Продажа отеля: Процедура, оценка, ошибки, инвесторы — Продажа гостиничной недвижимости

Продажа отеля 2022 — Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт и вся Германия: Внутренний туризм переживает бум и уже более 10 лет демонстрирует все новые рекордные показатели. Если продажа вашего отеля не происходит в условиях дефицита времени, это, несомненно, выгодная сделка для обеих сторон: Вы как продавец и для покупателя. Продажа гостиничной или гастрономической недвижимости привлекает особую группу покупателей или инвесторов. Но какова процедура, какие документы и бумаги необходимы в преддверии продажи и кто является лучшим контактным лицом, чтобы обеспечить выгодную продажу вашей недвижимости, вплоть до договора купли-продажи, нотариуса и налогов? Здесь подробно рассматривается тема продажи гостиницы.

Продажи в гостиницах: начало работы в сфере продаж

Вы никогда не имели отношения к продаже недвижимости? Затем я хотел бы дать вам несколько общих советов по процессу продажи недвижимости.

На многих сайтах и онлайн-порталах вам в основном указывают на типичные процедуры, например, на вопрос: продавать с агентом по недвижимости или без него? Владельцы гостиниц определенно не должны задавать себе этот вопрос, ведь речь идет не только о «просто» кондоминиуме.

Операторы отелей обладают особым свойством, с особой преданностью, многие уже являются особым производством, с учетом огранки (и преданности). Соответственно, для такого типа недвижимости нужны особые покупатели.

Поэтому продажа отеля — это не только наличие нужных документов и записей, но и правильная, в идеале эксклюзивная, маркетинговая стратегия.

Как вы можете прочитать в статье Продажа недвижимости, продажа недвижимости включает в себя 3 этапа. Сначала идет 1) подготовка, затем 2) маркетинг и 3) завершение продажи.

Lukinski

 

Продажа отеля: Процедура, оценка, ошибки, инвесторы — Продажа гостиничной недвижимости - Sell Real Estate

Подготовка с первого взгляда

Первый шаг всегда заключается в правильной стратегии. Первый шаг определяет весь процесс продажи. В рамках стратегии вы определяете, на какой срок вы ориентируетесь при продаже, собираете необходимые документы и записи для оценки недвижимости и экономического прогноза, для будущего вашего отеля. Затем на основе этих данных определяется запрашиваемая цена.

Чтобы повысить стоимость недвижимости, стоит также рассмотреть возможность косметических исправлений и ремонта. Это первые, важные шаги в подготовке.

Подробнее об этом позже.

Этап продаж: незаметно или на порталах

Затем она переходит в стадию продаж. На этапе продаж осуществляется целенаправленный подход к отдельным контактам. По крайней мере, в случае эксклюзивных продаж во внерыночной зоне. Чем богаче вовлеченные стороны, тем ценнее время. Время — это единственный товар, который вы не можете произвести. Для таких покупателей деньги не являются проблемой. Подтверждение финансирования, соглашения о конфиденциальности — все это можно получить немедленно.

Соответственно, эти инвесторы хотят получать только те предложения, к которым никто другой не имеет доступа. Инвестор с объемом более десяти миллионов евро, который тратит месяц впустую, крайне расстроен.

Репутация, в частности, играет важную роль в этих кругах. Поэтому наша рекомендация, если вы уже находитесь на этом этапе статьи:

Не сжигайте свою собственность на онлайн-порталах. Вы можете получить сотни запросов, но у кого действительно есть кредитный рейтинг? Кто должен написать им всем, проверить их кредитоспособность, поговорить с ними, встретиться с ними, провести переговоры? Скорее вне рынка, ориентирован на 1-2 инвесторов.

Наконец, мы продолжаем все первоначальное общение. Отбор запросов, проверка кредитоспособности заинтересованных лиц, дополнительная информация, телефонные звонки, вплоть до встречи для просмотра и, конечно, переговоров.

С каким количеством актеров вы хотите пройти через этот процесс?

Время — это деньги.

Оформление сделки: договор купли-продажи, нотариус и налоги

Последний этап — это процесс продажи. Здесь речь идет в основном о договоре купли-продажи, назначении нотариуса и передаче отеля.

