Продажа многоквартирного дома: Определите цену, налоги и арендаторов + налог на спекуляцию

Продажа многоквартирных домов 2022 — Полностью сданные в аренду или пустующие, продажа многоквартирных домов (также tenement / apartment house) является более особенной, но и более прибыльной, вы оцениваете все, начиная от типов квартир, заканчивая собственностью. Это становится особенным при продаже старых жилых домов. Но давайте начнем шаг за шагом, с процесса продажи и 3 самых важных вопросов для начинающих продавцов. После этого вы узнаете больше о ремонте, повышении стоимости и, конечно же, о налогах при продаже недвижимости.

Продажа многоквартирного дома 2022: шаг за шагом

Давайте начнем с 3 наиболее часто задаваемых вопросов для тех, кто продает впервые:

  • Сколько стоит ваш жилой дом?
  • С агентом по недвижимости или без него?
  • Продавать открыто или скрытно?

Затем вы узнаете все 18 шагов продажи!

Сколько стоит ваш жилой дом?

Вопросов много, и лучший ответ — пригласить эксперта для оценки имущества. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, то важно одно: Информированная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки. Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существует три стандартизированных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод капитализированной стоимости доходов. Как правило, по крайней мере две из этих процедур рассчитываются одновременно.

  • Метод сравнительной стоимости
  • Метод капитализированной прибыли
  • Метод реальной стоимости
  • Остаточная процедура
  • Определение стоимости ипотечного кредитования

Главные вопросы владельцев недвижимости: Сколько стоит моя собственность? Как рассчитать стоимость многоквартирного дома? Как налоговая служба определяет стоимость дома? Кто определяет рыночную стоимость недвижимости? Как банк оценивает недвижимость? Чтобы дать вам первое представление о сложностях, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимой недвижимостью, конструкцией здания и т.д., мы написали это руководство по оценке многоквартирных домов.

Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Вы не должны недооценивать время подготовки. Будьте реалистичны и честны с собой, например, в отношении возможного отставания в ремонте. Помимо всей работы над кондоминиумом или домом, есть еще и подготовка к продаже.

Более 70% продают недвижимость при профессиональной поддержке агента по недвижимости. Проходят месяцы без знания рынка — от оценки до создания экспозиции, подхода к клиенту и этапа продажи. Во всех областях местоположение является наиболее важным фактором, не только при продаже многоквартирных домов. При продаже недвижимости легко допустить ошибки, особенно при продаже крупных объектов, таких как многоквартирные дома.

На вопрос: «Продавать с агентом по недвижимости или без него?» следует вопрос:

Продавать на рынке или вне рынка?

Продажа вне рынка — Продажа вне рынка означает, что ваша недвижимость никогда не будет публично выставлена на продажу. Ваш жилой дом будет рекомендован только внутренней, платежеспособной группе покупателей с идеальным созвездием. Продажи вне рынка особенно популярны среди известных людей, которые хотят сохранить в тайне факт продажи, адрес, фотографии и многое другое. Частные лица также пользуются этой услугой, например, если они не хотят, чтобы их семья или соседи знали о предстоящей продаже. Ваше преимущество: никто не узнает о продаже.

На рынке — При продаже на рынке ваш жилой дом представляется агентом по обычным маркетинговым каналам. Вы, вероятно, знакомы с типичными маркетинговыми каналами:

  • Размещение рекламы в офисе брокера
  • Объявления в региональных газетах
  • Надрегиональные порталы недвижимости
  • Порталы объявлений, такие как Ebay

Поэтому к обычному процессу из 18 шагов добавляется +1 вопрос:

Продавать на рынке или вне рынка?

Чтобы найти хорошего агента по продаже недвижимости вне рынка, следует обратить особое внимание на рекомендации, проданную недвижимость. Часто их можно найти на сайтах агентств недвижимости. Поэтому стоит внимательно изучить сайт агентства недвижимости, а не просто зайти в раздел «Контакты».

18 шагов к продаже: контрольный список MFH

Процедура, затраты и советы — все в одной большой бесплатной статье для земельного участка, квартиры, дома, виллы, многоквартирного дома. Узнайте, как продать недвижимость, шаг за шагом: продажа недвижимости.

Все 18 шагов в 3 этапа:

  1. Подготовка: Подготовка дома и продажа
    1. Финансовое планирование и сроки продажи
    2. Нанять агента по недвижимости
    3. Записи и документы
    4. Повышение стоимости недвижимости
    5. Определите цену предложения
    6. Создать разоблачение
  2. Этап продажи: продвижение дома на рынке и поиск покупателей
    1. Рыночная недвижимость
    2. Контакт с потенциальными покупателями
    3. Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
    4. Проверка кредитоспособности
    5. Даты просмотра
    6. Переговоры о продаже и согласование цены покупки
  3. Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
    1. Составить договор купли-продажи у нотариуса
    2. Запись на прием к нотариусу
    3. Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
    4. Передача имущества
    5. Нотариальные расходы и комиссия брокера
    6. Заплатить налог

Вот еще несколько подробностей.

Подготовка к продаже: процедура

Вы хотите продать свою недвижимость без агента по недвижимости? Затем вы должны спланировать и выполнить эти шаги по продаже в их порядке.

Решение о продаже

Когда наступает подходящий момент для продажи? В конечном счете, только вы решаете, когда продавать. Нет такого времени года, которое было бы особенно «перспективным» или «особенно неудачным» для продажи недвижимости. Если вы не хотите обременять себя праздником или рождественским сезоном, это только ваше решение. Потому что сами покупатели обычно принимают решение совершенно независимо от времени года.

