Классические или экзотические инвестиции: Какая недвижимость подходит для инвестиций? Инвестиционное интервью

Недвижимость как объект капиталовложений — Независимо от того, идет ли речь об односемейном доме или многосемейном доме, квартире или складе, студенческой квартире или доме престарелых: предложения для капиталовложений на рынке недвижимости разнообразны. Каждый, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость, должен найти подходящую недвижимость для своих инвестиционных целей. Классика или экзотика: какая недвижимость подходит для капиталовложений? Совет! Вторую часть интервью читайте здесь: Недвижимость как капиталовложение — чего мне следует остерегаться?

Дома престарелых являются объектами управленческой недвижимости

Вопрос: Людей все больше волнует проблема ухода за больными. С одной стороны, нехватка персонала, но также и дома престарелых, которые необходимо построить. На рынке появляется все больше предложений, предлагающих строительство таких домов в качестве индивидуальной инвестиции или даже в качестве фонда недвижимости для нескольких домов престарелых. Как будет продолжаться это развитие и как вы оцениваете эту форму инвестиций?

Забота о квартирах как инвестиция с будущим?

Те, кто хорошо знаком с домами престарелых и всей темой ухода, могут всерьез рассматривать такие учреждения. Но это действительно требует большого опыта, потому что дома престарелых имеют очень особый риск: в этих так называемых управляемых объектах недвижимости все сводится к квалификации оператора. Если он не будет тщательно управлять, то не будет никакой отдачи — ни для дома, ни для инвестора. В худшем случае грозит банкротство, и деньги пропадают.

И это не связано с тем, что дома престарелых обычно очень хорошо заполнены. Именно это рекламируют застройщики домов престарелых. Речь идет скорее о высоких затратах на надлежащий уход. И они лишь частично оплачиваются государственными учреждениями. Остальное оплачивается жильцами или их родственниками. Если это не удается, многие вещи сохраняются в доме. Это опять же негативно сказывается на репутации дома, что в свою очередь приводит к уменьшению количества жильцов. Это еще больше увеличивает дефицит из-за потери арендной платы.

Конечно, существуют также фонды, состоящие исключительно из подразделений домов престарелых. Здесь, как и в большинстве конструкций фондов, риск несколько ниже. Однако и доходность также значительно ниже. Если вы действительно хотите инвестировать в недвижимость, вам не следует покупать управленческую недвижимость.

Покупка недвижимости: всесторонний пакет услуг от застройщика

Вопрос: Какие требования в целом необходимы застройщику, чтобы быть успешным? А что особенно важно при планировании и строительстве домов престарелых?

Планирование и строительство домов престарелых

Прежде всего, я могу кратко объяснить, что такое застройщик. С точки зрения покупателя, застройщик — это что-то вроде «всестороннего пакета забот» для любого, кто хочет приобрести недвижимость. В конце концов, застройщик берет на себя все заботы, связанные с покупкой земли, планированием и строительством объекта. Даже последующий договор купли-продажи очень часто проходит через нотариуса, которого организует застройщик. Покупатель получает ключи от готовой недвижимости, пакует мебель и может наслаждаться своим новым домом.

Поиск подходящего застройщика / строительной компании

Но для того, чтобы все работало так гладко, как я только что сказал, застройщику необходимо иметь много хороших связей с властями, строительными компаниями и т.д.. Он также должен иметь «хороший нюх» на то, где продаются свободные участки или существующие дома. В конечном итоге это означает, что хороший застройщик должен иметь очень хорошие региональные связи. Если вы хотите купить недвижимость от застройщика, вы можете легко воспользоваться услугами небольших местных или региональных компаний.

И есть еще кое-что, что застройщик должен знать и уметь: Он должен очень хорошо разбираться в ценах на землю и недвижимость. Это помогает ему приобретать землю и здания и служит основой для переговоров со строительными компаниями. В конце концов, разработчик хочет и должен зарабатывать деньги на своих проектах. Только в этом случае застройщик может занять деньги у банков на хороших условиях. Деньги, которые обычно используются для предварительного финансирования покупки и строительства его проектов. Вы уже догадались, что застройщик обычно перемещает очень большие суммы денег.

