Будучи пятым по величине городом Германии, Франкфурт также является одним из самых дорогих мест для проживания. На протяжении многих лет во Франкфурте растут цены на покупку и арендная плата за жилую и коммерческую недвижимость. Фактически, идеальные условия для всех, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость. Мы поговорили с Себастьяном Матиасом, экспертом по недвижимости, о покупке и жизни во Франкфурте, альтернативных формах инвестиций и влиянии иностранных инвесторов на рынок недвижимости Франкфурта. Назад к обзору: Недвижимость Франкфурта.
На передовой в Германии: жизнь во Франкфурте-на-Майне
Вопрос: Вы в основном занимаетесь инвестициями в недвижимость во Франкфурте-на-Майне. По вашему опыту, каково развитие рынка недвижимости в регионе?
Я отвечу смелым заявлением: франкфуртский рынок недвижимости на сегодняшний день является самым привлекательным в Германии! По крайней мере, именно это показывают цифры, когда я смотрю на общий объем инвестиций в рынок недвижимости. Вот уже несколько лет частные и институциональные инвесторы вкладывают больше средств в рынок недвижимости Франкфурта-на-Майне, чем где-либо еще в Германии.
Вопрос в том, куда идут деньги, т.е. какая недвижимость на них строится или покупается. По сути, это коммерческая недвижимость, т.е. офисные помещения. Но Франкфурт обогнал другие крупные города Германии и в жилом секторе. Если во Франкфурте в 2018 году в рынок жилья было инвестировано около 1,2 млрд евро, то, например, в Мюнхене этот показатель составил всего 0,5 млрд евро.
Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista
Если к этому добавить тот факт, что население Франкфурта, составляющее в настоящее время 750 000 человек, в ближайшие десять лет увеличится примерно на 100 000 человек, то всем становится ясно: здесь нужны квартиры! И поскольку это развитие продолжается уже несколько лет, цены на недвижимость во Франкфурте также быстро растут. Если посмотреть только на последние десять лет, то цены на дома и квартиры ежегодно увеличивались более чем на десять процентов. Дом или квартира во Франкфурте и его окрестностях сегодня стоят почти в два раза дороже, чем несколько лет назад. Это также объясняет, почему оборот в сфере недвижимости растет, но абсолютное число продаваемых объектов во Франкфурте несколько снижается: просто домов и квартир на продажу становится все меньше и меньше. Отсюда и высокий уровень инвестиций, о котором я говорил выше. Политики следят за тем, чтобы новые жилые районы и жилые комплексы были одобрены — если там вообще осталось свободное место.
Тенденция: цены на покупку растут сильнее, чем арендная плата
Вопрос: Имеет ли для вас смысл торговать недвижимостью?
Моя работа заключается в том, чтобы найти подходящую недвижимость, земельные участки и т.д. — и сделать это своевременно — для того, чтобы сделать их пригодными для использования моими клиентами. В конце концов, я не для себя держу дома и квартиры. Так что если вы хотите инвестировать в недвижимость во Франкфурте, у вас самые лучшие перспективы в плане повышения стоимости, капиталовложений! Но также очевидно, что все, кто хочет купить, выходят на рынок при действительно высоком уровне цен покупки. Конечно, арендная плата также продолжает расти, так что у меня по-прежнему есть хорошие возможности финансировать покупку недвижимости за счет арендной платы. Но на самом деле, особенно в крупных городах, цены на покупку недвижимости выросли гораздо больше, чем арендная плата. Скорее всего, это будет продолжаться. Поэтому вы должны рассчитывать очень тщательно.
Последняя мысль по этому поводу: Есть эксперты по недвижимости, которые предупреждают о ценовом пузыре. Трудно сказать, если и когда цены на квартиры и дома будут стагнировать, возможно, даже снова пойдут вниз. Но я думаю, что с учетом прогнозируемого роста населения Франкфурта цены на недвижимость также продолжат расти. Возможно, только не так сильно.