Совет Лукински: недвижимость с садами действительно лучше продается с весны до осени. Однако при этом сад также должен находиться в ухоженном состоянии.

Анализ рынка и стратегия ценообразования

Как получить правильную цену продажи?

Именно здесь он становится особенным! Потому что оценка рынка недвижимости в целом, а также в региональном разрезе требует больших знаний и опыта. Это относится и к оценке стоимости недвижимости. Особенно когда речь идет о ваших собственных «четырех стенах», которые выставлены на продажу.

Определение стоимости имущества лучше всего проводить без «эмоциональной привязанности» к нему. Поэтому, если вы хотите продать свою недвижимость без участия агента по недвижимости, вы должны освободиться от всех «привязок» к дому. Но даже в этом случае остается достаточно «ловушек», в которые может попасть частный продавец. Например, инвестиции в высококачественное оборудование для ванных комнат, полов и т.д. сами по себе не увеличивают стоимость недвижимости. Особенно выбор ванных комнат, напольных покрытий, фурнитуры и т.д. часто зависит от вкуса владельца. Новый владелец, например, не захочет тратить деньги на эти вещи и попытается таким образом снизить цену покупки. Такой агент по недвижимости, как Лукински, точно знает, какая обстановка в доме считается «высококлассной».

Важным показателем для определения «правильной» цены вашей недвижимости может служить сравнение с ценой других объектов недвижимости в сопоставимом местоположении, оснащении и состоянии. Для этого вам нужно либо поговорить с покупателями и продавцами других объектов недвижимости, либо просмотреть соответствующие порталы агентств недвижимости в вашем регионе. Однако даже в этом случае вы не будете знать наверняка, полностью ли цены на другие объекты недвижимости переносятся на вашу ситуацию. Это связано с тем, что при оценке недвижимости всегда играют роль микрофакторы, которые эксперты по недвижимости объяснят вам без предубеждения.

Подготовка: Реконструкция, дизайн, модернизация?

Часто задаваемый вопрос при продаже дома: нужно ли делать ремонт заранее? В этот момент наш Лукинский подсказывает: Если вы хотите получить самую высокую цену за свою недвижимость, необходимо устранить основные строительные дефекты. Разумеется, это должно быть подтверждено соответствующими счетами-фактурами. Сырые пятна на стенах, плесень, оконные рамы с облупившейся краской, «глухие» окна или изношенный паркет значительно снижают цену покупки. Даже если есть всего несколько мест, где ваша собственность показывает себя не с лучшей стороны, эти недостатки отразятся на собственности в целом.

Затраты на реконструкцию или модернизацию всегда должны быть в разумной пропорции к ожидаемой цене продажи. Оценить это зачастую очень сложно. Конечно, здесь также можно проконсультироваться со специалистом по строительству. Но это экспертное заключение в любом случае стоит денег. Лукински и, конечно, другие агенты по недвижимости предоставляют консультации бесплатно и с большим опытом и знаниями.

Особым случаем является недвижимость, которая на момент продажи не является (или уже не является) жилой. После того как из дома или квартиры будет вынесена вся мебель и личные вещи, возможный ущерб станет очевиден очень быстро. И здесь девиз: «Убрать! В противном случае сделка может быть впоследствии аннулирована из-за сокрытия дефектов. Если в квартире осталась мебель, она должна быть в идеальном состоянии. Все остальное производит впечатление «крупногабаритного мусора» и должно быть удалено до первого осмотра.

Сложная для частных продавцов, но уже обычная практика для специалистов по недвижимости: так называемая «постановка дома». Пустые квартиры специально обставляются для встреч с целью просмотра. Это создает у покупателя впечатление комфорта и уюта и тем самым увеличивает — часто незаметно для покупателя — намерение совершить покупку.

Маркетинг и презентация: экспозиция

Как создать экспозицию по продажам?

Безусловно, одна из самых сложных задач в процессе продажи: создание информативного документа о продаже недвижимости. Очень часто экспозиция является одним из решающих факторов для цены, а также скорости, с которой вы продаете свою недвижимость. Правильное освещение фотографий, удачный ракурс при съемке и содержательные тексты являются решающими факторами для экспозиции. Фотографии должны передавать реалистичное представление о недвижимости, а тексты не должны быть слишком многословными. Если утверждения в разоблачении и реальность слишком далеки друг от друга, это создает у покупателя впечатление о недостоверности продавца.

Даже в цифровую эпоху печатные и переплетенные экспозиции часто очень полезны. Особенно если ваша собственность имеет большую ценность. Если вы хотите изготовить экспозицию на домашнем принтере, картриджи должны быть хорошо заправлены. Тусклые цвета или полосатая печать — это абсолютно непрофессионально.

Неважно как: представление вашей собственности с помощью фотографий и текста требует много времени. К этому следует добавить более глубокий опыт в выборе правильных слов для сопроводительного текста. Отбросьте все личные отношения с собственностью и примите — насколько это возможно — отстраненный взгляд на вашу собственность.

Предложение и переговоры

Кто является лучшим покупателем и как получить лучшую цену?

Если вы продаете свою недвижимость без агента по недвижимости, у вас практически нет возможности заранее отфильтровать покупателей. Потенциальные покупатели могут произвести отличное впечатление по телефону. Но в конце концов, вы никогда не знаете, кого на самом деле впустите в свой дом на просмотр. Для первой ознакомительной беседы составьте список вопросов, которые следует задать потенциальному покупателю. Это включает, помимо прочего, вопрос о том, где и как вы живете в настоящее время. Также важно узнать, есть ли уже банк, финансирующий возможную покупку. Однако только опытные уши могут услышать, говорит ли потенциальный покупатель правду по телефону или нет.