Примерная визуализация (новое здание):

Демография и местоположение

По моему опыту, при планировании и строительстве домов престарелых важно учитывать потребность в таких домах в том районе, где они строятся! Это звучит довольно банально, но не везде, где строятся дома, они также необходимы. Тот, кто инвестирует в такой дом, не получит удовольствия от своих капиталовложений. Именно поэтому проектировщик дома престарелых, как и инвестор, должен очень тесно консультироваться с соответствующим муниципалитетом, чтобы выяснить, существует ли точное планирование спроса на дома престарелых и каковы его результаты.

Все остальное, что имеет отношение к планированию и строительству, содержится в государственных строительных нормах и правилах и многих других стандартах. Конечно, застройщик домов престарелых должен учитывать это, иначе он не получит ни одного жителя.

Особый путь: студенческое общежитие как инвестиция

Вопрос: До сих пор инвестирование в специальную недвижимость, такую как дома престарелых и инвалидов, было довольно экзотичным. Напротив, студенческие общежития уже больше находятся в поле зрения инвесторов. Какие возможности открывает перед вами эта форма инвестирования?

Студенческие апартаменты: небольшая единица, более высокая цена за квадратный метр

Очевидно, что и здесь дьявол кроется в деталях. Пока что я буду придерживаться основного принципа: при строительстве студенческих жилых комплексов существуют «толстые» и «тонкие» решения. Это означает не размер комнат или квартир, а долю общего имущества в здании. Дом, в котором запланированы общие комнаты, фитнес-центр, терраса для барбекю и т.д., т.е. толстое решение, приносит более высокий доход от аренды (поскольку вы не связаны арендным тормозом), но и эксплуатационные расходы, которые должен оплачивать владелец, также значительно выше. Если дом сдается не полностью, эти расходы могут легко съесть доход от аренды.

Как всегда: место, место, место!

Как и для любой другой недвижимости, для студенческого жилья особенно важно местоположение. Само по себе наличие университета не означает, что квартира должна постоянно сдаваться в аренду. Если спектр предлагаемых курсов недостаточно привлекателен или если поблизости есть много доступных «обычных» квартир, инвестиции не оправдаются.

Поэтому я рекомендую инвестировать в недвижимость, которая не привязана к одной целевой группе арендаторов. Таким образом, помимо студентов, в квартире может проживать и обычный квартиросъемщик. Если вся жилая среда также считается особенно привлекательной — например, из-за близости к торговым объектам, местам отдыха и т.д. — вопрос «потери ренты» вряд ли играет роль. — вопрос о «потере ренты» вряд ли играет какую-либо роль.

 

Statistik: Anteil der Studenten, für die es Plätze im Wohnheim gibt, in deutschen Städten im Jahr 2010 | Statista

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

И все же это несомненная классика:

Кондоминиум как инвестиция

Вопрос: Классический способ инвестирования — покупка кондоминиума. Что необходимо учитывать и каков наилучший способ финансирования таких инвестиций?

Финансирование квартиры: советы

Мы всегда говорим о квартирах, в которых инвестор не живет сам, а сдает в аренду. Потому что тогда, в дополнение к выручке от последующей продажи, я получаю в качестве возврата свой обычный доход от аренды.

Но для того, чтобы этот доход шел как можно более плавно и бесперебойно, дом должен быть расположен в привлекательном месте. Это начинается с самого дома. Есть ли сад? Есть ли лифт? А как насчет парковочных мест? Интенсивность освещения, наличие мест для отдыха на открытом воздухе и многое другое также играют решающую роль в хорошей арендопригодности. Нет необходимости упоминать, что состояние дома должно быть отличным. В самой квартире ответственность за поддержание содержания несет квартиросъемщик, но в коммунальных объектах это всегда делают собственники. Особенно при покупке квартиры в старых домах, состояние подвала, крыши, коридора, окон и т.д. показывает, вкладывают ли владельцы деньги или нет.

