Инвестиционная недвижимость в Висбадене — Вы хотите инвестировать в недвижимость в качестве инвестиции в Висбадене? Какие типы домов и квартир предлагаются в «Ницце Севера»? Что выгоднее — инвестировать в доходную или инвестиционную недвижимость? Размер недвижимости, финансирование и доходность — Мы поговорили с инсайдером в области инвестиционной недвижимости в регионе. Назад к: Инвестиционная недвижимость.
Вопрос: Вы работаете в основном в Висбадене, столице земли Гессен, и его окрестностях в качестве консультанта по недвижимости и инвестора. Как, по вашему мнению, развивается рынок недвижимости в регионе?
Сегодня в Висбадене проживает около 290 000 человек. Согласно приличным прогнозам, в ближайшие пять лет эта цифра вырастет до 300 000 человек. Эти 10 000 человек хотят и должны где-то жить. Квартиры, необходимые для этого, должны быть построены и оплачены кем-то. Поэтому здесь также имеются многочисленные возможности для инвесторов в недвижимость.
Новые и старые здания представлены в Висбадене
Однако у нас в Висбадене есть фундаментальная проблема: здесь относительно мало возможностей для строительства нового жилья. Старые городские виллы редко появляются на рынке. То тут, то там встречаются бесполезные старые здания, которые сносятся и освобождаются для нового строительства. На окраине Висбадена есть несколько новых строительных проектов. Наибольшим потенциалом обладают неиспользуемые военные объекты, некоторые из которых уже застроены, а некоторые находятся в стадии планирования.
Идеальными для столичных инвесторов являются прежде всего старые городские виллы, стоимость которых может возрасти после реконструкции и ремонта:
Доходность недвижимости остается на высоком уровне
Что касается доходности, я не ожидаю роста для Висбадена и окрестностей, но я ожидаю устойчивого бокового движения на высоком уровне. Значения в 5% и более являются реалистичными. Движение вверх маловероятно, потому что цены покупки и арендная плата развиваются вверх с одинаковой скоростью, и вам действительно нужен очень длинный инвестиционный горизонт, чтобы быть вознагражденным за высокую цену покупки значительным увеличением арендной платы с растущим доходом. С другой стороны, конечно, есть прибыль от последующей продажи имущества. Соответствующее влияние окажет повышение закупочных цен.
Урожайность в Висбадене: Более 5%
Расположение Висбадена
Столица Гессена прекрасно расположена на берегу Рейна и граничит с Северным Рейном-Вестфалией. Близлежащие города включают:
Вопрос: Есть ли у вас инсайдерский совет по выгодной недвижимости в Висбадене и окрестностях?
Гессен: Бад Швальбах и Таунусштайн
Инсайдерские советы в пригородах — это одно. Но и для Висбадена, если вы уже готовы проехать немного дальше, можно неплохо устроиться в близлежащих сельских районах с точки зрения цены покупки и количества предлагаемых вещей. Дороги, например, в Бад-Швальбах или Таунусштайн, также хорошо развиты. Но не каждому по душе каждое утро и вечер стоять в очереди из пригородных автомобилей. Потенциальные арендаторы также думают об этом.
Совет для инвесторов: Бад Швальбах и Таунусштайн
Рейнланд-Пфальц: Бинген, Бад-Кройцнах и Ко.
Противоположный берег Рейна также предлагает привлекательные возможности для приобретения недвижимости. Это касается Бингена, Бад-Кройцнаха или ворот Вормса. В принципе, здесь также нужно смотреть, в какой степени более низкие цены покупки также сопровождаются более низкой арендной платой, так что доходность в этих районах может быть ниже. На самом деле, районы вокруг Бингена, Ингельхайма и т.д. предлагают неплохую недвижимость в качестве капиталовложений. Цены на покупку несколько ниже, чем в Висбадене, но арендная плата не в такой степени. Поэтому в отдельных случаях можно ожидать более высоких доходов, чем в основной сфере.
Эти города рядом с Висбаденом также считаются прибыльными:
Бинген
Бад Кройцнах
Черви
Ингельхайм
Покупка инвестиционной недвижимости: С брокером или без него?
Вопрос: Как я могу определить, какой брокер является правильным?
Признание хороших агентов по недвижимости
По крайней мере, не на ярко начищенной латунной табличке на двери офиса. Конечно, это был довольно легкомысленный способ выражения. Но на самом деле поиск подходящего агента по недвижимости подобен поиску подходящего врача. Только во время консультации я замечаю, подходит ли мне этот человек, его квалификация и манера поведения. Конечно, существуют профессиональные ассоциации брокеров, а также соответствующее обучение и повышение квалификации. Все это также очень важно.
Но еще важнее то, знает ли агент по недвижимости свой рынок. Может ли он показать сравнительные цены? Имеет ли он большее количество эталонных объектов недвижимости в регионе? Известно ли его имя не только в регионе, но и имеет хорошую репутацию? Если для вас важно, чтобы агент по недвижимости был достаточно осторожным, вам следует придать особое значение осмотрительности.
Поэтому, как только вы нашли брокера, вам следует обратить внимание на эти моменты:
Существующие сравнительные цены
Количество эталонных объектов
Осведомленность и репутация
Дискретность
Незаметный брокер: покупать вне рынка
Вопрос: Агент по продаже недвижимости работает на публику и нуждается в многочисленных контактах, чтобы бизнес работал. Как можно быть незаметным?
На самом деле: существуют и настоящие «незаметные брокеры»! Особенно у клиентов, которые не любят появляться на публике со своими намерениями продать или купить, этот вид брокера пользуется спросом. Роскошная вилла в Висбадене или великолепный пентхаус могут быть проданы гораздо лучше, если перед домом нет кричащих рекламных щитов. В большинстве случаев владельцы и их собственность не хотят, чтобы их идентифицировали по фотографиям дома или описаниям места.
Дискретность с помощью недвижимости вне рынка
Для покупателей это означает, что они могут приобрести такую недвижимость только через одно из этих незаметных агентств недвижимости. Часто они появляются только в файлах агента по недвижимости. В любом случае, такие объекты, как правило, не встречаются на соответствующих порталах недвижимости. Если вы обращаетесь к агенту по недвижимости, вы можете открыто решить вопрос о свободе действий. Я считаю, что ненавязчивый метод работы хорошего агента по недвижимости очень важен и до сих пор совершенно недооценен.
Рядом с Курхаусом также можно найти некоторые объекты, не выставленные на продажу:
Недвижимость, доходность и финансирование: калькулятор доходности онлайн
Вопрос: Какие из бесчисленных онлайн-калькуляторов вы считаете полезными для инвесторов в недвижимость или тех, кто находится на пути к этому?
Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора
Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной онлайн-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:
Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?
Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:
Stiftung Warentest
Серьезные онлайн-газеты
Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом
С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который рассчитывал бы процентную ставку, которую я должен выплатить по кредиту на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.
Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!
Рассчитывайте возвраты: онлайн и лично
Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.
Затем, на втором этапе, проведите обсуждение с консультантом вашего банка.
Краткий разговор с консультантом вашего банка никогда не помешает:
Не каждый квадратный метр считается жилой площадью!
Вопрос: Как рассчитать стоимость квадратного метра в качестве собственника квартиры?
На самом деле простой вопрос, но с некоторыми «дьяволами в деталях». Потому что обычно все знают площадь своей квартиры и то, сколько они платят ежемесячно (без учета платы за услуги на основе потребления). Остальное — это простой расчет деления арендной платы (или цены покупки) на общее количество квадратных метров.
Арендная плата (или цена покупки), деленная на общее количество квадратных метров
Погреб, терраса и лоджия
Остается вопрос: что можно включить в жилое пространство? Например, подвальные помещения не считаются жилой площадью. То же самое относится и к кладовым за пределами квартиры. Балконы, террасы или лоджии учитываются в качестве жилой площади только как половина квадратных метров.