Если вы продаете свою недвижимость частным образом, вы также должны сами координировать и проводить все встречи для просмотра. Обычно это самая трудоемкая часть работы для особо интересных объектов. Это стоит вам времени, а зачастую и нервов, так как реальные потенциальные покупатели задают очень подробные вопросы во время визита. И, наконец, вы сами должны отказать заинтересованным лицам, не попавшим в короткий список. Это также стоит времени и нервов.

Договор купли-продажи: насколько индивидуальным может быть договор?

Назначение нотариуса для заключения окончательного договора купли-продажи также является обязанностью продавца в случае частной продажи. Конечно, нотариус также скажет вам, какие вещи должны быть включены в договор, а какие нет. Многие покупатели имеют индивидуальные пожелания относительно оплаты покупной цены, даты передачи, ответственности и т.д. Обсуждение этих пунктов договора также отнимает много времени. С другой стороны, риск серьезных ошибок для частного продавца на этом этапе, безусловно, меньше, поскольку нотариус выступает в качестве консультанта на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сдача дома

В зависимости от отношений между риелтором и продавцом, это, безусловно, одна из самых эмоционально сложных частей продажи дома. Особенно если продажа дома возникла в результате чрезвычайной ситуации и расставание с имуществом является более или менее вынужденным. Продажа через третьих лиц — таких как Лукински — на данном этапе является особенно спокойной и беспроблемной.

Часто возникают задержки при передаче дома. Например, потому что новая недвижимость продавца еще не готова к заселению, или другие обстоятельства задерживают передачу. В случае чисто частной продажи управление этими задержками опять же возлагается на продавца. Это часто влечет за собой неприятные дискуссии с покупателем и даже судебные споры. Как посредник в истинном смысле этого слова, знания и опыт брокера могут быть востребованы и здесь.

Проверка, переговоры и ошибки

Подготовка: документы, планирование и поддержка

Вы хотите продать свой дом или кондоминиум и быстро найти адекватного, платежеспособного покупателя? Тогда не забудьте, что подготовительный этап является основой для беспроблемной продажи дома. Будьте готовы к тому, что это займет много времени и будет сложной задачей.

Для частной продажи необходим целый контингент документов. Даже самые незначительные ошибки могут иметь дорогостоящие последствия и привести к тому, что продажа дома будет очень сложной и длительной. Сложность начинается уже с определения цены предложения. Если вы установите условие на основе профессиональной оценки недвижимости, у вас есть все шансы достичь желаемой цены продажи. Тем не менее, необходимы навыки ведения переговоров, чуткость и знание человеческой природы. Будьте готовы к самым разнообразным вопросам со стороны потенциальных покупателей и вооружитесь всеми необходимыми документами, которые могут быть запрошены или должны быть показаны без спроса. Теперь вам нужно подготовить экспозицию и правдиво описать свою собственность, но с самой красивой стороны. Выбор слов в презентации в решающей степени определяет, как быстро и по какой цене ваша недвижимость перейдет в другие руки.

Посещение: Выступления и презентация

Каждый потенциальный покупатель хочет осмотреть недвижимость перед покупкой, чтобы получить представление о том, как она выглядит. Поэтому просмотр является важной частью этапа продажи. Чем привлекательнее представлена недвижимость и чем лучше вы подготовлены к ответам на вопросы потенциального покупателя, тем выше ваши шансы на успех. Однако это требует определенной подготовительной работы и хороших организаторских способностей.

Первое впечатление имеет значение

Аккуратность, открытость и правильная атмосфера — то же самое касается и продажи дома: первое впечатление имеет значение. Именно поэтому недвижимость должна быть представлена как можно более привлекательно. Это означает, что и интерьер, и экстерьер должны быть подготовлены соответствующим образом. Газоны и живые изгороди должны быть ухоженными. При необходимости рекомендуется нанести новый слой краски на фасад. Мусор и крупногабаритные отходы должны быть убраны. Внутри аккуратные и чистые номера создают приятную атмосферу. В лучшем случае экскурсии должны проходить в дневное время. В зимние месяцы необходимо обеспечить достаточное освещение. Если комнаты темные, они производят неприятное впечатление. Вы можете придать комнате привлекательный вид, используя неброские предметы декора, например, растения или шторы.

Презентация и оформление

Но важна не только презентация. Продавцы домов также должны быть в состоянии ответить на важные вопросы во время просмотра. И здесь у вас есть преимущество, если вы наймете агента по недвижимости. Они знают распространенные вопросы и, конечно, соответствующие ответы. У него или нее будет готов поэтажный план и энергетический сертификат, и он или она будет знать площадь дома. Многих потенциальных покупателей также интересует информация о дополнительных расходах и плате за жилье. Во время просмотра на все вопросы должны быть получены удовлетворительные ответы. Можно выделить преимущества. И наоборот, дефекты не следует скрывать. Продавец несет ответственность за них даже после подписания договора, по крайней мере, если он знал о данных дефектах и не назвал их, когда его спросили. Опытный агент по недвижимости точно знает, что следует раскрывать, а что нет.