Вопрос: Вы сами описываете брокерскую контору Лукински как сдержанного брокера. Что это значит?
Это означает, что мы предлагаем недвижимость, предложенную нам, без классического — позвольте мне назвать это — «написания рынка». Для продавца это означает: он может быть уверен, что никто в непосредственной близости не заметит его намерения продать. Обычные рекламные вывески в окнах или в палисаднике больше не нужны. Наши автомобили неприметны и имеют абсолютно нейтральный цвет.
Экспозиции отправляются только тем клиентам, с которыми мы предварительно связались и включили их в наши данные. Конечно, мы также используем маркетинговые порталы по недвижимости, но наш внешний вид или внешний вид недвижимости оформлен таким образом, что вряд ли кто-то сможет сделать выводы о местонахождении недвижимости. Поэтому если вы хотите выставить свою недвижимость на продажу с максимальной осторожностью, например, чтобы избежать назойливых разговоров с соседями или друзьями, то незаметное агентство недвижимости, такое как Lukinski, — это правильный выбор для вас.
Для покупателя это также означает максимальную свободу действий. Это особенно важно, если вы цените серьезные переговоры без часто встречающегося «взвинчивания цен» наплывом заинтересованных сторон. Покупатель может быть уверен, что даже его человек остается за кадром. Только когда он переедет в свой новый дом, его личность станет достоянием общественности и его новых соседей.
Правда об интернет-инструментах в сфере недвижимости
Вопрос: Какие инструменты для инвесторов в недвижимость есть в интернете, которые также полезны для новичков на рынке недвижимости с точки зрения эксперта? Что вы думаете, например, об инвестиционных калькуляторах?
Однозначный ответ: зависит от обстоятельств! На это всегда отвечают адвокаты. Но на самом деле на рынке недвижимости все очень похоже. Прежде чем использовать инструмент, я должен подумать, для чего я хочу его использовать. Вот что важно!
Если я хочу получить представление о том, сколько стоит моя собственность, например, потому что я хочу продать ее или взять под нее кредит, иногда существуют неплохие оценочные калькуляторы. Кредитные калькуляторы, также известные как финансовые или ипотечные калькуляторы, могут помочь получить первоначальное представление о расходах на покупку недвижимости. То же самое относится и к калькулятору бюджета или технико-экономического обоснования. Кроме того, существуют калькуляторы сравнения предложений. Я могу использовать их для сравнения кредитных предложений, когда мне понадобится кредит для инвестиций в недвижимость.
Для быстрого обзора и ознакомления с числами и отношениями такие калькуляторы действительно очень хороши. Однако, как правило, в эти калькуляторы невозможно ввести индивидуальные обстоятельства и пожелания. Это включает в себя учет колебаний на рынке капитала, налоговых обстоятельств и т.д. Онлайн-инструмент не может обеспечить комплексное представление об инвестициях в недвижимость с учетом дохода от аренды, вспомогательных расходов, налогов и т.д.
Я убедился на собственном опыте, что ничто не может заменить личную и индивидуальную консультацию по вопросам инвестиций в недвижимость. Это как у врача: я могу добраться до своей проблемы с помощью поиска в Интернете, но обычно выхожу с совершенно другими результатами. Как и в случае со здоровьем, когда речь идет об инвестициях, лучше лично побеседовать с экспертом.
Цены на аренду: Измерения приносят свои плоды!
Вопрос: Как именно рассчитывается цена за квадратный метр для арендатора квартиры или дома в конечном итоге?
На первый взгляд это звучит просто, но это не обязательно так. Ведь когда речь заходит о цене за квадратный метр, всегда возникает вопрос: что на самом деле относится к жилой площади? Какие квадратные метры я могу рассчитать и как? Расчет как таковой довольно прост: я делю свою арендную плату на квадратные метры, указанные в договоре аренды. Если я добавлю вспомогательные расходы, то получу цену «теплой аренды» за квадратный метр.
