Продажа квартиры в обществе наследников: один из них не хочет продавать — Что делать?

Продажа квартиры в обществе наследников — Когда умерший оставляет после себя дом или кондоминиум, перед наследниками встает вопрос о том, что делать с имуществом. Часто они решают продать его. Однако продажа дома общиной наследников может быть сложным делом, сопряженным с многочисленными трудностями. Узнайте здесь, как происходит продажа совместно унаследованной квартиры, что нужно учесть в отношении свидетельства о праве на наследство и что делать в случае споров и конфликтов внутри сообщества наследников. Кроме того: краткое изложение ваших прав и обязанностей.

Права и обязанности сообщества собственников

Община наследников возникает, когда несколько человек становятся сонаследниками имущества умершего человека. Как члены сообщества наследников, сонаследники имеют различные права и обязанности.

Права: отказ от наследства, продажа доли наследства и расторжение брака

Права включают, в частности, право пользования наследством и право продажи доли наследства. Каждый сонаследник имеет право продать свою долю наследства, при этом другие сонаследники имеют право преимущественной покупки. Существует также право на расторжение сообщества наследников, если сообщество наследников больше не функционирует или существует спор по поводу наследства.

Кроме того, сонаследникам разрешается отказаться от наследства при определенных обстоятельствах, если они не хотят его принимать или если им придется взять на себя долги умершего. Отказ от наследства должен быть сделан в течение определенного периода времени.

Права с первого взгляда:

• Отказаться от наследства
• Право пользования
• Право на продажу наследства
• Право первого отказа
• Право на ликвидацию сообщества совладельцев

Обязанности: Договоры аренды, управление и Co.

В обязанности сонаследников входит принятие договоров аренды, если умерший был арендатором квартиры или дома на момент смерти. На сонаследников также возлагается обязанность по управлению наследством. Они должны надлежащим образом управлять наследством, содержать его и при необходимости проводить ремонтные мероприятия.

Другой важной обязанностью сонаследников является выплата обязательств по наследству. Сонаследники несут солидарную ответственность по долгам умершего и должны обеспечить их выплату. При этом они также должны учитывать налоги с наследства.

Ваши обязанности в кратком изложении:

• Передача договоров аренды
• Административная обязанность
• Оплата обязательств наследства

Необходимые условия для продажи квартиры

Для того чтобы продать квартиру из общей массы наследников, все наследники должны дать согласие на продажу. Продажа может быть осуществлена только совместно и по взаимному согласию. Это требует тесного сотрудничества и согласия между наследниками для обеспечения беспрепятственного управления наследством.

Наследники должны договориться о продаже квартиры

Однако на практике часто бывает трудно договориться о совместной продаже. Часто с имуществом связаны эмоции и воспоминания, что может сделать этот вопрос чувствительным для некоторых наследников.

Поэтому нередки случаи, когда отдельные наследники не хотят или не могут согласиться на продажу. В некоторых случаях это может привести к разногласиям и спорам по поводу наследства. Сейчас мы подробнее рассмотрим, какие в таком случае существуют варианты.

Споры и конфликты в сообществе наследников

Если община наследников не согласна на продажу квартиры, найти полюбовное решение может быть сложно. Если все наследники отказываются дать свое согласие на продажу, имущество не может быть продано.

В этом случае существуют различные варианты действий сообщества наследников.

Выплата доли наследства сонаследниками

Одна из возможностей заключается в том, что один сонаследник погашает долги других сонаследников и таким образом становится единственным владельцем имущества. Если один из сонаследников желает расплатиться с другими сонаследниками, сначала необходимо определить стоимость имущества и доли сонаследников. Для этого можно обратиться к эксперту или сюрвейеру. Затем на основании стоимости имущества рассчитывается доля каждого сонаследника. Сонаследник, который желает выплатить другим сонаследникам, должен затем выплатить соответствующую долю другим сонаследникам, чтобы получить их доли в имуществе.

Вот как происходит выплата наследственной доли:

• Определение стоимости недвижимости
• Расчет доли наследства
• Происходит выплата наследникам

Продать долю наследства третьему лицу

Однако может случиться так, что другие наследники не согласны или не в состоянии приобрести долю продающего наследника. В этом случае продающий наследник может продать долю третьему лицу. Необходимым условием для этого является предоставление сонаследникам двухмесячного права преимущественной покупки и то, что продажа доли наследства возможна только целиком. Если вы решили продать часть наследства, это относится не только к квартире, но и к остальному наследству.

Аукцион по разделу, проводимый окружным судом

Аукцион по разделу в сообществе наследников районным судом обычно является последним средством. Если наследники не пришли к согласию, наследник может подать заявление о проведении аукциона по разделу. Тогда местный суд выставит имущество на аукцион, чтобы впоследствии разделить вырученные средства между сонаследниками. Однако этот путь часто связан с большими расходами и обычно приводит к значительно меньшей выручке, чем частная продажа.