Как правило, желательно, чтобы продавец не присутствовал на просмотре. Вместо этого предоставьте эту задачу полностью агенту по недвижимости. Это имеет множество преимуществ. Например, потенциальные покупатели меньше стесняются задавать вопросы. Кроме того, вы, как продавец, не рискуете сделать замечание, которое может оттолкнуть потенциального покупателя. Кроме того, агент по недвижимости всегда остается профессиональным и неэмоциональным во время разговора. После просмотра он передает потенциальному покупателю подготовленную экспозицию со всеми важными ключевыми данными о недвижимости.

Переговоры: подготовка, знания и опыт

Ведение переговоров о продаже дома требует не только знаний и опыта, но и чуткости. Владельцы, продающие свою квартиру или дом, обычно эмоционально привязаны к недвижимости и часто оценивают ее стоимость выше, чем она есть на самом деле. Это вредит не только при оценке стоимости недвижимости, но и во время переговоров. Агент по недвижимости, с другой стороны, всегда остается объективным. Он не руководствуется эмоциями и поэтому обычно может предложить лучший результат переговоров.

Если вы хотите получить помощь в продаже дома и в ведении переговоров, лучше всего обратиться к Лукински. Мы продаем недвижимость и отличаемся своей компетентностью и многолетним опытом. На переговорах мы используем наше ноу-хау и такт, чтобы вы смогли добиться наилучшей цены покупки. Доверьтесь нашим талантам в области продаж и воспользуйтесь нашей рутиной.

Что важно в переговорах

Хорошая подготовка является непременным условием успешного ведения ценовых переговоров. Агент по недвижимости Лукински знает, что покупатель также подготовится к переговорам и знает, как использовать каждый недостаток дома против него. Это делает еще более важным знание преимуществ недвижимости. К ним относятся, например, тихое место в сельской местности или центральное место в городе. Хорошее транспортное сообщение и торговые объекты также повышают стоимость недвижимости. Другими преимуществами могут быть недавно установленная система отопления, свежеокрашенные стены или недавно проведенный ремонт. Близость к университету или важному работодателю также говорит в пользу недвижимости.

Поскольку продажа дома всегда является предметом переговоров, следует ожидать, что начальная цена не может быть достигнута. Соответственно, он должен быть установлен выше, но не слишком. Если агент по недвижимости и продавец примут решение об умеренной стартовой цене, покупатель почувствует, что с ним обращаются справедливо, и у него не будет ощущения, что он сидит напротив наживы. Завышенная цена покупки ведет к более длительным и тяжелым переговорам, в ходе которых цену приходится снижать еще больше. Если дом находится в востребованном месте и должен быть продан быстро, можно установить низкую цену, что приведет к тому, что несколько потенциальных покупателей перебьют друг друга, а вы, как продавец, в итоге получите желаемую цену. Какая стратегия подходит для вашей недвижимости, зависит от многих индивидуальных факторов.

Избегайте ошибок: Продажа частным образом или через брокера?

Продать свой собственный дом или квартиру не так уж и сложно. Но если вы приступаете к продаже дома с такой уверенностью, дорогостоящие ошибки уже запрограммированы. Прежде чем мы подробнее расскажем об ошибках и покажем, почему вы должны доверить продажу своей недвижимости опытному агенту по недвижимости, такому как Лукински, мы хотели бы обратить внимание на фундаментальную проблему.

Если вы занимаетесь продажей дома в одиночку, вы практически работаете день и ночь и вынуждены тратить все свое время на презентацию недвижимости, ответы на запросы покупателей и назначение просмотров. Даже необходимая заблаговременная подготовка всех документов — это гонка с препятствиями, которую не каждый владелец, желающий продать, может преодолеть без «фингала под глазом». Вы можете продавать недвижимость серьезно и профессионально, передав сложную задачу на аутсорсинг и сосредоточившись на профессиональном исполнении агентами по недвижимости, такими как Лукински. Как онлайн-агент по недвижимости, мы работаем быстро и надежно, чтобы вы могли продать квартиру платежеспособному покупателю по лучшей цене без какого-либо стресса.

Самые распространенные ошибки при продаже

Первая ошибка возникает задолго до того, как вы займетесь разоблачением и его подготовкой. Вы устанавливаете слишком высокую цену на свою недвижимость и склонны переоценивать ее, что является вполне человеческим фактором, связанным с вашей эмоциональной связью с недвижимостью. Астрономически высокая цена, совершенно не соответствующая рынку, в конечном итоге приведет к тому, что продажа будет неоправданно затянута, а ваша недвижимость не вызовет реального интереса у покупателей. Напротив, слишком низкая цена предложения также принесет вам убытки. Если вы предложите свою недвижимость за меньшую цену, чем она стоит, многочисленные покупатели тут же появятся, но вы неизбежно проиграете, когда контракт будет подписан. Отсутствующие документы, бессмысленные или недоэкспонированные фотографии, снимки недвижимости, сделанные в дождливый день, а также фотографии, на которых видна улица и номер вашего дома, всегда оказываются ошибками при продаже недвижимости. Если вы не хотите, чтобы вас выгнали из дома без согласованной встречи для просмотра, вам следует затруднить поиск вашей недвижимости и по этой причине намеренно воздерживаться от публикации в экспозиции такой информации, как номер дома или идентификация улицы. Частная продажа привлекает охотников за выгодными покупками, но также и многочисленных сомнительных перекупщиков. Вам вряд ли удастся избежать запросов, но вы вряд ли сможете добиться желаемой цены и удовлетворительной сделки купли-продажи. В крайнем случае, во время просмотра присутствие владельца может оказать пагубное влияние на продажу.