Вот, примерно, и весь процесс продажи отеля. Если вы хотите получить еще больше информации о продаже своей первой недвижимости, читайте здесь:

Здесь вы найдете все, что касается налогов:

Здесь мы кратко описали для вас этот процесс в его трех фазах:

  • Подготовка: Подготовка отеля и продажа
  1. Сроки
  2. Назначение брокера
  3. Документы
  4. Подготовить отель
  5. Цена предложения
  6. Экспозиция
  • Этап продаж: продвижение отеля на рынке и поиск покупателей
    1. Маркетинговая стратегия
    2. Принимать заявки
    3. Контакт с заинтересованными сторонами
    4. Проверка кредитоспособности
    5. Даты просмотра
    6. Разговор о продажах
  • Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
    1. Договор купли-продажи
    2. Запись на прием к нотариусу
    3. Запись в земельной книге и цена покупки
    4. Передача
    5. Счета для нотариуса и агента по недвижимости
    6. Заплатить налог

    Если вы работаете с профессионалами в области продажи недвижимости, то вам не нужно беспокоиться об ошибках при продаже недвижимости.

    Отели в Берлине— всегда хорошее место для проживания.

    Сроки и нехватка времени в продажах

    Слишком сильный стресс, старость или отсутствие преемника. Различные факторы иногда влияют на время, в которое отель должен быть продан / должен быть продан! Поэтому не стоит ждать слишком долго, если вы можете оценить некоторые факторы (давление из-за финансов, давление из-за возраста или желание закончить бизнес).

    Причины продажи могут быть разными:

    • Слишком много стресса на работе
    • Высокий возраст
    • Отсутствие преемственности
    • Кредитная печать

    Прежде чем запланированная вами продажа отеля превратится в распродажу на беду, следует заблаговременно подумать об оптимальном времени. Идеальный вариант — отсутствие дефицита времени. Если вы это сделаете, вы должны лучше подготовиться к продаже.

    Не продавайте «слишком поздно», если продажу можно предвидеть, иначе возникнет давление времени

    Однако из-за контрциклического эффекта вы можете попасть в фазу, когда спрос на отели со стороны инвесторов будет ниже.

    Источники ошибок: Продажа без опыта

    Плохая или недостаточная подготовка может привести не только к юридическим, но и к налоговым ошибкам. Поэтому не ждите годами и отложите продажу, если можно оценить некоторые факторы.

    Но ошибки могут быть допущены не только на этапе подготовки, но и на последующем этапе продажи, когда недвижимость выводится на рынок.

    Даже неопытные агенты по недвижимости идут неверным путем и «сжигают» недвижимость, например, размещая листинг отеля на всех порталах недвижимости. Особенно крупные инвесторы быстро задают себе вопрос:

    В чем подвох, если недвижимость находится на всех порталах недвижимости? Дальнейшая проверка вообще не проводится.

    Совет здесь: Продажи вне рынка, непосредственно операторам, инвесторам, иностранным инвесторам и фондам. Особенно в сфере гостиничной недвижимости, конфиденциальность и анонимность для продавца часто является очень важным вопросом в процессе.

    Анонимно и незаметно: напрямую инвесторам

    Мы всегда обеспечиваем высочайший уровень конфиденциальности и анонимности при продаже наших клиентов. Отели, которые соответствуют нашему профилю покупки, сообщаются внутри компании только известным покупателям. Даже такое общение происходит в несколько этапов.

    Инвесторы информируются целенаправленно и сдержанно

    В идеале это уже создает соответствие 1:1. Это означает, что один продавец, один покупатель и никакая информация о продаже и собственности не становится известной внешнему миру. Это одинаково важно как для семей, которым также приходится решать вопрос наследования недвижимости, так и для предпринимателей, которые не хотят, чтобы другие узнали о предстоящей продаже.

    Сколько стоит мой отель?

    При продаже недвижимости обычно предполагается, что речь идет в первую очередь о здании и веществе.

    Для инвесторов, однако, речь всегда идет о возврате = прибыли в будущем.

    Решающим фактором при оценке, как для гостиничной недвижимости, так и для компаний, является будущий доход, т.е. оборот, который будет генерироваться через денежный поток.

    Это не отличается от покупки арендной недвижимости.

    И здесь, как и при продаже недвижимости в целом, действует следующее:

    Место, место, место!