Согласно общепринятым правилам, все гостиные, спальни, столовые, а также кухни, коридоры, ванные комнаты, а также кладовые считаются 100% жилой площадью в соответствии с нормативами жилой площади. Балкон и терраса учитываются по одной четверти. Подвалы и гаражи не включены. В случае скатных крыш 100% жилой площадью считаются только те помещения, высота потолка которых превышает два метра. Части помещения с высотой потолка от одного до двух метров рассчитываются наполовину, а все, что ниже одного метра, не рассчитывается вообще.
А теперь вот несколько приятных мелочей! Каждый должен знать их, прежде чем бегать по квартире со складным правилом и начинать измерения: камины, печи, встроенная мебель и ванны считаются полной жилой площадью. Лестницы с более чем тремя ступенями вычитаются из жилой площади, также как и отдельно стоящие колонны и кирпичные выступы дымовых труб.
Вместо складного правила, конечно, я рекомендую использовать точный инструмент, например, лазерный измерительный прибор.
Измерения стоит проводить в любом случае. С точки зрения инвестора в недвижимость, то есть будущего арендодателя, это означает: я избавляю себя от последующих споров с арендатором, если он сам проведет точные измерения и обнаружит несоответствия. Плата за обслуживание, страховые взносы и т.д. также основаны на показателе квадратного метра. Так что он действительно должен подойти.
Жизнь во Франкфурте: что-то для всех!
Вопрос: Как вы оцениваете качество жизни во Франкфурте по сравнению с другими крупными городами Германии, такими как Гамбург, Берлин и Мюнхен? Какие достопримечательности и события делают город привлекательным для инвесторов и арендаторов недвижимости?
К счастью, я не являюсь уроженцем Франкфурта. Поэтому я могу подойти к этому деликатному вопросу несколько объективно. Если взять ежегодный рейтинг городов, составляемый «Институтом немецкой экономики» (Institut der deutschen Wirtschaft), то Мюнхен уже в седьмой раз занимает первое место с явным отрывом от Франкфурта, который занимает пятое место. По крайней мере, главная метрополия улучшила свой рейтинг на одно место по сравнению с предыдущим годом.
Я также не верю, что Франкфурту когда-либо удастся выбить Мюнхен с первого места. Если, конечно, «Äppelwoi» и Таунус в один прекрасный день не опередят Альпы и пшеничное пиво по популярности среди людей в качестве мест отдыха. Франкфурт — вполне нормальный «повседневный город». С его оперой, театрами и музейными музеями здесь есть все, что нужно для высокой культуры. Кроме того, здесь есть хорошая гастрономическая сцена, которая не имеет себе равных в мире, когда речь идет о международном уровне. В городе есть прекрасные парки, а также зоопарк и пальмовый сад, так что вам не придется покидать город для короткого отдыха. Набережная Мэйн — привлекательное место для прогулок, как и шикарные торговые галереи. Небоскребы также сами по себе являются достопримечательностью. А если вы посетите один из многочисленных фестивалей летом, то трудно будет оторваться от созерцания линии горизонта. Во Франкфурте нет ни Октоберфеста, ни чего-то похожего на знаменитый «Фолькстмлихес». Но винодельческие регионы Рейнгессен, Рейнгау и Бергштрассе находятся всего в нескольких минутах езды. С новой застройкой «Рёмер» центр города приобрел еще одну изюминку. В общем, это город, в котором найдется что-то для каждого.
Не все блестит: инвестирование в золото
Вопрос: Золото присутствует в качестве платежного средства во всем мире уже почти тысячи лет. Золото также долгое время было очень популярно в качестве капиталовложения. Как вы смотрите на эту тему — золото как инвестиция? Назовите три преимущества и три недостатка этой формы инвестирования.
По единодушному мнению экспертов, золото — это валюта для кризисных времен. Это всегда работало как в Римской империи, так и в Средние века или в современности. Те, у кого не было денег, кроме золотых слитков или монет, всегда могли позволить себе что-то для жизни или выживания. Ценность золота в основном заключается в том, что оно является редким и его приходится добывать с определенным трудом.