В итоге:
Подвал: нет жилой площади
Балкон / терраса: половина считается жилой площадью
Высота потолка и лестницы
Для определения высоты потолка также следует использовать рулетку. Все, что ниже высоты одного метра, вообще не считается жилой площадью, а помещения с высотой потолка менее двух метров — только наполовину. Это особенно важно для мансардных квартир. Особые правила действуют также в отношении колонн и лестниц в квартире. Однако грамотный специалист по недвижимости хорошо знает эти правила. Здесь тоже достаточно просто спросить совета.
Вот обзор:
Высота потолка менее 1 метра: Отсутствие жилой площади
Высота потолка менее 2 метров: Половина считается жилой площадью
С лестницами все обстоит совершенно иначе:
Успешно инвестируйте свои деньги: Альтернативы недвижимости
Вопрос: В Висбадене, несомненно, торгуют не только недвижимостью, но благодаря близости к штаб-квартирам различных банков во Франкфурте, другие финансовые продукты, безусловно, также находятся в центре внимания ваших клиентов. Пожалуйста, объясните нашим читателям, какие три капиталовложения вы бы рекомендовали помимо недвижимости. Есть ли у этих инвестиций какие-либо недостатки?
Форма инвестиций зависит от цели
Прежде всего, я рекомендую каждому, кто хочет выгодно вложить свои деньги, спросить себя. Спросите себя о собственной готовности идти на риск с точки зрения прибыли и убытков. Потому что инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, а другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, в свою очередь, совершенно безразлично для других инвесторов.
Сырье и редкие земли
Те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. Это форма инвестирования, которая пока не очень распространена, но становится все более популярной. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые достаточно хорошо разбираются в этом вопросе. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это инвестиция, которая должна работать в течение нескольких лет, чтобы компенсировать колебания цен.
Инвестиционный фонд в банке и страховании
Для фанатиков чистой безопасности — если говорить о совершенно другой стороне — существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Такие фонды предлагают банки и страховые компании. Однако многие считают их очень скучными.
Арт-объекты: Остерегайтесь подделок!
Если вы ищете более необычную форму инвестиций, вам стоит обратить внимание на предметы искусства. В городе Дармштадте, построенном в стиле модерн, это, конечно, вполне реальная альтернатива, тем более что здесь есть местный рынок и много специалистов. Однако я не являюсь экспертом в этой области и не могу сказать многого о ценности различных видов искусства. Но если вы посмотрите на серьезную и официальную статистику, то быстро поймете, что на рынке искусства происходит очень многое. Конечно, не нужно быть искусствоведом, чтобы правильно — то есть с прибылью — инвестировать свой капитал в этот рынок. Но вам необходимы знания и опыт. И даже в этом случае вы не защищены от подделок!
Недвижимость остается популярной инвестицией:
Стоит ли работа в качестве трейдера акциями на собственном счете?
Вопрос: Акции имеют за плечами долгую и отчасти успешную историю инвестирования. Есть также много людей, которые считают, что они сами могут выступать в роли биржевых трейдеров, типстеров и дневных трейдеров. Но как выглядит реальность торговли акциями? Действительно ли можно получить быструю прибыль и в чем отличие от недвижимости как инвестиции?
Жизнь биржевого трейдера
Конечно, я сам не был активным биржевым трейдером и — насколько я могу судить сегодня — не собираюсь им быть. Однако у меня так много опыта работы с акциями, что я могу сказать: если вы хотите сами заботиться о своем портфеле акций и инвестициях, вам потребуется много знаний и времени. Особенно если вы действительно хотите получить быструю прибыль. Потому что это означает, что я должен постоянно следить за акциями компаний и их облигациями, которые меня интересуют. Кроме того, у меня всегда под рукой телефон, чтобы я мог молниеносно попросить своего доверенного лица купить или продать акции.
