Продажа квартиры с арендатором: Права, обязанности и особенности

Продажа квартиры с арендатором — Продажа квартиры, сдаваемой в аренду, может стать для домовладельцев выгодным способом высвобождения капитала и получения прибыли. Однако процесс продажи может быть сопряжен с определенными трудностями. В частности, необходимо учитывать права арендатора до, во время и после продажи. Узнайте здесь все, что вам нужно знать о продаже арендованной квартиры: от защиты арендатора от расторжения договора до права на осмотр и маркетинг.

Продажа квартиры с арендатором: О чем следует помнить

Продажа арендованной квартиры — сложное дело. Ведь необходимо учесть множество факторов, начиная от поиска покупателя и заканчивая правовыми нормами. Прежде всего, важную роль играют жильцы. Продажа квартиры не обязательно означает, что существующие договоры найма могут быть расторгнуты. Сейчас мы подробнее рассмотрим, что необходимо учесть.

Защита от расторжения договора: покупка не нарушает арендную плату

Продажа квартиры не обязательно означает разрыв договора аренды. Напротив, существующие договоры аренды должны соблюдаться обеими сторонами даже после продажи квартиры. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что новый владелец должен принять условия договора аренды. Арендатор сохраняет право на спокойное и беспрепятственное владение квартирой до тех пор, пока он вносит арендную плату и соблюдает условия договора аренды.

Однако важно, чтобы арендодатель сообщил арендатору о планируемой продаже и предоставил ему разумный срок для осмотра и подготовки квартиры. Арендатор также должен быть проинформирован о новом владельце и при необходимости подписать новый договор аренды.

В итоге:

• § 566 BGB: Покупка не нарушает арендную плату
• Покупатель получает в собственность договоры аренды
• Условия: Арендаторы продолжают вносить арендную плату
• Арендодатель должен, тем не менее, объявить о продаже

Право преимущественной покупки для арендаторов

Если продается не просто отдельная квартира, а целый многоквартирный дом, который делится на отдельные доли в совместной собственности, жилец пользуется правом преимущественной покупки. Это защитный механизм, предотвращающий его от необходимости выселяться из квартиры без предупреждения после успешной продажи. Имея право преимущественной покупки, арендатор может купить квартиру и теперь становится частью образовавшейся ассоциации владельцев кондоминиума.

Самые важные факты о праве преимущественной покупки:

• Когда многоквартирный дом разделен на отдельные квартиры
• Право преимущественной покупки защищает арендатора от выселения
• Становится членом ассоциации домовладельцев

Здесь вы можете узнать, какие еще особенности необходимо учитывать в данном случае:

• Продавать квартиры по отдельности

Дорогая альтернатива: соглашение о расторжении договора аренды

Таким образом, договор аренды не может быть расторгнут новым владельцем в одностороннем порядке без достаточных оснований. Однако у владельца есть возможность предложить арендаторам соглашение о расторжении договора аренды и предоставить им привлекательное выходное пособие. В этом договоре оговаривается срок выселения из арендуемой квартиры, который не зависит от правового регулирования. Это позволяет расторгнуть договор аренды полюбовно.

Право на проверку арендодателя

Будь то мезонет или микроквартира — если вы хотите продать свою квартиру, по закону вы имеете право назначать встречи для просмотра. Это важно для того, чтобы показать и представить квартиру потенциальным покупателям. Однако арендодатель не имеет неограниченных прав на просмотр. Он или она должны уважать частную жизнь жильца и не могут проводить просмотры слишком часто или в неразумное время.

По этой причине вы должны заблаговременно договариваться с арендаторами о встрече для просмотра. Вы также должны указать цель осмотра, чтобы арендатор мог понять, сколько времени и места потребуется. Хотя арендодатель обычно имеет право на осмотр перед продажей арендованного имущества, арендатор не обязан разрешать бесконечное количество осмотров. Согласно действующему прецедентному праву, разумным считается проведение инспекций раз в неделю.

