Когда брокер экономически переплетается с одной из сторон, участвующих в риэлторском бизнесе? Что означает эта формулировка и что она подразумевает в контексте процесса продажи недвижимости? Одинаково ли влияют на продавца и покупателя дома или квартиры возможные блокировки? В крайнем случае, когда речь идет о брокерских комиссионных — также называемых комиссионными — продавец и/или покупатель должны были проверить, в какой степени брокер находится в более тесных отношениях с соответствующей «другой стороной», т.е. экономически переплетен с ней.
Брокер: нейтральный посредник между покупателем и продавцом
Назначение агента по недвижимости для продажи вашего дома или для его покупки — не проблема! В каждом регионе существует множество агентств недвижимости, специализирующихся на посредничестве в продаже жилой и/или коммерческой недвижимости. Если вам не хочется искать покупателя на свою недвижимость самостоятельно, вы можете нанять агента по недвижимости. Даже те, кто сам заинтересован в недвижимости, могут поручить агенту по недвижимости поиск подходящего объекта. Агент выступает в качестве нейтрального посредника между двумя сторонами — покупателем и продавцом — в процессе продажи.
Агент по недвижимости получает комиссионные за свою зачастую очень объемную работу. С солидными агентствами недвижимости, кстати, это происходит только после заключения договора купли-продажи недвижимости! Но бывают и случаи, когда агент по недвижимости не имеет права на комиссионные. Это особенно актуально, если агент по недвижимости экономически переплетен с одной из двух сторон (продавцом или покупателем).
Объективность: первейшая обязанность брокера
Таким образом, в секторе недвижимости брокеры представляют собой независимых посредников между покупателями и продавцами. Независимость или объективность брокера быстро становится заметной в процессе консультации и продажи. Например, он нейтрально перечисляет преимущества и недостатки недвижимости в отношении местоположения, оборудования, состояния и т.д. Продавец и покупатель недвижимости получают консультацию брокера. Продавцы и покупатели недвижимости в равной степени получают поддержку и укрепление своих позиций со стороны агента по недвижимости. Конечно, это не означает, что агент по недвижимости «согласен» или должен постоянно соглашаться с каждой стороной. В лучшем случае он или она найдет компромисс между позициями обеих сторон. Как правило, это касается цены покупки и условий оплаты.
Однако если брокер каким-либо образом переплетен с одной из двух сторон, объективности больше нет, и возникает конфликт интересов. Проблематично для брокера: в такой ситуации брокер уже не имеет права на свои комиссионные. Поэтому объективность брокера, как по отношению к продавцу, так и к покупателю, является главным приоритетом в серьезном брокерском бизнесе. Это в интересах самого брокера.
Экономическая взаимозависимость с первого взгляда: Отклонение требования о выплате комиссионного вознаграждения
Для получения права на комиссионные необходимо, чтобы основной договор был заключен с третьим лицом, т.е. чтобы существовали «треугольные отношения» брокер-клиент-подрядчик, в которых брокер стоит между сторонами основного договора в качестве доказывающей или посредничающей третьей стороны. Если брокер связан с одной из сторон таким образом, что последняя не может принять решение независимо от воли брокера, то «трехсторонних отношений» действительно не существует. В этом случае основной договор по сути является сделкой самого брокера, в которой он требует от противника основного договора дополнительное вознаграждение в виде комиссии сверх фактического вознаграждения.
Взаимосвязь существует, если брокер имеет значительный юридический или экономический интерес в основной договаривающейся стороне или экономически идентичен с основной договаривающейся стороной.
Брокеры должны быть независимыми посредниками между сторонами
В противном случае объективность брокера утрачивается, и между сторонами возникает конфликт интересов
Экономическая взаимозависимость включает, в частности, долевое участие брокера в компании договаривающейся стороны
В результате брокер больше не имеет права на комиссионное вознаграждение
Брокерское блокирование: примеры
Поэтому требование о выплате комиссионных исключается в случае собственного бизнеса брокера, в котором брокер представляет себя клиенту в качестве контрагента. Кроме того, следующие виды взаимосвязей в рамках законодательства о компаниях наносят ущерб комиссии:
Брокер и контрагент являются корпорациями, которые экономически контролируются одним и тем же лицом.
Брокер является совладельцем продаваемого имущества как сособственник гражданско-правового партнерства.
Управляющий партнер агентства недвижимости был владельцем доказанной квартиры на момент доказательства
Если брокер является управляющим директором продающей компании GmbH, он не может требовать комиссионные от покупателя.
Близкие личные отношения могут негативно сказаться на комиссионных, хотя дружеские отношения между брокером и противоположной стороной, как правило, не влияют на право получения комиссионных.
Настоящая или ненастоящая запутанность?
В случае«неподлинной» блокировки, по общему признанию, не существует отношений контроля, согласно которым брокер контролирует контрагента в соответствии со своей волей. С другой стороны, связь брокера с другой стороной может быть такой, что он попадает в конфликт интересов, при котором он уже не может должным образом обеспечить интересы своего клиента. Это происходит в том случае, если брокер уполномочен продавать недвижимость и сам решает, заключать ли договор купли-продажи с покупателем и на каких условиях.
Переплетение действий агента по недвижимости — в основном на стороне продавца и, следовательно, в ущерб покупателю — трудно распознать на практике. Помимо перечисленных выше путаниц, более сложные конструкции, которые действительно встречаются на рынке недвижимости, трудно распознать неспециалисту.
Поэтому в брокерском бизнесе ключевое слово «доверие» имеет первостепенное значение. Поэтому продавцы и покупатели должны всегда информировать себя о серьезности брокера перед заключением брокерского договора.
Проверьте качество работы брокера
В цифровую эпоху, конечно же, существуют и рейтинги брокеров. Те, кто смотрит только на количество «звезд» или тон оценочных текстов, могут сильно провалиться. Поэтому здесь
Три критерия для оценки рейтингов брокеров
Количество: Чтобы отзывы о брокерах были действительно значимыми, должно быть не менее десяти, а лучше 20 или 30 различных отзывов.
Дата: Все ли оценки агентов по недвижимости были написаны в течение одного или двух рабочих дней? Тогда это, по меньшей мере, признак манипуляции.
Формулировка: Если вы можете писать отзывы как арендатор или покупатель, ознакомьтесь с существующими текстами. Формулировки здесь везде одинаковые? Или есть только текст для огромного количества отзывов?
В бизнесе агентов по недвижимости также действует следующее правило: рекомендация — лучший способ! Поэтому покупателям или продавцам рекомендуется расспросить агента по недвижимости. Предпочтительно с бывшими или нынешними партнерами по контракту.
Наконец, здесь вы можете узнать, что делает агент в сфере недвижимости для своих клиентов.
Что делает брокер — простое объяснение
Заключение:
Как и везде в бизнесе, покупатели и продавцы в секторе недвижимости должны уметь проверять и классифицировать качество своих деловых партнеров. Однако, вопреки общепринятой репутации, абсолютное большинство агентов по недвижимости работают серьезно. Не всегда легко доказать наличие связей между агентом по недвижимости и одной из сторон, участвующих в сделке. Но есть много подсказок о том, ведет ли брокер свой бизнес серьезно и без экономических заморочек. Поскольку брокер теряет право на комиссионные, если он экономически переплетен с одной из сторон, в его собственных интересах избежать этих ошибок. Кстати: В бизнесе недвижимости тоже может возникнуть необходимость следовать своему «чутью».
ÐÑ Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑе найÑи болÑÑе инÑогÑаÑики на ÑайÑе Statista
