. С годового дохода ~255 000 (включая прибыль от продаж) налог богатого человека также применяется в размере +3%.

  • Налог на спекуляцию до 45% максимум

Таким образом, спекулятивный налог возникает, если вы сдали свою недвижимость в аренду. Тогда период (период спекуляции) составляет 10 лет. Это означает, что между покупкой и продажей вашей квартиры должно пройти десять лет. Тогда продажа вашей квартиры не облагается налогом. Если вы продадите недвижимость в течение этих десяти лет, вам придется заплатить налог на спекуляцию.

Есть одно исключение: если вы сдали свою недвижимость в аренду, а затем сами пользовались ею в течение двух лет до продажи, вы можете продать ее без уплаты налогов в следующем году.

  • Не попадает под налогообложение прибыль от продажи недвижимости
  • Самоинтерес = освобождение от налогов
  • Капитальные вложения (аренда) = взимается налог на спекуляцию
  • Период спекуляции 10 лет (между покупкой и продажей)
  • Исключение: собственное использование в год продажи + 2 года до этого
  • Сумма основана на ставке подоходного налога (человек)

Каков первый шаг при продаже квартиры?

Первый шаг к продаже квартиры — решить, что вы хотите продать свой кондоминиум! Если вы уже находитесь на этом этапе, изучите 18 шагов по продаже квартиры здесь.

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Теперь вы знаете 4 важных вопроса и ответы на них! Сколько стоит моя маленькая квартира? Продавать с агентом по недвижимости или без него? Должен ли я платить налог с продажи своей квартиры? Каков первый шаг при продаже квартиры? Вникните в детали с помощью этого контрольного списка из 18 шагов. С момента продажи до назначения нотариуса и передачи покупной цены.

Подготовка: Подготовка имущества и продажа

Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей

Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи

Современные микро-апартаменты с меблированными квартирами:

Место, место, место! Представляем вашему вниманию еще один особый взгляд на подборку крупных городов: