Вопрос: Вы работаете в основном в Майнце и его окрестностях как инвестор и финансовый консультант в сфере недвижимости. Каково, на ваш взгляд, развитие рынка недвижимости в регионе вокруг Майнца?
Цены на недвижимость и цены за квадратный метр
При этом арендная плата за квадратный метр, а также цены покупки квадратного метра жилой площади в Майнце выше, чем, например, в Висбадене или Кельне. Думаю, этим все сказано. Что касается арендной платы, то в качестве средней арендной платы за квадратный метр в начале 2019 года была пробита отметка в 10 евро. При покупке кондоминиума в Майнце средняя цена за квадратный метр в настоящее время составляет чуть менее 3 600 евро, что примерно на 10 евро больше, чем в соседнем городе. Всем известно, что ситуация между Майнцем и Висбаденом похожа на ситуацию между Кельном и Дюссельдорфом. Соревнование в основном по любви.
Покупка квартиры в Майнце: € 3 600 за квадратный метр
С точки зрения покупателей недвижимости, особенно тех, кто хочет использовать свою недвижимость в качестве инвестиции, это отличное развитие событий. Существует серьезная статистика, которая предсказывает шестизначную прибыль через 25 лет, особенно при покупке кондоминиума, который не используется владельцем. Конечно, вы должны спросить себя, почему это так.
Дома и квартиры в Майнце: популярные типы недвижимости
Вопрос: Какая недвижимость в настоящее время является самой популярной инвестицией в Майнце?
Фактически, все типы домов и квартир, которые может предложить рынок. От отдельных домов на окраине города до квартир в старом городе и лофтов на берегу Рейна, даже офисная недвижимость в центре или в одном из многочисленных коммерческих районов — Майнц предлагает что-то на любой инвестиционный вкус. Как и везде, это вопрос цены, а она зависит не только от местоположения, состояния и возраста, но и от общего предложения. Неважно, что это: я советую каждому потенциальному покупателю прояснить все вопросы о финансировании и т.д.. Потому что в настоящее время заинтересованных лиц гораздо больше, чем предложений. Вы должны действовать быстро.
Особой популярностью пользуются кондоминиумы вблизи старого города:
Расположение Майнца
Этот популярный студенческий город расположен в земле Рейнланд-Пфальц, прямо на Рейне. Окрестные города включают:
Вопрос: Какие существуют интернет-сайты и предложения для инвесторов в недвижимость, которые имеют смысл и полезны с точки зрения эксперта? Как вы считаете, что можно сказать об онлайн-калькуляторах кредитов?
Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора
Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной интернет-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:
Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?
Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:
Stiftung Warentest
Серьезные онлайн-газеты
Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом
С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который рассчитывал бы процентную ставку, которую я должен выплатить по кредиту на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.
Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!
Порталы недвижимости: для покупателей и продавцов
Среди других наиболее известных сайтов для инвесторов в недвижимость — известные порталы по недвижимости. Здесь я тоже не могу ни рекомендовать, ни отговаривать. Тот, кто серьезно заинтересован в покупке недвижимости, должен всегда регистрироваться на нескольких порталах одновременно. Не только частные лица как продавцы недвижимости, но и агентства недвижимости часто имеют предпочтительные порталы. В результате я нахожу разные предложения недвижимости на разных сайтах. Я также рекомендую зарегистрироваться на домашних страницах авторитетных агентств недвижимости. С помощью информационных рассылок вы всегда можете очень быстро узнать, что происходит на желаемом рынке недвижимости.
Расчет возврата: онлайн и лично
Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.
Местоположение для доходной недвижимости и инвестиционной недвижимости
Существуют различные методы. Но прежде всего: почему инвестор в недвижимость вообще должен думать о расчете доходности? Ответ довольно прост, потому что, только рассчитав доходность, можно сравнить ценность инвестиций в недвижимость с ценностью других инвестиций. Кроме того, разные объекты недвижимости имеют разную доходность. Если мне нравится квартира или дом, это еще не значит, что это хорошая инвестиция. С помощью расчета доходности можно сравнивать между собой объекты недвижимости в разных местах и регионах.
Разные свойства имеют разный уровень доходности
Пример: Если вы хотите приобрести недвижимость в Майнце в инвестиционных целях, вы можете быстро понять, что с точки зрения доходности, возможно, лучше купить недвижимость в близлежащих районах. За те же деньги вы часто получаете «больше» недвижимости и более высокий доход.
Инвестиционная недвижимость: A-локация
Доходная недвижимость: B-локация и C-локация
Чистая доходность и валовая доходность
Но теперь перейдем к различным методам расчета. Начнем с того, что определим, какая доходность имеется в виду, когда агент по недвижимости утверждает, что доходность недвижимости составляет xy%. Например, в случае валовой доходности в счет арендного дохода засчитываются только затраты на покупку и сопутствующие расходы на приобретение недвижимости. В случае чистой доходности, текущие расходы на содержание, администрирование и налоги также включаются в рассмотрение.