Договор купли-продажи: процедура, нотариус, предварительный и основной договор

Договор купли-продажи содержит все правила и информацию, необходимые для продажи вашего дома. Поэтому его следует составлять с особой тщательностью. Чтобы избежать неясностей и неприятных сюрпризов, рекомендуется передать договор купли-продажи и всю процедуру продажи дома в руки опытного агента по недвижимости.

Нотариально заверенный предварительный договор почти всегда имеет обязательную силу

При продаже дома или кондоминиума заключаются так называемые предварительные договоры. Они становятся юридически обязательными только после их нотариального заверения. Только после подписи нотариуса дом действительно считается проданным. В предварительном договоре фиксируются все важные ключевые моменты продажи дома. Если обе стороны согласны и предварительный договор заключен, за ним следует основной договор. Если предварительный договор не был нотариально заверен, он не имеет никакого значения. В этом случае как покупатель, так и продавец могут отказаться от договора без объяснения причин. Однако после нотариального заверения предварительный договор становится обязательным, так что он обеспечивает безопасность обеих сторон. Только в редких случаях можно выйти из предварительного договора. К ним относятся, например, стихийные бедствия. Если нет серьезных причин и одна из двух сторон отказывается от предварительного договора, другая сторона может предъявить требования о возмещении убытков.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие моменты:

  • Имя и адрес покупателя и продавца
  • Подробная информация об объекте покупки, включая мебель
  • цена покупки и условия оплаты
  • Фиксированная дата заключения основного договора
  • Положение о возмещении убытков

После уточнения финансирования предварительный договор может быть подписан и нотариально заверен. Нотариус проверяет земельную книгу и обсуждает дальнейшие детали с обеими договаривающимися сторонами. Затем нотариус составляет основной договор. В нем содержится информация из предварительного договора, а также все условия, которые обсуждались во время нотариальной встречи. Это включает, например, передачу дома, регулирование выплат покупной цены и сроков их уплаты, декларации земельной книги и, если применимо, доверенность на финансирование. Это необходимо, если покупателю нужен кредит для финансирования недвижимости.

У обеих сторон есть время для ознакомления с основным договором. Если возражений нет, основной договор может быть подписан и нотариально заверен. Это делает продажу дома юридически обязательной. После даты оплаты дом и ключи могут быть переданы в соответствии с договоренностями в договоре.

Проверьте покупателя: Проверка кредитоспособности

Проверка кредитоспособности и платежеспособности — Проверка кредитоспособности предоставляет информацию о различных факторах. С одной стороны, он удостоверяет способность финансировать покупку недвижимости, а с другой — готовность платить и надежность. Эти данные можно получить по прошлым кредитам и взносам. С помощью самораскрытия Шуфа продавцы могут реально оценить, способен ли покупатель оплатить покупную цену, а также другие расходы, например, на нотариуса или налог на передачу земли, и готов ли он это сделать. Продавец может сам обратиться за информацией в Schufa или запросить самораскрытие у покупателя. Последний вариант чаще используется на практике, так как он связан с меньшими затратами. Кроме того, самораскрытие содержит все соответствующие данные, такие как общая оценка риска платежа и вся информация об опыте платежей в прошлом. Самораскрытие является бесплатным для покупателя.

Подтверждение финансирования, нотариального счета эскроу и кредитного рейтинга

Кроме того, в банке можно запросить подтверждение финансирования. Однако это имеет смысл только в том случае, если кредит прямо предназначен для финансирования покупки недвижимости. Кроме того, выдача кредита не должна зависеть от других условий.

Для обеспечения большей безопасности можно также открыть эскроу-счет для нотариуса. Это контролируется нотариусом и предназначено для защиты продавца. Только после получения денег имущество переходит во владение покупателя.

Оценка кредитоспособности должна проводиться как можно раньше. Это позволяет избежать длительных переговоров, которые в итоге оказываются ненужными. Более того, возможно, вы уже отказали другим заинтересованным лицам, которые за это время купили другую недвижимость. Хороший агент по недвижимости своевременно проведет проверку покупателя. Кроме того, он также укажет покупателю на необходимость как можно раньше обсудить вопрос финансирования со своим банком. Это связано с тем, что подтверждение финансирования может занять до 14 дней. Кроме того, у покупателя должны быть готовы документы для одобрения кредита, который, возможно, придется получить в первую очередь.

Передача: протокол, передача ключей и документов

После подписания договора купли-продажи и назначения нотариуса наступает последний этап продажи дома — передача квартиры. Это когда вы передаете свою собственность в руки нового владельца. Для того чтобы после подписания договора купли-продажи ничего не пошло не так и не возникло неприятных сюрпризов, следует помнить о нескольких моментах. Возмещение ущерба или последующее снижение цены покупки заставляет многих покупателей встать на дыбы.

После подписания договора купли-продажи и назначения нотариуса наступает последний этап продажи дома — передача квартиры. Это когда вы передаете свою собственность в руки нового владельца. Для того чтобы после подписания договора купли-продажи ничего не пошло не так и не возникло неприятных сюрпризов, следует помнить о нескольких моментах. Возмещение ущерба или последующее снижение покупной цены заставляет многих покупателей встать на дыбы. Но это не обязательно должно быть так.

Передача квартиры — это последнее препятствие, которое необходимо преодолеть при продаже дома. Как агент по недвижимости, мы, конечно, возьмем на себя эту задачу и для вас. Протокол передачи создает ясность и позволяет избежать споров. Сам по себе договор купли-продажи не фиксирует всех важных моментов. Дефекты, показания счетчиков и существующие запасы могут быть зарегистрированы повторно или гораздо более подробно в протоколе. Она подписывается продавцом, чтобы впоследствии он не мог заявить, что не нашел дом в соответствии с условиями договора.