Аукцион по разделам с первого взгляда:

• Последняя инстанция в случае спора
• Урегулирование местным судом
• Разделение доходов между наследниками
• Недостаток: высокая стоимость и низкая цена покупки

Процедура: Продажа унаследованной квартиры

Когда несколько наследников унаследовали жилье и решили его продать, они должны выполнить определенные шаги, чтобы осуществить продажу юридически правильно. Это требует хорошего планирования и координации действий в сообществе наследников, а также привлечения опытного нотариуса, чтобы процесс продажи прошел гладко.

Вот наиболее важные моменты:

1. Согласие на продажу со стороны всего сообщества наследников
2. Маркетинг недвижимости
3. Подготовка договора купли-продажи у нотариуса
4. Оплата покупной цены и расчеты

Согласие на продажу

Во-первых, сообщество наследников должно согласиться с тем, что квартира подлежит продаже. С этим должны согласиться все наследники. После достижения согласия должно быть принято совместное решение, регулирующее все аспекты продажи, такие как цена продажи, распределение вырученных средств между наследниками и то, кто будет осуществлять продажу.

Маркетинг недвижимости

После того, как наследники решили продать квартиру, ее необходимо выставить на продажу. Для этого можно поручить агенту по недвижимости оценить квартиру, подготовить экспозицию и заняться маркетингом. В качестве альтернативы наследники могут продать квартиру самостоятельно, разместив объявления или воспользовавшись онлайн-платформами.

Подготовка договора купли-продажи у нотариуса

После того как покупатель найден, необходимо назначить встречу с нотариусом, во время которой составляется договор купли-продажи, передача прав и внесение изменений в земельную книгу. Договор купли-продажи регулирует все детали продажи, такие как цена покупки, время перехода права собственности и все другие условия. Передача — это официальное заявление продавца о том, что он передает право собственности на недвижимость покупателю. Внесение изменений в земельную книгу — это запись о покупателе как о новом владельце квартиры в земельной книге.

Оплата покупной цены и расчеты

После завершения всех формальностей покупатель должен заплатить покупную цену. Сразу после получения покупной цены производится внесение изменений в земельную книгу, и покупатель регистрируется как новый владелец квартиры.

Заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство: вот что важно

В процессе продажи наследники должны представить доказательства того, что они владеют правом собственности на унаследованный дом. Часто для этого требуется свидетельство о праве на наследство, поскольку умерший владелец все еще числится собственником в земельной книге. За получением свидетельства о праве на наследство можно обратиться в суд по делам о завещаниях, но это не обязательно в каждом случае. В качестве альтернативы наследование может быть доказано европейским свидетельством о завещании или отчуждением имущества после смерти в соответствии с разделом 35 (1) GBO, при условии, что оно содержится в публичном документе (например, нотариальном завещании) и представлена запись об открытии отчуждения.

Внесение записи в земельную книгу в случае ускоренной продажи

Наследникам желательно внести сведения о своем положении в земельной книге до продажи, если это необходимо, так как после смерти наследодателя земельная книга становится неверной. Наследники, как правило, обязаны внести исправления в земельную книгу и записать их в качестве новых владельцев. Это может быть особенно важно, если продажа происходит спустя годы. В этом случае исправление в земельной книге должно быть сделано как можно скорее, но не позднее, чем через два года после вступления в наследство. В течение этого периода процесс обычно осуществляется бесплатно.

В случае последующей продажи транскрипция не требуется

Однако если продажа дома происходит сразу после смерти покойного, корректировка земельной книги обычно не требуется. В этом случае право собственности может быть доказано, например, путем предъявления свидетельства о наследстве, а покупатель может быть внесен непосредственно в земельную книгу.

Самые важные вещи в кратком изложении:

• Свидетельство о праве на наследство подтверждает новое право собственности на квартиру
• Альтернатива: Доказательство через Европейское свидетельство о праве на наследство
• Сообщество наследников должно зарегистрироваться в качестве новых владельцев
• Исключение: продажа происходит вскоре после принятия наследства

Заключение: Продажа квартиры обществом наследников

В целом, продажа квартиры обществом наследников может быть сложным процессом. По этой причине особенно важно, чтобы вы и ваши сонаследники были знакомы со своими правами и обязанностями. После того как община наследников договорилась о продаже, наследники должны доказать свое право собственности на унаследованную квартиру. Это можно сделать путем подачи заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство, однако существуют и альтернативные способы подтверждения права собственности, например, европейское свидетельство о праве на наследство или отчуждение имущества после смерти. Также может иметь смысл исправить положение о праве собственности в земельной книге, чтобы избежать проблем при последующей продаже.