Инвестиции Дармштадт: недвижимость, дома и квартиры — инвестирование денег в пригородах Франкфурта-на-Майне

Инвестиционная недвижимость в Дармштадте — Как инвестировать в инвестиционную недвижимость в Дармштадте? Как рассчитать сумму кредита? И где вы можете найти лучшие цены на покупку в окрестностях? Размер недвижимости, финансирование и доходность — Мы беседуем с настоящим знатоком города и региона о вариантах, доступных инвесторам в недвижимость в Дармштадте и его окрестностях. Назад к обзору: Недвижимость Франкфурта. Совет! Капитальные вложения Рейн-Майнская область Специальный.

Рынок недвижимости Дармштадта: спрос превышает предложение

Вопрос: Вы работаете в основном как консультант по недвижимости и инвестор в Дармштадте и регионе Рейн-Майн. По вашему опыту, каково развитие рынка недвижимости в этом регионе Германии?

Популярное место для жизни и деловой город

В южной части земли Гессен находится Дармштадт, который в последнее время любит официально называть себя «научным городом». Это связано не только с «Техническим университетом», но и с многочисленными технологическими компаниями, которые специально обосновались здесь.

Дармштадт занимает поистине особое положение в регионе Рейн-Майн, если Дармштадт вообще можно отнести к этому региону. Будучи университетским городом, Дармштадт уже сейчас имеет более сильный приток населения, чем другие города его размера. С другой стороны, в последние годы город очень успешно работает над своим имиджем «наукограда».

Многочисленные компании, специализирующиеся на технологиях, имеют здесь свои штаб-квартиры или, по крайней мере, крупные филиалы. Это означает соответствующее количество преимущественно очень хорошо оплачиваемых рабочих мест и желание этих людей также жить в городе или его окрестностях.

Именно поэтому стоит приобрести недвижимость в Дармштадте:

• Центральное расположение
• Стабильный научный сектор
• Университетский город
• Очень хорошо оплачиваемая работа

Расположение Дармштадта

Дармштадт расположен на юге земли Гессен и разделен на девять районов. Ближайшие города:

• Оффенбах
• Франкфурт
• Мангейм
• Майнц

Вот мезолаж Дармштадта:

Популярное в Дармштадте: новое строительство

Это развитие будет продолжаться, особенно потому, что технологии, разработанные в Дармштадте в области «искусственного интеллекта», исследования климата и т.д., являются реальными технологиями будущего с растущим спросом на сотрудников. Разумеется, это отражается и на ценах на дома и квартиры. За несколько лет темпы роста достигли двузначных цифр. Количество разрешений на строительство жилых домов в Дармштадте по-прежнему значительно ниже спроса.

В Дармштадте особенно востребовано новое строительство!

Задолженность по вакансиям и ремонту жилья

С другой стороны, в Дармштадте уже имеется заметное количество свободных квартир с резким отставанием в ремонте. Bessungen, Martins- и Johannes-Viertel — вот лишь несколько примеров. Непонятно, почему владельцы этих зданий не вкладывают средства в ремонт квартир и тем самым не облегчают ситуацию на рынке. Я очень уверен, что в результате никому не придется считаться с падением доходов от аренды и цен на покупку. Уровень арендной платы уже абсолютно сопоставим с Франкфуртом, Висбаденом или даже Мюнхеном.

Такой же уровень арендной платы, как во Франкфурте, Висбадене и Мюнхене

При правильном ремонте и реконструкции вы можете наслаждаться увеличением стоимости вашей собственности здесь:

Стать инвестором в недвижимость — но как?

Вопрос: Как профессиональные инвесторы в недвижимость финансируют покупку или новое строительство недвижимости?

Тот, кто занимается инвестициями в недвижимость профессионально, обычно работает в этом бизнесе уже очень долгое время. Это означает, что такой человек, во-первых, имеет очень хорошие банковские связи, а во-вторых, обладает достаточным опытом в бизнесе. Он или она всегда имеет правильный «нюх» на проекты или предложения по недвижимости, которые могут быть хорошо реализованы и пользуются доверием банков для беспрепятственного получения финансирования.

Используйте кредитное плечо и скользящий капитал

Но в принципе это одно и то же, независимо от того, выходите ли вы на рынок как профессионал или как новичок. Принцип остается тем же: Вы покупаете свою первую недвижимость, должны иметь определенный капитал и сдаете ее в аренду. В лучшем случае доход от аренды будет полностью покрывать обслуживание долга, но, по крайней мере, он должен составлять большую часть аннуитета от процентов и погашения долга. Если при покупке вы уделили внимание правильному расположению, оборудованию и состоянию вашей недвижимости, то вскоре вы получите прибыль от увеличения стоимости. Поскольку поговорка «собственность — не собственность» применима и к недвижимости, будущий профессионал в области инвестиций в недвижимость теперь может использовать это увеличение стоимости для покупки и финансирования своей второй собственности. Это называется«эффект рычага«, и он может продолжаться практически бесконечно.

1. Покупка первой недвижимости за счет собственных средств
2. Прибыль за счет повышения стоимости
3. Эффект финансового рычага влияет на покупку второй недвижимости

Сначала студенческая квартира, потом отдельный дом

В Дармштадте, например, вы можете начать с небольшой студенческой квартиры. Через несколько лет можно добавить многокомнатную квартиру, пригодную для сдачи в аренду, и, возможно, даже один или два полноценных многоквартирных дома. Что я настоятельно не рекомендую делать инвесторам в недвижимость, так это покупать и сдавать в аренду односемейные дома. Конечно, аренда жилья в Дармштадте и его окрестностях не будет проблемой, и никому не придется опасаться потери арендной платы. Но жильцы односемейных домов, как правило, очень требовательные арендаторы. Для поддержания желаемого состояния дома владельцу обычно приходится вкладывать значительно больше и чаще, чем в случае с квартирой или многоквартирным домом.

Вот краткое изложение всего важного:

• Прибыльные: микроквартиры, многокомнатные квартиры и многоквартирные дома
• Невыгодно: односемейные дома

Идеальным вариантом для студентов являются прежде всего многочисленные квартиры в старых зданиях Дармштадта, которые идеально подходят для совместного проживания:

Особый случай для застройщиков: предварительное финансирование и модернизация

Особым случаем среди инвесторов в недвижимость является застройщик. Они покупают землю или старые здания с целью масштабного строительства новых или модернизации. Квартиры, которые затем строятся, обычно продаются «под ключ». Помимо большого опыта, застройщику также необходимо безоговорочное доверие банков, поскольку ему приходится предварительно финансировать расходы на покупку, строительство и реконструкцию, иногда в течение длительного периода времени. Ему также нужен пул хороших мастеров для всех работ, необходимых для внешней и внутренней отделки здания. Покупка и аренда — абсолютно более легкий путь.

Недвижимость, доходность и финансирование: калькулятор доходности онлайн

Вопрос: Какие из бесчисленных онлайн-калькуляторов вы считаете полезными для инвесторов в недвижимость или тех, кто находится на пути к этому?

Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора

Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной онлайн-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:

Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?

Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:

1. Stiftung Warentest
2. Серьезные онлайн-газеты

Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом

С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который бы рассчитал процентную ставку, которую я должен буду выплатить за кредит на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.

Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!

Рассчитывайте возвраты: онлайн и лично

Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.

В итоге:

• Рассчитайте возврат и сумму займа онлайн
• Затем, на втором этапе, проведите обсуждение с консультантом вашего банка.

Будь то старое здание или новое строительство — ваш банковский консультант всегда готов помочь вам в вопросах финансирования:

Инвестиционные альтернативы золотому бетону

Вопрос: В Дармштадте люди думают не только о недвижимости, когда инвестируют. Здесь расположены интересные компании — особенно благодаря близости к Франкфурту. Какие три инвестиционные возможности имеют наибольший смысл, по вашему мнению, и какие из них имеют недостатки?

Форма инвестиций зависит от цели

Прежде всего, я рекомендую каждому, кто хочет выгодно вложить свои деньги, спросить себя. Спросите себя о собственной готовности идти на риск с точки зрения прибыли и убытков. Потому что инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, а другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, в свою очередь, совершенно безразлично для других инвесторов.

Сырье и редкие земли

Те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. Это форма инвестирования, которая пока не очень распространена, но становится все более популярной. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые достаточно хорошо разбираются в этом вопросе. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это инвестиция, которая должна работать в течение нескольких лет, чтобы компенсировать колебания цен.

Инвестиционный фонд в банке и страховании

Для фанатиков чистой безопасности — если говорить о совершенно другой стороне — существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Такие фонды предлагают банки и страховые компании. Однако многие считают их очень скучными.

Арт-объекты: Остерегайтесь подделок!

Если вы ищете более необычную форму инвестиций, вам стоит обратить внимание на предметы искусства. В городе Дармштадте, построенном в стиле модерн, это, конечно, вполне реальная альтернатива, тем более что здесь есть местный рынок и много специалистов. Однако я не являюсь экспертом в этой области и не могу сказать многого о ценности различных видов искусства. Но если вы посмотрите на серьезную и официальную статистику, то быстро поймете, что на рынке искусства происходит очень многое. Конечно, не нужно быть искусствоведом, чтобы правильно — то есть с прибылью — инвестировать свой капитал в этот рынок. Но вам необходимы знания и опыт. И даже в этом случае вы не защищены от подделок!

Недвижимость продолжает оставаться популярным видом инвестиций. Особенно вблизи многочисленных достопримечательностей Дармштадта:

Чем фонды могут быть лучше собственных объектов недвижимости?