Протокол передачи при продаже дома не сильно отличается от протокола передачи арендованной недвижимости. Однако следует отметить и другие важные моменты. К ним относятся, например, дефекты, которые еще должны быть устранены продавцом. Следует также определить дату проведения. Кроме того, в акте приема-передачи следует зафиксировать, какой инвентарь еще необходимо вывезти. Кроме того, следует записывать все показания счетчиков. Процесс передачи ключей также должен быть отмечен в протоколе. Если ключи все еще отсутствуют, делается запись о том, сколько их и когда они будут переданы. Кстати, ключи обычно передаются только после полной оплаты покупной цены.

При передаче дома передаются не только ключи, но и многие другие важные документы. В этот день новому владельцу передаются строительные планы, поэтажные планы, расчет жилой площади, договоры на строительство, экспертные заключения, договоры на техническое обслуживание, страховые полисы и многое другое. Если вы продаете арендованную недвижимость, необходимо также передать договоры аренды и документы на различных арендаторов. Во время передачи квартиры продавец обычно также объясняет покупателю работу системы отопления, а также других важных приборов в доме.

Контрольный перечень документов для передачи:

  • Планы строительства
  • Планы этажей
  • Расчет жилой площади
  • Строительные контракты
  • Экспертное мнение
  • Договоры на техническое обслуживание
  • Страховые полисы

Нотариальное заверение: Нотариальное заверение у нотариуса

Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, он должен быть нотариально заверен. Цель нотариального заверения — защитить покупателя и продавца от поспешных решений и обеспечить надлежащее отражение интересов обеих сторон. Запись интересов осуществляется нотариусом, который не является представителем интересов одной из сторон, а действует беспристрастно.

Оценка недвижимости: определение рыночной стоимости

За какую цену я могу продать свой дом? Этот вопрос задает каждый владелец, который продает дом и хочет знать, какая цена является реалистичной в предложении. Хотя оценка стоимости имущества является оценочной, она основана на объективной и, следовательно, правдоподобной оценке. Практика показывает, что стоимость варьируется от оценщика к оценщику и что различные рекомендации по цене могут иметь место, несмотря на оценку недвижимости. Тем не менее, вы не должны полагаться на свою интуицию или собственную эмоциональную оценку, когда речь идет о цене продажи вашего дома. Для определения стоимости недвижимости необходимо учитывать различные факторы. Чем полнее и профессиональнее будет проведена оценка недвижимости, тем с большей уверенностью вы сможете продать дом и тем ниже риски выставления предложения ниже или выше реальной рыночной стоимости.

Нет оценки имущества? Реалистичное ценообразование невозможно!

Отсутствие оценки недвижимости означает, что вы ставите цену своего дома в зависимость в первую очередь от ощущения и затрат, которые вы вложили в недвижимость. Недвижимость, которая продается без оценки, обычно имеет слишком высокую цену и поэтому практически не подлежит продаже, или слишком дешевую, и поэтому при продаже несет убытки. Как владельцу, вам не нужно знать факторы, влияющие на запрашиваемую цену, если вы выберете экспертную оценку. Прежде чем называть цену и соглашаться на сумму продажи, вы должны обязательно выяснить рыночную стоимость вашего дома. Если вы продаете без оценки недвижимости, вы совершаете одну из самых больших ошибок в риэлторском бизнесе и редко сможете сделать предложение, которое будет достоверным в контексте предлагаемой недвижимости и, следовательно, интересным для покупателя и правильным для ваших собственных финансов.

Реальная стоимость и рыночная стоимость — различия

При продаже дома, в конечном итоге, существует две стоимости, из которых рыночная или справедливая рыночная стоимость имеет значение для определения цены. Фактическая материальная стоимость определяет стоимость дома, исходя из года его постройки, оборудования и содержания, а также размера участка. Если вы знаете материальную ценность, вы знаете, какая объективная ценность связана с вашим домом. Однако цена покупки связана не с чистой материальной ценностью, а с рыночной стоимостью или справедливой рыночной стоимостью. При такой оценке недвижимости учитываются факторы, относящиеся к окружающей среде и рынку, и она является основой для ценообразования. Для того чтобы определить рыночную стоимость, необходимо большое количество ноу-хау и знаний рынка, анализов и сравнений, а также опыт в оценке недвижимости. В связи с высоким спросом и небольшим количеством предложений, рыночная стоимость сегодня часто превышает стоимость чистого актива и дает вам возможность продать недвижимость по максимально возможной на данный момент цене. Рынок играет самую важную роль в определении рыночной стоимости и является решающим фактором в принятии решения о том, сможете ли вы продать свой дом по хорошей или довольно низкой цене. Чтобы избежать ошибок, вы должны поручить агенту по недвижимости или сюрвейеру решение задач по оценке и попросить их определить оптимальную запрашиваемую цену, за которую ваша недвижимость будет рекламироваться и продаваться.

Стоимость ипотечного кредитования основана на обоснованном экспертном заключении об оценке недвижимости

Рыночная стоимость является важным параметром не только для вас как владельца, но и для потенциальных покупателей. Для получения финансирования под залог недвижимости банку-кредитору необходима стоимость недвижимости для ипотечного кредитования. Она основана на рыночной стоимости и составляет 80 процентов от суммы, определенной как рыночная стоимость при оценке имущества. В явном виде стоимость ипотечного кредита представляет собой обоснованную оценку суммы, за которую недвижимость может быть продана в долгосрочной перспективе. Для потенциального покупателя оценка недвижимости важна по двум причинам. Запрашиваемая цена отражает серьезность и указывает на то, что она была определена с помощью профессиональных знаний, а не оценена под влиянием эмоций. На втором месте стоит стоимость ипотечного кредитования, которая важна в контексте финансирования и решает, сможет ли потенциальный покупатель профинансировать недвижимость по конкретной запрашиваемой цене и получить подтверждение от банка.