Вот различия с первого взгляда:
Валовая доходность: затраты на покупку и вспомогательные расходы в сравнении с доходом от аренды
Чистая прибыль: Включая расходы на содержание, администрирование и налоги
Калькулятор доходности: пример
Как вы можете рассчитать доходность? Посмотрите, как это работает, здесь:
Прибыль на капитал и проценты
Возврат на собственный капитал — также часто используемый термин: здесь проценты, которые мне, возможно, придется заплатить за кредит на недвижимость, включаются в текущие расходы чистого дохода и ставятся в зависимость от суммы собственного капитала, использованного для покупки недвижимости. Если процентные ставки низкие — как это было на протяжении многих лет — процентная статья в расчете очень мала, а доходность капитала, естественно, соответственно высока. Кстати, здесь не учитываются суммы погашения или увеличение стоимости имущества.
Повышение доходности: продажа с прибылью
Это особенно важно в отношении погашения кредита, поскольку, погашая кредит, я шаг за шагом увеличиваю свой капитал— как в копилке. Что касается дохода от квартиры — если арендная плата не увеличится, мой доход и доход на капитал уменьшатся. И наоборот, увеличение стоимости недвижимости также означает увеличение собственного капитала. Это станет заметно как увеличение доходности, если я смогу продать недвижимость с прибылью или — например, при покупке другой недвижимости — получить преимущество в процентной ставке при финансировании, заложив первую и теперь более ценную недвижимость.
Доходность недвижимости: простой расчет
Я признаю, что это очень подробные расчеты. Для начала достаточно чистой доходности недвижимости. Здесь делается вид, что имущество оплачивается полностью из собственных средств. Все доходы и расходы по недвижимости регистрируются и ставятся в зависимость от цены покупки. Таким образом, я могу легко рассчитать чистую прибыль от недвижимости.
Инвестиционный период: важный фактор
Наконец, в расчет доходности необходимо включить очень важный аспект: инвестиционный период! Доходность недвижимости также должна рассчитываться за период не менее 10 лет. Здесь в расчет включается не только рост дохода от аренды, но и увеличение стоимости. Необходимо также учесть расходы на обслуживание в течение многих лет. На этом этапе, самое позднее, вам необходимо либо очень хорошее собственное знание рынка, либо совет и знания хорошего эксперта.
Период: не менее 10 лет
К этим факторам относятся:
Доход от аренды
Повышение стоимости
Эксплуатационные расходы
Формула: Увеличение доходности через 10 лет
В качестве эмпирического правила, в заключение я приведу такой расчет: если вы заплатили примерно в 25 раз больше чистой годовой холодной арендной платы за недвижимость при ее покупке, вы можете снова умножить соответствующий доход от аренды на 25 через воображаемый период в 10 лет и при среднем повышении арендной платы примерно на 1%, чтобы рассчитать стоимость вашей недвижимости через десять лет. Если я также включу около 20% от дохода от аренды на содержание и т.д., я могу снова применить свой расчет доходности из приведенного выше сценария для сценария десять лет спустя.
Таким образом, вы сможете рассчитать стоимость вашей недвижимости через 10 лет:
Для покупки: 25-кратный размер чистой годовой холодной ренты
Срок годности: 10 лет
Повышение арендной платы: 1%
Доход от аренды x 25
= Стоимость недвижимости через 10 лет
В частности, недвижимость вблизи центра города предлагает высокую доходность:
Наращивайте активы: Безопасные формы инвестиций
Вопрос: По вашему опыту, какие три инвестиции являются лучшими?
Конечно, не существует такого понятия, как «лучшие» капиталовложения. Инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, в то время как другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, опять же, совершенно не волнует других инвесторов.
Недвижимость как популярная инвестиция
По крайней мере, для всех людей, которые хотят видеть, куда ушли их деньги, недвижимость является лучшей формой инвестиций. Если вы сделаете все правильно с недвижимостью, вы также получите стабильную и достойную работу. И наконец, однажды я сам смогу жить в своих капиталовложениях.
Сырьевые материалы и редкие земли
С другой стороны, те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые знают свое дело. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это также инвестиция, которая должна прослужить немного дольше.
Инвестиционный фонд в банке и страховании
Для чистых фанатиков безопасности, которые предпочитают обходиться без впечатляющих прибылей, существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Но на самом деле мы снова находимся довольно близко к хорошей недвижимости.
Золото как инвестиция: недостатки
Вопрос: Золото уже давно является популярной инвестицией. Пожалуйста, объясните нашим читателям три причины за и против золота в качестве инвестиции.
Я думаю, что могу сделать это очень кратко: Тот, кто боится полного краха валюты, должен покупать золото за свои деньги. Потому что золото всегда будет иметь определенную стоимость в силу своей ограниченности.
Сильные колебания стоимости
Но это все, что говорит в пользу золота как капиталовложения, с моей точки зрения. В долгосрочной перспективе золото подвержено гораздо большим колебаниям стоимости на рынке капитала, чем многие акции или фонды акций.