    Проверенный и испытанный метод сравнительной стоимости помогает в оценке. Проще говоря: есть ли поблизости гостиничные или ресторанные предприятия, которые были недавно проданы? Если да, то эта информация может быть использована для определения цен предложения для вашего отеля и прогнозирования цен продаж.

    Это всегда дорого, например, когда речь идет о Китцбюэле.

    Источник ошибки: Слишком высокая оценка от брокера

    Последующая цена предложения от отеля очень важна, потому что именно здесь решается, клюнут ли заинтересованные лица или нет — проще говоря. Цена слишком высока, площадь слишком мала, интереса нет. Здесь есть 2 источника ошибок:

    1. Неправильная запрашиваемая владельцами цена
    2. Слишком высокая оценка деятельности агентов по недвижимости

    Прежде всего, на неправильную, слишком высокую запрашиваемую цену владельцев, еще до первой встречи с агентом по недвижимости.

    Для первой, приблизительной оценки многие люди обращаются к онлайн-порталам недвижимости. Там, однако, вы найдете цены предложения (!), а не окончательные цены продажи. Если гостиничный бизнес предлагается за 20 миллионов, это не значит, что отель будет продан за 20 миллионов. Помните об этом, когда заранее информируете себя о ценах на онлайн-порталах.

    Еще один источник ошибок заключается в отборе предложений агентами по недвижимости. Точнее, в слишком высокой оценке деятельности агентов по недвижимости. Они скажут: «Отлично, отличный рейтинг». Но снова ссылка на клиента:

    Цена слишком высока, площадь слишком мала, интереса нет.

    Если рейтинг отеля слишком высок, он никого не заинтересует, и это возвращает нас к началу, к давлению с целью продажи! Поэтому, если вы запрашиваете предложения у нескольких агентов по недвижимости, не стоит автоматически выбирать агента с самым высоким рейтингом. Убедитесь, что критические аспекты также включены в оценку. Это повышает успех и скорость продажи!

    Выбирайте брокеров, которые также учитывают критические аспекты, а не ищут самый высокий рейтинг

    Покупатели будут столь же критичны и, в случае сомнений, откажутся, возможно, уже при первом контакте.

    Время и цена предложения определяют успех

    Однако продажа коммерческой недвижимости также означает обращение к особой, относительно небольшой группе покупателей. Отель нуждается в инвестициях для косметического ремонта, мелких и крупных реконструкций, кредиты должны обслуживаться, если время продажи выбрано неумно, цена предложения слишком высока, отель не будет продан. Это возвращает нас к проблеме продажи имущества.

    Преимущества вне рынка: прямые инвесторы, скрытые продажи отелей

    Поэтому наша рекомендация — торговать исключительно своим отелем. Это означает одного партнера, никаких порталов недвижимости, только инвесторы в недвижимость, инвесторы капитала, прямые контактные лица из сети. Технический термин для этого типа продажи недвижимости, как мы уже выяснили, — вне рынка.

    Преимущество, благодаря эксклюзивной продаже, может быть адресовано солидным инвесторам. Процесс продажи происходит гораздо быстрее, иногда на это уходят недели, а не годы.

    С правильным партнером на вашей стороне, вы сможете выйти не только на региональный рынок инвесторов капитала, не только на национальный, вы когда-нибудь думали о международном рынке инвесторов?

    Многие инвесторы из-за рубежа проявляют большой интерес к недвижимости в этой стране. Все в больших масштабах, для фондов недвижимости, семей, а также крупных гостиничных сетей, которые хотят закрепиться в этой стране. Вот почему мы общаемся не только с инвесторами из своей страны, если доходность соответствует требованиям, информация о недвижимости незаметно доходит до инвесторов со всего мира. Большое преимущество для вас как для продавца, здесь деньги сидят немного свободнее, чем в домашних условиях, проверяя и исследуя инвесторов, если цель должна быть достигнута.

    Документы и записи

    При продаже гостиницы требуется гораздо больше документов и цифр, чем при продаже частной недвижимости. Новому владельцу нужны бизнес-показатели, факты о договоре аренды и работе отеля.

    Вся информация о номерах, уровне заполняемости, рассадке и вместимости включается в решение и показывает потенциальному клиенту, подходит ли ваш отель для его предполагаемого использования.

    Для того чтобы убедить опытного отельера или потенциального гостиничного оператора, документы должны быть полными, а все цифры — поддающимися проверке.