Здесь уже упоминается одно преимущество: Золото имеет практически постоянную стоимость, даже если курс золота колеблется. Курс появляется только тогда, когда он конвертируется в конкретную текущую валюту. Если у вас есть золотая унция, скажем, 1870 года, вы можете использовать ее для покупки чего-либо сегодня так же, как и тогда. Попробуйте сделать это с купюрой рейхсмарки того же периода.
Второе преимущество: золото довольно легко понять как инвестицию. В отличие от акций или других продуктов финансового рынка, его можно понять буквально. Достаточно хранить золото в банковской ячейке и следить за ценой на золото.
Третье преимущество — во время экономических или политических кризисов, которые, надеюсь, остаются редкостью. Например, когда валюта страны теряет в цене, люди покупают драгоценные металлы. Спрос увеличивает стоимость золота.
И с этим у нас уже есть недостатки на столе. В отличие от других инвестиций, будь то недвижимость, акции и т.д., прибыль от инвестиций в золото возникает только при продаже золота. И даже это только при определенных обстоятельствах. Проценты, дивиденды, доход от аренды и т.д. не относятся к золоту. Если вы посмотрите на цену золота в течение десятилетий, то увидите, что она колеблется гораздо сильнее, чем цена акций. И, наконец, при курсе золота всегда нужно следить за курсом соответствующей валюты. Золото торгуется в долларах. Если цена на золото движется вверх, а доллар теряет в цене по отношению к евро, вы фактически получаете убыток при продаже золота.
Мой совет: если у вас достаточно денег и вы ищете возможности для инвестиций, вкладывайте в золото лишь небольшую часть своего капитала.
Что еще можно использовать в качестве инвестиций — альтернативы недвижимости
Вопрос: Во Франкфурте торгуют не только недвижимостью. Поскольку здесь расположены штаб-квартиры многочисленных банков, включая ЕЦБ и другие крупные отечественные и зарубежные банки, здесь также имеется множество других инвестиционных возможностей. Какие три альтернативы недвижимости вы видите и в чем самый большой недостаток в каждом случае?
Я уже говорил несколькими предложениями выше об акциях и других инвестициях в ценные бумаги. В принципе, это всегда увлекательный и, в зависимости от формы инвестиций, еще и прибыльный вид вложений. В качестве альтернативы недвижимости я могу упомянуть прямое участие в компаниях в виде акций, участие в нескольких компаниях через фонд акций или инвестиции в государственные облигации, так называемые «аннуитеты». В отличие, например, от золота, все эти формы имеют шанс принести инвестору прибыль за счет развития цены не только при продаже «нот». Пока акции, ценные бумаги и т.д. находятся в моем распоряжении, я получаю нечто похожее на проценты. Поэтому уже в течение срока действия своих ценных бумаг я замечаю, что у меня от них что-то есть — а именно деньги.
Недостатком, однако, является то, что чем больше безопасности я хочу для своих инвестиций, тем меньше прибыли я могу получить. Государственные облигации считаются очень надежной инвестицией, но вряд ли какая-либо страна в настоящее время платит мне большие проценты за деньги, которые я им одалживаю — в любой форме. В настоящее время процентные ставки особенно низки, потому что правительства могут занимать деньги у банков почти бесплатно. В случае прямых инвестиций в компании в виде акций мне обычно приходится тратить много времени, чтобы компенсировать большие падения цен путем продажи и покупки новых акций. По сравнению с недвижимостью, самым большим недостатком этих форм инвестиций является то, что я не могу жить в них сам, если захочу. Кроме того, гораздо проще генерировать дальнейший капитал за счет роста стоимости недвижимости. Это происходит потому, что я зарабатываю дополнительный капитал за счет увеличения стоимости, который я могу использовать для получения выгодных кредитов в банках, чтобы купить больше недвижимости.