Когда речь идет о финансировании, конечно, лучше всего обратиться к своему банку и налоговому консультанту. При капитальных инвестициях речь может идти об использовании имеющегося капитала для покупки или о заимствовании денег для покупки. При нынешнем благоприятном уровне процентных ставок каждый может создать свою собственную инвестицию даже при небольшом собственном капитале. Но будьте осторожны: многие предложения на рынке считаются завышенными, потому что продавец заложил низкую процентную ставку в цену продажи.

Не волнуйтесь! Квартиры средних размеров также можно хорошо сдавать в аренду.

Покупаете кондоминиум в мегаполисе?

Вопрос: Спрос на жилье растет. Особенно в крупных городах — Франкфурте, Берлине, Мюнхене и т.д. Что это событие означает для рынка? Стоит ли покупать маленькую или лучше большую квартиру? Подходит ли кондоминиум в качестве инвестиции?

Я однозначно отвечаю «да» на второй вопрос! Не все хотят или могут жить в доме на одну семью. Именно поэтому кондоминиумы очень популярны сегодня и останутся таковыми в отдаленном будущем. Если при этом вы уделяете внимание правильным общим условиям с точки зрения расположения и обстановки, вы все делаете правильно!

Большая или маленькая квартира также зависит от того, хочу ли я сам жить в своей квартире в какой-то момент в будущем. Малые и очень большие единицы в настоящее время пользуются спросом на рынке жилья. Если вы хотите впоследствии сами жить в своей инвестиции и не хотите устраивать для этого «танцевальные залы», вам лучше выбрать средний размер, скажем, 70 кв. м. И не волнуйтесь! Их можно также хорошо сдавать в аренду.

Существующая недвижимость или новое строительство?

Вопрос: Новое строительство многоквартирных домов с кондоминиумами или арендными квартирами является политически желательным. Какие различия существуют в спросе на существующую недвижимость и недвижимость нового строительства в этом секторе?

На самом деле никаких различий! Существует достаточное количество застройщиков и инвесторов, заинтересованных в многоквартирных домах и жилых комплексах. Здесь я говорю за себя. Наша компания покупает как существующую недвижимость, так и земельные участки под новые жилые комплексы. Предложение ограничено для обоих типов. По крайней мере, если вас интересуют привлекательные места. Поэтому мы постоянно ищем жилые дома или земельные участки, которые затем развиваем и снова продаем.

Существующая собственность:

Новое здание (визуализация)

Леверидж капитала: от 1 до x квартир

От маленькой квартиры до империи недвижимости — с эффектом финансового рычага это возможно!

Масштабная сдача квартир в аренду

Вопрос: Если вы хотите зарабатывать на недвижимости, вы можете торговать домами, строить новые или просто сдавать квартиры в аренду с размахом. Каковы здесь самые большие различия по сравнению с управлением простым кондоминиумом или домом на одну семью?

Этот вопрос уже достаточно обширен, чтобы ответить на него здесь. Желание заработать свои — обычно большие — деньги в качестве агента по недвижимости означает: приобретение большого количества знаний на рынке недвижимости и вложение еще большего труда. Потому что чаще всего необходимые работы идут одновременно. Пример нового строительства: тот, кто начинает строительство объекта, должен немедленно приступить к следующему проекту, чтобы обеспечить приток капитала, обслуживание кредитных линий и т.д. Помимо многочисленных переговоров с властями и банками, он должен одновременно находить и обслуживать покупателей или арендаторов своей недвижимости. К этому обычно добавляется управление готовой недвижимостью, если человек остается владельцем объекта.

В отличие от этого, управление и содержание своей квартиры или небольшого дома абсолютно управляемо. Собрания собственников, отчеты о плате за обслуживание, проверка инвестиций в многоквартирные дома и случайные собрания жильцов: вот и все.

Объяснение эффекта финансового рычага: собственный капитал x 10

И все же небольшой арендованный кондоминиум может стать входом в большую империю недвижимости. Именно здесь помогает так называемый эффект левериджа (также известный на фондовом рынке как «эффект рычага»). Короче говоря, именно такого эффекта я добиваюсь, когда беру в банке купленную квартиру через несколько лет, чтобы купить новую. Увеличение стоимости первоначальной квартиры помогает мне арифметически увеличить собственный капитал и, таким образом, получить возможность взять более высокий кредит на большую и более дорогую квартиру. Вы можете повторять эту игру столько раз, сколько захотите, если все сделаете правильно.