Вопрос: Многих инвесторов особенно привлекают фонды в качестве варианта инвестиций, поскольку они считаются менее рискованными, чем другие формы. Вы сами только что упомянули о них. Каковы ваши аргументы за и против инвестирования в фонды?

Классические инвестиционные фонды: Акции

Сначала нужно уточнить, о каких фондах мы хотим поговорить. Начнем с классических инвестиционных фондов, состоящих из акций и/или государственных облигаций. Они являются настоящей классикой на рынке уже многие годы и предназначены для всех тех, кто хотел бы участвовать в развитии корпоративных и государственных инвестиций, но сторонится собственного «управления акциями». Будь то сберегательный план или единовременная инвестиция, эти фонды являются более или менее рискованными в зависимости от состава их ценных бумаг. Независимо от риска потерь, который обычно может быть компенсирован длительным инвестиционным периодом, эти инвестиции стоят денег. Они стоят денег из-за эмиссионной надбавки, которая взимается с каждого взноса капитала, кроме того, полученный инвестиционный доход облагается налогом, а также взимается постоянная комиссия за ведение счета депо. Все это должно быть вычтено из полученной или достижимой прибыли.

Для акций вы должны вычесть из прибыли следующие расходы:

• Выдача надбавок
• Налоги
• Текущие комиссионные за хранение

Открытые фонды недвижимости

Как человек, занимающийся недвижимостью, естественно, сразу же думает о фондах недвижимости. Открытые фонды недвижимости позволяют инвесторам вкладывать относительно небольшие суммы в недвижимость в различных городах, регионах и странах. Там управляющие фондами в основном инвестируют в коммерческую недвижимость — в первую очередь в офисные комплексы, а также в гостиницы и торговые центры. Инвесторы могут вкладывать средства в эти объекты, покупая акции, а затем получать прибыль от их дохода от сдачи в аренду и роста стоимости. В этом случае недостатки сравнимы с недостатками фондов акций. Это связано с тем, что если инвестируемая недвижимость не приносит дохода от аренды в течение длительного периода времени, или если стоимость недвижимости ухудшается из-за изменений на рынке, это снижает доходность при неизменных затратах.

Вот преимущества:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Прибыль за счет дохода от аренды и увеличения стоимости

Вот недостатки:

• Уменьшающийся аннуитет в случае потери ренты или обесценивания стоимости

Закрытые фонды недвижимости

Диверсификация рисков в открытых инвестиционных фондах недвижимости выше, чем в закрытых, следовательно, перспективы доходности открытых фондов недвижимости ниже. С помощью закрытых фондов недвижимости можно добиться исключительных результатов. Диапазон простирается от утроения вложенного капитала до полной потери инвестиций. Однако в прошлом лишь немногие фонды недвижимости приносили своим инвесторам огромную прибыль; при довольно большом количестве закрытых инвестиций вкладчики капитала терпели убытки. Перспективы получения значительных доходов всегда связаны с большими рисками. Сдача в аренду коммерческой недвижимости обычно сопряжена с большим количеством трудностей, чем приобретение жилой недвижимости. Поэтому закрытые фонды недвижимости опять же не для инвесторов со слабыми нервами и ограниченными запасами капитала.

Очень высокий риск при использовании закрытых фондов

Популярную недвижимость можно также найти в Дармштадте вблизи старого города:

Покупка недвижимости в районе Дармштадта

Вопрос: Если кто-то из наших читателей является инвестором в недвижимость в регионе Рейн-Майн и ищет дома, квартиры и т.д., что бы вы ему порекомендовали? Каков ваш секретный совет для них по выгодным инвестициям в недвижимость?

Оденвальд: благоприятные арендные и закупочные цены

Прежде всего, я бы отметил Оденвальд. Помимо недорогой земли под застройку, здесь также соответственно низкая арендная плата и закупочные цены на дома. В зависимости от того, насколько далеко от главного центра Дармштадта вы находитесь, риск потери арендной платы увеличивается. Это связано с тем, что сообщение между городами Оденвальда и долиной Рейна — как автомобильное, так и железнодорожное — обычно не очень хорошее. Те, кто не против езды и предпочитает жить в сельской местности, всегда предпочтут место для проживания в Оденвальде. Это открывает возможности для инвесторов в недвижимость. Не столь недорогими, но все же благоприятными являются некоторые населенные пункты в окрестностях Дармштадта. Бюттельборн, например, или другие места в Риде — вот мои рекомендации.

Совет: Оденвальд или окрестности Дармштадта (Бюттельборн и Рид)

Спрос и предложение на рынке жилья: статистика

Франкфурт, Дармштадт, Нюрнберг или Ганновер — вот обзор предложения и спроса на аренду квартир:

Focus Frankfurt: Инвестиции в регионе Рейн-Майн

Вы хотели бы инвестировать в регион Рейн-Майн? Тогда узнайте больше здесь:

• Инвестиции Франкфурт
• Цены во Франкфурте
• Инвестиции Висбаден
• Капитальные инвестиции Майнц