Каждому, кто хочет заниматься акциями и инвестициями, требуется много знаний и времени
Минимизация риска за счет диверсификации
В любом случае, я предостерегаю от бесчисленных советчиков, которые можно найти в Интернете — например, от калькуляторов доходности. Если бы типстеры следовали своим собственным рекомендациям, Германия должна была бы стать нацией миллионеров. Реальность торговли акциями в том виде, в котором она применима на практике для большинства из нас, выглядит совершенно иначе. Следует планировать инвестиции на длительный период, чтобы колебания цен не имели большого значения. Всегда рекомендуется широко распределять риск — т.е. по акциям нескольких компаний, возможно, также по государственным облигациям, валютам и т.д.. Имея немного навыков и хороший совет, вы можете сами составить пакет с хорошими показателями, или же поручить это своему денежному консультанту.
Совет: Распределите риск на несколько активов компании
Недостатки торговли акциями
Недостатки этих и других инвестиций не всегда проявляются так явно. Начнем с столь желанного риска. Потому что это переменная, которая не очень осязаема и которую многие инвесторы предпочитают игнорировать. Согласно девизу: то, что я не вижу, не существует. Колебания стоимости акций, произведений искусства, часов, государственных облигаций зависят от множества внешних факторов, уследить за которыми могут только эксперты. И даже эксперты могут ошибаться — в чем мы очень часто убеждались в прошлом.
Эти финансовые инвестиции подвержены колебаниям стоимости:
Акции
Произведения искусства
Часы
Государственные облигации
Остерегайтесь налогов!
Текущие расходы на инвестиции — будь то ценные бумаги или что-то другое — вполне реальны и должны быть оценены количественно. Эмиссионные надбавки, комиссии за хранение счетов, текущий налог на прирост капитала и т.д. уменьшают доходность. С другой стороны, прибыль от продажи арендованной недвижимости не облагается налогом по истечении десяти лет. Эта сумма в любом случае должна быть добавлена к общему доходу.
Продажа арендованной недвижимости без уплаты налогов по истечении 10 лет
Висбаден: Жилье с высокой рекреационной ценностью
Вопрос: Каково жить в Висбадене и его окрестностях? Что говорят ваши клиенты? Какие есть места, достойные внимания, мероприятия и т.д.? Что делает этот регион таким интересным для инвесторов?
Рейнгау и Таунус
Сами жители Висбадена могут простить меня, если первое, на что я сейчас обращу внимание, — это окрестности. Сразу же за воротами города начинается Рейнгау с его маленькими фахверковыми и винодельческими городками Эльтвиль, Острих-Винкель, Хаттенхайм вплоть до Рюдесхайма. Здесь находятся монастырь Эбербах и монастырь Хильдегард в Айбингене. Здесь также начинается пешеходная тропа Рейнштайг и, конечно же, Рейнская велосипедная дорожка. Висбаден расположен у подножия Таунуса, так что прекрасные пешеходные тропы, а зимой и трассы для беговых лыж находятся в пределах легкой досягаемости.
Эльтвиль
Острих-Винкель
Хаттенхайм
Рюдесхайм
Таунус
Метрополии поблизости
Мне, конечно, не нужно упоминать о близости к Франкфурту. Я бы даже включил Дармштадт с его ориентированными на будущее компаниями в секторе информационных технологий. Ведь благодаря хорошей транспортной инфраструктуре региона Рейн-Майн даже жители Висбадена и окрестностей могут быстро добраться до региона у подножия Оденвальда. Никому в Висбадене и окрестностях не приходится всерьез беспокоиться об отсутствии интереса к аренде, т.е. также о простоях в аренде.
/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svg00Laura/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgLaura2019-12-27 13:37:572022-03-01 09:07:47Инвестиции Висбаден: Купить недвижимость, дом и квартиру