Производительность и обменный курс
Вторая причина против золота как финансовой инвестиции заключается в том, что золото торгуется в долларах. Поэтому мне приходится оценивать не только показатели золота как такового, курс доллара и евро также важен. Если, например, золото положительно изменилось в цене, то увеличение стоимости может иметь гораздо меньший эффект из-за слабого обменного курса.
Хранение и эксплуатационные расходы
В-третьих, я должен хранить золото либо на банковском депозите, либо очень надежно дома. И то, и другое влечет за собой расходы. В конце концов, только около 16% населения считают золото хорошей инвестицией для накопления богатства. 27% респондентов считают, что недвижимость, сдаваемая в аренду, является хорошим подспорьем для планирования благосостояния.
Это подтверждают и следующие статистические данные:
Мой вывод: Если вы хотите избежать краткосрочной слабости рынка капитала, смело инвестируйте в золото на ограниченный период времени. В долгосрочной и долгосрочной перспективе существуют гораздо более ценные формы инвестиций. Кстати, об этом же говорят и защитники прав потребителей.
Майнц: привлекательное место для жизни инвесторов
Вопрос: По вашему опыту или опыту ваших клиентов, каково качество жизни в Майнце? Какие достопримечательности и события делают город привлекательным для арендаторов и инвесторов?
Майнц — это большой город с очарованием маленького городка — по крайней мере, так говорят все, кому нравится жить в этом городе. Кстати, я также думаю, что вы не замечаете 220 000 жителей города. Это, безусловно, связано и с тем, что отдельные современные районы, такие как Момбах, Гонсенхайм, Хехтсхайм и т.д., сохранили свой собственный характер. В конце концов, все они когда-то были независимыми общинами. Но даже в центре города вас не перегружают высотные здания, широкие проходы на улицах и тому подобное. Вокруг собора находится уютная старая часть города с множеством фахверковых домов и других старых, хорошо пропорциональных зданий. Конечно, сам собор — это не музей, а оживленная городская церковь.
Это делает «Майнц» привлекательным:
Очаровательный и милый маленький городок
Соседние районы с сильным характером
Достопримечательности
Высокое качество жизни
Карнавальная культура
Конечно: и еще карнавал, пардон: Fastnacht — как говорят жители Майнца. Без «Weck, Woi, Wurscht» — то есть булочек, вина и колбасы — вы не сможете пережить ни «Fassenacht», ни городскую жизнь в Майнце. Однако я не знаю, существовала ли эта кулинарная триада уже во времена Иоганна Гутенберга, который жил и работал в Майнце.
Популярным местом отдыха в Майнце является Марктплац в центре города:
Висбаден в сравнении
В Висбадене, я думаю, можно сказать без зависти, сектор премиум-класса по-прежнему на первом плане, когда речь идет о недвижимости. Другими словами, более или менее роскошные дома и квартиры по соответствующим ценам. Как правило, в них живут и сами жильцы. В Майнце, напротив, существует множество новых масштабных жилищных проектов. Большинство из них предназначены для элитного жилья, но, конечно, лишь в редких случаях — для роскоши. Я бы отметил новый жилой квартал в порту или «Хайлиг-Кройц-Ареал». Жизнь у воды очень привлекательна. Многие сравнивают этот новый район непосредственно с районом в Ницце — не шутка!
Эти квартиры строятся в основном потому, что среди рабочих из Франкфурта распространилась информация о том, что в Майнце хорошо и — по сравнению с Франкфуртом — дешево жить. Это повышает спрос на жилье, а также его цену. Если я сейчас начну немного рассуждать о том, почему это лучше для Майнца, чем для Висбадена, я бы сказал: Майнц больше, современнее, возможно, также немного более живой и динамичный, чем Висбаден. Но, как я уже сказал, это реальные домыслы. Он основан на том, что говорят мне мои клиенты, когда объясняют причины покупки в Майнце.
Вопрос: Предположим, читатель является инвестором в недвижимость в регионе Рейн-Майн и ищет новые стоящие объекты. Каков ваш инсайдерский совет по выбору выгодной недвижимости в Майнце и окрестностях?
Очевидно: Бинген на Рейне или тот или иной муниципалитет, граничащий с ним. Это связано с тем, что, с одной стороны, цены на недвижимость здесь намного дешевле, чем в Майнце или соседних городах, таких как Ингельхайм, Нирштайн и т.д. Арендная плата в районе Бингена также ниже, чем в ближайших пригородах, но опять же не настолько сильно по сравнению с ценой покупки. Это означает, что доходность, о которой мы говорили выше, зачастую значительно выше для недвижимости, расположенной в сельской местности. Поэтому, безусловно, стоит поискать немного дальше.
/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svg00Laura/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgLaura2019-12-23 16:38:052022-03-01 09:07:41Недвижимость как инвестиция в Майнце: купить землю, дом и квартиру