Оцифровка живого мира

Вопрос: Эксперты советуют, что цифровой живой мир завтрашнего дня нужно планировать уже сегодня. Какие изменения принесла цифровизация в индустрию недвижимости? Как это влияет на инвесторов?

Я начну с очень простого примера: Тот, кто хочет продать или купить недвижимость, сегодня уже не заглядывает в газету. Порталы о недвижимости с отличными фотографиями или видеороликами немыслимы без оцифровки. Однако для обеих сторон это также означает, что для того, чтобы отделить пшеницу от плевел, когда дело доходит до предложений в качестве покупателя, необходима компетентность в области цифровизации. Продавец должен знать, какой портал подходит для его целевой группы покупателей.

В сфере управления недвижимостью, так называемом управлении объектами, цифровизация только начинается. Очень простым примером является сбор данных о потреблении для составления точных отчетов о начислениях за обслуживание. Все становится интересным, когда речь идет, например, об электронном регулировании доступа к недвижимости. Поскольку потребность людей в безопасности растет, многие вещи можно контролировать дистанционно с помощью цифровых технологий. Так сказать, электронный консьерж. Или в обслуживании недвижимости: как можно использовать роботов для экономии затрат на персонал?

Все, кто сегодня планирует квартиры и дома, должны иметь в поле своего зрения тему «умного дома»! Если в будущем жизнь, работа и потребление все чаще будут происходить в собственном доме, то необходимо планировать и инфраструктуру для цифровизации дома. И я имею в виду не только прокладку кабелей или незаметную установку развлекательной электроники. Скорее, плоские планы этажей должны быть гибко изменяемыми, использование помещений должно быть изменяемым, а использование электроники в конечном итоге должно быть возможным везде. Здесь тоже есть интересные перспективы как для плановиков, так и для инвесторов.

А для инвесторов в недвижимость это означает проверку перспективности инвестиций с точки зрения их развития. Если вы хотите иметь в будущем платежеспособных покупателей и долгосрочных арендаторов, вам необходимо инвестировать в цифровизацию вашей недвижимости. Тем более что мы пока не можем представить себе возможности этой разработки в полном объеме.

Инсайдерская подсказка: где капиталовложения действительно окупаются

Вопрос: Есть ли у вас инсайдерская подсказка, где я могу инвестировать в недвижимость в регионе Рейн-Майн по хорошей цене?

Конечно: мой родной город Бинген-на-Рейне и его ближайшие окрестности находятся на самом верху. И по многим причинам! Здесь соотношение цены покупки недвижимости и размера ожидаемого дохода от аренды очень хорошее. Цены значительно ниже, чем, например, в Майнце, Висбадене или Франкфурте. Уровень арендной платы, с другой стороны, не намного ниже, чем в центрах. Это дает мне высокий доход.

И, конечно, в долгосрочной перспективе, потому что расположение на Рейне имеет высокую рекреационную ценность, а транспортное сообщение, в том числе и общественное, очень хорошее. Кроме того, в городе есть достойная коммерческая инфраструктура, включая необходимые школы и даже университет прикладных наук. Так что никому не придется уезжать отсюда и можно остаться до глубокой старости.

Подробнее: Инвестиции в квартиры по уходу

Вы хотите инвестировать в квартиры для ухода? Подробнее об этой теме читайте здесь.

В настоящее время в Германии насчитывается 4,1 миллиона человек, нуждающихся в уходе. 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла. В Германии самая дорогая система здравоохранения в мире. Самым большим фактором доходности при инвестировании в недвижимость для ухода за больными является, конечно, развитие демографической ситуации, но также и экономический потенциал страны, который в конечном итоге поддерживает систему ухода и ее финансирование. Как и во многих богатых или благополучных странах, население Германии становится все старше и старше.

Покупка недвижимости для ухода в качестве инвестиции? При первом рассмотрении этой формы инвестирования мы выделили 5 факторов.