Важные факты в отчете об оценке

Оценка недвижимости состоит из различных аспектов. Конечно, строительная ткань, то есть фактическая материальная стоимость дома, играет важную, если не сказать самую важную роль. Но не менее значимыми являются детали местоположения, которые оказывают решающее влияние на цену продажи. В высоко посещаемых и популярных регионах цены на недвижимость намного выше предложений в сельских, инфраструктурно слабых и менее востребованных регионах. В то время как стоимость активов недвижимости является переменной величиной, например, за счет сноса и нового строительства, местоположение остается статичным и неизменным. При оценке недвижимости учитывается будущее развитие региона, а также текущая популярность места, в котором вы хотели бы продать свою недвижимость. Чем лучше развита инфраструктура и сеть в месте расположения недвижимости, тем выше может быть запрашиваемая цена. При оценке недвижимости учитывается также спрос на недвижимость в данном месте и объем предложения домов. Сравнительные цены на аналогичную недвижимость в том же месте также включены в оценку.

Определить рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости недвижимости регулируется законом в Постановлении об оценке недвижимости (ImmoWertV). Помимо типа использования, размера недвижимости и состояния объекта, энергетическое состояние также является важным фактором при определении рыночной стоимости. Также учитывается стоимостная значимость обстоятельств городского развития (градостроительные мероприятия в зонах перепланировки города) и прогнозируемых будущих событий. Рыночная стоимость определяется агентом по недвижимости или сюрвейером. Однако только лицензированные оценщики недвижимости могут определить рыночную стоимость, которая будет признана судом.

Рыночная стоимость — это цена, которая может быть получена в указанный срок в ходе обычной хозяйственной деятельности в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими особенностями и местоположением имущества или иного объекта оценки. В 2004 году в определение рыночной стоимости § 194 Baugesetzbuch (BauGB) был добавлен термин «рыночная стоимость», используемый во всем ЕС. Таким образом, рыночная стоимость — это оценка цены, которую можно получить на рынке. При продаже и покупке земли и зданий обычно используется рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости может также потребоваться в случае принудительных аукционов, взимания налогов налоговым управлением, а также в случае разводов и наследования.

Определение рыночной стоимости: какие факторы важны?

При оценке рыночной стоимости учитывается макроположение (город/регион) и микроположение (непосредственное окружение объекта недвижимости) объекта недвижимости, его участок, размер и любые существующие записи о плате за землю, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к контрольной дате, указанной в отчете об оценке. Возможно, что рыночная стоимость может решительно измениться за определенный период времени.

Рыночная стоимость количественно определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:

  • Материальная стоимость имущества, если оно построено
  • Характер и местоположение объекта недвижимости (размер, тип застройки)
  • Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
  • Другие объекты оценки

Однако на самом деле решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос. Спрос на недвижимость, а также искомые характеристики сильно различаются в зависимости от региона.

Практическая процедура определения рыночной стоимости

Когда речь идет о продаже недвижимости, бесплатная оценка недвижимости является отличной отправной точкой для быстрой и качественной продажи. Однако, если оценщик должен определить рыночную стоимость, точная задача сначала обсуждается с клиентом. Оценщик должен быть назначен в особых случаях (например, в случае споров о наследстве или при разводе), если, например, требуется оценка рыночной стоимости или письменное заявление о рыночной стоимости. Оценщик может определить состояние и стоимость имущества только в ходе выездной встречи с доступом во все помещения.

Документы для определения рыночной стоимости

В целом, для оценки стоимости продажи недвижимости оцениваются следующие документы:

  • Выписка из земельной книги
  • Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
  • Описание здания
  • План участка и кадастровая карта
  • Расчет жилой площади
  • Энергетический сертификат

В случае владения кондоминиумом дополнительно требуется следующее:

  • Протоколы последних трех собраний собственников
  • Бизнес-план
  • Декларация о разделе (земельная книга)
  • Заявление о выплате жилищных пособий

В случае доходной недвижимости необходимо также представить следующее:

  • Операционные расходы
  • Списки аренды
  • Договоры аренды

В случае с правами и обременениями необходимо также включить следующее:

  • Нотариальные акты
  • Специальные регистрации (права на проезд, жилищные права и т.д.)

Взвешивание критериев в рыночной стоимости

Особое значение придается местоположению и ожидаемым будущим рискам, связанным с объектом недвижимости. Риски — это в основном риски модернизации, например, расходы, которые можно ожидать в связи с отставанием в ремонте. Кроме того, оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Если оно было построено до 1945 года, то это старое здание; после 1945 года здание классифицируется как новое. Кроме того, учитывается внешний дизайн, план этажа, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.