Новая конкуренция — покупатели недвижимости из-за рубежа
Вопрос: Оказывает ли влияние на рынок недвижимости Франкфурта строительство международного аэропорта? Увеличилось ли число иностранных инвесторов в недвижимость, специально приехавших во Франкфурт в качестве конкуренции местным инвесторам?
Конечно, есть эффекты. Однако измерить их очень сложно. Ведь в основном близость к международному аэропорту также делает место жительства интересным для иностранных работников, которые направляются в Германию своей компанией. Для иностранных инвесторов на рынке недвижимости это, в конечном счете, не так важно. В данном случае речь идет скорее о том, что место вложения средств в основном является растущим рынком. Такому развитию может благоприятствовать наличие аэропорта. Это, безусловно, относится к Франкфурту. Но здесь также важно, что Франкфурт, как город услуг с акцентом на банковское дело, в любом случае привлекателен для международной аудитории.
Пока нельзя с уверенностью сказать, каковы будут последствия Brexit. Существуют различные утверждения на этот счет. На самом деле, интересно наблюдать, как изменился рынок недвижимости по отношению к инвесторам без немецкого гражданства. Недавно появилось сообщение о том, что примерно каждый третий инвестор — также на рынке жилой недвижимости — не имеет немецкого гражданства. Это примерно на 13 % больше, чем в предыдущем году. Некоторые приписывают это Брейту. Для инвесторов из Германии это, безусловно, означает ужесточение рынка.
Где живут футболисты франкфуртского «Айнтрахта»?
Вопрос: Во Франкфурте тоже многие горожане болеют за свой футбольный клуб в Бундеслиге. Где зарабатывающий профессиональный футболист «Айнтрахта» покупает свой более или менее роскошный дом, если он хочет жить в этом районе?
Честно говоря, я не знаю, где живут профессиональные футболисты Франкфурта. Я полагаю, что они такие же люди, как и все остальные. От того, где вы живете, зависит то, что вам нужно. Люди, ищущие шума и суеты большого города, конечно, не переедут в сельскую местность, и наоборот. С новой башней Хеннингера у нас, безусловно, есть недвижимость, которая подходит для кошелька одного или двух футболистов. Самые хипповые районы Франкфурта — Бокенхайм, Остенде и Грисхайм, а также, возможно, северный Вестенде. Квартиры на берегу гавани в районе «Гутлейтфиртель» также предлагают все, что душе угодно для самых высоких требований.
Но я также знаю профессионального футболиста из БСК «Герта», который осуществил свою мечту о доме в Хунсрюке. Это, конечно, не предназначено для нормальной повседневной жизни. Ибо путь до рабочего места «Stadtion» не должен быть слишком далеким. Никто из мальчиков не будет стоять утром перед S-Bahn или в пробке. И это возвращает нас к ближайшему району Франкфурта. Но я не думаю, что квартиры, которые покупает или арендует профессиональный футболист, находятся в поле зрения среднего инвестора в недвижимость. Таким образом, они в равной степени исключаются как целевая группа арендаторов, так и как конкуренты на рынке инвестиционной недвижимости.
Жизнь в мягком районе Франкфурта — советы экспертов
Вопрос: Если вы ищете недвижимость в районе Франкфурта, вы наверняка сможете найти ее в окрестностях. Есть ли у вас инсайдерский совет по достойной недвижимости в районе Франкфурта?
Конечно: мне очень приятно говорить о Рейнхессене. Район к югу и западу от Майнца очень интересен в качестве инвестиции для покупателей недвижимости. Это объясняется тем, что цены за квадратный метр для покупки все еще остаются доступными, и доход от аренды также является хорошим в связи с этим. В качестве миграционной зоны региона Рейн-Майн в этих районах также гарантируется развитие стоимости и стабильность цен на аренду. Поскольку транспортное сообщение с Бингеном, Вормсом и Альзеем также очень хорошее, вам стоит обратить свой взор на эти регионы. Оно того стоит!