Заявлено право арендодателя на проверку:

• Проведение опросов, разрешенных законом
• Консультация с арендатором обязательна
• Возможно раз в неделю
• Упоминание о цели визита

Владелец-собственник: прекращение в случае собственного пользования

Если домовладелец хочет продать свою квартиру, он не может просто уведомить об этом жильца. Однако есть одно исключение: если хозяин нуждается в квартире для себя или членов своей семьи, а другой сопоставимой квартиры нет. В этом случае арендодатель может расторгнуть договор аренды с уведомлением.

Важно подчеркнуть, что домовладелец должен убедительно обосновать собственную потребность. Однозначного утверждения, что квартира нужна ему самому или членам его семьи, недостаточно. Владелец жилья должен быть в состоянии доказать, что ему действительно нужна квартира, например, объяснив, почему ему нужна эта квартира и что у него нет другой свободной квартиры.

При таких условиях возможно расторжение договора аренды для личного пользования:

• Законный интерес со стороны арендодателя
• Корысть для себя или других членов семьи
• Доказательство того, что квартира необходима
• Соблюдение установленных законом сроков уведомления

Продажа арендованной квартиры: Процедура и советы

Предположим, что вы решили не въезжать в квартиру лично и не заключать соглашение о расторжении договора аренды. Вот некоторые важные моменты, которые необходимо учитывать при продаже арендованной квартиры:

Капитальные инвесторы и инвесторы как целевая группа

Если вы решили продать свою арендованную квартиру, вам следует ожидать снижения спроса. В конце концов, большинство покупателей ищут квартиру для собственного пользования. Нынешние низкие процентные ставки означают, что все больше людей хотят инвестировать свои деньги, а не хранить их в банке. Поэтому покупка арендованных квартир наиболее интересна для инвесторов в капитал.

Сдаваемые в аренду квартиры могут быть стабильной и долгосрочной инвестиционной возможностью, поскольку они приносят регулярный доход, позволяя при этом потенциально увеличить стоимость недвижимости. Инвесторы могут получать постоянный доход от аренды и тем самым продолжать наращивать свое богатство.

Советы по планированию и процедуре

Маркетинг арендованной квартиры может быть сложным. Следует помнить о некоторых важных моментах. Как упоминалось выше, вы должны убедиться, что знакомы со всеми правами и обязанностями, связанными с продажей. Вы также обязаны проинформировать покупателя обо всех важных деталях арендованной квартиры. Это включает, например, текущий договор аренды, статус арендатора, условия аренды и любые задолженности по арендной плате. Поскольку арендованная квартира может стоить меньше, чем свободная, при определении цены следует учитывать как состояние недвижимости, так и размер арендной платы.

Самые важные вещи в кратком изложении:

• Ознакомьтесь с правами и обязанностями
• Проинформировать арендатора о продаже
• Разъяснить покупателю условия аренды
• Установите реалистичную цену покупки

Совет: Продайте квартиру с помощью агента по недвижимости

Один из советов при продаже арендованной квартиры — воспользоваться услугами опытного агента по недвижимости. Хороший агент обладает необходимыми знаниями и опытом для того, чтобы процесс продажи прошел гладко и принес продавцу наилучшие результаты. Агент по недвижимости поможет правильно оценить недвижимость, подготовить экспозицию, найти потенциальных покупателей, организовать просмотры и провести переговоры при заключении сделки. Он также может помочь в получении необходимых документов и решении юридических вопросов. Таким образом, агент по недвижимости может стать ценным помощником при продаже арендованной квартиры.

Заключение: Продажа квартиры с арендатором

В целом, продажа арендованной квартиры сопряжена с некоторыми особыми трудностями. Важно соблюдать права и обязанности арендодателя и арендатора, проводить просмотры только по предварительной записи и соблюдать защиту арендатора от расторжения договора. При продаже все необходимые документы должны быть полными и актуальными, чтобы облегчить процесс продажи.

Рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости за помощью в маркетинге квартиры и оформлении продажи. Благодаря профессиональной подготовке и тщательному выполнению процесса продажи, домовладельцы могут добиться успешной сделки и получить разумную прибыль на свои инвестиции.