Такие факторы, как местоположение, балкон и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в арендопригодности недвижимости. Другими факторами, включенными в оценку, являются, например, лифт и обстановка объекта недвижимости:

  • Площадь недвижимости (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
  • Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
  • Гараж, подземная автостоянка, парковочные места (существующие риски перепланировки)
  • Подвал может быть использован дополнительно или, например, для ремонта в подвале
  • Демографические данные по местоположению объекта недвижимости
  • Тип недвижимости (коммерческая, жилая, уход, памятник, другие особые формы, смешанная недвижимость)

Оценка: метод капитализированной стоимости доходов и метод стоимости активов

Вся важная информация об оценке для продажи недвижимости и других оценочных процедурах четко изложена для вас:

Метод капитализированной стоимости дохода — разделение на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Наша команда инвесторов в Lukinski будет рада составить расчеты доходности для недвижимости вашей мечты. Потенциальных покупателей можно убедить в хорошей прибыли. По запросу мы сообщим вам данные, необходимые для расчета. После получения документов мы определим капитализированную стоимость и дадим вам первоначальную оценку доходности.

Метод стоимости активов — стоимость реконструкции объекта недвижимости

При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания. Реальная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения в связи с возрастом. Стоимость земли (рыночная стоимость земли) и стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент стоимости активов. Расчет коэффициента реальной стоимости зависит от типа здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая реальная стоимость, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

Метод сравнительной стоимости — сравнение с аналогичными объектами недвижимости

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли. При сравнении учитывается только недвижимость в аналогичных местах и с сопоставимой планировкой. Объекты недвижимости, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

Энергетический сертификат — обязателен при продаже недвижимости

Энергетический статус недвижимости является одним из наиболее важных критериев принятия решения для потенциальных покупателей. Именно здесь на повестку дня выходит энергетический паспорт, поскольку он предоставляет информацию об энергоэффективности дома и, следовательно, о будущем потреблении. Энергоэффективность классифицируется по шкале от A+ до H, при этом буква H означает принятие срочных мер по энергетическому переоборудованию и указывает на то, что недвижимость уже не соответствует современным требованиям по энергопотреблению.

Продажа недвижимости без энергетического сертификата запрещена

Только уполномоченные эксперты имеют право составлять энергетический сертификат (согласно §16 EnEV). Это означает, что вы должны искать специалиста с соответствующим допуском. Раздел 16 EnEV предусматривает, что каждый покупатель недвижимости должен получить энергетический сертификат. Для вас, как для владельца и продавца, это означает, что вы должны получить пропуск и включить его в документы о продаже. В случае отказа изготовить и предъявить его, владельцы совершают административное правонарушение и могут быть оштрафованы на сумму до 15 000 евро.

Почему энергетический сертификат так важен? Он содержит всю необходимую для покупателя информацию об энергетическом статусе объекта недвижимости. Он также предоставляет информацию о том, сколько энергии было потреблено и на какие расходы по снабжению может рассчитывать будущий владелец. Если энергетический баланс отрицательный, это обстоятельство указывает потенциальному покупателю на необходимость соответствующего ремонта и, следовательно, на большие затраты, которые потребуются, например, на обновление устаревшей электрики и системы отопления. Энергетический сертификат является неотъемлемой частью экспозиции при продаже дома нашим агентством недвижимости и публикуется непосредственно в Интернете. Во время просмотра заинтересованные лица получают непосредственное представление об оригинале и наши разъяснения о том, как читать и оценивать энергетический сертификат.

Сертификат спроса или сертификат потребления?

Сертификат потребления стоит 100 евро, а сертификат спроса — от 300 до 500 евро. Расходы на выдачу энергетического сертификата несет владелец, который обязан предоставить эти данные при продаже дома. Мы советуем вам оформить информативный сертификат спроса и не экономить на ошибках, предоставляя только сертификат потребления с гораздо менее полезными для покупателя данными.

Сертификат потребления основан на последних 3 годовых счетах поставщика энергии. В отличие от этого, сертификат спроса содержит конкретно установленные факты, которые проверяются энергетическим консультантом на месте. Основное различие между сертификатом потребления и сертификатом спроса заключается в том, что первый предоставляет информацию о прошлом, а сертификат спроса рассматривает потребление энергии в перспективе. Это требует выезда специалиста на место для проверки состояния здания, изоляции и системы отопления, а также для создания прогноза энергетического баланса здания на основе этих индивидуальных данных.

Агент по недвижимости: преимущества

Самой большой проблемой при продаже дома или квартиры является определение правильной запрашиваемой цены. В связи с этим мы рекомендуем проводить оценку рыночной стоимости, которая включает все факторы, далекие от чистой цены недвижимости.

Обстановка и строительные материалы дома так же важны для определения рыночной стоимости, как и местоположение, специфические для рынка факторы и инфраструктура, а также разница между спросом и предложением. Если оценка проводится в качестве частного клиента, вам следует ожидать расходов в размере около 1 000 евро и более.

Определение рыночной стоимости и сопутствующих затрат на покупку

С другой стороны, если вы нанимаете агента по недвижимости, оценка рыночной стоимости включается в объем услуг и финансируется покупателем через дополнительные расходы на покупку. Вы можете профессионально продать свою недвижимость без каких-либо затрат при продаже дома или квартиры. Те, кто отказывается от оценки рыночной стоимости, обычно устанавливают неправдоподобную цену и предлагают дом выше или ниже его реальной стоимости. В обоих случаях вы совершаете судьбоносную ошибку, которая может затянуть процесс продажи или привести к убыткам, которых можно избежать.

С опытным агентом по недвижимости вы защищаете себя от ошибок при продаже недвижимости и можете быть уверены, что получите предложение о продаже, включающее текущую стоимость вашего дома, земли или квартиры, основанную на всех фактах. Кроме того, вам не придется беспокоиться об оформлении документов, подготовке экспозиции или публикации вашего предложения. Все процессы, связанные с продажей, осуществляются из одних рук и на профессиональном уровне.