    Без опытного агента по недвижимости продажа отеля становится затруднительной и влечет за собой некоторые подводные камни, которые не стоит недооценивать.

    В качестве альтернативы продаже вы можете выбрать аренду. Выяснить, какой вариант является лучшим решением для вас как для собственника, можно при сравнении двух вариантов и в компетентной консультации у агента по недвижимости. Основная информация в обоих случаях включает в себя сведения о том, свободен ли отель в настоящее время или вы нацелены на смену владельца во время работы отеля.

    Продажа гостиницы — Заключение

    Если вы хотите купить отель, вам нужен сильный партнер, потому что лучшие объекты уже проданы заранее. Через местных знакомых и сети самые выгодные объекты обычно покупаются еще до того, как они появляются на рынке и на порталах недвижимости. Как правило, на бирже недвижимости вы не найдете абсолютно премиальных объектов.

    Как продавец, вы также получаете выгоду от этих более эксклюзивных предложений. Конечно, более высокая цена продажи может быть достигнута до тех пор, пока недвижимость торгуется эксклюзивно. В этом случае один или другой покупатель немного повышает цену покупки отеля, чтобы предложение не шло дальше. От загородных отелей до бутик-отелей — нынешнее развитие внутреннего туризма предлагает отличные условия для продажи отелей с помощью брокеров.

    Если вы хотите продать гостиницу, профессиональный подход с самого начала имеет огромное значение. В отличие от недвижимости, находящейся в частном пользовании, комплексная оценка и маркетинговая стратегия играют здесь не последнюю роль. Какой группе покупателей должно быть адресовано ваше предложение? Какие условия актуальны при текущей аренде и какая репутация у отеля? Все эти аспекты влияют на цену предложения и определяют, насколько опытные отельеры заинтересованы в вашей недвижимости.

    Статистика: Туристический бум

    Как уже упоминалось в начале путеводителя, туризм в Германии переживает бум и уже более 10 лет демонстрирует все новые рекордные показатели. Соответственно, растет число ночующих гостей и спрос на гостиницы на рынке недвижимости. От шикарного, роскошного бутик-отеля в центре города до отеля с подключенной гастрономией и помещениями для проведения мероприятий. В Германии люди не только чаще берут отпуск, но и больше тратят на него. Таким образом, цены на ночлег растут, и гостиничная индустрия становится прибыльным бизнесом для все большего числа компаний и предпринимателей.

    Следовательно: и рынок недвижимости, и рынок туризма сейчас находятся на подъеме. Если вы продаете сейчас, вы получите хорошую цену — зачем ждать следующего пузыря на рынке недвижимости? Мы покажем вам, как воспользоваться текущей прибылью. Торгуйте своей гостиничной недвижимостью антициклически.

    Хотите больше интересных фактов и цифр со всей Германии для владельцев недвижимости? Подробнее о статистике недвижимости читайте здесь.

    Вот доказательство — туризм в Германии процветает уже много лет! С новой концепцией старые отели могут быстро предстать в новом великолепии. Более интересные статистические данные о внутреннем туризме и влиянии на гостиничную индустрию вы можете найти в диаграмме и «Процедура продаж гостиниц».

    Гостевые ночи в Германии

    Количество ночевок гостей в немецких средствах размещения с 1992 по 2018 год (в млн.).

    Statistik: Gästeübernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben von 1992 bis 2018 (in Millionen) | Statista

    Туризм Вклад в валовой внутренний продукт

    Развитие прямого и общего вклада индустрии туризма Германии в валовой внутренний продукт в период с 2012 по 2028 годы (в миллиардах евро).

    Statistik: Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zum Bruttoinlandsprodukt in den Jahren von 2012 bis 2028 (in Milliarden Euro) | Statista

    Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

    Работники в сфере туризма

    Развитие прямого и общего вклада индустрии туризма Германии в занятость населения в период с 2012 по 2028 годы (в 1,000).

    Statistik: Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zur Beschäftigung in den Jahren von 2012 bis 2028 (in 1.000) | Statista

    Количество отелей по звездности отелей

    Количество классифицированных отелей в Германии по звездности отелей (по состоянию на январь 2019 года).

    Statistik: Anzahl der klassifizierten Hotels in Deutschland nach Hotelsternen (Stand Januar 2019) | Statista

    Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista